АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14373/2021

г. Владивосток

06 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи О.А. Жестилевской, при ведении протокола помощником судьи Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН251100757940, ОГРНИП304251134800038, дата регистрации в качестве индивидуального предпринимателя: 13.12.2004) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН7707083893, ОГРН1027700132195, дата регистрации в качестве юридического лица: 16.08.2002) о взыскании задолженности по арендной плате за июль 2021 года в размере 191 297,10 рублей,

при участии в заседании:

от истца в здании суда: лично ФИО1, паспорт,

от ответчика (онлайн): ФИО2, паспорт, доверенность от 24.03.2020, диплом,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ответчик, ПАО «Сбербанк России», банк, арендатор) задолженности по арендной плате за июль 2021 года в размере 191 297,10 рублей.

Заявление посредством системы автоматического распределения дел распределено судье Грызыхиной Е.А. 

Определением суда от 08.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

На основании определения Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2021 дело рассматривается по общим правилам искового производства.

Определением и.о председателя Арбитражного суда Приморского края от 29.03.2022, произведена замена рассматривающей дело судьи Грызыхиной Е.А. на судью Жестилевскую О.А.

Истец на требованиях настаивал в полном объеме, указал, что условиями заключенного сторонами договора не предусмотрено право арендатора на досрочный односторонний отказ от договора; помещения по окончании срока действия договора не были освобождены от имущества арендатора, а также не были приведены в первоначальное состояние, поскольку произведенная банком перепланировка не была согласована в установленном договором порядке с арендодателем, а также не узаконена ответчиком, и не внесены изменения в кадастр недвижимости об изменении конфигурации и состава помещений.

Ответчик возражал по иску, полагая, что правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора, в то время как арендодатель уклонялся от принятия помещений из аренды, в связи с чем отсутствуют основания для начисления и взыскания арендной платы за период после 07.07.2021. кроме того. Полагает, что истец злоупотребил своими правами, зарегистрировав без ведома ответчика дополнительное соглашение от 01.04.2019 об изменении размера арендной платы.

Учитывая, что ответчик не оплатил пользование арендованным помещением за июль 2021 г. в полном объеме, истец направил в адрес ответчика претензию.

Претензия получена ПАО «Сбербанк России» 20.07.2021, однако оплата до настоящего времени не произведена, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ПАО «Сбербанк России» (арендатор) 08.08.2013 заключен договор аренды нежилых помещений, согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование функциональные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 185,90 кв.м. – Нежилое помещение № 2, общей площадью 100,2 кв.м, расположенное на первом этаже административного здания; образуемая часть нежилого помещения (чп1) расположенная на 1-м этаже здания в левой части помещения № 21 и включает в себя следующую нумерацию: №№ 6,7,8,9,10,11,12, общей площадью 85,7 кв.м.

Передаваемые  в  аренду  помещения  принадлежат Арендодателю  на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2011 серии 25-АБ № 560800 (запись в ЕГРН № 25-25-12/019/2011-349 от 26.05.2011),  свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2011 серии 25-АБ № 560812 (запись в ЕГРН № 25-25-12/019/2011-350 от 26.05.2011).

Согласно п. 1.4 договора договор одновременно является актом приема-передачи нежилых помещений.

Пунктом 2.1. срок действия договора определен до 31.07.2018.

Размер арендной платы по договору составлял 260 260 рублей в месяц, оплата производится ежемесячно в срок до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным.

В пункте 7.1 договора стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон, при этом сторона инициирующая расторжение договора должна предупредить другую не менее чем за три месяца до предполагаемого расторжения договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.07.2014, о чем в ЕГРН внесена запись №25-25-00/020/2014-219.

Сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения к спорному договору аренды, часть из которых прошла государственную регистрацию. 

Так дополнительным соглашением №3 от 01.03.2018 стороны изменили размер арендной платы, установи в его равным 223 080 руб. исходя их расчета 1 200 руб. за один квадратный метр общей площади за один месяц.

Дополнительным соглашением №4 от 05.09.2018 стороны изменили срок аренды до 31.07.2021.

Дополнительным соглашением №5 от 14.03.2019 изменен установленный в п. 3.2.6 договора срок внесения арендных платежей -  до десятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В дальнейшем сторонами были подписаны два соглашения от 01.04.2019, которыми установлен размер арендной платы в размере 241 670 рублей в месяц с 01.04.2019. 

Ответчик обращался за государственной регистрацией такого соглашения в июне 2019 года, однако по его же заявлению государственная регистрация была прекращена, в связи с чем истец самостоятельно обратился за государственной регистрацией такого соглашения уже в 2021 году, о чем в ЕГРН 17.03.2021 была внесена запись №25:34:016902:6903-25/065/2021-3.

Ответчик, реализуя свое право на односторонний отказ от договора, направил в адрес истца уведомление о расторжении договора №8635-66-исхз/110 от 04.03.2021, полученное ИП ФИО1 07.04.2021.

ПАО Сбербанк неоднократно обращалось к истцу с письменными предложениями о принятии из аренды помещений по истечении трехмесячного срока уведомления о прекращении договорных отношений, однако истец, трактуя условия п. 7.1. договора иным образом, отказывался от принятия помещений до окончания срока договора, т.е. до 31.07.2021.

В связи с указанными обстоятельствами Банком был составлен односторонний акт возврата помещений от 07.07.2021, в котором отражено состояние помещений и список находящегося в них имущества.

Истец, в свою очередь, прибыл для принятия помещений из аренды 02.08.2021 (о чем заранее известил представителей Банка), и самостоятельно составил акт, в котором зафиксировал ненадлежащее состояние помещений, наличие имущества Банка и выполненные работы по незаконной перепланировке и переустройству помещений, не соответствующие условиям договора и препятствующие их дальнейшему использованию в полном объеме.

