ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н ИЕ

Дело № А40-246513/19-28-1787

г. Москва

07 февраля  2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 07 февраля  2020 г.

Арбитражный суд в составе: 

Председательствующего: судьи Хорлиной С.С. 

(судей:  единолично) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-ВИНТАЖ" (ОГРН 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТА" (ОГРН 

<

***>)

- о взыскании убытков по договору аренды нежилого помещения №ДА 05/05/15-20/2

от 30.06.2015 в размере 8 673 438 руб., задолженности по договору аренды нежилого

помещения №ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015 в размере 4 259 200 руб.,

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.11.2017 г. № 71/2017, диплом № 15t0230-21w от 30.06.2018 г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.08.2019 г. № 3, диплом № 10591-ю от 21.12.2011 г.  

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-ВИНТАЖ" (далее – истец) обратился с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТА"  (далее – ответчик) о взыскании убытков по договору аренды нежилого помещения №ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015 в размере 8 673 438 руб., задолженности по договору аренды нежилого помещения №ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015 в размере 4 259 200 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении, представил дополнительные доказательства в обоснование правовой позиции.

Представитель ответчика относительно заявленных исковых требований возражал, по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению с учетом следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 30.06.2015 между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015, по условиям которого Арендодатель передал во временное владение и пользование нежилые помещения (далее - Помещение) общей площадью 1 208, 5 кв.м., находящиеся в здании по адресу: 119048, 

<

...> с кадастровыми номерами 77:01:0005013:3747 и 77:01:005013:3746 (далее - Договор).

01.07.2015 помещения были переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту приема-передачи. Согласно п.п. 1.2 и 1.3 указанного акта приема-передачи помещения переданы в нормальном состоянии, претензий к принятому помещению у Арендатора не имелось.

Ответчиком без согласования с Истцом проведены работы по реконструкции Помещения.

28.04.2017 Главным специалистом ОНР Мосгосстройнадзора ФИО4 проведена проверка Помещения и выявлено, что работы по устройству лифтовой шахты, а именно сборка каркаса между вторым и третьим этажами здания, проведены без оформленного разрешения, 03.05.2017 составлен акт проверки, 04.05.2017 - протокол об административном правонарушении.

05.06.2017 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы проведена проверка Помещения и вынесено Постановление № 1460-Ю, согласно которому выявлены следующие нарушения: работы по устройству лифтовой шахты, а именно сборка каркаса меду вторым и третьим этажами здания проведены, в нарушение ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, без оформленного в установленном порядке разрешения, в отношении Истца выписан штраф в размере 500 000 руб.

05.06.2017 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы была проведена проверка Помещения и вынесено Постановление № 1504, согласно которому на генерального директора ООО «Авто-Винтаж» наложен штраф в размере 20 000 руб. за проведение капитального ремонта Помещения без разрешения на строительство. Штраф оплачен Истцом.

09.06.2017 Истец направил в адрес Ответчика претензию с требованием возместить расходы Истца на выплату штрафа в размере 500 000 руб. Арендатором штраф был оплачен.

16.06.2017 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы составлен акт проверки и вынесено предписание № 4995/17 об устранении нарушений при строительстве и составлен протокол об административном правонарушении.

29.06.2017 Ответчик направил в адрес Истца письмо с просьбой дать согласие на проведение капитального ремонта/реконструкции арендуемых помещений для размещения ресторана.

13.07.2017 Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо, в котором указал, что готов дать согласие на работы, указанные в письме Ответчика от 29.06.2019, только при условии согласования законности проводимых работ и получения разрешительной документации, а также только при условии направления в адрес Истца данной документации.

16.04.2019 Арендодатель получил уведомление Арендатора о досрочном расторжении Договора аренды в одностороннем порядке согласно п.8.2 Договора аренды.

21.05.2019 Истец направил в адрес Ответчика претензию с требованиями: о предоставлении Арендодателю разрешительной документации на проведенную реконструкцию Помещения, о надлежащим исполнении обязательств по оплате арендной платы, о необходимости уплаты неустойки по Договору, об освобождении Помещения, о необходимости проведения демонтажа внешней рекламы, о регистрации досрочного расторжения Договора, о регистрации изменения места нахождения Арендатора.

