АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7282/2023

15 октября 2024 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К., при ведении протокола судебного заседания секретарём Мункуевой Э.О., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции дело по иску муниципального казенного учреждения Администрация муниципального образования «Город Кяхта» Кяхтинского района Республики Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автоинвест-Кяхта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора муниципального казенного учреждения администрации муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании представителя истца ФИО1 (доверенность № 1459 от 28.09.2023, паспорт, онлайн, до перерыва), представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 17.07.2024, паспорт, онлайн, после перерыва),

установил:

муниципальное казенное учреждение Администрация муниципального образования «Город Кяхта» Кяхтинского района Республики Бурятия (далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автоинвест-Кяхта» (далее – общество, ООО «Автоинвест-Кяхта») о расторжении следующих договоров аренды земельных участков: № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018.

Определением от 29 ноября 2023 года исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

Определением от 12 декабря 2023 года суд удовлетворил заявление муниципального казенного учреждения Администрация муниципального образования «Город Кяхта» Кяхтинского района Республики Бурятия о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 03:12:000000:13647, 03:12:150458:8, 03:12:150459:31, 03:12:150459:25, 03:12:150459:26, 03:12:150459:29.

Определением от 27 декабря 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение администрация муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – Администрация «Кяхтинский район»).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

Третье лицо в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 67000890944748 вручено адресату 17.01.2024, № 67000892866918, вручено адресату 20.02.2024.

От третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым третье лицо исковые требования поддерживает в полном объеме. Дополнительно указывает, что инвестиционный проект предполагал строительство 6 объектов туристического кластера. Данный проект со стороны инвестора ООО «Автоинвест-Кяхта» исполнен не был. В связи с чем, 30.11.2020 в адрес общества было направлено решение об одностороннем расторжении инвестиционного соглашения.

В судебном заседании 20 сентября 2024 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 02 октября 2024 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось в том же составе суда. После перерыва в судебное заседание обеспечил явку представитель ответчика ФИО2 (доверенность от 17.07.2024, паспорт, онлайн).

После перерыва от ответчика через систему подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» поступили: письменные пояснения, копия письма № ЧР-2194/12ф от 24.09.2024, скриншота о направлении письма, копии письма № 2 от 13.09.2024.

Судом приобщены к материалам дела представленные документы.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление, дополнениям к отзыву, устно ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Как следует из отзыва ответчика, существенные нарушения спорных договоров со стороны общества отсутствуют, арендные платежи внесены в полном объеме. Задержка по строительству «Транспортно-логистического терминала» произошла по объективным причинам – закрытие границ между Российской Федерацией и Монголией, связанным с мероприятиями в целях ограничения распространения новой коронавирусной инфекции, а также в связи с тем, что при реализации инвестиционного соглашения были выявлены обстоятельства, не зависящие от общества.

Также ответчик указывает, что настоящий спор подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО «Автоинвест-Кяхта» в связи с чем, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Из содержания приведенных положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью.

Учитывая достаточное количество времени для подготовки процессуальной позиции и представления доказательств, суд полагает возможным отказать ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, поскольку указанные в его обоснование причины, не являются безусловным основанием для отложения судебного заседания, суд полагает, что отложение судебного разбирательства приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса.

Поскольку неявка в судебное заседание третьего лица, извещенного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующим выводам.

16.09.2015 между Администрацией муниципального образования «Кяхтинский район» и ООО «Автоинвест-Кяхта» на основании постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2011 № 644 «Об утверждении Федеральной целевой программы «развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы) заключено инвестиционное соглашение о реализации инвестиционного проекта в сфере туризма (т. 2, л.д. 58-80).

На основании Распоряжения Главы Республики Бурятия № 81-рг от 30.10.2015, между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписаны следующие договоры аренды земельного участка (т. 1, л.д. 15-55):

1.    № 27 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:000000:13647; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 15 907 кв.м; разрешенное использование: для размещения открытой автостоянки;  изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

К моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование участка и ознакомлен со всеми его характеристиками и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет (пункт 1.4 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 10 504 рубля 50 копеек в год, в том числе ежемесячно 875 рублей 37 копеек. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Договор может быть досрочно расторгнут  арендодателем на основании решения суда при существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет (пункт 5.3 договора).

