АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

02 сентября 2024 года Дело № А56-48420/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2024 года.  Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой  И.В.,  

при участии от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от  26.05.2023), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы  Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 01.08.2024), от Комитета по  контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от  21.11.2023),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 24.04.2024 по делу № А56-48420/2022,   

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1  обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области с иском к Службе государственного строительного надзора и  экспертизы Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего  Росси, д. 1-3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Госстройнадзор  Санкт-Петербурга), о признании права собственности на реконструированный  объект недвижимости: нежилое здание площадью 947,4 кв. м, находящееся по  адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, д. 1,  литера У, на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0021137:3 (с  учетом уточнений).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО),  Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), Комитет по  контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), Комитет по  природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической  безопасности (далее – Комитет по природопользованию), Комитет по  государственному контролю, использованию и охране памятников истории и  культуры (далее – КГИОП), акционерное общество «Большой порт СПб» (далее  – АО «Большой порт СПб»).  

Решением суда от 03.11.2023 иск удовлетворен.  

Постановлением апелляционного суда от 24.04.2024 решение оставлено  без изменения.  

В кассационной жалобе Госстройнадзор Санкт-Петербурга просит  решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об  отказе в удовлетворении иска.  

Податель жалобы ссылается на то, что земельный участок, на котором  находится самовольно реконструированный объект, истцу не принадлежит,  участок предоставлен в аренду под эксплуатацию существующего объекта, в  материалах дела имеются доказательства того, что в отношении здания в  рамках реконструкции увеличилась этажность (надстроен 2 этаж), в связи с чем,  увеличилась общая площадь здания. По мнению подателя жалобы, увеличение  площади объекта повлекло увеличение габаритов здания, что нарушает запрет,  установленный для использования земель в границах единой зоны  охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ), считает, что в материалах дела  отсутствуют доказательства соблюдения требований природоохранного  законодательства, указанный вопрос не исследовался в ходе проведения  судебной экспертизы, полагает, что полученное экспертное заключение  является ненадлежащим доказательством по делу.  

В кассационной жалобе ККИ просит решение и постановление отменить и  принять по делу новый судебный акт.  

Податель жалобы ссылается на то, что суды пришли к необоснованному  выводу о том, что в ходе самовольной реконструкции изменение высоты  объекта не производилось, здание осталось в существующих до переустройства  габаритах. По мнению подателя жалобы, указанные выводы опровергаются  имеющими в деле доказательствами. Податель жалобы ссылается на то, что  факт увеличения габаритов в ходе самовольной реконструкции также  установлен вступившим в законную силу решением Сестрорецкого районного  суда города Санкт-Петербурга от 13.10.2022 по делу № 5-548/2022.  

Податель жалобы ссылается на то, что в материалах дела имеется два  ответа КГИОП от 04.04.2024 № 02-2807/24-0-1 и от 11.04.2024 № 02-2807/24-0-2,  которые, по мнению подателя жалобы, противоречат и взаимно исключают друг  друга.  

По мнению подателя жалобы, самовольно реконструированный объект на  момент обращения в суд не соответствовал условиям, перечисленным в пункте  3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не  соответствовал требованиям градостроительных регламентов, в связи с чем  отсутствуют основания для сохранения объекта в существующем виде.  

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.  

В судебном заседании кассационной инстанции представители  Госстройнадзор Санкт-Петербурга и ККИ подтвердили доводы, изложенные в  кассационных жалобах.  

Представитель предпринимателя обратился с просьбой отказать в  удовлетворении жалобы.  

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не  направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат  удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее.  

Между АО «Большой Порт СПб» и ФИО1 заключен договор от  25.02.2022 купли-продажи одноэтажного нежилого здания площадью 390,8 кв. м  

с кадастровым номером 78:38:0021137:3091, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, литера У.  

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра  недвижимости 04.03.2022 зарегистрирован переход права собственности на  здание к ФИО1  

Между ФИО1(заказчик) и ООО «Развитие» (агент) заключен  агентский договор от 28.02.2022 на выполнение ремонтно-строительных работ,  согласно которому агент обязан осуществить от имени и по поручению  заказчика проведение переговоров с подрядной организацией по согласованию  сделки на выполнение ремонтно-строительных работ.  

