АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-39298/2024

г. Краснодар

10 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя заявителя – гаражного потребительского кооператива «Маричка» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.11.2024), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрации Аксайского городского поселения, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу гаражного потребительского кооператива «Маричка» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 по делу № А53-39298/2024, установил следующее.

Гаражный потребительский кооператив «Маричка» (далее – кооператив) обратился в Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра), администрации Аксайского городского поселения (далее – администрация) о признании незаконными действий управления Росреестра об отказе в восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды части земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 и обязании восстановить запись в ЕГРН об обременении в виде аренды части указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 03.07.2012 № 160; и незаконным уведомления администрации от 30.10.2020 № 63.10/13718 о расторжении бессрочного договора аренды земельного участка от 03.07.2012 № 160 в одностороннем порядке и обязании администрации восстановить договорные отношения; взыскании с административных ответчиков солидарно расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей и по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей (требования уточнены – т. 1, л. д. 133).

Определением от 04.09.2024 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением от 24.01.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 01.04.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что администрация воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс): отказалась от исполнения бессрочного договора аренды. При этом материалами дела подтверждается факт надлежащего уведомления заявителя о предстоящем расторжении договора в одностороннем порядке. Кроме того, заявитель оспаривает ответ на обращение представителя по доверенности кооператива ФИО2, которое рассмотрено в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (далее – Закон № 59-ФЗ). Оспаривание содержания ответа на обращение в случае несогласия с ним законодательством не предусмотрено. Ссылка кооператива на восстановление в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) записи не имеет правового значения, поскольку с 30.01.2021 договор аренды от 03.07.2012 № 160 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом. Фактически на момент погашения записи об аренде регистратор имел два основания: прекращение деятельности юридического лица и прекращение договора аренды. Апелляционный суд отметил, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. При этом согласно статьям 450 и 619 Гражданского кодекса расторжение такого договора возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда. В рассматриваемом случае администрация была лишена возможности расторжения договора путем обращения в суд либо путем заключения соглашения, ввиду исключения арендатора из ЕГРЮЛ. Правовые последствия внесения записи об исключении юридического лица из ЕГРЮЛ определены в статье 49 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что с момента внесения такой записи прекращается правоспособность юридического лица. Довод кооператива о неполучении уведомления администрации об отказе от договора аренды отклонен судами, поскольку опровергается материалами дела: данное уведомление кооперативу направлено заказным письмом, что подтверждается списком № 1 внутренних почтовых отправлений от 05.11.2020 и кассовым чеком от 05.11.2020. Уведомление получено председателем кооператива, по адресу, указанному последним в качестве адреса для направления корреспонденции.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение от 24.01.2025 и постановление суда апелляционной инстанции от 01.04.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, пояснив, что 09.08.2023 налоговым органом по заявлению кооператива запись в ЕГРЮЛ в отношении данного юридического лица восстановлена. Суды не учли, что основания для исключения кооператива из ЕГРЮЛ отсутствовали, запись ГРН от 22.12.2020 № 2206100997144 об исключении заявителя признана недействительной, следовательно, оснований для не восстановления записи об аренде земельного участка у органа регистрации не имелось. Следовательно, с указанной даты все действия администрации по расторжению бессрочного договора аренды от 03.07.2012 № 160 не имеют правового основания. Обращение кооператива в администрацию состоялось не в порядке Закона № 59-ФЗ, а в силу договора аренды. Расторжение договора аренды возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, в рассматриваемом споре данные обстоятельства не подтверждены. Вывод судов о надлежащем уведомлении арендатора о прекращении договора аренды ошибочен, поскольку юридический адрес кооператива: г. Аксай, ул. Буденного, 136 – 138, тогда как уведомление направлено администрацией по адресу: 

<

...>. При этом договор аренды содержит адрес: г. Аксай, ул. Буденного, 136 – 138, аналогичный адрес имеется в выписке из ЕГРЮЛ, однако, данные обстоятельства судами не учтены.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы. Иные лица явку в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, комитет по имущественным и земельным отношениям администрации (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 03.07.2012 № 160, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120117:18 площадью 3718 кв. м, по адресу: г. Аксай Ростовской области, ул. Буденного, 136 – 138, сроком на 5 лет – по 02.07.2017 (т. 1, л. д. 24 – 26).

