Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55985/18

24 июня 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой, А41-55985/18

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Земляне" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140400, 

<

...>; дата регистрации - 29.06.2005) к

-ООО "КОЕЛГАМРАМОР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 456576, 

<

...>; дата регистрации - 18.09.2014)

-Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312502215800041; дата рождения 02.01.1957, место рождения: Россия, Калужская область, Жиздринский р-н, г. Жиздра; место жительства: 140411, Московская область, Коломна,  пр-кт Кирова д. 58-д кв. 61; зарегистрирован в качестве ИП 06.06.2012г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

-Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308502220300051; дата рождения 04.06.1955г., место рождения: с. Шапкино, Мучкапского р-на, Тамбовской области; место жительства: 140407, 

<

...>; зарегистрирован в качестве ИП 21.07.2008г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

- Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308502220300062; дата рождения 18.09.1953; место рождения г. Воскресенск, Московской области; место жительства: 140476, 

<

...>; зарегистрирован в качестве ИП 21.07.2008г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

-Администрации городского округа Коломна Московской области (ИНН 

<

***>. ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140407, Московская область, город Коломна, Советская площадь, дом 1, кабинет 514; дата регистрации - 05.12.2017)

третьи лица:

-Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001)

 - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области (143026, Московская область, Одинцовский район, рабочий 

<

...>)

- Управление Росреестра по Московской области

- Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001)

о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Земляне» (далее – ООО «Земляне», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с учетом заявленных и принятых судом уточнений, с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коелгамрамор» (далее – ООО «Коелгамрамор»), Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3, Индивидуальному предпринимателю ФИО4, Администрации городского округа Коломна Московской области, о признании недействительными: - договора купли-продажи от 23 декабря 2009 года земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 площадью 8347 кв. м. в части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27-7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв. м) в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, заключенного между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и ФИО4, ФИО2, ФИО3; - договора купли-продажи от 18 ноября 2014 года земельного участка площадью 8347 кв.м. с кадастровым номером 50:57:0100402:4 в части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27-7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв. м) в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, заключенного между гражданами ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Коелгамрамор». 

Заявлено о применении последствия недействительных сделок путем изменения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 расположенного по адресу: 

<

...>: - в части земельного участка занятого объектом недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27-7877, лит. Ж) согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 необходимого для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (по данным дополнения к заключению экспертов от 15 марта 2019 года № 018998/77001/072019/А41-55985/18) в указанных координатах;

 - согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободным от наложения с земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27- 7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв. м) в соответствии с данными 5 дополнения к заключению экспертов от 15 марта 2019 года № 018998/77001/072019/А41-55985/18 в указанных координатах; 

общая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободная от наложения с земельным участком, необходимая для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 составляет 7 586 кв. м. 

При этом земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободный от наложения состоит из двух частей: часть 1 площадью 7089 кв. м; часть 2 площадью 497 кв. м; - путем предоставления возможности истцу в соответствии с пунктом 2 статьи 39.1, пункта 6 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации осуществить выкуп части земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 761 кв. м, необходимого для пользования отсека объекта недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27- 7877, лит. Ж) согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 необходимого для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (по данным дополнения к заключению экспертов от 15 марта 2019 года № 018998/77001/072019/А41-55985/18 в указанных координатах, в собственность за плату у органов местного самоуправления. 

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Коелгамрамор» предъявлен встречный иск к Обществу с ограниченной ответственностью «Земляне», Министерству имущественных отношений Московской области о признании сделки купли-продажи железнодорожного подъездного пути протяженностью 256 м, инв. № 27-7877, расположенного по адресу: 

<

...>, недействительными, а именно: договора 6 купли-продажи недвижимого имущества от 27 июля 2005 года, заключенного между ООО «Стандарт-С» и ООО «Земляне»; договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 июня 2004 года № 4-1КП, заключенного между ГУП МО «Мособлглавресур» и ООО «Стандарт-С». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 года, признаны недействительными договоры от 23 декабря 2009 года и от 18 ноября 2014 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 в части территории площадью 761 кв. м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества 

- железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м, инв. № 27- 7877, лит. Ж - определенной указанными координатами; 

применены последствия недействительных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения недействительных договоров: прекращено право собственности ООО «Коелгамрамор» на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4, в части территории 761 кв. м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества 

- железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м, инв. № 27- 7877, лит. Ж - определенной указанными координатами; в ЕГРН внесены уточненные сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, свободного от наложения с земельным участком, необходимый для объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30; уточненная площадь земельного составляет 7 586 кв. м, состоит из двух частей: часть 1 площадью 7089 кв. м; часть 2 площадью 497 кв. м; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2020г. решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2019г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения требований по основному иску по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Суд кассационной инстанции указал, что установленная судом конфигурация образованных земельных участков нарушают нормы земельного законодательства (чересполосица, отсутствие доступа (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, невозможность использования земельного участка площадью 497 кв. м.). Также указано на выбор истцом ненадлежащего способа защиты права.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции указано на необходимость установления, является ли спорный участок делимым применительно к части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно ли использование земельного участка после его раздела, при необходимости – провести судебную экспертизу в целях установления делимости земельного участка и в целях определения площади, необходимой для использования железнодорожного пути с обоснованием площади, определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, установить, какой способ защиты права приведет к восстановлению прав истца или к реальной защите законного интереса.

При новом рассмотрении дела с учетом принятых в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, ООО «Земляне» заявлены следующие требования:

1. Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 площадью 8347 м2 с кадастровым номером 50:57:0100402:4 между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и гражданами ФИО4, ФИО2, ФИО3 

и договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2014  площадью  8347  м2  с  кадастровым  номером  50:57:0100402:4 между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Коелгамрамор» 

в части территории 1236 кв.м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества - железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж - определенной следующими координатами:

:ЗУ2, S = 1236 кв.м

№ п/п

Координаты

Х,м

У,м

21

391 179.69

2 274 775.60

22

391 175.43

2 274 800.71

23

391 172.62

2 274 822.98

24

391 172.08

2 274 836.42

25

391 170.69

2 274 836.38

26

391 169.98

2 274 860.88

27

391 171.36

2 274 860.96

28

391 171.18

2 274 878.72

29

391 169.77

2 274 879.60

13

391 171.71

2 274 895.73

14

391 171.54

2 274 896.30

15

391 160.58

2 274 900.81

16

391 160.22

2 274 879.75

17

391 162.51

2 274 815.32

18

391 164.48

2 274 805.55

19

391 171.04

2 274 774.40

20

391 173.78

2 274 774.77

21

391 179.69

2 274 775.60

2. Применить последствия недействительных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения недействительных договоров: прекратить право собственности ООО «Коелгамрамор» на земельный участок площадью 1236 кв.м, необходимого для     использования     отсека     объекта     недвижимого     имущества железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж - определенной следующими координатами:

:ЗУ2, S = 1236 кв.м

№ п/п

Координаты

Х,м

Y,m

21

391 179.69

2 274 775.60

22

391 175.43

2 274 800.71

23

391 172.62

2 274 822.98

24

391 172.08

2 274 836.42

25

391 170.69

2 274 836.38

26

391 169.98

2 274 860.88

27

391 171.36

2 274 860.96

28

391 171.18

2 274 878.72

29

391 169.77

2 274 879.60

13

391 171.71

2 274 895.73

14

391 171.54

2 274 896.30

15

391 160.58

2 274 900.81

16

391 160.22

2 274 879.75

17

391 162.51

2 274 815.32

18

391 164.48

2 274 805.55

19

391 171.04

2 274 774.40

20

391 173.78

2 274 774.77

21

391 179.69

2 274 775.60

2.1. Внести в ЕГРН сведения о вновь образованном земельном участке площадью 1236 кв.м., с присвоением нового кадастрового номера.

3. Внести в ЕГРН уточненные сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 площадью 7111 кв м., свободного от наложения с земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30:

