АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 июля 2022 года

Дело №

А56-76935/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кудина А.Г., судей Алешкевича О.А. и Аникиной Е.А.,

при участии ФИО1, от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), от Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу ФИО3 (доверенность от 16.05.2022),

рассмотрев 05.07.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу № А56-76935/2021,

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу, адрес: 199004, Санкт-Петербург, 4-я В.О. л., д. 13, корп. Лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление) от 06.08.2021 № 78/22734/21 в части признания жалобы ФИО1 обоснованной, а также предписания Управления от 06.08.2021 № 78/22739/21.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), ФИО1 (далее – ФИО1) и ФИО4 (победитель аукциона).

Решением суда первой инстанции от 26.10.2021 в удовлетворении заявленных Учреждением требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции  от 11.02.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм процессуального и материального права и на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу  новый судебный акт – удовлетворить заявленные Учреждением требования. По мнению подателя жалобы судами сделан неверный вывод о том, что установление в аукционной документации для победителя обеспечительного платежа противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Также Комитет полагает, что судами необоснованно отклонен довод  об отсутствии оснований для рассмотрения Управлением поступившей жалобы.  

 Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2022 судебное разбирательство в порядке, предусмотренном статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отложено на 05.07.2022. Сведения об отложении размещены на официальном сайте суда в сети Интернет.

Определением председателя судебного состава от 05.07.2022 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ранее участвовавший в рассмотрении кассационной жалобы судья Мунтян Л.Б. в связи с нахождением в очередном отпуске заменена судьей Алешкевичем О.А.

В силу пункта 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство по кассационной жалобе осуществлено с самого начала.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы. ФИО1 и представитель Управления просили оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для ее рассмотрения.

Законность судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, Комитетом издано распоряжение от 14.10.2020 № 2079-РЗ (далее – распоряжение № 2079-РЗ) о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды сроком на 20 лет земельного участка № 14, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 78:42:1820803:3134, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, территория Новоселки, ул. Ломоносова.

В соответствии с пунктом 6.1 указанного распоряжения Комитета Учреждению поручено обеспечить проведение названного открытого аукциона в порядке, установленном статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ согласно с условиями, установленными распоряжением от 14.10.2020 № 2079-РЗ.

Пунктом 2.1 распоряжения № 2079-РЗ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, устанавливается в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В силу пункта 2.3 распоряжения № 2079-РЗ размер задатка составляет 20% от начальной цены предмета аукциона, определенной в соответствии с пунктом 2.1 данного распоряжения.

На основании распоряжения № 2079-РЗ Учреждение (организатор торгов) 31.05.2021 на официальном сайте http://torgi.gov.ru разместило извещение                  № 310521/35023387/03 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.2 извещения № 310521/35023387/03 сумма задатка на участие в нем составляла 157 579 руб. 37 коп.

В соответствии с пунктом 14 извещения № 310521/35023387/03 победитель аукциона, участник аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (в случае уклонения победителя от заключения договора аренды земельного участка), единственный принявший участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, до заключения договора аренды земельного участка должен перечислить на счет для внесения задатка на участие в аукционе обеспечительный платеж в сумме, равной арендной плате земельного участка за 6 месяцев (для победителя аукциона, единственного принявшего участие в аукционе заявителя, единственного участника аукциона - за вычетом внесенного задатка).

Не поступление такого обеспечительного платежа в течение 8 календарных дней со дня подведения итогов аукциона приравнивается к уклонению от заключения договора аренды земельного участка.

Согласно протоколу от 16.07.2021 о результатах аукциона по извещению              № 310521/35023387/03 победителем аукциона признан ФИО4 (представителем которого является ФИО1), предложивший ежегодную арендную плату за земельный участок 4 734 359 руб.

Учреждение направило победителю аукциона уведомление о необходимости внесения такого обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 14 извещения № 310521/35023387/03.

В Управление 19.07.2021 поступила жалоба ФИО1 на действия Учреждения (организатора торгов) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:42:1820803:3134, выразившиеся в необоснованном, по мнению ФИО1, в том числе требовании о внесении обеспечительного платежа, что препятствует заключению договора аренды земельного участка.

