ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

(11АП-17711/2024)

08 апреля 2025 года                                                                            Дело № А55-37836/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондаревой Ю.А., судей Львова Я.А., Машьяновой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильясовой Э.М.,

с участием в судебном заседании:

до и после перерыва - от ФИО1 - представитель ФИО2, по доверенности от 10.02.2024 (онлайн),

до и после перерыва - от ООО «Инвест-трейдинг» в лице конкурсного управляющего ФИО3 - представитель ФИО4, по доверенности от 26.02.2024 (очно в суде).

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2025, 26 марта 2025 (в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв) в помещении суда в зале №2, с использованием системы вебконференц-связи (онлайн-заседание), апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2024 года, вынесенное по заявлению ФИО1, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка к ФИО7 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг», ИНН 

<

***>,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2019 заявление ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России № 4 по Самарской области о признании общества с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2020 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг» введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО8, член Ассоциации «Национальная организация арбитражных управляющих».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2021 общество с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг» признано несостоятельным (банкротом). Открыта в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг» процедура конкурсного производства. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на временного управляющего ФИО8.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.07.2021 освобожден ФИО8 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Инвест-трейдинг».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.09.2021 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит:

1. Признать недействительными торги по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): аукцион №0059209 «Открытые торги с закрытой формой подачи предложения по цене по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» в части лота №13 «Земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м» и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов.

2. Прекратить право собственности ФИО7 (ИНН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:534, возвратить земельный участок в конкурсную массу ООО «Инвест Трейдинг», погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № 37:05:011148:534-37/073/2023-3 от 17.10.2023.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2024 ФИО5, ФИО6 привлечены к участию в деле в качестве соистцов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.10.2024 в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ФИО1 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 16.10.2024 по делу № А55-37836/2019 отменить, исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными торги по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): аукцион №0059209 «Открытые торги с закрытой формой подачи предложения по цене по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» в части лота №13 «Земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м» и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов.

Прекратить право собственности ФИО7 (ИНН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:534, возвратить земельный участок в конкурсную массу ООО «Инвест Трейдинг», погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № 37:05:011148:534- 37/073/2023-3 от 17.10.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2024 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.01.2025 на 09 час. 40 мин (время местное, МСК+1).

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От представителя конкурсного управляющего ФИО3 в судебном заседании поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе. Представитель ФИО1 не возражал против приобщения к материалам дела письменных пояснений конкурсного управляющего.Суд приобщил к материалам дела письменные пояснения к апелляционной жалобе.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025 рассмотрение вышеуказанной апелляционной жалобы отложено на 19.02.2025 на 10 час. 30 мин.

От ФИО1 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (адвокатские запросы, ответы Администрации) к материалам дела. Суд приобщил к материалам дела дополнительные документы.

От конкурсного управляющего ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства. Представитель ФИО1 возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

В суд не поступил ответ на запрос от Администрации Ивановской области г. Иваново (Администрации Ивановского муниципального района).

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ФИО3 об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия считает необходимым отложить судебное разбирательство.

Применительно к положениям ст. 66 АПК РФ суд апелляционной инстанции определил повторно истребовать у Администрации Ивановского муниципального района сведения о наличии в коттеджном поселке "Изумруд" в селе Ново-Талицы Ивановского района Ивановской области социально-значимых объектов, а именно о наличии таковых на земельном участке с кадастровым номером 37:05:011148:534 либо в кадастровом квартале 37:05:011148; сведения о том, кто осуществляет эксплуатацию дорог в коттеджном поселке "Изумруд".

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 рассмотрение вышеуказанной апелляционной жалобы отложено на 19.03.2025 на 10 час. 10 мин.

От ФИО1 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (выписки из ЕГРН на участок). Судебная коллегия, руководствуясь ст. 268 АПК РФ, приобщила к материалам дела дополнительные документы.

В суд от Ивановского муниципального района Ивановской области Администрации Ивановского муниципального района поступил ответ на запрос суда. Судебная коллегия приобщила к материалам дела поступивший в суд ответ.