Полагая, что пользование помещениями должно быть оплачено ответчиком в полном объеме до даты истечения срока действия договора – 31.07.2021, и по цене, согласованной в дополнительном соглашении от 01.04.2019, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендные платежи.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Предметом исковых требований является задолженность по арендной плате за период с июль 2021 года в сумме 191 297,10 руб.

Сам факт невнесения арендной платы в указанный период ответчик не оспорил.

Возражая против иска в части взыскания долга, ответчик ссылается на то, что с 07.07.2021 договорные отношения между сторонами прекратились по волеизъявлению арендатора, выраженному в письме №8635-66-исхз/110 от 04.03.2021, полученном ИП ФИО1 07.04.2021.

При этом истец не оспаривает факт получения уведомления об отказе от исполнения обязательств, указывая на отсутствие у ответчика права на односторонний отказ от исполнения обязательств как такового.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из п.7.1. договора, настоящий договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон, при этом сторона инициирующая расторжение договора должна предупредить другую не менее чем за три месяца до предполагаемого расторжения договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив буквальное содержание пункта 7.1. договора по правилам приведенной статьи, суд приходит к выводу о согласовании сторонами права на односторонний отказ от договора каждым из контрагентов с учетом соблюдения уведомления противоположной стороны за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Учитывая изложенное, договорные отношения сторон фактически прекратились 07.07.2021 в связи с волеизъявлением ПАО «Сбербанк России», о чем истец был уведомлен письмом №8635-66-исхз/110 от 04.03.2021.

При прекращении действия договора аренды у арендатора прекращаются какие-либо основания для использования арендованного имущества, при этом наступает обязанность по возврату его арендодателю на основании норм статьи 622 ГК РФ.

В силу приведенной нормы при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из представленной в материалы дела переписки сторон, суд установил, что в ответ на уведомление арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, а также неоднократные уведомления о дате принятия имущества из аренды с направленными актами приема-передачи, арендодатель в выразил отказ от принятия объекта аренды ранее 31.07.2021 (даты окончания срока аренды, установленного договором), что истцом не оспаривается.

Учитывая изложенное, суд полагает, что истец фактически уклонялся от предусмотренной законом и договором обязанности принятия арендованного имущества из аренды.

В связи с чем ответчик составил односторонний акт от 07.07.2021 о возврате помещений.

Вместе с тем из указанного акта Банка от 07.07.2021 и акта осмотра помещений от 02.08.2021, подписанного истцом следует, что Банк в нарушение ст. 622 ГК РФ не исполнил надлежащим образом обязанность по освобождению помещений, оставив часть предметов мебели, тяжелые строенные сейфы (без ключей и технической документации, позволяющей их дальнейшую эксплуатацию арендодателем), а также произвел несогласованную с установленном законом и договором порядке перепланировку и переустройство помещений.

Так пунктом 3.4.5 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать помещение в соответствии с условиями договора, а также производить неотделимые улучшения и перепланировку только с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.4.11 установлена обязанность арендатора при прекращении действия договора возвратить арендодателю помещение в нормальном состоянии с учетом нормального износа.

Письмом от 27.06.2021 истец уведомил Банк о недостатках в связи с выявленной перепланировкой помещений. В ходе осмотра истцом также выявлен ряд недостатков, которые являлись препятствием для дальнейшего использования помещений по назначению и не являющимися улучшением арендованного имущества, а именно: отсутствие тамбура, отсутствие санузла, изменение конфигурации помещений, отличное от технической документации (приложение к договору аренды) и правоустанавливающих документов.

Факт изменения конфигурации помещений подтверждается актом истца от 03.08.2021 с приложенными к нему техническим планом, выполненным кадастровым инженером ФИО3, экспликацией помещений и не оспаривается ответчиком.

Доводы ответчика о том, что перепланировка являлась неотделимым улучшением имущества, и была произведена с согласия истца, что подтверждается его собственноручной надписью на Рабочей документации, выполненной ООО Бюро комплексного проектирования «ГОСТ проект» в 2013 году (0188-09-2013.АР), судом отклоняются, поскольку противоречат содержанию вышеуказанного волеизъявления истца на рабочей документации. 

Кроме того, при проведении указанных работ ответчиком не были получены в установленном законом порядке разрешительные документы на проведение таких работ, а также не внесены соответствующие изменения в данные кадастрового учета, что позволило бы расценивать произведенные работы в качестве неотделимых улучшений арендованного имущества.  

Учитывая, что ответчиком не было надлежащим образом исполнено обязательство по возврату арендодателю арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, суд полагает обоснованными требования о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за июль 2021 года в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что расчет арендной платы должен производиться без учета дополнительного соглашения от 01.04.2019 судом также отклоняется, поскольку подписав представленные в материалы дела дополнительные соглашения, стороны согласовали изменение стоимости аренды исходя из расчета 1 300 руб. за один квадратный метр, Банк был уведомлен о перерасчете письмом истца от 15.04.2021, полученным согласно штампу отделения почтовой связи 23.04.2021, в связи с чем отсутствие государственной регистрации такого соглашения до 17.03.2021 не изменяло для Сторон договора принятые на себя обязательства по расчету арендной платы исходя из стоимости аренды одного квадратного метра в размер 1 300 руб.

Учитывая изложенное, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлине подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме, а также подлежат возврату истцу в части в связи с переплатой.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 191 297 (сто девяносто одна тысяча двести девяносто семь) рублей 10 копеек основного долга, 6 739 (шесть тысяч семьсот тридцать девять) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 2 999 (две тысячи девятьсот девяносто девять) рублей 91 копейку государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №2480 от 19.08.2021.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины по иску после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Жестилевская О.А.