АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-20041/2023

г. Ставрополь

07 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2024 года

                                                       Решение изготовлено в полном объеме 07 августа 2024 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

***>, г. Благодарный, 

к администрации Благодарненского муниципального округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, 

о признании права собственности на нежилое здание, 

третье лицо: Управление Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ИНН 

<

***>, 

в отсутствие лиц.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Благодарненского муниципального округа Ставропольского края о признании права собственности на нежилое здание, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 197,6 кв.м., этажность – 2, расположенное по адресу: Ставропольский край, Благодарненский городской округ, 

<

...>; указании, что данное решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в ЕГРН на нежилое здание, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 197,6 кв.м., этажность – 2, расположенное по адресу: Ставропольский край, Благодарненский городской округ, 

<

...>.

Определением от 24.11.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ИНН 

<

***>. 

Определением от 05.06.2024 рассмотрение дела было отложено на 24.07.2024.

К дате судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии чека об оплате арендного платежа за земельный участок.

Поступивший документ исследован судом и приобщен к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.01.2013 между ФИО1 (арендатор) и администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №4.

В силу п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:13:100104:515, местоположение: 

<

...> без номера, разрешенное использование - под строительство объекта торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся неотъемлемой его частью, общей площадью 144 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 24.01.2013 по 23.01.2016 (п. 2.1 договора).

26.05.2015 администрацией города Благодарного Благодарненского района Ставропольского края истцу было выдано разрешение RU 26-505101-24-2015 на строительство магазина на вышеуказанном земельном участке. Срок действия разрешения – до 25.12.2016.

23.01.2016 в ЕГРН зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:13:100104:1653, степень готовности: 15%, расположенный по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством от 23.01.2016 (запись регистрации №26-26/006-26/006/302/2016-4/1 от 23.01.2016).

23.01.2016 между ФИО1 (арендатор) и администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №4.

В силу п. 1.1 договора арендодатель предоставляет для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 144 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:13:100104:515, местоположение: 

<

...> без номера, разрешенное использование - под строительство объекта торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся неотъемлемой его частью.

Срок аренды участка устанавливается с 23.01.2016 по 20.01.2019 (п. 2.1 договора).

Как указывает истец, по истечении указанного срока строительство магазина окончено не было по причине финансовых затруднений.

10.05.2023 ФИО1 обратилась в администрацию Благодарненского городского округа Ставропольского края с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию. 

Письмом исх. №4091 от 23.05.2023 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта Администрацией было отказано по причине истечения срока действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка.

В силу изложенных обстоятельств и невозможности иным способом произвести регистрацию права собственности на здание, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление просило принять решение по делу в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик отзыв на иск не представил, свою позицию по существу рассматриваемого спора не выразил.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу разъяснений, данных в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком заключался договор аренды №4 от 24.01.2013, согласно условиям которого ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:13:100104:515, разрешенное использование – под строительство объекта торговли.

Истцом получено разрешение RU 26-505101-24-2015 от 26.05.2015 на строительство на данном земельном участке магазина. 23.01.2016 истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:13:100104:1653.

Также истцом и ответчиком заключался договор аренды №4 от 23.01.2016, согласно условиям которого ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:13:100104:515 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Письмом исх. №636 от 14.09.2021 Управление имущественных и земельных отношений Администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края сообщало истцу о возобновлении договора аренды земельного участка №4 от 23.01.2016 на неопределенный срок.

ФИО1 в материалы дела представлены чеки по операции ПАО Сбербанк от 28.01.2016, 24.06.2021, 26.05.2023, подтверждающие исполнение обязательств по уплате арендных платежей по договору №4 от 23.01.2016.

Прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 г. N 14381/11).

Построенное здание подключено истцом к коммуникациям, что подтверждается актом разграничения балансовой принадлежности от 03.06.2022 АО «Благодарненскрайгаз», актом о готовности внутриплощадочных и (или) внутридомовых сетей и оборудования от 13.08.2015, актом о разграничении балансовой принадлежности от 14.08.2015, актом о подключении (технологическом присоединении) объекта от 14.08.2015 ГУП СК «Ставрополькрайводоканал».