В судебном заседании 19.03.2025 в соответствии со ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 26 марта 2025 г. до 09 час. 10 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

От конкурсного управляющего поступила копия договора купли-продажи, которая приобщена судом в материалы дела.

В судебном заседании представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего по доводам апелляционной жалобы возражал, просил оставить ее без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене определения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсным управляющим ФИО3 01.09.2023 проведены торги по реализации имущества должника ООО «Инвест Трейдинг»: аукцион №0059209 «Открытые торги с закрытой формой подачи предложения по цене по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг». Форма проведения торгов: открытые торги в форме аукциона.

В том числе на торги был выставлен лот №13: земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером: 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м, расположенный по адресу: Ивановская обл., Ивановский район, с. Ново-Талицы. 

Торги по лоту № 13 признаны несостоявшимися, так как к участию в них был допущен только один участник - ФИО7. С ФИО7 заключен договор купли-продажи. Земельный участок продан по цене 244 500 рублей. Право собственности за ФИО7 зарегистрировано в Едином государственно реестре недвижимости 17.10.2023, запись регистрации № 37:05:011148:534-37/073/2023-3.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, ФИО1, ФИО5, ФИО6 ссылаются на несоблюдение формы проведения торгов, нарушение их прав проведенными торгами, как собственников смежных земельных участков на проезд, проход к принадлежащим им участкам, что делает невозможным их использование по назначению.

Так, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 37:05:011148:272, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для объектов жилой застройки. Земельный участок ФИО1 приобрела для строительства жилого дома. Доступ к принадлежащему мне земельному участку осуществляется исключительно через проданный земельный участок с кадастровым номером: 37:05:011148:534. Альтернативные способы заезда на земельный участок отсутствуют.

Согласно выпискам из ЕГРН доступ к принадлежащему ФИО1 земельному участку с кадастровым номером 37:05:011148:272 осуществляется посредством земельного участка с кадастровым номером 37:05:011148:265, который снят с кадастрового учета 05.06.2023, из него образован земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:525, земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:534 образован из земельного участка с кадастровым номером 37:05:011148:525.

Кроме того, доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами: :64, :65, :66, :67, :274, :70, :71, :72, :73, :74, :75, :76, :77, :78, :79, :80, :81, :82, :83, :84, расположенным в кадастровом квартале 37:05:011148:534 по адресу: Ивановская область, Ивановский район, с. Ново-Талицы, также осуществляется исключительно через проданный земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:534.

ФИО5 является собственником доли в праве 77/93 на земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:79, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 950 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для объектов жилой застройки, а также доли в праве 77/93 на жилой дом с кадастровым номером 37:05:011148:278, расположенный по тому же адресу.

ФИО6 является собственником доли в праве 77/93 на земельного участка с кадастровым номером 37:05:011148:73, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1150 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для объектов жилой застройки.

Заезд и проход на принадлежащие ФИО5 и ФИО6 земельные участки осуществляется исключительно через проданный на торгах земельный участок с кадастровым номером 37:05:011148:534. Другие варианты прохода и проезда отсутствуют.

Из публичной кадастровой карты усматривается, что спорный земельный участок представляет собой проезд, улицу, через которую осуществляется доступ на другие земельные участки, на которых расположены жилые дома, или предназначены для строительства жилых домов (улица коттеджного поселка «Изумруд»).

Из названия Лота №13 «Дорога № 4» следует, что земельный участок используется в качестве дороги.

На спорном земельном участке расположена дорога общего пользования, являющаяся частью транспортной инфраструктуры коттеджного поселка «Изумруд» в с. Ново-Талицы Ивановского района Ивановской области. 

Не смотря на то, что видом разрешенного использования данного участка является «для объектов жилой застройки», использовать участок для жилой застройки невозможно, так как фактическое назначение участка - дорога. Принадлежность к имуществу общего пользования следует определять фактической целью использования земельного участка, а не формальным указанием вида разрешенного пользования.

