АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А62-6659/2016

город Калуга

15» января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена                11.01.2018

Постановление изготовлено в полном объеме                 15.01.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

ФИО1

Судей

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

При участии в судебном заседании

ФИО4

от истца: 

закрытое акционерное общество "Полимер"

от ответчика:

Администрация города Смоленска

 

от третьего лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области

ФИО5, представитель по доверенности от 28.08.2017, сроком на 1 год;

ФИО6, представитель по доверенности №1/2098 от 29.12.2017, сроком до 31.12.2018;

представитель не явился, извещены надлежащим образом;

           рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу Управления имущественных, земельных и  жилищных отношений Администрации города Смоленска, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 и  постановление Двадцатого   арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017  по делу № А62-6659/2016,        

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Полимер» (далее - истец, общество, ЗАО «Полимер») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Смоленска (далее - ответчик, Администрация) о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для строительства многоэтажного гаража-стоянки; обязании Администрации заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года, а так же признании незаконным решения Администрации о прекращении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 21.05.2009 № 721/з, изложенного в уведомлении № 24/6782- исх от 29.06.2016, признании действующим договора аренды земельного участка от 21.05.2009 № 721/з и обязании ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка в части срока договора аренды, установив его на 3 года (дело № А62-6659/2016).

Общество также обратилось с заявлением о признании незаконными действий Администрации по прекращению аренды земельного участка на основании договора аренды от 21.05.2009 № 721/з на основании поданного в Управление Росреестра по Смоленской области заявления от 06.10.2016 и о признании названного договора действующим.

Определением суда от 17.04.2017 указанные требования по делам                  №А62-52/2017 и № А62-6659/2016 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен № А62 - 6659/2016.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, в окончательной редакции просил суд признать незаконной одностороннюю сделку Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды земельного участка № 721/з от 21.05.2009, выразившиеся в направлении уведомления от 29.06.2016 № 24/6782-исх об одностороннем отказе от договора аренды от 21.05.2009 № 721/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова, и признать действующим договор аренды земельного участка                № 721/з от 21.05.2009 (протокол судебного заседания от 1724.05.2017, от исковых требований об обязании Администрации города Смоленска заключить с закрытым акционерным обществом «Полимер» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова, и о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.05.2009 № 721/з в части срока договора аренды истец отказался.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 (судья Каринская И.Л.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого   арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 (судьи Дайнеко М.М., Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А.) иск удовлетворен. Производство по делу в части требований об обязании Администрации города Смоленска заключить с закрытым акционерным обществом «Полимер» договор аренды земельного участка и о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.05.2009 № 721/з в части срока договора аренды прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

Управление имущественных, земельных и  жилищных отношений Администрации города Смоленска, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО «Полимер» был заключен договор аренды земельного участка № 721/з от 21.05.2009, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: г.Смоленск, на пересечении улиц 25 Сентября - ул. Попова, с кадастровым номером 67:27:0030906:0005; участок предоставлен сроком на три года (пункт 2.1 договора), с установленным видом разрешенного использования - для строительства здания многоэтажного гаража-стоянки (пункт 1.1. договора). Участок предоставлен сроком на 3 года (пункт 2.1. договор). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2009.

Поскольку после 21.05.2012 арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то договор возобновился на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ).

Письмом от 29.06.2016 № 24/6782-исх Администрация уведомила арендатора о прекращении договора аренды по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.

Истец, полагая, что действия арендодателя по прекращению договора аренды являются незаконными (арендатор добросовестно уплачивал арендные платежи и осуществлял действия по целевому использованию земельного участка), нарушают права и законные интересы ЗАО «Полимер» (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), обратился в суд с настоящим заявлением.

ЗАО «Полимер» указало, что Администрация препятствовала достижению целей аренды, отказывая Обществу в выдаче разрешения на строительство многоэтажного гаража-стоянки. Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.07.2015 по делу № А62- 2104/2015 действия Администрации по отказу в выдаче ЗАО «Полимер» разрешения на строительство многоэтажного гаража-стоянки на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске, как несоответствующие положениям Градостроительного кодекса РФ признаны незаконными, на ответчика возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем выдачи разрешения на строительство. Однако названное решение ответчиком не исполнено.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, указав на отсутствие специальных оснований для расторжения договора аренды, предоставленного для строительства.

Исходя из совокупного анализа п.2 ст.22, п.4 ст.27, ст.35, ст.42 Земельного кодекса РФ, с учетом  постановлений Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08 и от 18.09.2012 г. N 4464/12 следует, что при предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом, что влечет применение соответствующего правового подхода при оценке оснований прекращения арендных отношений.