По результатам рассмотрения жалобы ФИО1 Управление вынесло решение от 06.08.2021 № 78/22734/21, которым жалоба ФИО1 признана обоснованной, в действиях Организатора торгов установлено нарушение пунктов 20, 21, 27 статьи 39.12 ЗК РФ. Помимо этого Управлением признаны необоснованными доводы жалобы в части размера задатка и нарушения срока, определенного пунктом 4 статьи 39.12 ЗК РФ.  

Управлением также выдано предписание от 06.08.2021 № 78/22739/21, которым Учреждению предписано внести изменения в протокол от 16.07.2021 результатов аукциона по извещению № 310521/35023387/03, исключив из него требование о внесении победителем аукциона до заключения договора аренды земельного участка на счет для внесения задатка на участие в аукционе обеспечительного платежа в размере арендной платы за первые 6 месяцев договора аренды; внести изменения в пункт 4.5 договора аренды земельного участка.

Не согласившись с указанными решением и предписанием, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности устанавливается ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 стать 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также – аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу пункта 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

В пункте 19 статьи 39.11 ЗК РФ указано, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Из подпункта 8 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ следует, что извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Согласно части 22 статьи 39.11 ЗК РФ, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункт 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.12 ЗК РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Пунктом 26 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 27 статьи 39.12 ЗК РФ установлено, что сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

В рассматриваемом случае судами первой апелляционной инстанций установлено, что в аукционной документации в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено требование о внесении участником торгов задатка, размер которого составлял 157 579 руб. 37 коп. При этом  в аукционной документации помимо регламентированного статьей 39.12 ЗК РФ условия о внесении задатка предусмотрен обеспечительный платеж, который вносится победителем аукциона и равен сумме арендной платы за 6 месяцев.

Суды двух инстанций пришли к выводу о том, что условие об обеспечительном платеже, составляющем полугодовую арендную плату, который вносится победителем аукциона помимо задатка на участие в аукционе, не соответствует требованиям ЗК РФ, в связи с чем отказали в удовлетворении заявления. Суды исходили из того, что положения статьи 39.12 ЗК РФ не предусматривают каких-либо иных помимо задатка дополнительных обеспечительных платежей при заключении договора с победителем торгов, а в силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, установление условия об обеспечительном платеже может быть предусмотрено в договоре только по соглашению сторон, а не императивно установлено организатором торгов как обязательное условие для заключения договора земельного участка по результатам аукциона.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При этом обязательство может обеспечиваться как одним, так и несколькими способами. По отношению друг к другу способы обеспечения обязательств не носят взаимообусловливающего характера (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 11-В11-11).

Пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ закрепляет понятие обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Условие об уплате победителем обеспечительного платежа было предусмотрено подпунктом 2 пункта 14 извещения о проведении торгов, пунктом 4.5 примерной формы договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства (приложения № 1 извещения).      

ЗК РФ, включая пункты 20, 21, 27 его статьи 39.12 не содержит запрета на этапе реализации результата торгов использование обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств. 

С учетом изложенного, выводы судов о нарушении Комитетом положений ЗК РФ суд кассационной инстанции находит ошибочными.

Кроме того, суд кассационной инстанции находит оспариваемые решение в обжалуемой части и предписание Управления не отвечающим целям защиты конкуренции, поскольку вынесены фактически в интересах одного физического лица - победителя торгов. Изменение условий протокола о результатах аукциона и договора аренды земельного участка в части уплаты обеспечительного платежа, которое предусматривают оспариваемые акты Управления, ставит иных лиц, в том числе участников торгов, в неравное с победителем положение, предоставляя последнему дополнительные преимущества.       

Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судами неправильно применены нормы права, кассационная инстанция отменяет решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и в соответствии с пунктом 2 части 1 статьей 287 АПК РФ считает возможным принять новый судебный акт - об удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу № А56-76935/2021 отменить.

Признать недействительными вынесенные Управлением Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу решение от 06.08.2021                      № 78/22734/21 в части признания жалобы обоснованной и предписание от 06.08.2021 № 78/22739/21.

 

Председательствующий

А.Г. Кудин

Судьи

О.А. Алешкевич

 Е.А. Аникина