По мнению заявителей, имущество относится к социально значимым объектам, продажа которых возможна на торгах только в форме конкурса, с включением особых условий в договор купли-продажи.

Реализация социально значимых объектов осуществляется посредством проведения торгов в форме конкурса, при этом обязательными условиями конкурса являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств (абзац 2 пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве).  

Улицы, проезды общего пользования составляют территорию общего пользования (пункт 12 статья 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые улицами, проездами, автомобильными дорогами могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.10.2020 по делу № А66-6552/2015 отмечено: гарантией последующего сохранения статуса объекта социального значения служит обязанность участников торгов заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве, нарушение которых со стороны покупателя влечет расторжение соглашения и договора купли-продажи объектов с передачей последних в собственность муниципального образования (пункты 4.1, 4.2 статьи 132 Закона о банкротстве). Таким образом, в целях удовлетворения требований кредиторов за счет конкурсной массы должника объекты социальной инфраструктуры могут быть реализованы исключительно путем их продажи на торгах в форме конкурса с ограничением свободы экономической деятельности покупателя в отношении этих объектов.

Как указывали заявители, названные требования закона в рассматриваемом случае не соблюдены (в частности, проект договора купли-продажи не содержит обязанность покупателя сохранить целевое назначение приобретаемого имущества). Спорный земельный участок представляет собой дорогу местного значения, является социально значимым объектом, в отношении которого законодатель предусмотрел специальный порядок реализации имущества, направленный на удовлетворение публичного интереса, связанного с сохранением статуса такого объекта.

Таким образом, по мнению заявителей, торги в данном случае должны проводиться в форме конкурса с наделением покупателя обязательствами обеспечивать надлежащее содержание и использование объекта в соответствии с его целевым назначением. Нарушения, выразившиеся в форме проведения торгов и в отсутствии особых обязательств покупателя, являются существенными, повлиявшими на результаты публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался нормами статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что нарушений при проведении торгов допущено не было.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим, требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: не соответствие действующему законодательству о банкротстве проведение торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения и нарушение прав и его законных интересов истца в результате торгов.

Суд первой инстанции указал, что поскольку заявители не представили доказательства того, каким образом их права и законные интересы нарушены проведением аукциона и каким образом они могут их восстановить путем признания торгов не действительным, требования удовлетворению не подлежат.

Суд первой инстанции констатировал, что ФИО1, ФИО5, ФИО6 не соглашаются с правовым режимом земельного участка с кадастровым номером 37:05:011148:534, режим которого в случае признания торгов недействительными не изменится.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «для объектов жилой застройки», его назначение не изменялось, поэтому при рассмотрении настоящего дела у суда отсутствуют основания для признания реализованного в рамках оспариваемых торгов имущества социально значимым объектом.

При этом, спорный земельный участок эксплуатируется собственниками смежных земельных участков в качестве беспрепятственного проезда к своим земельным участкам (дороги), эксплуатация земельных участков и возведенных на них строениях объективно невозможна без пользования дорогой, что участвующими в деле лицами не отрицается.

Конкурсный управляющий должника указал, что  с заявлением о предоставлении сервитута на земельный участок (Дорога № 4) с кадастровым номером 37:05:011148:534 ФИО1 к бывшему собственнику – ООО «Инвест Трейдинг» не обращалась, что не лишает ее права обратиться с указанным заявлением к новому собственнику.

Ответчик ФИО7 также указывала, что ФИО1 не лишена права обратиться к ней с соответствующим заявлением.

В удовлетворении требования суд первой инстанции счел необходимым отказать.

Обращаясь с апелляционной жалобой,  ФИО1 указала, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у спорного объекта признаков социально-значимого объекта, считает не обоснованными и противоречащими сложившейся судебной практике.

Также, полагает необоснованным вывод о том, что не было допущено существенных нарушений при проведении торгов. Торги в отношении социально-значимых объектов осуществляются в императивно установленной форме - в виде конкурса с целью установления обязательств покупателя по надлежащему содержанию объектов. В рассматриваемом случае какие-либо обязанности на покупателя не возложены.

Возражает заявитель против довода суда о неверном выборе заявителем способа защиты права, полагая, что выбор относится к компетенции истца.

Полагает доказанным наличие оснований для признания торгов и договора, заключенного по их результатам, недействительными.

Судебная коллегия, повторно изучив материалы дела, исследовав доказательства, полагает доводы апелляционной жалобы обоснованными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что земельный участок (Дорога № 4) с кадастровым номером 37:05:011148:534 фактически занят дорогой, обеспечивающей проход и подъезд к иным земельным участкам, в том числе, к земельным участкам заявителей.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации, что подтверждается позициями судов (постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2019 г. по делу N А66-12897/2018 и определения Верховного Суда Российской Федерации от 30 июля 2019 г. N 306-ЭС19-11334, от 25 сентября 2019 г. N 307-ЭС19-15570, согласно которым земельные участки общего пользования и находящиеся на них объекты по своему функциональному назначению предназначены для использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей, в связи с чем такие участки в частной собственности находиться не могут).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ осуществляются при подготовке проектов планировки территории.

Конкурсным управляющим суду апелляционной инстанции не представлен проект планировки территории коттеджного поселка «Изумрудный», однако никто из лиц, участвующих в деле не оспаривает факт нахождения асфальтного покрытия на спорном земельном участке и его использовании как дороги.

Установленный земельным законодательством запрет на приобретение в собственность земельных участков в границах территорий общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения. При этом как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 N 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования. Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. При доказанности обстоятельств отнесения спорных земель к территориям общего пользования, формальное указание на то, что такой участок не расположен в границах красных линий и не входит в состав территорий общего пользования, недопустимо.

Таким образом, установленный вид разрешенного использования земельного участка не имеет значения для его отнесения к соответствующей категории земель.

В рассматриваемом случае, в пользу физического лица было отчуждено имущество должника, представляющее собой территорию общего пользования – дорогу.

Указание конкурсного управляющего и ответчика на возможность заявителей установить сервитут противоречит самой цели использования объекта дорога.

Из положений пункта 12 статьи 5 Закона N 257-ФЗ следует, что к частным автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, не оборудованные устройствами, ограничивающими проезд транспортных средств неограниченного круга лиц. Иные частные автомобильные дороги относятся к частным автомобильным дорогам необщего пользования.

На основании пункта 12 статьи 6 Закона N 257-ФЗ к собственности физических или юридических лиц относятся автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила использования частных автомобильных дорог определяются собственниками таких автомобильных дорог или владельцами таких автомобильных дорог в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (часть 3 статьи 27 Закона N 257-ФЗ).

В силу части 4 статьи 15 Закона N 257-ФЗ осуществление дорожной деятельности в отношении частных автомобильных дорог обеспечивается физическими или юридическими лицами, являющимися собственниками таких автомобильных дорог или правообладателями земельных участков, предоставленных для размещения таких автомобильных дорог.

Реконструкция, капитальный ремонт, ремонт, содержание частных автомобильных дорог осуществляются за счет средств их владельцев и иных не запрещенных законом источников (часть 2 статьи 35 Закона N 257-ФЗ).

Должник не производил оформление за собой частной автомобильной дороги.

Однако, это не свидетельствует об отсутствии социальной значимости указанного объекта.

Заявителями указано и не оспорено иными лицами, что в пределах коттеджного поселка иной объект - земельный участок дорога с кадастровым номером 37:05:011148:535 был передан муниципальному образованию.

Таким образом, социальная значимость указанных объектов подтверждается материалами дела.

Согласно положениям пункта 6 статьи 129 Закона N 127-ФЗ, к социально значимым объектам отнесены объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемые для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, обработки, утилизации, обезвреживания и захоронения твердых коммунальных отходов, объектов, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенные для благоустройства территорий, необходимые для жизнеобеспечения граждан.

Так, пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве установлены особенности продажи социально значимых объектов, которая осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 110 указанного Закона. При этом покупатели обязаны обеспечивать надлежащее содержание и использование объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Гарантией последующего сохранения статуса объекта социального значения служит обязанность участников торгов заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве, нарушение которых со стороны покупателя влечет расторжение соглашения и договора купли-продажи объектов с передачей последних в собственность муниципального образования (пункты 4.1, 4.2 статьи 132 Закона о банкротстве).

Таким образом, в целях удовлетворения требований кредиторов за счет конкурсной массы должника объекты социальной инфраструктуры могут быть реализованы исключительно путем их продажи на торгах в форме конкурса с ограничением свободы экономической деятельности покупателя в отношении этих объектов.

Как указывали заявители, в результате реализации спорного земельного участка третьему лицу с открытых торгов в форме открытого аукциона, затронуты и нарушены права и законные интересы жителей коттеджного  поселка.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении требований заявителей, указал, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «для объектов жилой застройки», его назначение не изменялось, поэтому при рассмотрении настоящего дела у суда отсутствуют основания для признания реализованного в рамках оспариваемых торгов имущества социально значимым объектом.

Однако данный вывод судом первой инстанции сделан без учета положения норм пункта 6 статьи 129, пункта 4 статьи 132 Закона N 127-ФЗ и обстоятельств того, что на указанном спорном земельном участке расположен социально значимый объект инфраструктуры, в частности, дорога (подъездной путь), предназначенная для обслуживания коттеджного поселка, строительство которого производил должник.

Указанная правовая позиция отражена в том числе в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2024 N Ф06-9112/2024 по делу N А65-22614/2022.

Таким образом, спорное имущество, в силу императивного законодательного регулирования должно было продаваться на торгах в порядке пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Учитывая изложенное, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, оспаривать действительность торгов по продаже имущества должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

Торги признаются недействительными в случае нарушении установленного порядка проведения торгов и вследствие этого нарушение прав и законных интересов кредиторов.

В рассматриваемом случае, судебной коллегией  установлено нарушение порядка проведения торгов и нарушение прав заявителей, что является основанием для признания торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Учитывая изложенное, договор купли-продажи земельного участка (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534 № 13 от 05.09.2023 заключен с нарушением действующего законодательства и является недействительным.

Учитывая указанные обстоятельства, обжалуемый судебный акт подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, с принятием нового судебного акта о признании недействительными торгов по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): аукцион №0059209 «Открытые торги с закрытой формой подачи предложения по цене по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» в части лота №13 «Земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м», признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534 № 13 от 05.09.2023, заключенного по результатам торгов между должником ООО «Инвест Трейдинг»  и ФИО7.

Также, подлежат применению последствия признания недействительной сделки в виде обязания ФИО7 возвратить в конкурсную массу должника земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м., взыскании с должника ООО «Инвест Трейдинг»  в пользу ФИО7 денежных средств, уплаченных за земельный участок в размере 244 500,00 руб.

Согласно абзацу первому части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, не в пользу которой принят акт.

При указанных обстоятельствах, с должника ООО «Инвест Трейдинг»  в пользу ФИО1 подлежит взысканию возмещение госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 10 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2024 года об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка по делу А55-37836/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительными торги по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): аукцион №0059209 «Открытые торги с закрытой формой подачи предложения по цене по реализации имущества ООО «Инвест Трейдинг» в части лота №13 «Земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м».

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534 № 13 от 05.09.2023, заключенный по результатам торгов между должником ООО «Инвест Трейдинг»  и ФИО7.

Применить последствия признания недействительной сделки в виде обязания ФИО7 возвратить в конкурсную массу должника земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10 205 кв.м.

Взыскать с должника ООО «Инвест Трейдинг»  в пользу ФИО7 денежные средства уплаченные за земельный участок в размере 244 500,00 руб.

Взыскать за счет конкурсной массы должника в пользу ФИО1 возмещение госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 10 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                            Ю.А. Бондарева 

Судьи                                                                                                          Я.А. Львов

А.В. Машьянова