При этом, в соответствии с п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с п. 2 ст.46 Земельного кодекса наряду с указанными в п.1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 настоящего Кодекса.

Таким образом, суды верно указали, что применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом, арендодатель, как сторона по договору, не ссылается, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, оценке подлежат обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, которые вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.

Судебные инстанции,  оценив достаточность и уважительность причин длительного неиспользования земельного участка, с учетом п.2 ст.45, п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ, правовой позиции, изложенной в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2014 по делу N А40-30557/13-1-126, от 24.09.2012 по делу №А40-84128/11-135-238, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу №А32-17908/2011, правомерно указали, что  проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

В соответствии со ст.35  Земельного кодекса РФ, суды  верно указали, что в данном случае необходимо дать оценку действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора.

Между тем, судами установлено и не опровергается ответчиком, что истцом были выполнены работы по освоению земельного участка, предоставленного для строительства по договору аренды, а именно 10.08.2012 выдан градостроительный план земельного участка                              № RU67302000-1334; 27.11.2012 заключен договор № 109/02/00542 на выполнение проектных работ (разработки разделов проектной или рабочей документации) «Расчет годовой потребности в тепле и топливе для многоуровневого гаража-стоянки с коммерческими площадями на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске»; 11.12.2012 заключен договор на выполнение проектных работ для строительства многоэтажного гаража-стоянки; 11.12.2012 заключен договор о выполнении работ с ОАО «Ростелеком» о выполнении работ по подготовке и выдаче технических условий на подключение к телефонной сети; 14.01.2013 заключен договор № 40683164 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; 18.04.2013 заключен договор № 190 возмездного оказания услуг с ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» по проведению государственной экспертизы проектной документации по объекту: «Многоэтажный гараж-стоянка на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске» (далее - объект строительства); получено положительное заключение государственной экспертизы от 13.09.2013 № 67-1-40344-13; 01.06.2013 заключен договор взаимных обязательств по подключению объекта строительства к газопроводу среднего давления; 31.12.2012 заключен договор № 91/12 на осуществление инженерных изысканий по объекту: «Проектирование здания многоэтажного гаража- стоянки с коммерческими площадями на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске»; 07.04.2014 заключен договор на разработку рабочего проекта гаража- стоянки на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске; - в сентябре - октябре 2014 осуществлено согласование сводного плана инженерных сетей; 04.09.2014 получены технические условия на подключение объекта строительства к телефонной сети; 09.09.2014 заключен договор № 310 возмездного оказания услуг с ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» по проведению государственной экспертизы проектной документации по объекту: «Многоэтажный гараж-стоянка на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске» (далее - объект строительства); 22.10.2014 получено отрицательное заключение государственной экспертизы № 673-2-0246-14; 01.10.2015 заключен договор № 032/15 на выполнение проектных работ по электроснабжению строительной площадки объекта; 16.10.2014 заключен договор № 107-М на выполнение специализированных наблюдений и работ по мониторингу загрязнения окружающей среды для проектирования строительства объекта строительства; 30.10.2014 заключен договор № 142 взаимных обязательств с владельцем объектов электросетевого хозяйства; 30.10.2014 и 10.11.2014 осуществлен вынос в натуру границ земельного участка; 16.02.2015 заключены договор взаимных обязательств с владельцами электросетевого и газопроводного хозяйства; 16.12.2015 заключен договор № 41195436 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, 10.12.2015 получены технические условия для присоединения; 21.12.2015 заключен договор № 51 на выполнение работ по электроснабжению стройплощадки многоэтажного гаража; с октября 2014 по февраль 2015 года истцом велась переписка с Администрацией г. Смоленска относительно выдачи разрешения на строительство, в выдаче которого неправомерно отказано, в рамках рассмотрения арбитражного дела № А62-2104/2015 признан незаконным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство. Судебный акт вступил в законную силу, но со стороны Администрации не исполнен до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, суды правомерно указали на  злоупотребление правом со стороны Администрации, выраженное в намеренном воспрепятствовании ответчиком достижению цели аренды земельного участка, поскольку ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более, при этом, истцом на протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу закона свидетельствует об использовании земельного участка.

Исходя из заявленных требований и представленных доказательств, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные им при освоении земельного участка, а также то, что  ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, учитывая доказательства истца, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, суды правомерно пришли к выводу, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в письме от 29.06.2016 № 24/6782-исх представляет собой злоупотребление правом и  в силу ст. 10 ГК РФ является незаконным.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 и  постановление Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017  по делу № А62-6659/2016 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3