:3Y1,S = 7111кв.м

№п/п

Координаты

Х,м

Y,m

1

391 180.25

2 274 775.68

2

391 208.05

2 274 796.10

3

391231.36

2 274 816.31

4

391 249.92

2 274 833.64

5

391 247.00

2 274 836.35

6

391 294.91

2 274 878.87

7

391 271.32

2 274 899.86

8

391 264.87

2 274 904.96

9

391 232.30

2 274 856.27

10

391 203.94

2 274 873.73

11

391 177.95

2 274 889.18

12

391 172.54

2 274 892.86

13

391 171.71

2 274 895.73

29

391 169.77

2 274 879.60

28

391 171.18

2 274 878.72

27

391 171.36

2 274 860.96

26

391 169.98

2 274 860.88

25

391 170.69

2 274 836.38

24

391 172.08

2 274 836.42

23

391 172.62

2 274 822.98

22

391 175.43

2 274 800.71

21

391 179.69

2 274 775.60

1

391 180.25

2 274 775.68

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчиков ООО «Коелгамрамор»,  ИП ФИО3, ИП ФИО2 возражали против удовлетворения требований судом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков ИП ФИО4 и Администрации городского округа Коломна и третьих лиц  Управление Росреестра по Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, извещенных о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке ч.3, 5 ст.156 АПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Земляне» на основании договора купли-продажи с ООО «Стандарт-С» от 27 июля 2005 года приобрело в собственность сооружение - железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, кадастровый номер 50:57:0100402:30, инв. № 27-7877, лит. Ж. о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись от 23 августа 2005 года № 50-50- 57/008/2005-409 (далее - железнодорожный путь, железнодорожный тупик). 

Указанный железнодорожный путь расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 50:57:0100402:4 и 50:57:0100402:5.

Земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 8347 кв. м на основании постановления Администрации городского округа Коломна от 01 декабря 2009 года № 2706 предоставлен в собственность ФИО4, ФИО2 и ФИО3, о чем между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (продавец) и ФИО3, ФИО2 и ФИО4 (покупатели) заключен договор купли-продажи от 23 декабря 2009 года. Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2014 года указанный земельный участок передан в собственность ООО «Коелгамрамор». 

Истец считая, что оспариваемые договоры купли-продажи заключены без учета нахождения на участке с кадастровым номером 50:57:0100402:4 железнодорожного пути, обратился в суд.

В обоснование своей позиции относительно выбранного способа защиты права, истец указывает на следующее.

Избранный способ защиты права истца путем признания сделок недействительными в части территории, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества -железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж является, по мнению Истца правомерным, в том числе и в силу того, что подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому вес прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. 

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. 

При этом, как указал истец,  при заключении договора купли-продажи Ответчику (ООО «Коелгамрамор») было известно, что они не являются собственниками всех расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0100402:4 объектов недвижимого имущества. 

На этом же земельном участке расположена часть объекта недвижимого имущества -железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж, с 1990 года (согласно данным технического паспорта на сооружение ж/д путь от 28.09.2007), которым с 2005 года владеет и пользуется Истец. 

Таким образом, на момент заключения договоров купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0100402:4 находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, следовательно, заключенные договоры в этой части не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец ссылается на правовую позицию, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. 

Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. 

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). 

Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. 

Кроме того, истец указал, что исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что Истец не является стороной сделки, решение вопроса о реституции (возврате полученного по сделкам) перед судом ставить не имеет права.

Однако, обращаясь с иском в арбитражный суд, истец имеет целью защиту своего исключительного права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости.

Истец указал, что его нарушенное исключительное право на приватизацию может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на часть земельного участка необходимого для использования объекта недвижимого имущества. 

Названное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве.

Во исполнение рекомендаций, указанных в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2020г. по настоящему делу, в целях  в целях установления делимости земельного участка и в целях определения площади, необходимой для использования железнодорожного пути с обоснованием площади определением суда от 22.07.2020г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту экспертной организации ЗАО "Интерпромтэкпроект инжиниринг" ФИО5.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы.

3.1. Установить, расположен ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (железнодорожный путь) в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 (приложить графический материал).

3.2. Является ли земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4 делимым с учетом норм действующего градостроительного и земельного законодательства, нормативных правовых по планировке территории городского округа Коломна, с учетом пожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических и других норм и правил.

3.3.   Если земельный участок с кадастровым номер 50:57:0100402:4 является делимым, возможен ли его раздел с целью образования из него земельного участка в площади, необходимой для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30.

3.4.  Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 возможен, определить площадь и координаты поворотных точек земельного участка, необходимо для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 с учетом ответов на вопросы 3.1, 3.2, 3.3. (приложить графический материал).

3.5. Определить площадь и координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 за вычетом площади наложения земельного участка, границы которого установлены при ответе на вопрос №3.4.

3.6. Возможно ли использование вновь образованных земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 в соответствии с их целевым назначением.

Экспертное заключение от 28.09.2020г. представлено в материалы дела.

На первый вопрос эксперт ответил положительно. Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4. 

При ответе на вопрос №3 экспертом предложен вариант раздела земельного участка на два: площадями 7 065 кв.м. и 522 кв.м. 

