АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-25590/2022

19 мая 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению ООО СЗ ГК «Кронверк»,

заинтересованные лица: Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Комитет жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района,

управляющая организация ООО «Кронверк Шурова Гора»,

Государственная жилищная инспекция Саратовской области,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

о признании незаконным постановления от 03.08.2022 № 3545, обязании,

при участии:

от ООО СЗ ГК «Кронверк» - ФИО2, по доверенности от 01.09.2022,

от Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 03.04.2023,

иные лица не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик Группа Компаний «Кронверк» (далее - ООО СЗ ГК «Кронверк», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным постановления администрации Энгельсского муниципального района (далее - Администрация) от 03.08.2022 № 3545 об отказе в переводе нежилого помещения № 1г в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> в жилое помещение, об обязании администрации перевести нежилое помещение N 1г по адресу: 

<

...> в жилое помещение.

В ходе судебного разбирательства от заявителя поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

1. в случае перевода нежилого помещения 1Г, в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. №7/12 в жилое помещение, какое количество жилых этажей будет в указанном многоквартирном доме?;

2. является ли перевод нежилого помещения 1Г, в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. №7/12 в жилое помещение реконструкцией многоквартирного дома?

3. возможно ли обеспечить нормальное функционирование переводимого нежилого помещения 1Г, в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. №7/12, в жилое помещение, при наличии существующего инженерного оборудования (водоснабжение, канализация, электрооборудование)?

В силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле. 

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. 

В данном случае, суд, с учетом предмета и оснований заявленных требований, а также представленных в материалы дела доказательств и доводов сторон, не усматривает оснований назначения судебной экспертизы по делу, в связи с чем, ходатайство заявителя не подлежит удовлетворению.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, 29.06.2022 заявитель обратился в Администрацию с заявлением о переводе нежилого помещения № 1г в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. № 7/12, в жилое помещение.

03.08.2022 Администрацией вынесено постановление № 3545 об отказе в переводе нежилого помещения № 1г в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. № 7/12 в жилое помещение.

Не согласившись с указанным постановлением Администрации, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с рассматриваемым заявлением.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

Таким образом, названной нормой предусмотрено оспаривание не только ненормативных правовых актов, но и любых иных решений публичных органов, а также их действий (бездействия) не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту и нарушающих их права заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемых ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: оспариваемые ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается только в том случае, если такое помещение:

- не отвечает установленным требованиям (требования к жилым помещениям установлены разделом 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года N 47);

- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (пункт 10 статьи 23 ЖК РФ).

Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1 ГрК РФ). Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительным регламентом являются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно пункту 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно пункту 3 части 1 статьи 38 данного Кодекса могут включать в себя предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

18.12.2009 решением Энгельсского городского Совета депутатов Саратовской области утверждены Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района № 232/02 (далее - Правила землепользования и застройки).

По информации Управления обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района, изложенной в письме от 08.11.2022, нежилое помещение № 1г по адресу: 

<

...>, д. 7/12 находится в жилом доме, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района, утвержденными решением Энгельсского городского Совета депутатов Саратовской области от 18.12.2009 № 232/02 расположен в зоне многофункциональной застройки (ОЖ/12) - подзона «В».

05.09.2016 Администрацией обществу выдано разрешение на строительство № 64-RU64538109-84-2016, в соответствии с которым разрешено строительство многоквартирного жилого 25-этажного дома, количество квартир - 168.

Согласно Правилам землепользования и застройки в редакции от 25.08.2016, действующей на момент выдачи разрешения на строительство, для подзоны "В" были установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: для многоквартирных жилых домов максимальная высота зданий - 85 м, максимальное количество этажей - 25.

24.10.2018 в разрешение на строительство от 05.09.2016 № 64-RU64538109-84-2016 внесены изменения, в соответствии с которыми количество этажей изменено на 27, в том числе чердак (включает в себя мастерские для художников и техническую зону) и техническое подполье, при этом количество квартир не изменилось.

30.11.2020 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64538109-43-2020, в соответствии с которым количество этажей объекта составляет 27, количество квартир - 168.

Согласно Правилам землепользования и застройки в редакции от 29.07.2020, действующей на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, для данной подзоны "В" были установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: для многоквартирных жилых домов максимальная высота зданий - 85 м.

Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 25.08.2021 № 104/13-2021 в Правила землепользования и застройки внесены изменения, в соответствии с которыми для подзоны "В" установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: максимальное количество этажей - 10 (жилых наземных этажей, без учета технического этажа и подземных этажей (техническое подполье, подземные паркинги).

В силу части 8 статьи 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

Таким образом, эксплуатация многоквартирного дома, имеющего 25 жилых этажей, введенного в эксплуатацию до изменения предельного параметра разрешенного строительства (реконструкции) в части максимально допустимого количества этажей, равного 10-ти, не противоречит градостроительному законодательству.

