АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16687/2020

г. Краснодар

04 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Калуцких Р.Г. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1  (доверенность от 10.01.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.09.2019), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования Туапсинский район, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район, министерства природных ресурсов Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района и министерства природных ресурсов Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020, установил следующее.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация городского поселения) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» (далее – общество) о расторжении договора от 16.12.2016 аренды земельного участка площадью 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, расположенного по адресу: 

<

...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения (далее – земельный участок), о понуждении к освобождению земельного участка с указанием на решение как на основание погашения записи от 04.01.2017 с номером регистрации 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2 о договоре аренды от 16.12.2016 как обременении земельного участка, о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, министерство природных ресурсов Краснодарского края, администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – управление Росреестра, министерство, администрация района).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды общества на земельный участок (запись от 04.01.2017 с номером регистрации 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2). Решение признано основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора аренды от 16.12.2016 как обременения земельного участка в пользу общества. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок незаконно образован путем объединения расположенных по адресу: 

<

...> и относящихся к категории земель населенных пунктов исходного земельного участка площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов (далее – исходный земельный участок) и вспомогательного земельного участка площадью 2737 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:25 с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации ливневого коллектора (далее – вспомогательный земельный участок). Исходный земельный участок состоял на кадастровом учете и не мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, в том числе для жилищного строительства. Исходный земельный участок частично образован за счет земель лесного фонда, жилищное строительство на которых не допускается.  Договор аренды от 21.12.2005 ничтожен. Его ничтожность повлекла ничтожность последующих договоров аренды от 23.12.2015, от 16.12.2016. Общество не обладало преимущественным правом на заключение новых договоров аренды без проведения торгов. Повторное предоставление земельного участка для завершения строительства противоречит действующим нормам земельного законодательства. Нахождение на незначительной части земельного участка принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства – бетонного фундамента с малым процентом готовности не свидетельствует об утрате публичным собственником фактического владения земельным участком. Земельный участок не освоен и по назначению не используется. Доступ на него не ограничен. У публичного собственника, представляемого администрацией городского поселения, отсутствует необходимость в восстановлении владения земельным участком. Ввиду ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015, от 16.12.2016 у общества отсутствует право аренды на земельный участок. Сведения Единого государственного реестра недвижимости об обременении земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам. Такое несоответствие устраняется путем признания названного обременения в виде аренды отсутствующим. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства. Общество своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению земельного участка. Пересечение земельного участка с землями лесного фонда не доказано. Вывод о ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015, от 16.12.2016 не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам. Объект незавершенного строительства не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. 

Администрация городского поселения и министерство, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Действующее разрешение на строительство у общества отсутствует. Земельный участок фактически не используется, что является самостоятельным основанием для прекращения арендных отношений. Земельный участок пересекается с землями лесного фонда. При проведении экспертного исследования фактическое местоположение его границ не определено. Решение суда первой инстанции является правильным, законным и обоснованным. Предусмотренные законом основания для его отмены отсутствовали.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество обратилось к главному архитектору города Туапсе с заявлением от 10.08.2005 о выдаче ситуационных планов для формирования заявки о предоставлении исходного земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов. Постановлениями главы города Туапсе от 26.09.2005 № 1915, 1916 обществу предварительно согласовано размещение на исходном земельном участке многоквартирных жилых домов, разрешено производство соответствующих проектно-изыскательских работ. 

Постановлением главы города Туапсе от 21.12.2005 № 2680 утверждены план границ и площадь исходного земельного участка. Администрации городского поселения предписано заключить с обществом договор аренды земельного участка без проведения торгов. Администрация городского поселения (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 21.12.2005 аренды исходного земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов на 10 лет.

Исходный земельный участок образован из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:357. Первоначально его кадастровый учет осуществлен 03.02.2006 под кадастровым номером 23:51:0101003:358. Основанием кадастрового учета послужили соответствующая заявка от 29.12.2005 № 51/05-01-492, описание исходного земельного участка от 27.12.2005 и постановление главы города Туапсе от 21.12.2005 № 2680 (кадастровый план от 02.03.2006 №51/06-03-269, заявление общества от 14.03.2006 об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 21.12.2005, письмо федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю от 29.03.2021 № 27-04939-БВ/21). 

Администрация городского поселения и общество заключили соглашение о взаимодействии от 26.03.2009 № 41. Общество приняло на себя обязанность по передаче администрации денежных средств (пункт 1), а администрация – направить эти средства на проектирование и строительство на исходном земельном участке инженерных сетей для многоквартирных жилых домов (пункт 4). 

По заявлению общества изготовлен и выдан 27.03.2009 градостроительный план исходного земельного участка (с кадастровым номером 23:51:0201003:483). В 2009 году общество обеспечило проектирование четырех многоквартирных жилых домов. Получено положительное заключение экспертизы проектной документации. Обществом получены технические условия от 11.02.2009 № 52-03ТУ-09-06 технологического присоединения электрических сетей от ПС 110/6 кВ «Туапсе-Город». Обществу выданы разрешения на строительство. В связи с олимпийским строительством осуществить технологическое присоединение не представилось возможным. Администрация городского поселения и общество повторно заключили соглашение о взаимодействии от 23.03.2010 № 56.  Обществу 01.08.2014 повторно выданы разрешения на строительство четырех многоквартирных жилых домов. 