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 19).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:000000:13647-03/048/2019-2 от 26.04.2019.

2.    № 28 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:150458:8; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 16 640 кв. м; разрешенное использование: для строительства торгово-культурно-развлекательного комплекса; изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 29 377 рублей 92 копейки в год, в том числе ежемесячно 2 448 рублей 16 копеек. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 26).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150458:8-03/048/2019-4 от 15.02.2019.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2020 к договору аренды земельного участка № 28 от 01.11.2018, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 03:12:150458:8, общей площадью 16 640 кв. м, стороны изменили площадь земельного участка на 15 270 кв. м, размер арендной платы на 26 959 рублей 18 копеек в год, в том числе ежемесячно 2 246 рублей 60 копеек.

Дополнительное соглашение № 1 от 01.06.2020 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150458:8-03/048/2020-5 от 05.08.2020

3.    № 29 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:150459:31; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 1 030 кв. м; разрешенное использование: для предпринимательской деятельности;  изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 1 818 рублей 46 копеек в год, в том числе ежемесячно 151 рубль 54 копейки. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 35).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150459:31-03/048/2019-2 от 26.04.2019.

4.    № 30 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:150459:25; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 1 000 кв. м; разрешенное использование: для строительства гостиничного комплекса;  изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 552 рубля 54 копейки в год, в том числе ежемесячно 46 рублей 04 копейки. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 42).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150459:25-03/048/2019-4 от 15.02.2019.

5.    № 31 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:150459:26; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 9 590 кв. м; разрешенное использование: для строительства гостиничного комплекса; изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 5 298 рублей 86 копеек в год, в том числе ежемесячно 441 рубль 57 копеек. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 47).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150459:26-03/048/2019-4 от 15.02.2019.

6.    № 32 от 01.11.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, собственность на который не разграничена (далее – участок), с кадастровым номером 03:12:150459:29; категория земель: земли населенных пунктов; площадью 4 763 кв.м; разрешенное использование: для размещения открытой автостоянки; изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; местоположением: Республика Бурятия, Кяхтинский район, г. Кяхта, участок б/н (пункт 1.1 договора).

К моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование участка и ознакомлен со всеми его характеристиками и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет (пункт 1.4 договора).

Срок действия договора с 01.11.2018 по 01.11.2028 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора размер арендной платы исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 3 145 рублей 34 копейки в год, в том числе ежемесячно 262 рубля 11 копеек. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 (т.1, л.д. 54).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем имеется запись № 03:12:150459:29-03/048/2019-4 от 15.02.2019.

Письмом исх. № 1206 от 14.06.2023 Администрация в связи с прекращением масштабного инвестиционного проекта «Строительство транспортно-логистического терминала и гостиничного комплекса в г. Кяхта Республики Бурятия» направила в адрес ответчика соглашения о расторжении указанных договоров аренды земельного участка (т. 2, л.д. 84).

В ответном письме общество сообщило Администрации, что сообщений о расторжении инвестиционного проекта не поступало, задержка строительства произошла по объективным причинам (т. 2, л.д.85).

Ссылаясь на неисполнение обществом требований, указанных в письме, в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Довод ответчика о том, что настоящий спор подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО «Автоинвест-Кяхта» в связи с чем, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, судом отклонен на основании следующего.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 декабря 2023 года по делу № А10-712/2023 ООО «Автоинвест-Кяхта» признано банкротом, открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 304-ЭС15-17252(3) имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В случае, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора (пункт 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

В спорных договорах аренды от 01.11.2018 в пункте 3.4 установлено, что передача прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка третьим лицам подлежит обязательному согласованию с арендодателем.

Указанное согласие арендодателя по передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка третьим лицам в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, требование о расторжении спорных договоров от 01.11.2018 подлежит рассмотрению в настоящем деле.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав условия договоров № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018 суд считает, что по своей правовой природе они являются договорами аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исследовав условия договоров № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018 суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры согласно правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются заключенными.