03.06.2019 Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление, в котором назначил дату (14.06.2019) передачи Арендодателю всех неотделимых улучшений, произведенных в рамках Договора и всей разрешительной документации.

17.06.2019 Истец направил в адрес Ответчика уведомление, в котором была обозначена новая дата возврата Помещения и передачи неотделимых улучшений - 20.06.2019.

01.07.2019 Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление исх. № 325 с требованиями о подписании акта и передачи разрешительной документации, постановке установленного Арендатором лифта на учет в контролирующих органах.

05.07.2019 Арендатор направил в адрес Арендодателя письмо № И-07-2019-01 в котором указал, что Арендатор не будет производить постановку лифта на учет в Роспотребнадзоре, а Акт не был подписан по причине разногласий в перечне передаваемых документов.

11.07.2019 Истцом в адрес Ответчика направлена повторная претензия с требованиями о передаче документации на неотделимые улучшения и о передаче разрешительной документации.

18.07.2019 между ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» и Истцом заключен договор № 08/428/1807 об оказании консультационных услуг в виде составления технического заключения № 10/429/1807 от 12.08.2019 на предмет оценки фактического состояния реконструируемых Ответчиком элементов здания. Стоимость оказываемых услуг составила 1 020 000 руб. (п. 4.1. п. 4.2 договора № 08/428/1807 от 18.07.2019).

30.07.2019 комиссией в составе Истца, Ответчика и представителей ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» составлен акт осмотра помещений № 1 к Договору, согласно которому Арендодатель и Арендатор согласились, что результаты технического обследования будут отражены в экспертном заключении, подготовленном ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки». Акт осмотра помещений № 1 подписан в трехстороннем порядке.

По результатам осмотра нежилых помещений экспертной организацией изготовлено Техническое заключение № 10/429/1807 от 12.08.2019 (далее - Техническое заключение) об оценке фактического состояния следующих реконструируемых Арендатором строительных конструкций, расположенных в корпусе Д Бизнес Центра, расположенного по адресу: 

<

...> (лист 13 и лист 24 Технического заключения): реконструируемая шахта лифта в осях А/Б-Б/21-22; реконструируемая лестница в осях 23-24/Д-Е с отм. +6,200 до +9,870;  восстановленная после демонтажа плита покрытия в осях 21 -22/А/Б-Б.

Экспертной организацией установлено, что текущее состояние здания не отвечает требованиям безопасной эксплуатации объекта (лист 25 Технического заключения). В частности: Строительные работы по монтажу лифтовой шахты выполнены ООО «ВИТА» не в полном объеме (лист 24 Технического заключения); Лифт, в нарушение Постановления Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 года № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах», не зарегистрирован в Ростехнадзоре и не сдан в эксплуатацию (лист 24 Технического заключения); Строительные работы по монтажу лестницы выполнены не в полном объеме, отсутствует лестничный пролет с отм. +9,870 до +11,700 (лист 25 Технического заключения); Строительные конструкции плиты покрытия находятся в аварийном состоянии (лист 25 Технического заключения).

На основании проведенного обследования экспертами составлена дефектная ведомость с указанием конкретных дефектов нежилых помещений и рекомендациями по проведению компенсирующих мероприятий.

21.08.2019 Истец направил в адрес Ответчика претензию с требованиями возместить убытки Истца на проведение компенсирующих мероприятий и приведения Помещения в состояние, пригодное для эксплуатации, а также с требованием оплаты задолженности по арендной плате.

26.08.2019 от Ответчика поступил ответ на претензию от 21.08.2019, в котором Ответчик безосновательно отказался выполнять требования, изложенные в претензии Истца.

В соответствии с п. 6.3 Договора, по окончании срока аренды или в случае досрочного расторжения Договора Арендатор обязан освободить и передать помещение с произведенными неотделимыми улучшениями Арендодателю по акту возврата помещения. Помещение передается в состоянии, в котором Арендатор получил его по Акту приема-передачи, с учетом нормального износа.

Кроме того, обязанность Арендатора по возврату арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, установлена в п.2 ст.616 и ст.622 ГК РФ.