Эксперт ответил на вопросы №4 и №5 , определив координаты исследуемых земельных участков.  Отвечая на вопрос №6, эксперт пришел к следующему выводу:

Каждый из образуемых земельных участков отвечает требованиям предельных норм размеров образуемых участков согласно действующим правилам землепользования и застройки городского округа Коломенский Московской области. При этом, образуемый земельный участок площадью 522,00 кв.м не имеет доступа к землям общего пользования, с трех сторон он окружён забором, а с четвертой стороны находится железнодорожный путь. Для обеспечения доступа необходимо оформление сервитута (прохода, проезда) на образованном земельном участке под железнодорожным путем.

Вместе с тем, предложенный экспертом к образованию земельный участок площадью 522 кв.м. имеет ширину 4,24 кв.м. Таким образом, образуемый участок представляет собой вытянутую полоску длинной 123 метра и шириной 4,24 метра.

Кроме того, из Правил землепользования и застройки Коломенского городского округа (ст. 30), для объектов недвижимости, расположенных в производственной зоне «П» или коммунальной зоне «К», установленных для размещения складских объектов, объектов оптовой торговли, минимальный отступ от границ земельного участка составляет 3 метра.

Следовательно, в силу ч. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ использовать земельный участок с указанными параметрами длины, ширины и площади по его назначению невозможно.

При этом, приходя к выводу о делимости земельного участка, эксперт не учел нормы действующего градостроительного и земельного законодательства, нормативных правовых актов по планировке территории г.о. Коломна, пожарные, строительные, санитарно-эпидемиологические и другие нормы и правила, ссылаясь только на предельные размеры земельного участка, опираясь на единственный градостроительный регламент, не анализируя множество других градостроительных регламентов, устанавливаемых для территориальных зон (например, отступы от границ участка, процент застройки, коэффициент строительного использования и т.д.). 

Экспертом не сделаны ссылки на нормы права, на основании которых им сделан вывод, что для расчёта минимальной ширины земельного участка, необходимого для использования ж/д пути, необходимо руководствоваться габаритом именно 3,1 метра, обступаемым в обе стороны от оси железнодорожного пути. В перечне использованных при проведении экспертизы данных с указанием источников их получения нормативный документ, позволяющий определить указанный габарит, не указан.

Также эксперт при опросе не смог пояснить, возможно ли использование земельного участка площадью 522 кв.м. с видом разрешенного использования: для торговой деятельности (размещение зданий складов и магазинов) как полноценным земельным участком. 

Кроме того, образованный экспертом земельный участок площадью 760 кв. м, представлявший полоску земли шириной не более трех метров, сформирован  с нарушением норм земельного законодательства РФ.

В частности экспертом не предусмотрена возможность прохода/проезда к данному земельному участку.

Также при формировании земельного участка под ж/д путями эксперт не учел, что на образованном экспертом участке невозможно использовать расположенный на нем объект – ж/д пути. На данном участке расположены тупиковые железнодорожные пути, и  эксперт не учел возможность погрузки-разгрузки вагонов на данном участке. 

Не обоснована целесообразность образования такого участка и возможность его использования для расположенного на нем объекта. 

Таким образом, участок сформирован без определения площади, необходимой для обслуживания ж/д путей и их использования.

Согласно ч.1 ст.87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В связи с изложенным определением от 05.02.2021г. по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 с целью образования из него земельного участка в площади, необходимой для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (ж/д пути) с учетом норм действующего градостроительного и земельного законодательства, утвержденных нормативных правовых актов по планировке территории городского округа Коломна, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, с учетом пожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических и других норм и правил.

Указать площадь и координаты образованных земельных участков. Приложить графический материал.

В материалы дела поступило экспертное заключение от 04.03.2021г., в котором предложено 2 варианта раздела земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4.

В целях рационального использования вновь образованных земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования, а также в целях недопущения образования чересполосицы экспертом принято решение земельный участок, площадью 522 кв.м включить в земельный участок под ж/д путь.

В обоснование экспертом указано, что такое увеличение площади участка под ж/д путь позволит проводить обслуживание данного пути в случае его реконструкции, а также организовать необходимую для погрузки-разгрузки вагонов площадку.

Образуемый земельный участок площадью 1287 кв.м имеет доступ к землям общего пользования по точкам с 16-й по 18-ю при условии демонтажа части бетонного забора, расположенного по периметру участка.

Согласно новому плану раздела исходного земельного участка с КН 50:57:0100402:4 образуются два новых земельных участка:

-  земельный участок площадью 7060 кв.м - используемый для торговой деятельности (размещение зданий складов и магазинов);

- земельный участок площадью 1287 кв.м - под эксплуатацию и обслуживание ж/д пути. Схема раздела земельного участка с КН 50:57:0100402:4, площадь и координаты вновь образуемых земельных участков приведены в Приложении 2 экспертного заключения (вариант раздела 1).