Согласно Техническому заключению по обследованию объекта капитального строительства «Магазин» по улице Свобода, в городе Благодарный Благодарненский район Ставропольского края с целью определения готовности здания к эксплуатации, выполненному ООО «Архпроект», общая категория технического состояния основных несущих конструкций объекта соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП), градостроительным регламентам, санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПин), требованиям норм пожарной безопасности, в том числе требованиям по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и соблюдением технических условий, данное строение не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Планировка и благоустройство прилегающей территории соответствует Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-0З).

Определением от 01.04.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» ФИО2, ФИО3.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

1) соответствует ли здание строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарноэпидемиологическим нормам и правилам для данного вида постройки, а также допущены ли при проведении строительных работ в здании, нарушения градостроительных и строительных норм и правил? 

2) создает ли здание угрозу жизни и здоровью граждан? 

3) является ли здание объектом капитального либо некапитального строительства?

Согласно заключению эксперта №66-Э-24 от 27.05.2024 объект исследования, нежилое здание (магазин), общей площадью 197,6 кв.м., этажностью 2, расположенный по СК, Благодарненский городской округ, 

<

...> соответствует требованиям действующих строительных (СП, СНиП, ГОСТ), градостроительных (СП, ТСН, ПЗЗ), норм и правил, санитарно-эпидемиологических (СанПиН) нормативов, требованиям норм пожарной безопасности (СП), Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

при проведении исследования установлено, что объект экспертизы находится в хорошем техническом состоянии, признаков износа не имеет. На основании изложенного экспертами сделан вывод о том, что объект экспертизы – объект капитального строительства, расположенный по СК, Благодарненский городской округ, 

<

...> не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Спорный объект строительства не оказывает негативного влияния на инсоляцию и освещенность помещений зданий, расположенных на смежных земельных участках. Объект экспертизы: нежилое здание (магазин), общей площадью 197,6 кв.м., этажностью 2, расположенное по СК, Благодарненский городской округ, 

<

...> не создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, повреждения или уничтожения имущества других лиц. Угрозы уничтожения исследуемого объекта не имеется;

объект экспертизы - нежилое здание (магазин), общей площадью 197,6 кв.м., этажностью 2, расположенный по СК, Благодарненский городской округ, 

<

...> является объектом капитального строительства. Имеет прочную связь с землей, осуществить перемещение и (или) демонтаж строительных конструкций и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, невозможно.

В установленном законом порядке заключение эксперта №66-Э-24 от 27.05.2024 не оспорено и не признано недействительным. Заключение эксперта обоснованно, методика раскрыта, заключение достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений, эксперты предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подписка. Доказательства недостоверности выполненного экспертного заключения ответчиком не представлено.

При рассмотрении материалов дела, нарушений, которые могли бы являться обстоятельством, исключающим удовлетворение иска, либо указывающим на очевидную недобросовестность истца при осуществлении строительства, судом не установлено.

Судом установлен факт принадлежности завершения постройки, соответствие построенного объекта целевому назначению земельного участка, отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при строительстве спорного объекта, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию  не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Таким образом, требования истца о признании права собственности на нежилое здание, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 197,6 кв.м, этажность – 2, расположенное по адресу: Ставропольский край, Благодарненский городской округ, 

<

...> подлежат удовлетворению.

В силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Расходы по оплате государственной пошлине и экспертизы относятся на истца на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка ввода объекта недвижимости в эксплуатации. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края, 

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

***>, удовлетворить. 

Признать право собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1, ИНН 

<

***>, на объект недвижимого имущества: 

- нежилое здание, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 197,6 кв.м, этажность – 2, расположенное по адресу: Ставропольский край, Благодарненский городской округ, 

<

...>. 

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             В.В. Пузанова