АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«19» декабря 2023 года                                                                          Дело № А53-35168/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена «12» декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен «19» декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к жилищно-строительному кооперативу "Усадьба" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка от 28.12.2011 № 5126 недействительной (ничтожной) сделкой, о погашения записи о праве аренды,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 10.11.2022);

от ответчика – не явился, извещен, 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее также – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Усадьба" (далее также – кооператив) о признании договора аренды земельного участка от 28.12.2011 № 5126 недействительной (ничтожной) сделкой, о применении последствий недействительности ничтожного договора в виде возврата земельного участка и погашения записи о праве аренды.

Представитель комитета в судебном заседании заявил об уменьшении требований, просит признать договор аренды земельного участка от 28.12.2011 № 5126 недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствий недействительности ничтожного договора в виде погашения записи о праве аренды, поскольку вопрос о возврате земельного участка подлежит разрешению после решения вопроса о судьбе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель комитета уточненные требования поддержал.

В судебном заседании 12.12.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 12.12.2023 до 11 часов 05 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, апелляционным постановлением от 01.09.2018 по делу № А53-25094/2017, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 18.12.2018, решение от 19.12.2017 отменено, отказано в удовлетворении исковых требований комитета к ЖСК «Усадьба» о расторжении договора аренды от 28.12.2011 № 5126 и об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574, расположенного по адресу: 

<

...>. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды от 28.12.2011 № 5126; далее – Земельный кодекс), предусматривали предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством проведения публичных процедур (торгов). Поскольку спорный договор заключен без соблюдения установленного Земельным кодексом порядка (статьи 30.1, 30.2) предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду в целях строительства, он является недействительной (ничтожной) сделкой. Ничтожность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Комитет, указывая, что согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2023 на данном земельном участке 21.10.2013, несмотря на то, что судом договор аренды земельного участка от 28.12.2011 № 5126 признан ничтожным, по настоящее время имеется обременение в виде аренды со сроком действия с 26.01.2012 по 21.12.2014 в пользу кооператива, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка от 28.12.2011 № 5126 недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий недействительности ничтожного договора в виде погашения записи о праве аренды.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В случаях, предусмотренных названным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленную характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса; в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков в собственность, действующим в момент ее заключения.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса; в редакции до 01.03.2015).

Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574 на дату предоставления его в аренду по договору от 28.12.2011 № 5126 имел разрешенное использование «жилые дома блокированной застройки», что предполагало соблюдение установленного Земельным кодексом порядка предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилищного строительства. Заключив, что договор аренды от 28.12.2011 № 5126 в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (в действовавшей по состоянию на 28.12.2011 редакции) заключен без проведения торгов, суд признает его ничтожной сделкой.

Указанный вывод соответствует выводам судов по делу № А53-25094/2017, изложенным в судебных актах судов апелляционной и кассационной инстанции.

При рассмотрении указанного спора, судами отклонен довод кооператива о том, что спорный договор аренды заключен в соответствии пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса; кооператив имеет исключительное право на приобретение спорного участка (в аренду или собственность), с указанием следующего. Нормами Земельного кодекса к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015, статья 36 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015). Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10). Кооператив, ссылаясь на исключительное право на приобретение спорного земельного участка (в аренду или собственность), в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представил доказательства того, что для обслуживания и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (площадью 43,2 кв. м) необходим земельный участок площадью 4600 кв. м. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади, таким доказательством выступать не может. Наличие в настоящее время на спорном земельном участке трех объектов незавершенного строительства (степенью готовности 62%, 40% и 12%) не влияет на правильность выводов суда, поскольку данные объекты возведены после заключения договора, признанного судом ничтожным.

Вместе с этим судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора в ЕГРН сохраняется запись об обременении указанного земельного участка на основании признанной судами ничтожной сделки.

В отсутствие доказательств погашения записи об обременении земельного участка арендой в пользу кооператива на основании ничтожного договора, суд полагает необходимым аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка.

Таким образом, иск комитета следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составила 6000 рублей.

Комитет при обращении с настоящим иском государственную пошлину не уплачивал, поскольку освобожден от ее уплаты.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от  28.12.2011 № 5126, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и жилищно-строительным кооперативом "Усадьба" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574 арендой в пользу жилищно-строительного кооператива "Усадьба" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на основании договора от 28.12.2011 № 5126 (запись регистрации от 21.10.2013 № 61-61-05/093/2011-386).

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Усадьба" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                С.П. Прокопчук