При этом в границы образуемого земельного участка под эксплуатацию и обслуживание ж/д пути экспертом включена часть оборудованных пандусов для погрузки-разгрузки вагонов. 

Однако эксперт указал, что данные сооружения не зарегистрированы и не поставлены на кадастровый учет, но построены и фактически принадлежат ООО «Коелгамрамор».

С учетом данных сооружений экспертом предложен вариант раздела земельного участка с КН 50:57:0100402:4 с исключением пандусов из границ образуемого земельного участка под эксплуатацию и обслуживание ж/д пути. 

В данном случае граница раздела пройдет по границе данных сооружений (пандусов). Схема раздела земельного участка с КН 50:57:0100402:4 по границе сооружений (пандусов), площадь и координаты вновь образуемых земельных участков приведены в Приложении 3 (вариант раздела 2).

Истцом в порядке ст.49 АПК РФ уточнены требования по второму варианту, предложенному экспертом с исключением пандусов ответчика из границ образуемого участка.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что экспертиза не соответствует критериям относимости и допустимости, по следующим основаниям.

Предложив два варианта раздела земельного участка, в результате которого площадь земельного участка, необходимого для обслуживания ж/д пути, составит 1236 или 1287 кв.м., эксперт не проанализировал, какие градостроительные регламенты установлены для указанного земельного участка, с учётом вида его разрешённого использования, а также другие нормативные акты, озвученные судом в поставленном перед экспертом вопросе (пожарные, строительные, санитарно-эпидемиологические и иные). 

Так, в частности, на стр. 7 Заключения указано, что увеличение площади вновь образуемого участка позволит организовать необходимую для погрузки-разгрузки вагонов площадку, однако какими параметрами должна обладать соответствующая площадка и какими нормами законодательства это установлено, экспертом не указано.

Экспертное заключение не содержит достаточных исследований, подтверждающих вывод эксперта о том, что в результате возможного раздела участка вновь образованный земельный участок площадью 1236 (либо 1287) кв.м. будет отвечать требованиям, предъявляемым законодательством, а именно может быть использован по назначению - для обслуживания ж/д пути (в т.ч. в силу достаточных для этого параметров участка).

Так, экспертом не учтено, что вопросы формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог определяются в соответствии с Приказом Минтранспорта от 06.08.2008 г. № 126, которым утверждены Нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог.

Согласно пункту 2 Приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 06 августа 2008 г. N 126 в полосу отвода на железнодорожном транспорте входят земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям.

Согласно п. 1 указанного документа, Нормы устанавливают нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода на железнодорожном транспорте общего и необщего пользования, а также нормы расчета охранных зон железных дорог, необходимых для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта.

В соответствии с п. 5 указанного документа, размеры полос отвода и охранных зон устанавливаются в соответствии с настоящими Нормами, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, генеральными схемами развития железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом сложившегося землепользования и ранее утвержденных размеров и границ полос отвода и охранных зон.

Экспертом указанные нормы проанализированы не были, в перечне использованных экспертом данных указанный Приказ Минтранса не указан.

При этом эксперт в судебном заседании 17 марта 2021 г. пояснял суду и сторонам по делу, что специалистом в области ж/д транспорта не является и соответствующими познаниями не обладает.

Также эксперт, ссылаясь на ПЗЗ территории городского округа Коломенский в части градостроительных регламентов по предельным размерам земельных участков для такого вида разрешенного использования как «склады», не пояснил, какими нормами он руководствовался при формировании земельного участка в производственной зоне «П» для земельного участка под железнодорожными путями.

Кроме того, как указал эксперт в письменных пояснениях на замечания на дополнительную экспертизу, минимальное расстояние от ж/д пути до границы земельного участка составляет от трех метров.

Вместе с тем, из фотоматериалов, приложенных к дополнительной экспертизе (листы 29 и 30 экспертного заключения), усматривается, что ж/д ветка практически вплотную примыкает к земельному участку, образованному для использования ответчиком. Трехметровая зона не соблюдена.

С учётом указанных недостатков экспертного заключения, представитель ООО «Коелгамрамор» ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы другому эксперту. 

Суд не нашел оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума 10 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В рассматриваемом случае выводы, сделанные экспертом, сами по себе не свидетельствуют об обоснованности заявленных требований.

