\

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12491/2023

г. Ярославль

09 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения принята 28.08.2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,     

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, кадастрового инженера ФИО1, муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля" (ИНН 

<

***>) 

о признании отсутствующим зарегистрированного права,

 

при участии:

от муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля"  – ФИО2 (представитель по доверенности 25.12.2023 № 7438, диплом),

от остальных участников процесса – не явились, извещены, 

 

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" о

признании отсутствующим зарегистрированного права собственности акционерного общества Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010503:2229, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский р-н, в МКР №9, №9а,

погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права акционерного общества Специализированный застройщик "Горстройзаказчик"  на соответствующий объект,

погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010503:2229, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский р-н, в МКР №9, №9а.

От сторон поступили дополнительные пояснения.

Представитель муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля"  исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля поддержал.

Лица, участвующие в деле (за исключением, муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля"), явку представителей не обеспечили.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании, состоявшемся 28.08.2024, объявлялся перерыв до 28.08.2024 13 час. 50 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Выслушав представителя муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля", исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

Между муниципальным казенным учреждением "Агентство по аренде земельных участков, города Ярославля" (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Горстройзаказчик" (арендатор) 26.10.2015 подписан договор № 25552-о аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 4 526 кв м земельного участка, находящегося в собственности города Ярославля, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:13172 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, в МКР № 9, 9а. Вид разрешенного использования: для строительства объектов жилья с инженерными коммуникациями.

Срок аренды устанавливается с 06.05.2014 на неопределенный срок (п. 6.2 договора). 

02.07.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № 1, пункт 1.1 изложен в новой редакции (указан кадастровый номер земельного участка 76:23:010503:1629).

По данным Единого государственного реестра недвижимости 13.05.2021 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010503:2229 со степенью готовности 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629.

Актом выездного обследования от 11.07.2023 № 504-23-Д установлено, что на земельном участке с кадастровым номером  76:23:010503:1629 строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует, участок не огорожен, доступ на участок не ограничен, участок не окошен, зарос травой и кустарником, в месте размещения объекта недвижимости с кадастровым номером  76:23:010503:2229, объект недвижимости (степенью готовности 15%) не обнаружен. В месте расположения объекта незавершённого строительства с кадастровым номером  76:23:010503:2229 расположена заросшая травой траншея прямоугольной формы, глубиной от 0,3 до 0,5 м.

Полагая, что запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает права истца, поскольку значительно ограничивает возможность реализации правомочий собственника земельного участка, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

Согласно пояснениям данного участника спора, на основании разрешения на строительство от 25.06.2018 обществом было начато строительство многоквартирного жилого дома № 40 с инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, в МКР № 9, 9А; зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с  кадастровым номером 76:23:010503:2229. Впоследствии объект был законсервирован и засыпан землей во избежание травматизма третьих лиц. В настоящее время проектная документация для завершения строительства многоквартирного жилого дома находится в государственной строительной экспертизе. После получения положительного заключения обществом будут поданы документы для выдачи нового разрешения на строительство и возобновлены строительные работы.

В обоснование позиции по спору ответчиком представлено заключение общества с ограниченной ответственностью "Компания Монтаж-Экспо " № 01/11-2023 от 20.11.2023 по результатам проведения строительно-технической экспертизы, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629 в настоящее время существует объект незавершённого строительства, представляющий из себя частично обустроенные железобетонные фундаменты для строительства многоквартирного жилого дома.

Определением суда от 21.02.2024 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр судебной экспертизы" ФИО3. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Существует ли в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский ра-н, в МКР № 9, № 9а объект незавершенного строительства? 

2. Является ли объект с кадастровым номером 76:23:010503:2229, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629, объектом капитального строительства? Имеет ли данный объект прочную (неразрывную) связь с землей? Возможно ли перемещение объекта с кадастровым номером 76:23:010503:2229 без нанесения несоразмерного ущерба его назначению?

Согласно заключению эксперта от 27.03.2024 № 42/24, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский ра-н, в МКР № 9, № 9а существует объект незавершенного строительства со степенью готовности 4 %; исследуемый объект является объектом капитального строительства, имеет прочную (неразрывную) связь с землей; перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению на иной земельный участок невозможно. При этом на основании данных проведенного визуально-инструментального осмотра экспертом установлен процент фактического выполнения конструкций, в том числе фундаменты: степень готовности 50%.

Оценивая материалы дела, доводы участников процесса, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

По смыслу указанных норм целью защиты гражданских прав является, в том числе, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно статьям 8, 218 ГК РФ права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

На основании части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

С учетом разъяснений Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - Постановление № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления № 10/22).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 №1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

В соответствии с со статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Иными словами, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом его технических параметров, исходя наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. Понятие недвижимость является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Имущество, обладающее признаком физической связи с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В рассматриваемой ситуации, согласно заключению эксперта от 27.03.2024 № 42/24, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010503:1629 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский ра-н, в МКР № 9, № 9а существует объект незавершенного строительства со степенью готовности 4 %; исследуемый объект является объектом капитального строительства, имеет прочную (неразрывную) связь с землей; перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению на иной земельный участок невозможно. При этом на основании данных проведенного визуально-инструментального осмотра экспертом установлен процент фактического выполнения конструкций, в том числе фундаменты: степень готовности 50%.

Заключение общества с ограниченной ответственностью "Компания Монтаж-Экспо " № 01/11-2023 от 20.11.2023 выводы эксперта не опровергает. При этом  в данном заключении отмечено, что по предварительной договорённости была произведена только выборочная откопка ранее устроенных фундаментов, эксперт счел возможным не проводить контрольные раскопки фундамента по местам расположения в осях 1-Б.

Оценив обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что спорный объект не соответствует упомянутым выше критериям статьи 130 ГК РФ и не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. 

Доводы ответчика не опровергают данный вывод.

Соответствие спорного объекта признакам объекта капитального строительства само по себе не предопределяет признание этого объекта недвижимой вещью. Представленными в дело доказательствами достоверно установлено отсутствие у спорного объекта недвижимости свойств, присущих самостоятельным объектам недвижимого имущества в силу статьи 130 ГК РФ.

Сохранение существующей записи о праве ответчика на спорное имущество создает препятствия в реализации права истца на распоряжение земельным участком. Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права.

Дополнительно при оценке возражений ответчика суд учитывает, что 01.08.2023 акционерным обществом специализированный застройщик "Горстройзаказчик" получено уведомление арендодателя о прекращении срока действия договора от 26.10.2015 № 25552-о аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.

Решением Арбитражного суда Ярославской области, не обжалованным заинтересованными лицами в установленном порядке, от 22.01.2024 по делу №А82-16448/2023 отказано в иске акционерного общества специализированный застройщик "Ярославльзаказчик" к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о признании недействительным уведомления о прекращении срока действия договора от 26.10.2015 № 25552-о аренды земельного участка и применении последствий недействительности уведомления в виде признания договора аренды действующим на неопределенный срок.

Истец пояснил, что в настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:010503:1629 какие-либо арендные отношения между сторонами спора отсутствуют.

Таким образом, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку в силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении недвижимого имущества, запись о спорном объекте в ЕГРН подлежат погашению. Соответствующие требования истца направлены на обеспечение достоверности сведений, содержащихся в государственном реестре недвижимости и имеющих публичный характер.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности акционерного общества Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010503:2229, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский р-н, в МКР №9, №9а.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права акционерного общества Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на соответствующий объект.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010503:2229, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский р-н, в МКР №9, №9а.

Взыскать с акционерного общества Специализированный застройщик "Горстройзаказчик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Ю.М. Тепенина