АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-29631/2022 

Дата принятия решения – 03 мая 2023 года 

Дата объявления резолютивной части – 27 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ялкор", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, лит А, А1 с кадастровым номером 16:50:010211:50,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан; Министерства земельных и имущественных отношений РТ,  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, Комитета земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани, Управления градостроительных разрешений ИК МО г. Казани,

 

при участии:

от истца -  ФИО2, по доверенности от 03.04.2023, диплом (до перерыва), ФИО2, по доверенности от 12.05.2022, диплом (после перерыва), 

от ответчика – ФИО3, по доверенности  от 26.05.2022, диплом (до перерыва), 

от третьего лица – не явился, извещен. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ялкор" (далее - истец) обратилось в Вахитовски    й районный суд города Казани  с иском к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани (далее - ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, лит А, А1 с кадастровым номером 16:50:010211:50. 

Определением Вахитовского районного суда города Казани от 12.07.2022, оставленным без изменений Определением Верховного суда Республики Татарстан от 29.09.2022 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан; Министерство земельных и имущественных отношений РТ, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани, Управление градостроительных разрешений ИК МО г. Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 января 2023 производство по делу № А65-29631/2022 приостановлено в связи с назначением судебной  экспертизы, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт Билдинг».

06.03.2023 в суд поступило экспертное заключение № 23/4.

Определением суда от 14.03.2023 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.

Истец в судебном заседании, назначенном на 13.04.2023,  исковые требования поддержал.

Ответчик  в удовлетворении иска просил отказать.

С целью представления дополнительных доказательством судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялись перерывы в судебном заседании до 24 апреля 2023 года и до 25 апреля 2023 года.

После перерывов судебные заседания были продолжены с участием представителя истца. 

Истец на исковых требований настаивал, представил технический план, который судом приобщен в материалы дела.

Третьим лицом, Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, в виду не получения копии искового заявления и приложенных к нему документов. 

Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая, что момента обращения с иском и принятия искового заявления к производству 1.11.2022 у третьего лица было достаточно времени для заявления данного ходатайства либо ознакомления с материалами дела, суд отклоняет ходатайство  третьего лица как несвоевременно заявленное.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело  в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела,  суд пришел к следующим выводам.

24.04.2002 между Комитетом  по управлению коммунальным имуществом г. Казани и ООО «Ялкор» заключен договор №287 купли-продажи с инвестиционными условиями в редакции дополнительного соглашения  от 16.06.2003, в соответствии с которым в собственность истца передано здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 864,1 кв.м.  (в том числе мансарда – 200,1 кв.м.).

Согласно условиям договора ООО «Ялкор» приняло на себя обязательство в срок до 25.12.2004 произвести реконструкцию объекта по согласованной в установленном порядке с Управлением архитектуры и градостроительства г. Казани проектно-сметной документации.

Постановлением Главы администрации города Казани №1776 от 26.07.2005 ООО «Ялкор» предоставлен в собственность земельный участок площадью 0,061 га, занимаемый зданием по ул. Баумана, 54 (литеры А, А1, А2).

Во исполнение условия договора ООО «Ялкор» получено разрешение № RU16301000-144-гр от 27.12.2006 на реконструкцию двухэтажного здания с мансардой  со строительством пристроя, расположенного по адресу: РТ, Казань, Вахитовский район, ул. Баумана 54/10.

Согласно разрешению  на строительство общая площадь  здания после реконструкции - 2319,6 кв.м., площадь пристроя  - 957,3 кв.м.

По окончанию строительства изготовлен технический паспорт  здания от 30.01.2008, согласно которому общая площадь здания составила 2207,50 кв. м (том 1, л.д. 28-33), в то м числе по первому этажу – 571,9 кв.м., по второму этажу – 485,3 кв.м., по третьему этажу – 537,9 кв.м., по мансардному этажу – 264,5 кв.м.

Согласно техническому плану от 24.04.2019 реконструированное здание  с кадастровым номером 16:50:010211:50 площадью 2207,5 кв.м., год завершения реконструкции- 2007, расположено в границах  земельного участка с кадастровым номером 16:50:010211:187.

В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:010211:187 (образован из земельного участка с кадастровым номером  16:50:010211:33) зарегистрировано 22.03.2018.

10.04.2019 письмом №03-01-49 Исполнительный комитет муниципального образования отказало обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Ссылаясь на то, что здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы других лиц, ООО  «Ялкор»  обратилось в суд с иском о признании права собственности на спорный объект.

Суд, установив фактические обстоятельства дела и цель обращения истца в суд, самостоятельно должен определить нормы права, которые необходимо применить к спорным правоотношениям.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642 указала, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

 Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие 5 мер для получения такого разрешения. 

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления № 10/22) также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. 

Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). 

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. 

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. 

Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. 

Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом. 

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. 

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их  перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. 

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

В силу статей 1, 30 и 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов, разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта. 

Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления № 10/22). 

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 27.12.2006, доказательства наличия проектной документации, а также доказательство обращения к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и получения соответствующего отказа в выдаче.

Таким образом, истцом были предприняты меры для получения  разрешения на ввод в эксплуатацию.

Поскольку отсутствие разрешения на строительство либо разрешения на ввод в эксплуатацию  как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда от 17.12.2019 N 306-эс19-15447, суд должен дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела. 

Указанная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21- 4522. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О). 

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П). 

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан. 

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленумов N 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса. 

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно выводам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы №23/4 от 28.02.2023 ООО «Строй Эксперт Билдинг» объект исследования здания, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, лит. А, А1: нежилое здание после произведенной реконструкции, не в полной мере соответствует проектной документации, поскольку экспертом установлено, что была выполнена перепланировка помещений  (разборка  не несущих перегородок, монтаж новых), заложены существующие проемы  в кирпичных стенах кирпичом или листами ГКЛ, установлены дополнительные  стальные стойки из труб в помещении книжного магазина на 1 –ом этаже.

Выявленные отклонения не влияют на несущую способность конструкций и надежность здания, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают целостность и прочность здания в целом. Нежилое здание после произведенной реконструкции соответствует требованиям строительных, градостроительных норм и правил, требованиям противопожарных норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью людей. Здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит А, А1 с кадастровым номером 16:50:010211:50 является объектом законченным строительством.

Истцом в установленном законом порядке было получено разрешение на строительство.

Истец обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 2019 г после завершения  реконструкции в 2007 г., однако, в виду изменения требований к проектной документации, к документам, представляемым в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, получение последнего стало для истца невозможным.

Из вышеуказанного следует, что истец предпринимал меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о принятии истцом меры к легализации объекта капитального строительства. 

Ответчик в отзыве, возражая против удовлетворения иска, указал, что спорный объект - проектная документация  нежилого здания площадью 2 207,5 кв.м. согласно ч.1 ст.49 ГрК РФ, подлежит экспертизе. В соответствии с п.1 ч.1 ст. 54 ГрК РФ при строительстве спорного объекта в обязательном порядке должен осуществляться государственный строительный надзор и на основании п. 9 ч.3 ст. 55 ГрК РФ для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен получить положительное заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Ответчик указал, что в отношении спорного объекта контроль со стороны органа государственного строительного надзора не осуществлялся, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, не выполнены минимально необходимые требования безопасности объекта, что подтверждает существенное нарушение земельных, градостроительных и строительных норм и правил,  сохранение самовольной постройки создает реальную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Между тем, проведенной по делу судебной экспертизой не установлено нарушений строительных, градостроительных норм и правил, требований противопожарных норм и правил,  наличия угрозы жизни и здоровью людей.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. 

Представленная в материалы дела исходно-разрешительная документация свидетельствует о соблюдении вышеуказанных принципов и норм градостроительного законодательства. 

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из чего следует, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных ГрК РФ требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. 

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют. 

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется судами различными способами, в том числе путем признания права. 

С учетом вышеизложенного, материалами дела подтверждается наличие у истца права на обращение в суд с рассматриваемым требованием (часть 1 статьи 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у него отсутствует. 

Таким образом, обращение в суд с иском о признании права в данном случае является для истца единственно возможным способом защиты права собственности. 

При этом признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги. 

В случае, если не установлено иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или вводе в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее постройку, принимало меры, в этом случае суд должен также устанавливать не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан.

Данный правовой подход отмечен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу N А49-4210/2019 от 04.03.2020.

Таким образом, учитывая соответствие спорной постройки нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешительных документов на строительство объекта не является препятствием для признания права собственности на объект недвижимости.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что истцом был возведен спорный объект недвижимого имущества на принадлежащем ему земельном участке, строительство спорного объекта недвижимости было осуществлено на основании разрешения на строительство, истец предпринимал меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию; спорный объект соответствует проектной документации, не создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, повреждения или уничтожения имущества других лиц; незначительные отступления от проектной документации и разрешения на строительство не привели к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил, нарушениям прав и охраняемых законом интересов других лиц, суд удовлетворяет требование истца о признании права собственности на объект недвижимого имущества - расположенный по адресу: 

<

...>, лит А, А1 с кадастровым номером 16:50:010211:50.

Истцом было заявлено ходатайство об отнесении судебных расходов по оплате государственной пошлины и расходов по экспертизе на истца, в связи с чем, на основании ч. 4 ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Ялкор", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, лит А, А1 с кадастровым номером 16:50:010211:50.

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью "Ялкор", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 рублей госпошлины в доход бюджета.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.С. Пармёнова