Администрация городского поселения (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 11.12.2014 № 5100008457 аренды вспомогательного земельного участка (площадью 2737 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:25) с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации ливневого коллектора. Государственная регистрация права собственности общества на возведенный на исходном земельном участке объект незавершенного строительства (гаражный бокс) осуществлена 10.12.2015. 

Администрация городского поселения (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.12.2015 аренды исходного земельного участка в связи с истечением срока договора аренды от 21.12.2005. Общество обращалось в департамент строительства Краснодарского края за разъяснениями причин передачи ячейки на подстанции «Туапсе-город» иному абоненту (письмо от 05.08.2016). На состоявшемся 02.09.2016 рабочем совещании обществу разъяснена необходимость реконструкцию подстанции «Туапсе-город». В письме от 14.09.2016 № 242 общество выразило намерение на подключение к подстанции «Туапсе-город». В письме администрации городского поселения от 31.08.2020 № 444-01/05 указано на обеспечение обществу возможности технологического присоединения к сетям электроснабжения через выделенную на подстанции «Туапсе-город» соответствующую ячейку.

На основании постановления администрации городского поселения от 20.10.2016 № 1623 в результате объединения исходного земельного участка (с кадастровым номером 23:51:0201003:483) и вспомогательного земельного участка (с кадастровым номером 23:51:0000000:25) образован земельный участок (с кадастровым номером 23:51:0000000:1030). В качестве его разрешенного использования определены многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения. 

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.12.2016 аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов до 11.12.2029. Государственная регистрация договора аренды от 16.12.2016 осуществлена 04.01.2017 (запись с номером регистрации 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2). Обществу выданы технические условия технологического присоединения к сетям электроснабжения от 09.04.2019, водоснабжения от 25.03.2020, водоотведения от 30.09.2020, газоснабжения от 19.01.2021. 

Вступившим в законную силу 30.10.2020 решением Краснодарского краевого суда от 26.06.2020 по делу № 3а-829/2020 по административному иску департамента лесного хозяйства по ЮФО Федерального агентства лесного хозяйства признано недействующим со дня принятия решение Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 14.12.2010 № 432 «Об утверждении генерального плана Туапсинского городского поселения» в части включения в границы города Туапсе земель лесного фонда, в том числе расположенных в выделах 8 – 13 квартала 104Б, выделах 1 – 27 квартала 111Б Небугского участкового лесничества. Министерство и государственное казенное учреждение Краснодарского края «Комитет по лесу» настаивают на том, что границы земельного участка пересекаются с границами  части выдела 11 квартала 104Б, частей выделов 15, 19 квартала 111Б Небугского участкового лесничества (письма от 01.04.2020 № 111-2216/21, от 18.05.2021 № 111-3426/21). Министерство предоставило схему соответствующих пересечений.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертами ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» подготовлено заключение с выводами о том, что в карте-схеме расположения границ лесных участков, подготовленной с использованием картографических материалов лесоустройства, не указаны геоданные (конфигурация и линейные размеры) лесных кварталов 104, 111, их границы не имеют чётких привязок к объектам недвижимости или к контуру местных предметов, сооружений. Определить границы лесных кварталов 111, 104 в местной системе координат МСК-23 с достаточной точностью не представляется возможным. Земельный участок не пересекается с землями лесного фонда Небугского участкового лесничества. По данным Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения земельный участок расположен в градостроительной зоне многоэтажной жилой застройки, то есть за границами леса. На земельном участке на значительном расстоянии (более 20 метров) от его кадастровых границ расположен ленточный железобетонный фундамент площадью 118 кв. м со степенью готовности 17%. Эксплуатация железобетонного фундамента угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

 Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации городского поселения в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) условиями предоставления судебной защиты является установление наличия у обратившегося в суд лица принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта их нарушения ответчиком. Признание права определено законодателем в качестве одного из способов судебной защиты.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (обременения), которое может быть оспорено только в судебном порядке (части 3, 5 статьи 1 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ). 

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (его обременения) путем предъявления иска о признании этого права (обременения) отсутствующим. Судебная практика последовательно придерживается правовой позиции о том, что иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты владеющего собственника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36) и представляет собой разновидность требования об устранении всяких нарушений права, не соединенных с лишением владения. Исковая давность на него в силу статьи 208 Гражданского кодекса не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в том, что у него нет необходимости доказывать факт владения, исключающий возможность владения иных лиц. Достаточно доказательств наличия свободного доступа на участок. При применении способа защиты в виде признания отсутствующим права на земельный участок публичной собственности следует учитывать особенности владения земельными участками публичными собственниками, которое не следует отождествлять с фактическим пребыванием на земельном участке (в его границах) органов (служб) соответствующего публично-правового образования.