ООО «Развитие» 05.03.2022 уведомило ФИО1 об отказе от  исполнения агентского договора, на основании того, что в предмет агентского  договора не входило согласование сделки на выполнение работ по  реконструкции. При осмотре здания установлено и отражено в акте осмотра от  04.03.2022, что здание находится в аварийном состоянии, для его безопасной  эксплуатации необходимо осуществить замену и (или) восстановление  строительных конструкций, их усиление. Такие работы, в силу пункта 14 статьи  1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ),  являются реконструкцией объекта капитального строительства.  

В дополнительном соглашении от 05.03.2022 № 1 к договору купли-продажи от 25.02.2022 стороны согласовали, что переданное здание находится  в аварийном состоянии, в связи с чем АО «Большой Порт СПб» обязуется  получить и передать ФИО1 всю необходимую для эксплуатации и  приведения здания в соответствие со строительными нормами техническую  документацию.  

05.03.2022 ФИО1 в целях проверки здания на предмет дефектов  заключил договор подряда на выполнение обследования его технического  состояния.  

Согласно заключению № 218-11-22 от 14.03.2022, составленному ООО  «Строй-Эксперт» по результатам обследования здания, объект находится в  аварийном состоянии, техническое состояние фундамента, стен, перегородок,  перекрытий, дверей неудовлетворительное, несущие конструкции здания не  соответствуют современным строительным требованиям. В ходе визуального  осмотра обнаружено отсутствие кровли, способствующее попаданию  атмосферных осадков внутрь здания, увлажнению строительных конструкций и  дальнейшему их разрушению. В результате осмотра чердачного помещения  установлено, что не обеспечена устойчивость и геометрическая  неизменяемость металлического каркаса, так как отсутствуют вертикальные и  горизонтальные связи, демонтирована часть плит перекрытий над 1 этажом, не  произведено усиления конструкций. Пожарная безопасность в исследуемом  здании не обеспечивается ввиду отсутствия противопожарных систем и  первичных средств тушения пожара. Общая устойчивость и геометрическая  неизменяемости здания при пожаре не обеспечивается из-за отсутствия  вертикальных и горизонтальных связей, отсутствия усиления демонтированного  участка, технического состояния перекрытия, отсутствия покрытия.  

ФИО1 обратился к АО «Большой Порт СПб» с претензией от  14.03.2022, в которой потребовал изменить условия договора купли-продажи в  связи с выявленными существенными недостатками приобретенного объекта,  которые не были отражены в договоре купли-продажи и не могли быть известны  покупателю при заключении договора.  

В ответе от 18.03.2022 от АО «Большой Порт СПб» указало на готовность  снизить цену и участвовать в переговорах с проектировщиком о подготовке  

проекта реконструкции здания, заказать технический план здания. В  дополнительном соглашении от 21.03.2022 № 2 к договору купли-продажи  здания стороны согласовали новую цену договора и порядок расчетов.  

Между ФИО1 и ООО «М-РОСС» заключен договор от  21.03.2022 № 03_01/22-0027 на выполнение работ по строительству  (реконструкции), сбору, получению необходимой технической документации для  ввода в эксплуатацию нежилого здания с приспособлением чердака под второй  этаж в соответствии с проектной документацией.  

В соответствии с техническим отчетом ООО «Строй-Эксперт» от  14.03.2022 № 218-11-22 реконструкция или капитальный ремонт здания  возможен: переоборудование чердачного помещения в эксплуатируемый второй  этаж - возможно при соблюдении требований Закона Санкт-Петербурга «О  границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия,  расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования  земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных  зон» от 24.12.2008 года № 820-7, ввиду того, что не будет происходить  увеличения высоты здания.  

В ответ на запрос ФИО1 письмом от 13.04.2022 № 05-1927893/22-0-1 КИО указал, что не возражает против проведения реконструкции  здания с соблюдением законодательства о градостроительной деятельности,  строительных норм и правил без изменения площади застройки объекта  недвижимости.  

 В результате осуществленной ФИО1 реконструкции  находящегося у него в собственности объекта недвижимости образовано  нежилое здание с разрешенным использованием: «для оздоровительных  целей», площадью 947,4 кв. м.  

 Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером  78:38:0021137:3, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1.  

ФИО1 25.03.2022 обратился в Госстройнадзор Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания и  разрешения на ввод его в эксплуатацию.  