Во-первых, в Постановлении от 18.02.2020г. по настоящему делу Арбитражный суд Московского округа указал на необходимость применения надлежащего способа защиты нарушенного права.

В силу части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ именно на суде первой инстанции лежит обязанность определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В рассматриваемом случае требования истца заявлены по ст. 167 ГК РФ о признании недействительными договора купли-продажи от 23.12.2009 и договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2014 в части территории 1236 кв.м, а также о применении последствий недействительных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статьях 12 и 13 Гражданского кодекса Российской Федерации. Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 статьи 12 Кодекса права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты права и определение предмета иска является правом истца, и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предоставляет суду право изменять предмет иска по усмотрению суда с целью использования надлежащего способа защиты права.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Гражданское законодательство, как и административное и налоговое законодательство, предусматривает для участников правоотношений соответствующий каждой группе этих отношений, каждому их виду определенный способ или способы защиты. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права вправе применять лишь этот способ.

Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В упомянутом Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2020г. отмечено, что в случае, когда по возмездному договору имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, собственник может обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения лица, приобретшего данное имущество (виндикационный иск). Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Рекомендации Арбитражного суда Московского округа, изложенные в постановлении от 18.02.2020г., оставлены истцом без внимания, с требования в порядке ст. 302 ГК РФ уточнены не были. Таким образом, суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Во-вторых, в Постановлении от 18.02.2020г. Арбитражный суд Московского округа отметил, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Требования истца обоснованы тем, что участок площадью  1236 кв.м необходим для     использования отсека     объекта     недвижимого     имущества железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж.

Земельным кодексом Российской Федерации как в прежней редакции, действовавшей до 01.03.2015 (пункт 1 статьи 36), так и в действующей редакции (пункт 1 статьи 39.20) собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение в собственность или аренду соответствующих земельных участков.

Согласно введенному Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ пункту 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

В соответствии с пунктом 12 названного Перечня к таким объектам относятся проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Железнодорожные пути необщего пользования - железнодорожные подъездные пути, примыкающие непосредственно или через другие железнодорожные подъездные пути к железнодорожным путям общего пользования и предназначенные для обслуживания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на условиях договоров или выполнения работ для собственных нужд (абзац 6 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации").

Как следует из пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии с пунктами 3, 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, а также в случаях, если в соответствии с данным Кодексом законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, суд пришел к выводу, что железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, инв. № 27-7877, лит. Ж является вспомогательным объектом для осуществления истцом своей предпринимательской деятельности. 

В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ размещение вышеуказанного линейного объекта возможно без предоставления земельного участка.

Согласно абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Оснований считать спорный железнодорожный путь недвижимой вещью в понимании ст. 130 ГК РФ не имеется в отсутствие документов, подтверждающих создание такого объекта как объекта капитального строительства, а именно  разрешение на строительство, выданного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 56 Градостроительного кодекса.

В данном случае железнодорожный путь является сооружением и выступает лишь обременением в отношении земельного участка, на котором он расположен, в связи с чем в данном случае пользование земельным участком, на котором располагается данное сооружение возможно путем установления сервитута, без его предоставления в аренду или в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, ссылка истца на необходимость применения ст. 36 и 39.20 ЗК РФ является неправомерной. Недоказанность истцом исключительного права на приватизацию участка площадью 1236 кв.м, необходимого для     использования     отсека     объекта     недвижимого     имущества железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж является основанием для отказа в удовлетворении требований.

В-третьих, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого в ходе судебного разбирательства заявлено представителями ООО «Коелгамрамор», ИП ФИО3, ИП ФИО2 

Представителями ООО «Коелгамрамор», ИП ФИО3, ИП ФИО2  заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

ООО "КОЕЛГАМРАМОР" приобрело земельный участок с КН 50:57:0100402:4 у ФИО3, ФИО2, ФИО4, что подтверждается договором от 18.11.2014. 

В свою очередь, ФИО3, ФИО2, ФИО4 приобрели земельный участок с КН 50:57:0100402:4 по договору купли-продажи от 23.12.2009 у Коломенского городского комитета по управлению имуществом на основании Постановления Администрации городского округа Коломна МО от 02.12.2009 №2706 под объектами недвижимости.

Согласно Постановлению от 02.12.2009 №2706 земельный участок предоставлен в связи с  нахождением на участке объектов недвижимости – дома-магазина и склада-навеса.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец не мог не знать о своих нарушенных правах, поскольку спорный участок использовался в предпринимательских целях с 2009 году.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                    СудьяКузьмина О.А.