Предметом настоящего иска является требование о расторжении договоров № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,  когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец в обоснование требования о расторжении договоров аренды указал на то, что, в связи с прекращением инвестиционного соглашения о реализации инвестиционного проекта в сфере туризма от 16.09.2015, оснований для продолжения арендных отношений с ответчиком не имеется.

Как установлено судом, договоры аренды от 01.11.2018 заключены на основании распоряжения Главы Республики Бурятия № 81-рг от 30.10.2015, без проведения торгов, в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) (статья 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

В силу статьи 11 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, используют различные формы и методы, в том числе создают благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Таким образом, земельное законодательство и законодательство о защите прав инвесторов устанавливают льготный порядок предоставления земельных участков в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, в том числе касающихся строительства. Соответственно, в случае не реализации инвестиционного соглашения по вине инвестора отпадают правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях. В таком случае публично-правовое образование в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды (развитие туристско-рекреационного комплекса, новые рабочие места, налоговые поступления и т.д.).

16.09.2015 между Администрацией муниципального образования «Кяхтинский район» и ООО «Автоинвест-Кяхта» на основании постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2011 № 644 «Об утверждении Федеральной целевой программы «развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы) заключено инвестиционное соглашение о реализации инвестиционного проекта в сфере туризма (т. 2, л.д. 58-80).

Предметом инвестиционного соглашения является взаимодействие сторон при реализации на территории г. Кяхта Кяхтинского района Республики Бурятия инвестиционного проекта «Автотуристический кластер «Кяхта», в рамках мероприятия Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 года), а именно реализация проекта «Строительство транспортно-логистического терминала «Кяхта», в составе: деловой центр общей площадью 400 кв. м, с конференц-залом на 100 кв. м, деловой центр общей площадью 292 кв. м, открытая автостоянка на 30 машино-мест легкового и до 300 машино-мест грузового транспорта, складской комплекс общей площадью 1 000 кв. м, гостиничный комплекс на 200 койко-мест, кафе на 60 посадочных мест с общим объемом инвестиций не менее 634 000 000 рублей, сроком реализации с 01.01.2015 по 31.12.2018.

Согласно пункту 2.1 соглашения, данное соглашение вступило в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2018.

В соответствии с пунктом 7.1 инвестиционного соглашения реализация проекта предполагается в две очереди: 1-я очередь - строительство ТЛТ, двух деловых центров, складов, открытой площадки, ограждение территории, сроки 1 этапа: апрель 2016 года – август 2017 года; 2-я очередь – строительство гостиницы, кафе, сроки этапа: март 2017 года – октябрь 2018 года.

Дополнительным соглашением № 1 к инвестиционному соглашению от 16.09.2015 в пункт 2.1 соглашения внесены изменения в соответствии с которым соглашение действует до 31.12.2023. Также были внесены изменения в пункт 7.1 соглашения в соответствии с которым, этапы реализации проекта: 1. Транспортно-логистический терминал, 230 млн. руб., апрель 2019 года – август 2022 года; деловой центр, 140 млн. руб. август 2019 года – август 2021 года; гостиничный комплекс, 180 млн руб. август 2021 года – август 2023 года (т. 2, л.д. 72-80).

30.11.2020 Администрацией муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия принято решение об одностороннем расторжении инвестиционного соглашения от 16.09.2015 (т. 2, л.д. 81)

Указанное решение от 30.11.2020 отправлено обществу на электронную почту 30.11.2020, а также почтовым отправлением 11.01.2021 (доказательства направления представлены в электронном виде 17.07.2024).

Распоряжением Главы Республики Бурятия № 99-рг от 17.12.2022 признано утратившим силу Распоряжение Главы Республики Бурятия № 81-рг от 30.10.2015 (т. 2, л.д. 83).

Доказательств обжалования решения Администрации муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия об одностороннем расторжении инвестиционного соглашения от 16.09.2015 в материалы дела не представлено.

Доказательств исполнения обязательств, предусмотренных инвестиционным соглашением, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик указывает, что при реализации инвестиционного соглашения были выявлены следующие несоответствия:

1. Отсутствовал доступ к передаваемым участкам со стороны федеральной трассы Улан-Удэ - МАПП «КЯХТА».