Госстройнадзор Санкт-Петербурга письмом от 22.04.2022 № ОБ-435658/22-0-1 отказал выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод в  эксплуатацию здания с указанием на то, что он не вправе выдавать разрешение  в отношении уже реконструированного объекта.  

ФИО1 направил в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»  уведомление от 18.05.2022 вх. № 05-20-46632/22-0-0 о смене собственника  спорного здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км  Приморского шоссе, дом 1, литера У, на основании чего внесены изменения в  сведения в отношении аренды земельного участка по договору от 27.10.2020 №  22/ЗД-04814, срок действия которого по 03.08.2069, зарегистрировано  обременение земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1  

Ссылаясь на то, что реконструированный объект недвижимости,  подвергнутый самовольной реконструкции, расположен на земельном участке,  находящемся на праве долгосрочной аренды у ФИО1, соответствует  градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, не создает  угрозы жизни и здоровью людей, ФИО1 обратился в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив  правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм  материального и процессуального права, не находит оснований для отмены  

обжалуемых судебных актов.  

С учётом положений пункта 14 статьи 1, пункты 1 и 2 статьи 51 ГрК РФ  суды сделали обоснованный вывод о том, что произведенные на объекте  работы соответствуют понятию реконструкции, производство которых требует  получения разрешения на реконструкцию.  

В связи с тем, что разрешение на реконструкцию объекта истцом не  представлено, суды правомерно признали спорные помещения самовольной  постройкой, право собственности на которую может быть признано по правилам,  установленным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.  

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 10 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о  самовольной постройке», последствиями возведения (создания) самовольной  постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными  требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на  основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в  соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222  ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие  о возможности ее сохранения.  

 На основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности,  в том числе заключения проведенной по делу экспертизы от 28.08.2023 № 5648420-149-23, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорный объект  соответствуют действующим градостроительным, строительным норма и  правилам, техническим регламентам, требованиям противопожарной и  санитарно-эпидемиологической безопасности, параметры реконструируемого  объекта отвечают требованиям режима использования ЗОЛ (38)12 Курортного  района Санкт-Петербурга в части сохранения высоты здания и площади  застройки. Наружные габариты и местоположение несущих ограждающих  конструкций наружных стен не изменены. Высотные габариты здания не  увеличены. Зарегистрированная площадь здания увеличилась за счет  переоборудования чердачного помещения под второй этаж в имеющихся  габаритах здания с задействованием существующих площадей внутри здания,  что не противоречит требованиям режима использования ЗОЛ (38)12  Курортного района Санкт-Петербурга, эксплуатация реконструированного  объекта возможна, угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации данного  здания отсутствует.  

Удовлетворяя требование о признании права собственности  предпринимателя на самовольно реконструированный объект, суды правомерно  сослались на то, что у истца имеется право аренды в отношении земельного  участка, на котором расположено спорное здание.  

При этом суды учли, что в данном случае произведено не строительство,  а реконструкция существующего объекта, земельный участок, на котором  расположен подвергшийся реконструкции объект, был предоставлен истцу в  установленном законом порядке в аренду. Как следует из материалов дела,  спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером  78:38:0021137:3, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, дом 1, (участок 2), предоставленном для  эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости, в  отношении этого земельного участка зарегистрировано обременение в пользу  ФИО1 в виде аренды на основании договора аренды земельного  участка от 27.10.2020 № 22/ЗД-04814, сроком действия по 03.08.2069. Суды  обоснованно сослались на то, что согласие собственника земельного участка на  

реконструкцию здания подтверждается письмами КИО от 13.04.2022 № 05-1927893/22-0-1 и от 20.12.2022 № 05-19-111236/22-0-1.  

 Не принимая возражения подателей жалоб, суды обоснованно сослались  на то, что в соответствии с градостроительного планом земельный участок  расположен в границах Единой зоны охраняемого природного ландшафта ЗОЛ  (38)12 Курортного района Санкт-Петербурга, постановлением Правительства  Санкт-Петербурга от 15.02.2011 № 189 «Об утверждении проекта планировки с  проектом межевания территории, ограниченной береговой линией Финского  залива, административной границей муниципального образования город  Сестрорецк, границей функциональной зоны «РЗ», береговой линией р. М.  Сестры» предусмотрено функциональное назначение земельного участка под  оздоровительные цели.  