Однако, перевод нежилого помещения в жилое помещение в указанном доме приведет к увеличению количества жилых этажей до 26, то есть, к изменению параметров многоквартирного жилого дома, следовательно, будет являться реконструкцией многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Согласно части 9 статьи 36 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, не соответствующих предельным параметрам, может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

В результате перевода нежилых помещений в жилые объект не будет приведен в соответствие с градостроительным регламентом зоны, несоответствие предельным параметрам будет не уменьшено, а увеличено. Следовательно требование, установленное частью 9 статьи 36 ГрК РФ будет нарушено.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Согласно разделу "Характеристика объекта с учетом противопожарных мероприятий" положительного заключения негосударственной экспертизы ООО "Экспертиза-С" объекта капитального строительства - "Многоэтажная жилая застройка по ул. Шурова гора, 7 в г. Энгельсе, Многоэтажный жилой дом N 13" в результате корректировки проекта по изменяемой части объекта установлено, что многоквартирный многоэтажный жилой дом состоит из одной блок секции, с общим количеством этажей - 27, включая подземный этаж, с количеством наземных этажей - 26, с эксплуатируемым 26-м этажом в уровне верхнего технического этажа, с техническими помещениями чердака, расположенными в части проектируемого 26-го этажа.

Функционально здание поделено на 4 части: подземный этаж - техническое подполье; 1-й этаж - офисы; 2-й - 25-й - жилые этажи; 26-й этаж - мастерские для художников.

В этом же разделе указано, что помещения мастерских для художников выделяются в отдельный пожарный отсек с учетом их класса функциональной пожарной опасности - Ф 4.3, в соответствии с требованиями СТУ.

Согласно статье 32 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" к классу функциональной пожарной опасности:

- Ф 4.3 - здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов;

- Ф 1.3 - многоквартирные жилые дома, в том числе общежития квартирного типа. Согласно Техническому паспорту "Многоэтажная жилая застройка по ул. Шурова гора, 7 в г. Энгельсе, Многоэтажный жилой дом N 13" от 15 сентября 2020 года, в разделе -Экспликация к поэтажному плану строения на 26-м этаже, в том числе предусмотрена -техническая зона.

С учетом представленных застройщиком положительных заключений экспертизы разделов проектной документации разрешение на строительство с последующими внесенными в него изменениями предусматривало по 25-й этаж жилых помещений, что соответствовало также градостроительному регламенту, 26-й этаж с эксплуатируемыми помещениями идет в уровне технического этажа, на котором в отличие от предыдущих этажей предусмотрена техническая зона.

На стадии строительства застройщик не обращался в Администрацию с заявлением об изменении статуса - мастерская для художников на жилое помещение - квартира, положительных заключений экспертов о возможности увеличения жилых этажей обществом не представлялось.

При изменении режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться техническая возможность использовать такие помещения в качестве жилых помещений.

Согласно письму МУП «Энгельс-Водоканал» от 10.04.2023 Технические условия на подключение объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, д. 7/12 выдавались на 25-ти этажный жилой дом с точкой подключения на границе земельного участка застройки. В технических условиях указан максимальный размер нагрузки в соответствии с проектными данными объекта строительства, а также гарантирован сводный напор 1,0 кг/см2.

Для нормального давления в сети водоснабжения и нормальной работы системы водоотведения застройщиком самостоятельно разрабатывается проект системы водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, предусматривающий установку дополнительного оборудования.

Для рассмотрения вопроса об увеличении мощности подключения, в связи с изменением этажности объекта строительства, необходимо обращение застройщика в МУП «Энгельс-Водоканал» с заявлением об увеличении мощности подключения и представление пакета документов, в том числе содержащего сведения о необходимой дополнительной мощности.

Предприятием представлены Технические условия и договоры о подключении (технологическом присоединении) коммунальной услуги от 28.02.2018.

Филиал Энгельсские межрайонные электрические сети АО «Облкоммунэнерго» представил: Технические условия № 14914, договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «Облкоммунэнерго» от 07.08.2015, акт об осуществлении технологического присоединения от 23.03.2018, схему присоединения энергопринимающих устройств, и дополнительно сообщили, что Технические условия выдавались полностью на объект капитального строительства - многоэтажная жилая застройка по адресу: 

<

...>, д. 12.

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, который предусматривает максимальную мощность присоединяемых энергопринимающих устройств, заключен в августе 2015 года, то есть в период, когда проект многоквартирного жилого дома предусматривал строительство 25-ти этажей.

С учетом указанных обстоятельств и представленных документов, Администрация пришла к верному выводу, что при наличии существующего инженерного оборудования (водоснабжение, канализация, электрооборудование) в многоквартирном жилом доме обеспечить нормальное функционирование помещения - мастерские для художников по назначению квартиры не будет возможным, поскольку Технические условия указанных коммунальных ресурсов выдавались на 25-ти этажный жилой дом.

В представленном ООО СЗ ГК «Кронверк» проекте перепланировки и переустройства нежилого помещения N 1г, в жилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, д. 7/12 отсутствует исследование технической возможности обеспечения коммунальными ресурсами помещения - мастерские для художников по назначению квартиры. Также описывая здание по функциональной пожарной опасности, не указали, что мастерские для художников относятся к классу - Ф 4.3.

При изложенных обстоятельствах и исходя из предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки с учетом их изменений, ограничивающих предельную этажность до 10, планировки территории, ее благоустройства, а также соблюдения инженерно-технической возможности (мощность, пропускная способность, уровень напряжения линий электропередачи) у Администрации отсутствовали основания для удовлетворения заявления общества об изменении статуса - нежилое помещение на жилое помещение.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 № 12АП-12033/2022 по делу № А57-25589/2022.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Группа компаний «Кронверк» требований, отказать. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

            Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

 

          Судья Арбитражного суда

          Саратовской области                  Д.Р. Мамяшева