АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-10168/2023

г. Тюмень

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 ноября 2023 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 28 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ООО «Концепт» к ООО «Агроторг» о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2, личность установлена по паспорту, по доверенности, диплом, ФИО3, личность установлена по паспорту, по доверенности, диплом; от ответчика: ФИО4, личность установлена по паспорту, по доверенности, диплом,

установил:

ООО «Концепт» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Агроторг» об утверждении пункта 3.2 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2016 № 16-03-199/П41 в следующей редакции: «Ежемесячная величина арендной платы составляет 1 249 350 (Один миллион двести сорок девять тысяч триста пятьдесят) рублей, в т.ч. НДС, из расчета 1 500 рублей за 1 кв. м площади арендуемого недвижимого имущества»; об утверждении пункта 3.13 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2016 № 16-03-199/П4_1 в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в 12 месяцев на величину, не превышающую размер ключевой ставки Центрального Банка РФ».

Исковые требования со ссылками на статью 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 4 части 2 статьи 9 Федерального закона от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» мотивированы существенным изменением обстоятельств.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик в письменном отзыве на иск возразил против требований, полагает, что основания для изменения договора судом на основании 451 ГК РФ отсутствуют, поскольку существенного изменения обстоятельств, которое истец не мог бы разумно предвидеть, не произошло; с февраля 2023 года в связи с действиями истца условия исполнения договора изменились в худшую для ответчика сторону; редакция измененных условий, предложенная истцом, ничем не обоснована и существенно ущемляет права ответчика по сравнению с первоначальными условиями.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Изучив материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 АО «АИЖК по Тюменской области» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения № 16-03-199/П4__1 сроком на 7 лет (пункт 5.1) (далее – договор № 16-03-199/П4__1).

Из пункта 1.1. договора № 16-03-199/П4__1 следует, что в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется передать, а арендатор, принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 832,9 квадратных метров,. расположенное на 1 этаже (далее по тексту - «Помещение») в здании Торгового центра «Дарина» по адресу: 

<

...> (далее по тексту - «Здание»).

В пункте 3.2. договора № 16-03-199/П4__1 предусмотрено, что ежемесячная величина арендной платы составляет: за первые два месяца аренды, начиная с момента (даты) подписания акта приема-передачи Помещения по настоящему договору 377 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% и перечисляется на расчетный счет арендодателя; по окончанию вышеуказанного периода 754 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% и перечисляется на расчетный счет арендодателя. Стороны особо оговорили, что при переходе; арендодателя на упрощенную систему налогообложения, ежемесячная величина арендной платы, будет составлять соответствующую сумму, указанную в настоящем пункте  за вычетом НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, в зависимости от периода времени, в котором арендодателем изменена система налогообложения.

В пункте 3.3. договора № 16-03-199/П4__1 предусмотрено, что арендодатель ежемесячно несет эксплуатационные расходы за обеспечение в здании следующего перечня эксплуатационных услуг. Эксплуатационные расходы включены в состав арендной платы и отдельно не компенсируются арендатором. Эксплуатационные расходы: расходы на техническое обслуживание общей вентиляции, отопления, видеонаблюдения, кондиционирования, системы автоматического, пожаротушения в здании; расходы на уборку мест общего пользования арендатора, включая мойку витража Помещения один раз в год; расходы по дератизации и дезинфекции здания; расходы по вывозу ТБО, снега; расходы на услуги, охраны здания; расходы на озеленение, уборку и благоустройство территории; расходы на текущий ремонт здания, материалы для ремонта, оборудование, запчасти; расходы, связанные с оплатой услуг обслуживающего, персонала здания, а так же расходы, по материально-техническому обслуживанию, их деятельности-и почтовые расходы; расходы, связанные с оплатой услуг инженерно-технических служб; расходы, связанные с сервисным обслуживанием здания; иные расходы, необходимые для поддержания здания в эксплуатационном состоянии.

Согласно пункту 3.4. договора помимо арендной платы арендатор несет расходы по оплате коммунальных услуг в помещении в части электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (далее коммунальные услуги). Оплата коммунальных услуг осуществляется путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Сумма коммунальных платежей рассчитывается по тарифам, устанавливаемым производителями коммунальных услуг, как сумма: стоимости фактически потребленной Арендатором электроэнергии в помещении в соответствии с показаниями приборов учета;

стоимости фактически потребленной арендатором услуг водоснабжения в помещении в соответствии с показаниями приборов учета; стоимости, фактически потребленных арендатором в помещении услуг водоотведения (канализации). Расчет- объемов канализационных стоков из арендуемого Помещения осуществляется путем суммирования потребленной холодной воды; стоимость фактически потребленных арендатором услуг теплоснабжения, которая рассчитывается как доля от стоимости затрат на теплоснабжение в целом, пропорциональная доле помещения в арендопригодной площади здания. При отсутствии счетчиков, размер платы за коммунальные услуги, потребленные а Помещении, определяется арендодателем как общая сумма расходов на коммунальные услуги (либо отдельную коммунальную услугу), понесенных арендодателем или предъявленных арендодателю, разделенная, на общую площадь здания и умноженная на 

общую площадь помещения. В случае неисправности счетчика электроэнергии или иного прибора учета потребления коммунальных услуг на период устранения неисправности применяется среднее арифметическое показание такого прибора за предыдущие 3 месяца.

На оплату коммунальных платежей распространяются правила договора об арендной плате, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3.1.3. договора, начиная с 13 месяца с момента (даты) подписания акта приема-передачи помещения, и не чаще 1 раза в год, стороны вправе по соглашению сторон, пересматривать размер ежемесячной величины арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера ежемесячной величины арендной платы.

В пункте 5.4. договора № 16-03-199/П4__1 установлено, что стороны пришли к соглашению, что существенное изменение обстоятельств не может являться основанием для расторжения договора (статья 451 ГК РФ).

Пунктом 9.2. договора № 16-03-199/П4__1 предусмотрено, что споры, вытекающие из договора, рассматриваются Арбитражным судом Тюменской области.

Дополнительным соглашением от 25.08.2017 № 1/2 к договору  № 16-03-199/П4__1 срок аренды продлен до 31.12.2030.

Дополнительным соглашением от 01.11.2018 № 2 к договору  № 16-03-199/П4__1 контрагенты пришли к соглашению изложить пункт 3.2. в следующей редакции: «3.2. Ежемесячная величина арендной платы составляет 638 983 рубля 05 копеек, кроме того НДС, по ставке в соответствии с законодательством РФ о, налогах и сборах. На момент подписания настоящего дополнительного соглашения арендодатель использует общую систему налогообложения. В случае перехода арендодателя на упрощенную систему налогообложения постоянная величина арендной платы не изменится. При этом арендодатель будет обязан предоставить подтверждение из налогового органа о возможности применения упрощенной системы налогообложения (информационное письмо (ФОРМА 26.2-7)».

Дополнительным соглашением от 30.12.2019 № 3 к договору  № 16-03-199/П4__1 срок аренды продлен до 31.12.2060. В приложении № 3 к дополнительному соглашению от 30.12.2019 № 3 стороны указали на то, что с даты подписания акта по 10-й календарный месяц с указанной даты, размер ежемесячной арендной платы составляет 607 033 рубля 90 копеек, кроме того НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

13.03.2020 АО «АИЖК по Тюменской области» (арендодатель), ООО «Концепт» (новый арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) подписали согласно пункту 1 которого в связи со сменой собственника здания, находящегося по адресу: 

<

...>. 18, площадью 7 232 кв.м, стороны пришли к соглашению о замене арендодателя на нового арендодателя в договоре от 01.04.2016 № 16-03-199/П4_1.

В пункте 8 дополнительного соглашения от 13.03.2020 № 4 стороны согласились считать датой передачи прав и обязанностей по договору от арендодателя к новому арендодателю 25.03.2019.

Материалы дела содержат письменные обращения ООО «Концепт» к ООО «Агроторг» в рамках договора № 16-03-199/П4_1, содержащие предложения увеличить размер арендной платы по договору № 16-03-199/П4_1.

Письмом от 21.04.2023 № 027/3081 арендатор отказался изменить размер арендной платы по договору № 16-03-199/П4_1.

При указанных обстоятельствах ООО «Концепт» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Договор № 16-03-199/П4_1 и дополнительные соглашения к нему не были оспорены, не были признаны недействительными в установленном законом порядке.

