Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-23599/2022

23 января 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО1 (доверенность от 15.12.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя общества с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ» ФИО2 (доверенность от  09.01.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), старшего прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Дмитриева И.Г. (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 апреля 2023 года по делу № А33-23599/2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2023 года по тому же делу,

установил:

Прокурор Красноярского края (далее – истец, прокурор) в интересах муниципального образования город Красноярска в лице администрации города Красноярка (далее – администрация) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ» (далее – общество, ООО «АТЛАНТ») о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 11.10.2021 №292, заключенного между департаментом и ООО «АТЛАНТ», применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права аренды ООО «АТЛАНТ» на земельный участок, расположенный по адресу: ул. 40-летия Победы с кадастровым номером 24:50:0400022:528, общей площадью 19 127 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения.

Дело рассмотрено с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04 апреля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2023 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент и администрация обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, в иске отказать.

В кассационных жалобах приведены доводы об ошибочности выводов судов о наличии у собственника объекта недвижимости обязанности предоставить обоснование площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта. Так, заявители кассационных жалоб, указав, что судами применен правовой подход, предусмотренный ранее действовавшими нормами Земельного кодекса Российской Федерации, полагают, что в действующем законодательстве отсутствуют нормы права, которые бы обязывали заявителя предоставить документы в обоснование площади земельного участка, также законодательством не предусмотрено такое основание для отказа  в предоставлении участка, как превышение площади земельного участка.

Кроме того, заявители кассационных жалоб указывают, что нарушений публичных интересов при формировании и предоставлении земельного участка допущено не было, при предоставлении обществу спорного земельного участка сторонами были соблюдены конкурентные процедуры. При рассмотрении дела судами не учтена специфика назначения объекта недвижимости, отсутствует анализ площади земельного участка с учетом функционального назначения объекта, документов территориального планирования, нормативов, наличия охранных зон, порядок расчета путем деления площади земельного участка на площадь объекта противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства. Заявители кассационных жалоб полагают, что судом нарушен принцип состязательности сторон, выразившийся в отказе в проведении экспертизы.

Департаментом в поданной им кассационной жалобе также указано, что раздел спорного земельного участка, исходя из наличия охранных зон, размещения объекта, с учетом существующих смежных земельных участков, невозможен, поскольку приведет к нарушению положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации; судами не принято во внимание предоставление земельного участка для строительства и достижение арендатором такой цели.

В представленных возражениях прокурор с доводами кассационных жалоб не согласился, сославшись на их необоснованность.

Представитель департамента в судебном заседании доводы поданной им кассационной жалобы и доводы кассационной жалобы администрации поддержал.

Прокурор в судебном заседании с доводами кассационных жалоб не согласился, полагал обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представитель общества в судебном заседании просил обжалуемые судебные акты отменить, в иске отказать.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и в отзыве на них, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, актом от 03.10.2014 на основании заявления ООО «Атлант» и решения градостроительной комиссии (протокол от 27.08.2014 №33) для проектирования и строительства объекта – здания спортивно-оздоровительного назначения выбран земельный участок площадью 19 127 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, который 10.12.2014 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 24:50:0400022:528.

В отношении указанного земельного участка на основании распоряжения администрации от 08.05.2015 № 2332-недв между департаментом (арендодатель) и ООО «АТЛАНТ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2015 №1144 для использования участка в целях строительства здания спортивно-оздоровительного назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 19 127 кв.м, в том числе 3 249 кв.м - охранная зона инженерных сетей.

Администрацией 31.08.2017 обществу выдано сроком до 28.02.2019 разрешение № 24-308-367-2017 на строительство объекта капитального строительства «Здание спортивно-оздоровительного назначения г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы» согласно проектной документации. За ООО «АТЛАНТ» 16.03.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание степенью готовности 15%, площадью 138,8 кв.м с кадастровым номером 24:50:0400022:3098.

Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 23.07.2018 № 589 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528 для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400022:3098 - здания спортивно-оздоровительного назначения, сроком с 21.06.2018 по 20.06.2021 (3 года).

Администрацией 10.06.2021 выдано разрешение № 24-308-367-2017 на ввод в эксплуатацию объекта: «Здание спортивно-оздоровительного назначения г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528. За ООО «АТЛАНТ» 21.06.2021 зарегистрировано право собственности на здание спортивно-оздоровительного назначения - нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, 1-этажное, общая площадь 137,2 кв.м, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы.

Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 11.10.2021 №292 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, общей площадью 19 127 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения, для использования в целях эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, сроком с 06.09.2021 по 05.09.2070 (сорок девять лет). Земельный участок передан по акту приема-передачи, согласно которому стороны согласовали дату фактической передачи земельного участка во владение и пользование – 30.08.2021. 11.10.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.10.2021 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Актом осмотра прокуратуры от 20.07.2022 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528 расположено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, представленное в виде капитального здания из одного корпуса с фундаментом и односкатной крышей; в здании имеется один выход; к зданию протянут электрический кабель от электрической подстанции, расположенной в границах земельного участка; участок покрыт травяной растительностью, элементы благоустройства (дорожки, тротуары отсутствуют; границы участка огорожены забором, вход на участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:3137; на момент осмотра какая-либо деятельность на момент осмотра не осуществляется, здание в спортивно-оздоровительных целях не эксплуатируется. К акту приложена фототаблица.

Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора аренды земельного участка от 11.10.2021 №292 правила соразмерности земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого он предоставлен, в нарушение требований о предоставлении свободного от застройки земельного участка на основании публичных торгов, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 166, 167, 168, 271, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11.2, 11.9, 15, 35, 39.1, 39.2, 39.3, 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 8, 74, 75, 79, 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приняв во внимание правовую позицию, изложенную в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 №64-КГ16-2, и исходил из наличия оснований для признания спорного договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционным Судом РФ в определении от 23.04.2020 № 935-О указано следующее.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов, применивших данный принцип и в отношении публичных земельных участков, предоставляемых в аренду.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе, проектную документацию), а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений,  суды установили, что площадь расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности общества, составляет 137,2 кв. м, тогда как площадь арендуемого по оспариваемому договору аренды от 11.10.2021 №292 земельного участка – 19 127 кв. м, что значительно превышает площадь этого объекта.

При таких обстоятельствах, суды, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости, верно указали на отсутствие оснований, установленных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи в аренду общества всего спорного участка без торгов.

Указанные выше выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Вопреки доводам заявителей кассационных жалоб по смыслу действующего земельного законодательства (статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

В этой связи указание заявителей на то, что земельный участок был образован и предоставлен обществу для строительства с соблюдением действовавших норм, не является обоснованием площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, и предоставления земельного участка после строительства площадью, значительно превышающей площадь объекта, расположенного на участке.

Довод заявителей жалоб, согласно которому земельный участок соответствующей площадью был образован и предоставлен обществу для строительства здания, строительство осуществлено, и, соответственно, у общества возникает право приобрести этот участок той же площадью, что был предоставлен для строительства, отклоняется судом округа, поскольку  размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы, в том числе, относительно обоснования несоразмерности площадей, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.

Между тем, согласно положениям статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом. Суд округа также не усматривает нарушений судами принципов равноправия сторон и состязательности процесса.

На основании изложенного, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 апреля 2023 года по делу № А33-23599/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева