;

№ 09АП-70363/2023

Дело № А40-29885/23

г. Москва

08 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобыАО "ДОМ.РФ" и ООО "КУКЕРС"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 августа 2023 года

по делу № А40-29885/23, принятое судьей Кантор К.А.,

по иску АО "ДОМ.РФ"

к ООО "КУКЕРС"

о взыскании задолженности 

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 08.04.2022 г., диплом 107724 3798993 от 29.06.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.03.2023 г., диплом 107718 1112624 от 22.07.2020; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "ДОМ.РФ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КУКЕРС" (далее – ответчик) о взыскании задолженности за период с апреля 2020 по декабрь 2020 в размере 5.777.880 руб. и эксплуатационных расходов за период с мая 2020 по сентябрь 2020 в размере 726.862 руб. 50 коп., а также переменной арендной платы за период с сентября 2020 по декабрь 2020 в размере 170.957 руб. 42 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

        Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 08.10.2018 № 07/3269-18.

        Решением Арбитражного суда г.Москвы от 28 августа 2023 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 4.614.900 руб. задолженности по базовой арендной плате с апреля по декабрь 2020, 726.862 руб. 50 коп. задолженности по эксплуатационным расходам за период с мая 2020 по сентябрь 2020, 170.957 руб. 42 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с сентября 2020г. по декабрь 2020г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

        Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

        В своей апелляционной жалобе истец просит решение суда в отказанной части отменить, требования по иску полностью удовлетворить, по основаниям, изложенным в жалобе. По доводам апелляционной жалобы ответчика возражал, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

        В своей апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить в удовлетворенной части, принять по делу новый судебный акт, снизив размер арендной платы до 75%, по основаниям, изложенным в жалобе. По доводам апелляционной жалобы истца возражал, представил отзыв на апелляционную жалобу истца. 

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между АО «ДОМ.РФ» (далее - «Арендодатель») и ООО «Кукерс» (далее -«Арендатор») был заключен долгосрочный договор аренды от 08.10.2018 № 07/3269-18 (далее -«Договор») в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9920 общей площадью 184.6 кв. метра. расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, 

<

...>. (далее - «Помещение»).

Помещение передано по акту приема-передачи от 19.10.2018 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы. Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

Согласно п. 5.5, 5.8 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы.

Согласно заключенному 30.04.2021 дополнительному соглашению № 2 к Договору аренды начиная с 31.12.2020 права и обязанности по Договору аренды в полном объеме переданы от Арендодателя к новому арендодателю - ФКУ «Центр поддержки».

Как указывает истец, в нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате до даты перехода права собственности на Помещение третьему лицу, в связи с чем по настоящее время у ответчика имеется задолженность по договору.

В соответствии с п. 5.4. базовая арендная плата представляет собой плату за владение и пользование арендатором помещением и устанавливается в следующем размере: 5.4.1 в течение первых 6 (шести) месяцев с даты приема-передачи: 307.666 руб. 67 коп. в месяц, не включая НДС. и рассчитывается по формуле: БСА X арендуемая площадь /12, где БСА (базовая ставка аренды) равная 20.000 руб. за 1 (один) кв.м арендуемой площади помещения в год, не включая НДС; 5.4.2 начиная с 7 (седьмого) месяца с даты приема-передачи до первой даты.

Индексации: 615.333 руб. 33 коп. в месяц, не включая НДС. и рассчитывается по формуле: БСА X Арендуемая Площадь 12. где БСА (базовая ставка аренды) равная 40.000 руб. за 1 (один) кв.м арендуемой площади помещения в год не включая НДС.

Пунктом 5.5. договора установлено, что начиная с 1 января 2020 года (дата первой индексации), размер базовой арендной платы подлежит индексации ежегодно в каждую дату индексации в соответствии с разделом 7 Договора относительно базовой арендной платы предыдущего периода. В первую дату индексации базовая арендная Плата индексируется относительно размера Базовой Арендной Платы, указанного в п. 5.4.2 договора.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Как указывает истец, в нарушение указанных положений договора арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по уплате базовой арендной платы в размере 6.177.880 руб. за период с 19.10.2018г. по 30.12.2021г.

При этом на расчетный счет арендодателя поступили платежи с указанием в назначении платежа периода вне срока аренды, а именно: по платежному поручению от 11.01.2021 № 3486 на сумму 400.000 руб. - оплата базовой арендной платы за январь 2021г.

Учитывая наличие задолженности Арендатора перед Арендодателем по Договору аренды, а также отсутствие требований к Арендодателю о возврате излишне перечисленных средств за январь 2021 г., Арендодатель произвел зачет поступивших платежей, уведомив об этом Арендатора (письмо №16259- ЮЛ от 12.12.2022 года), в следующем порядке: платеж, поступивший 11.01.2021. в размере 400.000 руб. засчитывается в счет задолженности по базовой арендной плате за апрель 2020 г.

Таким образом, задолженность Арендатора по Договору аренды по оплате Базовой Арендной Платы составляет 5.777.880 руб. 

В соответствии с п. 5.7 Договора Эксплуатационные Расходы представляют собой плату за предоставление (обеспечение предоставления) Эксплуатационных Услуг.

Ежемесячный размер Эксплуатационных Расходов с Даты Подписания до первой Даты Индексации составляет 115.375 руб. 00 коп. в месяц, не включая НДС. и рассчитывается как: СЭР X Арендуемая Площадь помещения / 12. где СЭР (ставка эксплуатационных расходов) равная 7.500 руб. за 1 (один) квадратный метр Арендуемой Площади Помещения в год. не включая НДС. которая подлежит индексации ежегодно в Дату Индексации в соответствии с разделом 7 Договора.

Пунктом 5.8 Договора установлено, что, начиная 1 января 2020 года (дата первой индексации), размер Эксплуатационных Расходов подлежит ежегодной индексации в каждую Дату Индексации в соответствии с разделом 7 Договора относительно размера Эксплуатационных Расходов предыдущего периода.

Согласно п. 5.13 договора эксплуатационные расходы подлежат уплате с даты передачи помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Как указывает истец, в нарушение указанного положения Договора Арендатором не исполнены обязательства по уплате Эксплуатационных расходов, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по уплате эксплуатационных расходов в размере 872.235 руб. за период с 19.10.2018г. по 30.12.2021г.

При этом на расчетный счет Арендодателя поступили платежи с указанием в назначении платежа периода вне срока аренды, а именно: по платежному поручению от 30.12.2020 № 3463 на сумму 145.372 руб. 50 коп. - оплата Эксплуатационных Расходов за январь 2021г.

Учитывая наличие задолженности Арендатора перед Арендодателем по Договору аренды, а также отсутствие требований к Арендодателю о возврате излишне перечисленных средств за январь 2021 г.. Арендодатель произвел зачет поступивших платежей, уведомив об этом Арендатора (письмо №16259- ЮЛ от 12.12.2022 года), в следующем порядке: платеж, поступивший 30.12.2020 года, в размере 145.372 руб. 50 коп. засчитывается в счет задолженности за эксплуатационные расходы за апрель 2020г.

Таким образом, как указывает истец, задолженность арендатора по договору аренды по оплате эксплуатационных расходов составляет 726.862 руб. 50 коп.

Согласно п.5.11 Договора Переменная Арендная Плата представляет собой плату за Коммунальные Услуги, которая состоит из:

a) расходов за потребленную электроэнергию, рассчитанных согласно показаниям индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

b) расходов за горячее и холодное водоснабжение, рассчитанных согласно показаниям индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

c) расходов за водоотведение, рассчитанных исходя из суммы объемов холодной и горячей воды, предоставленных в Помещении и определенных по показаниям приборов учета холодной и (или) горячей воды за расчетный период в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб:

d) расходов за теплоснабжение Помещения, рассчитанных согласно тарифам соответствующих городских коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади в Здании;

e) расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах общего Пользования в Комплексе пропорционально плошали, занимаемой Арендатором в Комплексе.

f) расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах Общего Пользования в Здании пропорционально площади, занимаемой Арендатором в Здании.

Согласно п. 5.14 Договора Переменная арендная плата подлежит уплате в течение 10 рабочих с даты выставления счета.

Как указывает истец, в нарушение названного положения договора Арендатором не исполнены обязательств по уплате Переменной части арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность в размере 170.957 руб. 42 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия №16259- ЮЛ от 12.12.2022 г. с требованием оплатить сумму долга. Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание то обстоятельство, что в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», в целях обеспечения соблюдения положений Федерального закона от 30 марта 1999г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», постановлений Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24 января 2020 г. № 2 «О дополнительных мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой короновирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV», от 02 марта 2020г. № 5 «О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019- nCoV)», Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (с учетом изменений от 27.03.2020 № 33-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ», от 02.04.2020 № 36-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ»), использование арендатором помещения по назначению (п. 2.3 договора), в определенный период, не представляется возможным по независящим от него обстоятельствам.

Дополнительный вид деятельности ответчика - 56.10.1 - деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (включая деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания) относится к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 434.

В связи с этим, установив, что арендатор неоднократно направлял арендодателю письма о наступивших форс-мажорных обстоятельствах, в которых просил снизить размер арендной платы, с предоставлением отсрочки по её оплате, а арендодатель уклонился от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для уменьшения подлежащей оплате арендной платы на 50% за период с апреля 2020г. по июнь 2020г. от первоначально заявленной истцом суммы до 387.660 руб. в месяц.

Таким образом, произведя перерасчет, сумма долга по базовой арендной плате с апреля по декабрь 2020 г. составляет 4.614.900 руб.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре. 

Поскольку доказательств оплаты долга по базовой арендной плате ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил частично требование истца и взыскал сумму долга в общем размере 4.614.900 руб. в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ, отказав в удовлетворении остальной части иска о взыскании долга.  

Установив факт наличия задолженности ответчика по эксплуатационным расходам за период с мая 2020 по сентябрь 2020 в размере 726.862 руб. 50 коп., а также переменной арендной платы за период с сентября 2020 по декабрь 2020 в размере 170.957 руб. 42 коп. суд первой инстанции правомерно требования по иску в этой части удовлетворил.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы истца о том, что ответчик имел возможность осуществлять коммерческую детальность путем банкетного обслуживания, были рассмотрены судом и отклонены, как документально не подтвержденные, поскольку указанные услуги в спорный период ответчик не оказывал, доказательства возможности их оказания, истцом не представлено.

Доводы ответчика, изложенные в жалобе о возможности снижения арендной платы на 75 % за спорный период с апреля 2020г. по июнь 2020г., апелляционным судом не принимаются, поскольку правовые основания для снижения оплаты на 75 % ответчик не указал.

Иные доводы апелляционных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции,  не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,   

    

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 августа 2023 г. по делу № А40-29885/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 Александрова Г.С.

 

Судьи:                                                                                                                      Савенков О.В. 

 

Бондарев А.В.