 Единая зона охраняемого природного ландшафта ЗОЛ (38)12 Курортного  района Санкт-Петербурга входит в состав Зон охраны объектов культурного  наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся  центральных районов Санкт-Петербурга.  

 Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной  зоны охраны ЗОЛ (38)12 Курортного района Санкт-Петербурга установлены  Законом Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов  культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга,  режимах использования земель и требованиях к градостроительным  регламентам в границах указанных зон» от 24.12.2008 № 820-7 (далее – Закон  СПб № 820-7).  

 Спорный объект не является объектом культурного наследия,  выявленным объектом культурного наследия, не относится к ценным элементам  планировочной и исторической ландшафтно-композиционной структуры.  

 Как следует из приложения № 2 к указанному закону, к таким зданиям  устанавливаются следующие запреты (пункт 5.1) и ограничения (пункт 5.2):  запрещается изменение внешнего облика исторических зданий, а также  увеличение габаритов зданий, строений, сооружений, не являющихся  историческими зданиями (пункт 5.1.3); реконструкция зданий, строений,  сооружений, допускаемая Режимами, а также работы по сохранению и  восстановлению (регенерации) природной среды объекта (объектов)  культурного наследия могут осуществляться после получения положительного  заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия  (пункт 5.2.1).  

 В соответствии с приложением 2 к Закону СПб № 820-7 виды  разрешенного использования земельных участков и объектов капитального  строительства устанавливаются с учетом необходимости обеспечения  соблюдения требований, установленных Режимами (пункт 6.1); максимальная  высота здания, строения, сооружения на территории земельных участков - не  превышающая существующей высоты реконструируемого здания, строения,  сооружения (пункт 6.2); реконструкция или капитальный ремонт здания  возможен без увеличения габаритов здания, в том числе, максимальная высота  здания не должна превышать существующую высоту реконструируемого здания;  высота здания должна соответствовать высоте до реконструкции или  капитального ремонта; работы по реконструкции здания должны  осуществляться после получения положительного заключения государственного  органа охраны объектов культурного наследия; решение о соответствии либо  несоответствии режиму использования земель в границах ЗОЛ (38)12, в том  числе на предмет увеличения либо не увеличения габаритов существующего  здания, принимает исключительно исполнительный орган государственной  

власти Санкт-Петербурга, уполномоченный в области сохранения,  использования, популяризации – КГИОП.  

 Суды установили, что КГИОП 21.04.2023 согласовал проект  реконструкции спорного объекта, выполненный ООО «Архитектурная студия  «Эко-Проект», предусматривающий переустройство объекта под объект  оздоровительного назначения; согласно письму КГИОП от 21.04.2023 № 01-25493/23-0-1 проектная документация не противоречит требованиям ЗОЛ (38)12.  

 Суды установили, что в результате работ по реконструкции здания высота  объекта не изменилась, здание осталось в существующих до реконструкции  габаритах, увеличение габаритов здания не произошло.  

 Вопреки доводам подателей жалоб суды правомерно признал заключение  проведённой по делу экспертизы допустимым и достоверным доказательством  по делу, поскольку оно получено с соблюдением требований процессуального  законодательства, является полным, не содержит противоречий,  подтверждается иными имеющимися в деле доказательствами.  

 Установив, что подвергнутое реконструкции здание соответствует  требованиям градостроительных, строительных и иных норм и правил,  требованиям градостроительного регламента в границах объединенной зоны  охраны ЗОЛ (38)12 Курортного района Санкт-Петербурга, установленных  Законом СПБ № 820-7, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает  права и интересы третьих лиц, собственник принимал меры к получению  разрешения на его реконструкцию, согласовал реконструкцию объекта с  собственником земельного участка и КГИОП, принимал меры по легализации  произведённой реконструкции здания, суды правомерно удовлетворили  требование о признании права собственности истца на образованный в  результате реконструкции объект недвижимости.  

 Доводы подателей жалобы были исследованы судами первой и  апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку.  

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной  инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным  по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые  судебные акты следует оставить без изменения.  

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 03.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 24.04.2024 по делу № А56-48420/2022 оставить без  изменения, а кассационные жалобы Комитета по контролю за имуществом  Санкт-Петербурга и Службы государственного строительного надзора и  экспертизы Санкт-Петербурга — без удовлетворения.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина  

Судьи Г.М. Рудницкий   И.В. Сергеева