В порядке п.6.4 Договора, в случае обнаружения Арендодателем несоответствия помещения требованиям, указанным в п.6.3 Договора, Арендодатель имеет право отказаться от подписания акта возврата помещения и потребовать от Арендатора устранения выявленных недостатков за счет Арендатора, либо устранить недостатки самостоятельно с отнесением всех расходов на Арендатора.

Согласно п.7.2 Договора аренды в случае повреждения помещения по вине Арендатора, Арендатор по выбору Арендодателя возмещает Арендодателю нанесенный ущерб в полном объеме по его рыночной стоимости или проводит за свой счет ремонтно-восстановительные работы.

Исходя из условий Договора аренды, Арендатор принял на себя обязательство возместить Арендодателю расходы, понесенные последним в связи с устранением недостатков нежилых помещений, возникших по вине Арендатора.

Нарушение Арендатором обязанности по возврату помещения в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, в силу ст. ст. 15, 393 ГК РФ влечет ответственность Арендатора в виде возмещения убытков.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

По смыслу названных правовых норм возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

При определении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения заявленного спора, суды учитывают положения  ст. 15 и 1064 ГК РФ, согласно которым для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие следующих (обязательных) условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, то есть установить лицо, совершившее действие (бездействие), размер заявленных убытков и причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившим вредом. Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.

Судом установлено, что истцом были понесены убытки в размере 1 020 000,00 руб. по договору № 08/428/1807 от 18.07.2019; расходы по демонтажу восстановленного участка плиты покрытия и восстановлению плиты покрытия в размере 4 873 438 руб. (договор подряда №5/РЕМ от 15.10.2019г.); расходы по узакониванию выполненной ООО «ВИТА» реконструкции здания в размере 980 000,00 руб. (договор на оказание услуг по подготовке и подаче документов на узаконивание № 10/429/1807 от 18.07.2019); расходы на оплату услуг по разработке проектной документации в соответствии со строительными работами по реконструкции первого и второго этажей корпуса Д Бизнес Центра, по адресу: 119048, 

<

...>, выполненными ООО «ВИТА» в размере 1 800 000,00 руб. (договор № 08/471/1408 от 14.08.2019 об оказании консультационных услуг, договор №1/15/09/2019-ПР от 15.09.2019 на разработку проектной документации); расходы на подготовку технического заключения в размере 1 020 000 руб. (договор №08/428/1807 от 18.07.2019 на оказание услуг по разработке проектной документации).

Таким образом, факт понесенных истцом расходов в общем размере 8 673 438 руб. документально подтвержден, обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме.

По правилам п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичная позиция изложена в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

По состоянию на 15.08.2019 нежилые помещения общей площадью 1 208, 5 кв.м., находящиеся в здании по адресу: 119048, 

<

...> не возвращены Арендодателю.

Согласно п. 4.5 Договора арендные платежи вносятся Арендатором ежемесячно. Оплата производится Арендатором не позднее 5 числа месяца, оплачиваемого месяца аренды.

В п.4.4 Договора стороны установили, что размер арендной платы изменяется Арендодателем согласно приложению № 2 к Договору.

Согласно приложению № 2 к Договору с 01.01.2019 фиксированная ставка постоянной части арендной платы составляет 2 129 600 руб. Данная стоимость также подтверждена в п. 1 дополнительного соглашения № 3 к Договору.

Таким образом, задолженность Арендатора по Договору аренды за период июль 2019 - август 2019 составляет 4 259 200 руб.

Поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период июль 2019 - август 2019 в размере 4 259 200 руб. исковые  требования в указанной части признаются судом обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 137,  167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТА" (ОГРН 

<

***>)  в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-ВИНТАЖ" (ОГРН 

<

***>)   убытки  по договору аренды нежилого помещения №ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015 в размере  8 673 438 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №ДА 05/05/15-20/2 от 30.06.2015 в размере 4  259 200 руб.,  расходы по госпошлине в сумме  74 434 руб. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИТА" (ОГРН 

<

***>)  в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 13 229 руб.

Решение может быть обжаловано в  Девятый арбитражный апелляционный   суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

  Судья:

С.С. Хорлина