Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-2155/2017

г. Владивосток

02 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 25 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2017 года.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, 

апелляционное производство № 05АП-6401/2017 

на решение от 13.07.2017

судьи И.Н. Шестопала 

по делу № А59-2155/2017 Арбитражного суда Сахалинской области 

по заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании незаконным решения,

при участии: стороны и третье лицо не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – заявитель, департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – управление, административный орган, Росреестр) об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома №1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», по договору аренды №02668 от 04.02.2014, оформленного уведомлением от 22.06.2017 №65/001/013/2017-183, и об обязании управление устранить допущенные нарушения (с учетом принятых судом уточнений).

          Определением суда от 26.05.2017 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эльдорадо»  (далее - третье лицо, общество, ООО «Эльдорадо»).

          Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.07.2017 заявленные требования удовлетворены.

          Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росреестр обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Указывает, что уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды, срок которого определен, не является основанием для государственной регистрации прекращения (обременения) права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (сокращенно – ЕГРН). Поясняет, что с учетом наличия в договоре условия о прекращении обязательств по истечению срока действия договора для его прекращения основанием будет являться акт органа местного самоуправления о прекращении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в связи с наступлением указанных обстоятельств. Отмечает, что указанный акт на государственную регистрацию прекращения аренды представлен не был. На основании изложенных доводов государственный регистратор просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

          Департамент с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в представленном письменном отзыве, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

          Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Управление письменно ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия по имеющимся в материалах дела документам.

          Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

          04.02.2014 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ООО «Эльдорадо» (арендатор) заключен договор аренды №02668, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная.

          В соответствии с пунктом 2 названного договора аренды целевое использование земельного участка: для строительства объекта «Детский сад». Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием».

          Срок договора аренды составляет с 04.02.2014 по 03.02.2017 включительно (пункт 3 договора аренды).

          Согласно пункту 13.2 договора аренды арендодатель имеет право отказать арендатору в продлении срока настоящего договора.

          Пунктом 16.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан возвратить участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления, по акту приема-передачи.

          Уведомлением о прекращении арендных отношений от 17.11.2016 №5962-014/07 департамент напомнил обществу о том, что срок договора аренды истекает 03.02.2017, и к указанному сроку ему следует освободить земельный участок, передав его департаменту по акту приема-передачи. Одновременно арендодатель указал, что будет считать вышеуказанный договор расторгнутым с 03.02.2017.

          14.03.2017 департамент обратился в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении права аренды ООО «Эльдорадо» в отношении земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно- Сахалинск, южнее дома №1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад».

          Уведомлением от 22.03.2017 №65/001/013/2017-183 государственная регистрация была приостановлена на срок до 22.06.2017 по причине того, что заявителем на государственную регистрацию прекращения аренды представлено ненадлежащее уведомление арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку направлено оно в срок действия договора аренды, что не соответствует требованиям действующего законодательства. Также государственный регистратор указал, что договором аренды не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора арендодателем в срок действия договора, а соглашение сторон о расторжении договора аренды на государственную регистрацию не поступало. 

          По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр пришел к выводу о том, что причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, в связи с чем сообщением от 22.06.2017 №65/001/013/2017-183 отказал в государственной регистрации права на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

          Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы департамента в сфере экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

          Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность арендатора возвратить спорный земельный участок арендодателю в последний день действия договора вытекает из условий договора аренды, в связи с чем по истечении срока его действия отношения сторон прекратились, и имеются основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

          Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным на основании следующего.

          По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

          В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

          Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

          Согласно части 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

          Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

          Как установлено частью 1 статьи 14 названного Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

          Из пунктов 2, 8, 9 части 2 этой же статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

          По правилам пункта 3 части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

          В силу части 1 статьи 51 указанного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

          В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

          В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона №218-ФЗ).

          Согласно части 12 статьи 29 данного Закона приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

          Как следует из оспариваемого решения, отказывая в государственной регистрации прекращения договора аренды №02668 от 04.02.2014, регистрирующий орган посчитал, что на государственную регистрацию не были представлены необходимые документы, подтверждающие прекращение арендных отношений, а представленное уведомление арендодателя о прекращении арендных отношений таким документом не является.

          Между тем государственным регистратором не учтено следующее.

          Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

          По правилам пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

          Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

          В соответствии пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

          Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

          Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

          В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

          Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

          Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

          При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

          Как подтверждается материалами дела, срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0502001:421 был установлен сторонами с 04.02.2014 по 03.02.2017 включительно.

          При этом пунктом 16.9 договора аренды №02668 от 04.02.2014 была предусмотрена обязанность арендатора возвратить участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления, по акту приема-передачи.

          О необходимости исполнения данного условия договора и об отсутствии у арендодателя намерения продолжать арендные отношения общество было уведомлено письмом от 17.11.2016 №5962-014/07 (л.д. 21, 102-103).  

          Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что соглашение о продлении действия договора между сторонами не заключалось, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды №02668 от 04.02.2014 не был возобновлен на неопределенный срок и прекратил своё действие с 04.02.2017.

          Соответственно в силу прямого указания статей 425, 610, 622 ГК РФ возникли основания для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил своё действие.

          При таких обстоятельствах вывод государственного регистратора об отсутствии документа, необходимого для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости, противоречит установленным по делу обстоятельствам.

          Следовательно, отказ в прекращении государственной регистрации права аренды спорного земельного участка, выраженный в сообщении от 22.06.2017 №65/001/013/2017-183, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

          Утверждение Росреестра о том, что представленное на государственную регистрацию уведомление о прекращении арендных отношений является ненадлежащим, так как направлено в период действия договора аренды, а данным договором не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора в период его действия, апелляционной коллегией признается ошибочным.

          В спорной ситуации, как обоснованно указал суд первой инстанции, представленное на государственную регистрацию уведомление о прекращении арендных отношений от 17.11.2016 №5962-014/07 не является решением департамента об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, поскольку не содержит такого требования в своём содержании.

          При этом из буквального прочтения текста указанного уведомления следует исключительно воля арендодателя на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды, то есть после 03.02.2017, что служит препятствием для его возобновления на неопределенный срок и одновременно свидетельствует о его прекращении по истечении установленного срока. 

          В этой связи отсутствует какая-либо необходимость подписывать соглашение о расторжении договора аренды и представлять его на государственную регистрацию.

          Что касается вывода регистрирующего органа о необходимости представления на государственную регистрацию акта приема-передачи земельного участка, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, то отсутствие данного документа также не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество.

          Делая указанный вывод, судебная коллегия учитывает, что договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, а, значит, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу статей 425, 610 ГК РФ и статьи 51 Закона №218-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например, арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора, что и имело место в спорной ситуации.

          Ссылки заявителя жалобы на необходимость представления на государственную регистрацию акта органа местного самоуправления о прекращении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, не могут быть приняты коллегией во внимание, как не основанные на нормах права и противоречащие положениями статей 425, 610 ГК РФ.

          При этом отношения заявителя и общества как равноправных участников арендных отношений в спорной ситуации регулируются нормами гражданского законодательства, а не нормами публичного права, тем более, что в действующем правовом регулировании отсутствует правило о необходимости издания соответствующего ненормативного правового акта по истечении срока действия договора для фиксации его прекращения.

          Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы департамента, в связи с чем суд первой инспекции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования, признав данный отказ незаконным, и, обязав управление устранить допущенные нарушения прав заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения права аренды.

          Данный способ восстановления нарушенного права суд апелляционной инстанции, исходя из обстоятельств настоящего спора, находит соразмерным и достаточным.

          В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

          Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

          При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

          На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не относится на государственного регистратора судебные расходы по апелляционной жалобе.

          Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 13.07.2017 по делу №А59-2155/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Анисимова

Судьи

 

А.В. Гончарова

 

С.В. Гуцалюк