АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38061/2016

г. Краснодар

26 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района (ИНН 2329019577, ОГРН 1052316363714) – Савиной Ю.В. (доверенность от 16.06.2017), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – сельскохозяйственного потребительского кооператива «Гулькевичиагропромэнерго» – Шахова В.В. (доверенность от 22.09.2017), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-38061/2016, установил следующее. 

Администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата, управление Росреестра) о признании незаконными действий по осуществлению кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка площадью 9859 кв. м с кадастровым номером 23:06:1902028:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, г. Гулькевичи, ул. Привокзальная, 20 (далее – земельный участок), о понуждении к аннулированию соответствующих изменений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен сельскохозяйственный потребительский кооператив «Гулькевичиагропромэнерго» (далее – кооператив).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017, признаны незаконными действия кадастровой палаты по осуществлению кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства. Управление Росреестра присуждено к погашению в Едином государственном недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка – обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, и к восстановлению сведений о предыдущем виде разрешенного использования – прочие промышленные предприятия. Судебные акты мотивированы следующим. Кооператив как арендатор земельного участка не вправе самостоятельно принимать решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Он не лишен возможности обращения к арендодателю по вопросу о внесении в договор аренды изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка. Администрацией не пропущен трехмесячный срок на оспаривание действий кадастровой палаты.

Кадастровая палата обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Заявление о кадастровом учете в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка могло быть подано его арендатором. Согласие собственника земельного участка на изменение вида разрешенного использования не требовалось. Между администрацией и кооперативом имеется спор по условиям договора аренды земельного участка. Спор о соблюдение условий договора аренды арендатором должны рассматриваться в исковом производстве. Администрацией пропущен срока на оспаривание действий кадастровой палаты.

В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 08.08.2001 № 293 аренды земельного участка для целей промышленного производства на 49 лет до 17.05.2050. Арендатору предписано использовать земельный участок строго по согласованному целевому назначению (пункт 2.2). Ему предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого участка (пункт 5.1.4). Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления (пункт 5.2.1). Стороны отразили нахождение на земельном участке нежилых зданий проходной, цеха по ремонту электродвигателей, склада материалов, административного корпуса, лаборатории, склада-навеса, склада материалов, склада запчастей, гаража. В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) от 26.07.2016 № 23/157/002/2016-1687 отражена государственная регистрация договора аренды. Право публичной собственности на земельный участок не зарегистрировано.

Кооператив 06.06.2016 обратился в кадастровую палату с декларацией о земельном участке и заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с прочих промышленных предприятий на обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, об осуществлении кадастрового учета в связи с названными изменениями характеристик земельного участка. К заявлению приложены сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 30.05.2016, заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 06.06.2016, декларация о земельном участке от 06.06.2016 и договор аренды земельного участка от 31.08.2001 № 293.

Правилами землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения, утвержденным решением Совета Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 25.02.2011 № 3/19 земельный участок отнесен к коммунально-складской территориальной зоне, градостроительным регламентом которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования предусмотрено обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

По результатам проверки представленных документов (протокол проверки документов от 15.06.2016) кадастровая палата произвела кадастровый учет в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства. В кадастровом паспорте от 13.07.2016 № 2343/12/16-884898 названный вид указан в качестве разрешенного использования земельного участка, земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, а его кадастровая стоимость указана равной 122 744 рублям 55 копейкам.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости данных о разрешенном использовании земельного участка как дополнительных сведений об этом объекте недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7). Кадастровый учет в связи с изменением указанных сведений осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых документов, представленных заявителем или в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (части 2, 3, 4 статьи 16). С заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 статьи 20).

Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что собственники и арендаторы используют земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным общеобязательным градостроительным регламентом. При отсутствии фактического вида использования земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости в соответствующем перечне градостроительного регламента, названные объекты могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом при условии, что такое использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Необходимость принятия главой местной администрации решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний предусмотрена законодателем только на период до утверждения в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Положения указанной статьи должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор земельного участка не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что изменения в договор аренды земельного участка в части цели предоставления земельного участка не вносились, согласие собственника земельного участка на изменение вида разрешенного использования не представлено, с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета администрация не обращалась, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об изменении вида разрешенного использования заключено не было, а постановление администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка не принималось. У кадастровой палаты отсутствовали основания для удовлетворения заявления кооператива о кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования. Заявленные администрацией требования удовлетворены правомерно. 

Частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса начало течения трехмесячного срока на обращение с заявлением о признании ненормативных правовых актов (решений, действий, бездействия) недействительными (незаконными) с моментом, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 02.12.2013 № 1908-О отметил, что по своему буквальному смыслу названное процессуальное положение исходит из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. Относящиеся к сфере правоприменительной деятельности решения и действия органов публичной власти и их должностных лиц оказывают не всегда непосредственное влияние на интересы субъектов, и могут проявлять свое регулятивно-правовое воздействие на них и становиться известными не сразу, а спустя определенное время после их принятия (совершения). Исчисление в этом случае сроков для обращения в суд возможно с учетом особенностей этих отношений и имея в виду, в конечном счете, необходимость восстановления нарушенных прав участников правоотношений и недопустимость отказа в этом исключительно по формальным основаниям.

Установив, что администрация об изменении вида разрешенного использования земельного участка арендатором и кадастровой палатой не уведомлялась, суды заключили о том, что о совершении оспариваемых действий ей стало известно только после поступления заявления кооператива от 13.07.2016 о выкупе земельного участка и получения 26.07.2016 информации об основных характеристиках земельного участка, поэтому с заявлением от 27.10.2017 администрация обратилась в арбитражный суд в пределах трехмесячного срока.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А32-38061/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин