Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-19060/2019

г. Хабаровск

30 декабря 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 24.12.2019

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной, 

при ведении протокола помощником судьи Пац Е. А., 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску администрации Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682652, 

<

...>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОРГНИП 311272826400012, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 429 576 руб. 82 коп., расторжении договоров,  обязании привести помещения в первоначальное состояние

при участии в судебном заседании:

от истца, ответчика – не явились,

Администрация Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договорам аренды № 02, 03, 04, 05, 06 от 11.02.2019 в сумме 416 353 руб. 59 коп. за период с 11.02.2019 по 23.09.2019, пени в размере 13 223 руб. 23 коп., о расторжении договоров № 02, 03, 04, 05, 06 от 11.02.2019, обязании ответчика привести самовольно реконструированную часть нежилых помещений в первоначальное состояние и убрать строительный мусор с прилегающей территории нежилых помещений.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательства по оплате арендной платы по договорам аренды №№ 02,03,04,05,06 от 11.02.2019, что явилось основанием для начисления неустойки. Наличие задолженности по арендным платежам и осуществление арендатором самовольной перепланировки арендованных помещений также заявлено в качестве оснований для расторжения договоров. 

Определением от 03.12.2019 на основании статьи 49 АПК РФ судом приняты уточнения в части исковых требований об обязании привести в первоначальное состояние арендованные  нежилые помещения, согласно которым требования предъявлены в отношении помещений: №7-18 по договору аренды №2 от 11.02.2019, № 19-27, 42 по договору аренды №3 от 11.02.2019.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, запрошенные судом документы не представил. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на иск не представил.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 11 февраля 2019 года между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (7-18), общей площадью 121,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

Также 11 февраля 2019 года между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 03, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (19-27,42), общей площадью 72,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11 февраля 2019 года между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (28-34, 38-41), общей площадью 91,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11 февраля 2019 года между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (35-37), общей площадью 63,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11 февраля 2019 года между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 06, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (43), общей площадью 7,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

Срок аренды установлен пунктом 1.2. договоров – с 11.02.2019 по 11.02.2024.

Сданные в аренду помещения по вышеуказанным договорам переданы арендатору по актам приема-передачи от 11.02.2019.

В соответствии с пунктом 3.1. договоров, размер арендной платы на срок действия договора № 02 составил 19 098 руб. 55 коп. в месяц (без учета НДС), договора № 03 – 11 465 руб. 44 коп. в месяц (без учета НДС), договора № 04 – 14 383 руб. 05 коп. в месяц (без учета НДС), договора № 05 – 9 998 руб. 74 коп. в месяц (без учета НДС), договора № 06 – 1 245 руб. 90 коп. в месяц (без учета НДС).

Согласно пункту 3.2. договоров, арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату не позднее первого числа месяца следующего за отчетным.

Пунктом 4.1. договоров установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 3.2. договоров, начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В пункте 2.2.3 договоров указано, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта, связанных с деятельностью арендатора без письменного разрешения арендодателя.

В силу положений пункта 5.2. договоров по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется объектом с существенным нарушением   условий договора или назначения имущества, а также с неоднократным (два и более) нарушениями условий договора;

- существенно ухудшает состояние объекта;

- по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в 30-дневный срок (пункт 5.3. договоров).

Поскольку ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате в общем размере 416 353 руб. 59 коп. за период с 11.02.2019 по 23.09.2019, в том числе: по договору аренды № 02 в размере 141 511 руб. 16 коп., по договору № 03 – 84 953 руб. 45 коп., по договору № 04 – 106 571 руб. 55 коп., по договору № 05 – 74 085 руб. 90 коп., по договору № 06 – 9 231 руб. 53 коп.

В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом начислена неустойка в общей сумме 13 223 руб. 23 коп., в том числе по договору № 02 неустойка составила 4 481 руб. 26 коп., по договору № 03 – 2 702 руб. 13 коп., по договору № 04 – 3 389 руб. 74 коп., по договору № 05 – 2 356 руб. 47 коп., по договору № 06 – 293 руб. 63 коп., в соответствии с представленным расчетом.

Претензиями от 23.09.2019 № 10-10/248, № 10-10/249, № 10-10/250, № 10-10/251, № 10-10/252 истец сообщил ответчику о наличии долга по спорным договорам по арендной плате и потребовал оплаты.

Письмом от 18.03.2019 № 10-10/98 истец потребовал ответчика  приостановить ремонтные работы и  представить разрешительные документы на переустройство или реконструкцию арендованных объектов в срок до 22.03.2019. Сообщил, что в ином случае обратится в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договоров аренды. 

