АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ д. 19, Октябрьский проспект, 600005, г. Владимир; http: // vladimir.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-400/2024

17 марта 2025 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть решения объявлена 05.03.2025. Решение в полном объеме изготовлено 17.03.2025.  

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Анфиловой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной М.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МВК-СервисПроект» (123112, 

<

...>, пом. I, ком. 507; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (600005, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,  

при участии в судебном заседании 24.02.2025: 

от истца – ФИО1 (доверенность от 14.11.2024 сроком действия один год, диплом),  

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 10.02.2025 сроком действия до 31.12.2025,  

после объявления перерыва в судебном заседании до 17 час. 10 мин 05.03.2025 без участия лиц,  

установил:

истец, общество с ограниченной ответственностью «МВК- СервисПроект», г. Москва, обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир, с требованием пункт 1.2. договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м, совместно с занимаемым земельным участком, изложить в редакции истца:  

«7.2. Объект приватизации продается за 2 630 000,00 руб. (Два миллиона шестьсот тридцать тысяч рублей), в том числе стоимость  

земельного участка – 1 093 341,00 руб. (Один миллион девяносто три тысячи триста сорок один рубль) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена Объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «ВладИнком-Групп» от 15.11.2023 г. № 2397211.».  

Ответчик в отзыве от 10.04.2024 № 130 просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.  

Определением от 26.04.2024 по ходатайству истца арбитражным судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Владимирский региональный центр судебной экспертизы» ФИО3, производство по делу приостановлено.  

26.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта, в связи с чем производство по делу было возобновлено.  

Определением от 02.11.2024 на основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Белова А.А. на судью Анфилову Е.Ю.  

Заявлением от 05.11.2024 (вх. от 05.11.2024) истец, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил пункт 1.2. договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м, совместно с занимаемым земельным участком, изложить в редакции Истца:  

«1.2. Объект приватизации продается за 2 358 167,00 руб. (Два миллиона триста пятьдесят восемь тысяч сто шестьдесят семь рублей), в том числе стоимость земельного участка - 1 354 000,00 руб. (Один миллион триста пятьдесят четыре тысячи рублей) (без учета налога на добавленную стоимость).  

Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.»  

Уточнения арбитражным судом приняты. 

В судебном заседании 24.02.2025 представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.  

Представитель ответчика в судебном заседании 24.02.2025 не оспаривал результаты проведённой по делу экспертизы.  

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 24.02.2025 объявлялся перерыв до 17 час. 10 мин. 05.03.2025.  

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.  

30.04.2021 между Управлением муниципальным имуществом г.Владимира и ООО «МВК-СервисПроект» заключен договор аренды № 6762 нежилого здания с кадастровым номером 33:22:032165:43,  

расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м.  

08 июня 2023 года Общество направило в Управление заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Письмом от 17.10.2023 исх. № 26-08/1671 Управление предложило Обществу заключить договор купли-продажи арендуемого объекта, приложив проект договора купли-продажи арендованного здания совместно с занимаемым земельным участком по цене 5 385 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость, на основании отчета ООО «Аналитик Центр» от 18.08.2023 № 5462/23, с условием о рассрочке оплаты в течение пяти лет.  

Посчитав указанную в договоре купли-продажи цену завышенной, Общество обратилось к оценщику ООО «ВладИнкомГрупп», согласно отчету которого рыночная стоимость спорного нежилого здания совместно с занимаемым земельным участком, на дату оценки - 08.06.2023 г., составила 2 630 000,00 руб., без учета НДС.  

16 ноября 2023 года Общество направило Управлению протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложило:  

- изложить пункт 1.2 в следующей редакции: «1.2. Объект приватизации продается за 2 630 000,00 руб., в том числе стоимость земельного участка - 1093 341,00 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена Объекта приватизации равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «ВладИнком-Групп» от 15.11.2023 г. № 2397211;  

- В пункте 5.5. Договора слова «от 09.09.2021 № 17353» заменить словами «от 09.06.2021 № 17353»;  

- График платежей определить исходя из цены объекта, указанной в пункте 1.2. настоящего Договора, и даты заключения Договора.  

График платежей определяется Продавцом в течение двух рабочих дней со дня согласования (подписания) сторонами настоящего протокола разногласий. График платежей должен быть согласован Покупателем в течение одного рабочего со дня его получения. После согласования Графика платежей Покупателем, указанный График платежей прилагается к настоящему протоколу разногласий».  

Письмом от 12.12.2023 исх. № 26-08/2070 Управление отклонило протокол разногласий, отказав в заключении договора купли-продажи в предложенной Обществом редакции.  

Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с занимаемым земельным участком, сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Владимирской области с настоящим иском.  

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с выкупной стоимостью помещения.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о 7 внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению  

публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.  

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки.  

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).  

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.  

Цена договора купли-продажи нежилых помещений определена истцом на основании отчета ООО «ВладИнком-Групп» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.11.2023 г. № 2397211, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого здания и земельного участка) по состоянию на 08.06.2023 определена в размере 2 630 000 руб. (без учета НДС).  

Ответчик определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 18.08.2023 № 5462/23 об оценке рыночной стоимости.  

Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м совместно с занимаемым земельным участком, определена в размере 5 385 000 руб. (без НДС).  

Как указано выше, по ходатайству истца определением арбитражного суда от 26.04.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза. проведение которой было поручено ООО «Владимирский региональный центр судебной экспертизы», эксперту ФИО3 (представлено заключение эксперта от 23.08.2024 № 02-69).  

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: - какова рыночная стоимость (с выделением НДС) нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м., кадастровый номер 33:22:032165:43, с занимаемым земельным участком с кадастровым номером 33:22:032165:378, общей площадью 419 кв.м, по состоянию на 8 июня 2023 года.  

Как следует из заключения эксперта ООО «Владимирский региональный центр судебной экспертизы» ФИО3 от 23.08.2024 № 02-69, величина рыночной стоимости нежилого здания кадастровый номер 33:22:032165:43, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 166,9 кв., по состоянию на 08.06.2023, составляет 1 205 000 руб. (в том числе НДС 200 833,33 руб.); величина рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 33:22:032165:378, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 419 кв., по состоянию на 08.06.2023, составляет 1 354 000 руб.  

Ответчик возражений относительно экспертного заключения не предъявил, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлял.  

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.  

 Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.  

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого  

доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении эксперта ООО «Владимирский региональный центр судебной экспертизы» ФИО3 от 23.08.2024 № 02-69 в размере 2 358 167 руб., в том числе стоимость земельного участка – 1 354 000 руб. (без учета НДС).  

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет требование истца и считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между общества с ограниченной ответственностью «МВК-СервисПроект» и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032165:43, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: «Объект приватизации продается за 2 358 167 руб., в том числе стоимость земельного участка – 1 354 000 руб. (без учета НДС).  

 Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.».  

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.  

Руководствуясь статьями 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л :

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 166,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032165:43, утвердив пункт 1.2 договора в следующей редакции:  

«Объект приватизации продается за 2 358 167 руб., в том числе стоимость земельного участка – 1 354 000 руб. (без учета НДС).  

 Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.».  

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом города Владимира, г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью «МВК-СервисПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.  

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.  

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно 6 было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья Е.Ю. Анфилова