В марте 2021 года управление Росреестра погасило в ЕГРН запись об ограничении (обременении) в виде аренды в отношении указанного земельного участка. Основанием данных регистрационных действий послужило обращение администрации, выписка из ЕГРЮЛ, содержащая информацию о прекращении деятельности кооператива, что подтверждалось записью от 22.12.2020 ГРН 2206100997144.

9 августа 2023 года кооператив восстановлен в ЕГРЮЛ в качестве действующего юридического лица путем признания записи от 22.12.2020 ГРН 2206100997144 недействительной.

В дальнейшем кооператив обратился в управление Росреестра за восстановлением записи в ЕГРН об обременении части земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 площадью 3718 кв. м, по адресу: г. Аксай Ростовской области, ул. Буденного, 136 – 138, договором аренды от 03.07.2012 № 160.

В ответе от 05.07.2024 № 18-01-035795/24 управление Росреестра указало на погашение 30.03.2021 записи в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 на основании заявления администрации (т. 1, л. д. 20).

На обращение заявителя в администрацию получен ответ от 30.10.2023 № 63.20.1/6533 о том, что договор аренды от 03.07.2012 № 160 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке на основании статьи 610 Гражданского кодекса, путем направления в адрес председателя кооператива уведомления администрации от 30.10.2020 № 63.10/13718 о прекращении действия договора аренды с 30.01.2021 (т. 1, л. 

<

...>).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения кооператива в арбитражный суд с заявленными требованиями о признании незаконными действий управления Росреестра об отказе в восстановлении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды части земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 и обязании восстановить запись; а также признании незаконным уведомления администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 03.07.2012 № 160 в одностороннем порядке и обязании восстановить договорные отношения.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав может быть осуществлена путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 данного кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение указанной обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Разрешая настоящий спор, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали, что администрация воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса: отказалась от исполнения бессрочного договора аренды. При этом материалами дела подтверждается факт надлежащего уведомления заявителя о предстоящем расторжении договора в одностороннем порядке. Кроме того, заявитель оспаривает ответ на обращение представителя по доверенности кооператива ФИО2, которое рассмотрено в соответствии с Законом № 59-ФЗ. Восстановление в ЕГРЮЛ записи в отношении кооператива не имеет правового значения, поскольку с 30.01.2021 договор аренды от 03.07.2012 № 160 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120117:18 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом. На момент погашения записи об аренде управление Росреестра имело два основания отказа: прекращение деятельности юридического лица и прекращение договора аренды. Уведомление администрации направлено кооперативу заказным письмом, что подтверждается списком № 1 внутренних почтовых отправлений от 05.11.2020 и кассовым чеком от 05.11.2020 (получено председателем кооператива по адресу, указанному последним в качестве адреса для направления корреспонденции: 

<

...>.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса установлено, что местом нахождения юридического лица является место его государственной регистрации. В ЕГРЮЛ должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица (пункт 3 названной статьи).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ адресом регистрации кооператива является: г. Аксай, ул. Буденного, 136 – 138, тогда как уведомление от 30.10.2020 № 63.10/13718 о прекращении действия договора аренды с 30.01.2021 направлено администрацией по адресу: 

<

...>. При этом договор аренды содержит адрес: г. Аксай, ул. Буденного, 136 – 138. В соответствии с почтовым идентификатором 3472053003528 письмо имеет следующие данные сайта «Почта России»: 17.02.2022 «вскрытие упаковки невостребованного отправления», 03.03.2022 «уничтожение». То есть, доказательств направления уведомления арендодателя о расторжении договора аренды по юридическому адресу кооператива и доказательств получения адресатом уведомления от 30.10.2020 № 63.10/13718 об одностороннем отказе от договора аренды, материалы дела не содержат. Ссылка судов на направление письма администрации председателю кооператива ФИО2 по адресу: 

<

...>, не может иметь решающего значения ввиду вышеизложенного, принимая во внимание, что в деле имеется еще один адрес ФИО2, по которому ему также направлялась корреспонденция: 

<

...> (т. 1, л. д. 72).

В этой связи, коллегия считает вывод судов о прекращении договора аренды от 03.07.2012 № 160, возобновленного на неопределенный срок, ввиду одностороннего отказа администрации от договора, сделан без учета всех обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что выводы судов сделаны по неполно установленным фактическим обстоятельствам, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, суд округа приходит к выводу об отмене обжалуемых судебных актов и направлении спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам заявителя, в том числе касающимся одностороннего отказа от договора аренды и уведомления арендатора; принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 по делу № А53-39298/2024 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин

М.Н. Малыхина