Неисполнение требований по претензиям в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, частично иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить  плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду недвижимого имущества, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договорам аренды.  Доказательств оплаты задолженности ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности в общей   сумме 416 353 руб. 59 коп. признаны судом правомерными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Условие о неустойке оговорено сторонами в пункте 4.1. договоров.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендной платы, требования в части взыскания пеней в общей сумме 13 223 руб. 23 коп. также признаны судом обоснованными. Расчет судом проверен, признан арифметически верным.   

В отношении требований неимущественного характера суд пришел к следующим выводам.

Из текста искового заявления и уточнений от 15.10.2019  следует, что основанием для расторжения договоров заявлено наличие долга по арендным платежам, а также самовольная перепланировка муниципальных объектов.

Статья 619 ГК РФ предусматривает в качестве основания для досрочного расторжения договора невнесение арендной платы более двух раз подряд с указанием, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом согласно абзацу 3 названной нормы арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Дополнительные основания для расторжения договоров по требованию арендодателя установлены в пункте 5.2. к какому них истец относит осуществление перепланировки, ник иске, нив уточнениях не указано.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договоров входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договоров.

Претензии от 23.09.2019 № 10-10/248, № 10-10/249, № 10-10/250, № 10-10/251, № 10-10/252 содержат только требование об оплате задолженности, предложений о расторжении договоров по заявленному основанию в материалы дела не представлено.

Письмо от 18.03.2019 № 10-10/98 содержит требование о приостановлении ремонтных работ и предоставлении разрешительных документов на переустройство или реконструкцию муниципальных объектов, предоставленных по договорам №№ 02, 03, 04, 05, 06 от 11.02.2019, в срок до 22.03.2019, что противоречит условиям пункта 5.3 договоров.  При этом письмо одновременно содержит указание на то, что в ином случае истец обратится в суд с иском о расторжении договоров. Сведений о направлении ответчику предложения о расторжении договора после 22.03.2019 в материалы дела не представлено. 

В данном случае истец фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство в разумный срок,  что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 08.10.2015 № 304-КГ15-12987.

Определением от 03.12.2019 суд предложил истцу представить документы, подтверждающие соблюдение требований статьи 452 ГК РФ (за исключением письма от 18.03.2019). Определение суда истцом не исполнено.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку из содержания претензий не следует предложения расторгнуть договоры в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате в разумный срок, доказательств направления арендатору предложения расторгнуть договор в случае невыполнения требований по претензии от 18.03.2019 так же не представлено, суд пришел к выводу о том, что истцом не соблюден установленный законом и договором (пункт 5.3) порядок досрочного расторжения договоров аренды, в связи с чем требование о расторжении договоров аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

В части требований об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения, переданные по договорам аренды № 02 и № 03 от 11.02.2019 (помещения № 7-18), (помещения № 19-27, 42) суд пришел к следующему.

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, требуя привести помещения в первоначальное состояние, не представило ни одного доказательства в подтверждение факта того, что в арендуемых помещениях произведена перепланировка и реконструкция, а также в чем она выразилась. Приложенные к иску фотографии строительного мусора рядом с объектами недвижимости не подтверждают факт проведения ответчиком реконструкции или перепланировки. Данные фотографии не соответствуют принципам относимости и допустимости, установленным в статьях 67, 68 АПК РФ, поскольку на фотографиях не видно внутреннее состояние помещений, установить  когда и где сделаны фотографии невозможно.

Определениями от 29.10.2019, 03.12.2019 суд предлагал истцу в обоснование заявленных требований представить доказательства осуществления ответчиком перепланировки арендованных помещений, указать, в чем она выразилась.

Определения суда истцом не исполнены, запрошенные документы не представлены.

Таким образом, истец не доказал факт осуществления ответчиком ремонтных работ, свидетельствующих  о перепланировке или реконструкции арендованных помещений, в связи с чем требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика исходя из удовлетворенных требований и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 148, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края 416 353 руб. 59 коп. долга, 13 223 руб. 23 коп. неустойки, всего  429 576 руб. 82 коп.

Требования о расторжении договоров № 02, 03, 04, 05, 06 от 11.02.2019 оставить без рассмотрения.

Требования об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения, переданные по договорам аренды № 2 от 11.02.2019 (помещения № 7-18), № 2 от 11.02.2019 (помещения № 19-27, 42), в первоначальное состояние оставить без удовлетворения.

Взыскать  с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерльного бюджета 11 592 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подаётся через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                      А. А. Панина