Правоотношения, возникшие на основании договора № 16-03-199/П4_1  регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Истец просит утвердить пункт 3.2 договора № 16-03-199/П41 в следующей редакции: «Ежемесячная величина арендной платы составляет 1 249 350 (Один миллион двести сорок девять тысяч триста пятьдесят) рублей, в т.ч. НДС, из расчета 1 500 рублей за 1 кв. м площади арендуемого недвижимого имущества»; утвердить пункт 3.13 договора № 16-03-199/П4_1 в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в 12 месяцев на величину, не превышающую размер ключевой ставки Центрального Банка РФ», мотивируя существенным изменением обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Дополнительным соглашением от 01.11.2018 № 2 к договору  № 16-03-199/П4__1 контрагенты пришли к соглашению изложить пункт 3.2. в следующей редакции: «3.2. Ежемесячная величина арендной платы составляет 638 983 рубля 05 копеек, кроме того НДС, по ставке в соответствии с законодательством РФ о, налогах и сборах. На момент подписания настоящего дополнительного соглашения арендодатель использует общую систему налогообложения. В случае перехода арендодателя на упрощенную систему налогообложения постоянная величина арендной платы не изменится. При этом арендодатель будет обязан предоставить подтверждение из налогового органа о возможности применения упрощенной системы налогообложения (информационное письмо (ФОРМА 26.2-7)».

Согласно пункту 3.1.3. договора, начиная с 13 месяца с момента (даты) подписания акта приема-передачи помещения, и не чаще 1 раза в год, стороны вправе по соглашению сторон, пересматривать размер ежемесячной величины арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера ежемесячной величины арендной платы.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Стороны согласовали в пункте 5.4. договора № 16-03-199/П4__1, что существенное изменение обстоятельств не может являться основанием для расторжения договора (статья 451 ГК РФ).

Таким образом, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суд полагает, что на основании пункта 5.4. договора № 16-03-199/П4__1 существенное изменение обстоятельств может являться основанием для изменения договора.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 13.04.2010 № 1074/10, от 16.03.2010 № 15800/09, от 30.11.2010 № 9600/10, от 07.08.2001 № 4876/01, от 06.10.1998 №249/98, экономические проблемы, финансовые кризисы, инфляция и тому подобные изменения экономических условий не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность изменений в период исполнения сделки.

При подписании 13.03.2020 дополнительного соглашения № 4 к договору № 16-03-199/П4__1 сторонам не могло не быть известно, что дополнительным соглашением от 25.08.2017 № 1/2 к договору  № 16-03-199/П4__1 срок аренды продлен до 31.12.2030.

При подписании дополнительного соглашения от 30.12.2019 № 3 к договору  № 16-03-199/П4__1 об изменении срока аренды до 31.12.2060 арендодатель не выразил предложение увеличить размер арендной платы. 

Заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период действия договоров аренды.

Между тем, стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Наличие в пункте 3.1.3. договора № 16-03-199/П4__1 условия о возможном увеличении  размера арендной платы свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики. 

Изучив доводы истца, приведенные в обоснование требований сведения, суд полагает, что истец не представил документального подтверждения существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием для изменения пунктов 3.2. и 3.13. договора № 16-03-199/П4__1.

Таким образом, истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, в качестве основания к изменению условий спорного договора. Изменение мнения юридическим лицом относительно экономической целесообразности сделки нельзя расценивать в качестве существенного изменения обстоятельств, повлекшего для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку вступая в правоотношения с ответчиком, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды.

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что договор аренды заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, данная сделка не может быть расценена судом как кабальная в порядке статьи 179 ГК РФ.

На момент рассмотрения настоящего спора ответчик не согласен с требованием истца об изменении пунктов 3.2. и 3.13. договора № 16-03-199/П4_1.

Включение в договора аренды условия о возможности изменения по соглашению сторон размера арендной платы само по себе не свидетельствует о принятии сторонами сделки обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении арендной платы по требованию одной из сторон.

Договор аренды не содержит условий об обязанности арендатора ежегодно подписывать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы.

В связи с отсутствием согласования сторонами договора аренды возможности передачи на рассмотрение суда спора по вопросу об изменении размера арендной платы, недопустимо внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договор по правилам.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

При обращении в Арбитражный суд Тюменской области истец уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в установленном порядке и размере.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьи 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Бадрызлова М.М.