ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-30334/2022

16 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей О.В. Горбатовской, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя ФИО1 (доверенность от 03.10.2022),

от Кооператива председателя ФИО2 (паспорт),

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2022 по делу № А56-30334/2022 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к жилищно-строительному кооперативу «Уют» (194356, Санкт-Петербург, 1-й Озерковский пер., д. 5; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с иском к жилищно-строительному кооперативу «Уют» (далее – Кооператив) о взыскании 7 136 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2021, 9 362 руб. 48 коп. неустойки, начисленной в период с 01.02.2018 по 11.03.2022, неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате из расчета 0,15 % в день за период с 12.03.2022 по дату фактического исполнения обязательства, расторжении договора аренды.

Определением суда первой инстанции от 05.04.2022 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 25.05.2022 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением от 11.10.2022 с Кооператива в пользу Комитета взыскано 4 000 руб. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требования о расторжении спорного договора, принять новый судебный акт об удовлетворении соответствующего требования.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что допущенные Кооперативом нарушения условий спорного договора являются существенными, что свидетельствует о наличии достаточных оснований для его расторжения. 

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле, возражения не заявлены, законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке в обжалуемой части.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, представитель Кооператива против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что в котельной размещены три газовых котла, посредством указанной котельной осуществляется теплоснабжение и горячее водоснабжение многоквартирного жилого дома.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Комитета и Кооператива, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.10.2010 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель, правопредшественник Комитета) и Кооперативом (арендатор) заключен договор № 17/ЗК-06155 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 53 кв. м с кадастровым номером 78:34:4239:1001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Озерковский пер., уч. 1 (далее - Участок), для размещения котельной.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия установлен до 05.09.2013.

По истечении срока действия Договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и в соответствии с условиями пункта 6.1 Договора возобновил свое действие на неопределенный срок.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 1 527 руб. 72 коп. Величина квартальной арендной платы (Акварт) составляет 381 руб. 93 коп.

В силу положений пункта 3.5 Договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму платы (Атек), подлежащей перечислению арендодателю по формуле:

Атек = Акварт * Кд,

В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы, установленной Положением, в период с 01.01.2018 по 30.06.2018 составляет 1,2, с 01.07.2018 по 31.12.2018 – 1,24, в 2019, 2020, 2021 годах – 1,24.

Согласно положениям пункта 3.6 Договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке.

В соответствии с уведомлением от 30.11.2015 № 16173-ув./15 об изменении арендной платы с 01.12.2015 величина квартальной арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,2, составляет 462 руб. 42 коп. 

Таким образом, в период с 01.01.2018 по 30.06.2018 квартальная арендная плата составляла 462 руб. 42 коп., в период с 01.07.2018 по 30.09.2021 – 477 руб. 83 коп.

В силу пункта 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. За первый квартал календарного года арендная плата вносится до 31 января. 

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.4, 3.7 Договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения в силу пункта 6.3.3 Договора является основанием для расторжения Договора по требованию арендодателя по решению суда.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, Комитет 24.09.2021 направил Кооперативу претензию от 21.09.2021 № ПР-37965/21-0-0 с требованием об оплате задолженности и неустойки, Кооперативу предложено расторгнуть Договор в течение тридцати календарных дней с момента направления претензии, обеспечить освобождение Участка, его передачу арендодателю по акту возврата. Впоследствии Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расторжении Договора.

Поскольку после обращения Комитета с настоящим иском Кооперативом задолженность оплачена, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования только в части взыскания неустойки, начисленной по состоянию на 28.02.2022, применив положения статьи 333 ГК РФ и снизив ее размер до 4 000 руб., посчитал расторжение Договора несоразмерной нарушению обязательства мерой ответственности и отказал в удовлетворении требования Комитета о расторжении Договора.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом Комитета задолженность Кооператива по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2021 составляет 7 136 руб. 63 коп. Указанная задолженность оплачена Кооперативом платежным поручением от 23.06.2022 № 61.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), которая определена законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному внесению арендной платы в период с 01.01.2018 по 30.09.2021 Комитет в соответствии с пунктом 5.2 Договора начислил Кооперативу неустойку в размере 9 362 руб. 48 коп. по состоянию на 11.03.2022, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», потребовал присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Соответствующее требование судом первой инстанции удовлетворено с учетом моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», и распоряжения Комитета от 30.03.2022 № 28-р «О начислении пеней за просрочку внесения платежей по договорам, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, в период с 01.03.2022 по 31.12.2022».

По заявлению Кооператива судом первой инстанции применены положения статьи 333 ГК РФ, взыскиваемая неустойка уменьшена до 4 000 руб.

В указанной части решение не обжалуется. 

Помимо имущественных требований Комитетом заявлено требование о расторжении Договора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено пунктом 6.3.3 Договора.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензионный порядок Комитетом соблюден, что подтверждается претензией от 21.09.2021 № ПР-37965/21-0-0, содержащей, в том числе предложение о расторжении Договора и требование обеспечить освобождение Участка, и возврат его арендодателю по передаточному акту.

В силу разъяснений, данных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров» также разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. 

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Факт заключения сторонами договора, передача истцом ответчику объекта в аренду, равно как и то, что денежные обязательства по оплате арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспариваются. 

Вместе с тем, установив, что образовавшаяся у Кооператива задолженность по арендной плате за спорный период на момент рассмотрения дела была оплачена ответчиком в полном объеме, в отсутствие сведений о наличии задолженности за последующие периоды пользования, суд первой инстанции, учтя, что досрочное расторжение договора аренды является крайней мерой, допустимой при неустранении обстоятельств, препятствующих осуществлению договорных отношений, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным, в удовлетворении названного требования отказал. 

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что арендные отношения сторон длятся с 2010 года, задолженность по оплате арендной платы, заявленная в настоящем деле, была оплачена Кооперативом в полном объеме в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, что свидетельствует о заинтересованности ответчика в сохранении арендных отношений, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о несоразмерности такой меры, как расторжение договора по заявленным Комитетом основаниям, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, полагая, что в данном случае имущественные интересы арендодателя вопреки позиции подателя жалобы могут быть компенсированы применением к ответчику штрафных санкций, предусмотренных договором (доказательств исчерпания означенных мер воздействия на ответчика истцом в материалы дела не представлено), а не исключительно его расторжением. 

Таким образом, при вынесении решения в обжалуемой части судом первой инстанции оценены все доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому у апелляционного суда не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Комитета и отмены или изменения принятого по делу решения в обжалуемой части. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2022 по делу № А56-30334/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

О.В. Горбатовская

 М.А. Ракчеева