Представляемое администрацией городского поселения муниципальное образование не утратило и никогда не утрачивало фактическое владение ни исходным и вспомогательным земельными участками, ни образованным в результате их объединения земельным участком. У него отсутствует необходимость как в защите своего владения, так и в использовании какого-либо иного способа судебной защиты, кроме признания отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды в пользу общества.

Действовавшей в момент заключения договора аренды от 21.12.2005 редакцией статьи 168 Гражданского кодекса сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, признавались ничтожными. Иное могло быть установлено только законом.

Нормой статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), действующей с 01.10.2005, допускалась продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционах. 

Пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), предоставлявший до 01.03.2007 возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, которому до 01.10.2005 было предварительно согласовано место размещения такого объекта, вступил в силу только 23.12.2006. Подпунктом 3 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 232-ФЗ) этой норме обратная сила не придана. 

Действовавшие в момент заключения договора от 21.12.2005 аренды исходного земельного участка редакции Земельного кодекса и Закона № 137-ФЗ не предусматривали возможность заключения договора аренды публичного земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов. Суд первой инстанции, применив приведенное правовое обоснование, признал договор от 21.12.2005 аренды исходного земельного участка ничтожной сделкой, не повлекшим каких-либо правовых последствий, за исключением последствий, связанных с его недействительностью.

Признавая формально правильной позицию суда первой инстанции, суд кассационной инстанции считает возможным в рассматриваемом случае избежать столь категоричной и бескомпромиссной оценки договора аренды от 21.12.2005. 

В пояснительной записке к проекту Закона № 232-ФЗ приводилось обоснование, согласно которому земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без аукциона, если по заявлению заинтересованного лица начата процедура формирования земельного участка для утверждения акта о выборе земельного участка (получено хотя бы одно согласование такого акта). Предлагаемое дополнение вызвано тем, что нормы о предоставлении земельных участков для жилищного строительства на аукционах не имеют обратной силы, соответственно лица, которые затратили определенные временные и финансовые ресурсы в целях утверждения акта выбора земельного участка для строительства, имеют право на предоставление земельного участка в соответствии с законодательством, действовавшим до 01.10.2005. 

Логика законодателя не заключалась в том, чтобы дифференцировать правовое положение названных лиц, заключивших договор аренды до или после вступления в силу Закона № 232-ФЗ. Вероятно, с этим связан подход высшей судебной инстанции, распространившей действие обратной силы на абзацы 4, 5 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ как на единую норму (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.10.2011 № ВАС-9733/10 по делу № А23-4081/09Г-15-210).

Суд округа находит обоснованной позицию суда апелляционной инстанции о том, что в действиях общества отсутствовали признаки недобросовестного поведения. Оно выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства, своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению этого участка. Выводы о ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015 не способствуют установлению правовой определенности. Договор аренды от 23.12.2015 правомерно заключен без проведения торгов для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

На дату предварительного согласования предоставления земельного участка 26.09.2005 исходный земельный участок не был сформирован. При заключении договора аренды от 21.12.2005 не было допущено нарушение пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что сформированный земельный участок мог быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов (постановление от 15.11.2011 №7638/11).

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что исходный и вспомогательный земельные участки незаконно объединены в земельный участок и предоставлены обществу в аренду без проведения торгов для жилищного строительства.  В отношении вспомогательного земельного участка (с кадастровым номером  23:51:0000000:25) не осуществлялась установленная статьей 30.1 Земельного кодекса процедура предоставления публичных земель в аренду для жилищного строительства на торгах. Данный участок неоднократно по договорам аренды от 06.07.2011, от 11.12.2014 предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, но не для жилищного строительства. Видами его разрешенного использования также значились строительство и эксплуатация ливневого коллектора. 

Объединение исходного и вспомогательного земельных участков в земельный участок и предоставление последнего обществу в аренду для многоквартирного жилищного строительства без проведения торгов привело к обходу нормативно установленной процедуры ввода в оборот публичных земель в целях жилищного строительства, что противоречит правовым подходам, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 25.06.2013 №1756/13 и в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. 

По договору аренды от 16.12.2016 земельный участок в противоречие законодательному запрету, содержащемуся в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, повторно предоставлен обществу в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Названные нарушения свидетельствуют о недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.12.2016. Этот договор не породил правовых последствий. Сроки договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015 истекли 21.12.2015 и 23.12.2017. Содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении земельного участка в пользу общества не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и данной договору аренды от 16.12.2016 правовой квалификации. Такое несоответствие устранено путем признания названного обременения отсутствующим и внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке. Достоверно не установленное пересечение границ земельного участка с границами земель лесного фонда не могло оказать какого-либо влияния на правильное по существу решение суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений  (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2020 по делу № А32-16687/2020 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 В.А. Анциферов

Судья     Р.Г. Калуцких

Судья                 А.И. Мещерин