2. Передаваемые в аренду, в соответствии с инвестиционным соглашением, земельные участки были обременены договорами аренды третьих лиц, о чем стало известно только при подаче на регистрацию в ФРС договоров аренды.

3. Отсутствовала инфраструктура для стабильного и бесперебойного функционирования строящихся объектов, а именно: возможность технологических присоединений к электричеству, воде, канализации, отоплению и съездов с федеральной дороги Улан-Удэ - МАПП «КЯХТА» на предоставляемые участки. 

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих обращение в адрес Администрации муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия о наличии указанных обстоятельств в процессе реализации инвестиционного соглашения ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Как и не представлено доказательств, что указанные обстоятельства препятствовали обществу выполнять принятые на себя обязательства по инвестиционному соглашению.

Довод общества о том, что задержка по строительству «Транспортно-логистического терминала» произошла по объективным причинам – закрытие границ между Российской Федерацией и Монголией, связанные с мероприятиями в целях ограничения распространения новой коронавирусной инфекции, судом признан необоснованным с учетом того, что инвестиционное соглашение подписано 16.09.2015, а мероприятия в целях ограничения распространения новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации вводились с января 2020 года. 

С учетом прекращения инвестиционного соглашения от 16.09.2015 основания для  использования обществом земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для реализации масштабного инвестиционного  проекта, отпали.

Дальнейшее использование земельного участка не отвечает целевому назначению.

Нарушение ответчиком сроков реализации инвестиционного проекта в период  действия инвестиционного соглашения является существенным нарушением условий договоров аренды земельного участка от 01.11.2018. Использование земельных участков для  строительства объектов, в иных целях, не связанных с реализацией масштабного инвестиционного проекта, не отвечает целевому назначению земельных участков.

В связи с чем, требования  истца о расторжении договоров № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018 суд находит обоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом исх. № 1206 от 14.06.2023 истец в адрес ответчика направил соглашения о расторжении спорных договоров аренды от 01.11.2018 (т. 2, л.д. 84).

В ответе исх. № 12 от 23.08.2023 ответчик указал, что с расторжением договоров аренды от 01.11.2018 не согласен.

Порядок расторжения договоров, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

С учетом изложенного оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Довод ответчика о наличии зарегистрированного объекта недвижимости, расположенном на одном из земельных участков судом отклонен, поскольку действующее законодательство не исключает возможность расторжения договора аренды земельного участка при наличии на этом участке строений ответчика, поскольку собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на его использование независимо от наличия договора аренды.

В отзыве на исковое заявление ответчик считает необходимым установить, не является ли требование администрации злоупотреблением правом, при условии отсутствия задолженности по платежам и при наличии объекта недвижимости на земельном участке.

Суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии признаков злоупотребления правом в действиях администрации, поскольку истец воспользовался предусмотренным гражданским и земельным законодательством правом, а также условием договора о праве на предъявление требования о расторжении спорных договоров.

Определением суд от 12 декабря 2023 года по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 03:12:000000:13647, 03:12:150458:8, 03:12:150459:31, 03:12:150459:25, 03:12:150459:26, 03:12:150459:29.

Обеспечение иска может быть отменено судом, рассматривающим дело, в случаях, когда отпали основания, по которым приняты обеспечительные меры, либо принятые меры несоразмерны заявленному требованию, недостаточны для обеспечения судебного акта, нарушают права ответчика по делу, либо заявлено встречное обеспечение.

В случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер"»).

На основании вышеизложенного, учитывая, что судом разрешен спор по существу и принимая во внимание положения статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 12 декабря 2023 года.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу, и истец освобожден от ее уплаты.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Таким образом, государственная пошлина по настоящему иску составляет 36 000 рублей (6 требований х 6 000 рублей).

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет в размере 36 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельного участка: № 27 от 01.11.2018, № 28 от 01.11.2018, № 29 от 01.11.2018, № 30 от 01.11.2018, № 31 от 01.11.2018, № 32 от 01.11.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автоинвест-Кяхта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 36 000 рублей - государственную пошлину.

После вступления настоящего решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 12 декабря 2023 года по делу № А10-7282/2023.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                                       С.К. Субанаков