АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-13044/2018

город Кемерово

25 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена18 марта 2019 года, решение изготовлено в полном объеме 25 марта 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,      

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Отраслевой дом представительство «Оргстрой», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о сносе самовольной постройки и запрете эксплуатации,

и по встречному иску закрытого акционерного общества «Отраслевой дом представительство «Оргстрой», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности 

третьи лица: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф.Горбачева», г.Кемерово;

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово; 

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово;

Фонд имущества Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово;

при участии: 

от администрации: ФИО2, консультант-советник юридического отдела управления архитектуры и градостроительства, доверенность от 24.12.2018 № 01-32/2547, 

от ЗАО «ОДП «Оргстрой»: ФИО3, представитель, доверенность от 26.07.2018,

от КУМИ: ФИО4, главный специалист, доверенность от 27.11.2018;

от КУГИ КО: ФИО5, консультант, доверенность от 17.09.2018 № 7-2-09/694, 

от Фонда: ФИО6, доверенность от 09.01.2019;

у с  т  а н о в и л:

Администрация города Кемерово обратилась с иском к закрытому акционерному обществу «Отраслевой дом представительство «Оргстрой» (далее – ЗАО «ОДП «Оргстрой»), согласно которому истец в редакции уточненных требований (т.4, л.д.1)  просит суд:

1. признать объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6, самовольной постройкой;

2. обязать ЗАО «ОДП «Оргстрой» в срок, не превышающий шести месяцев с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу, привести объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6, в состояние, существовавшее до реконструкции – основное строение площадью 120,8 кв.м., высотой 3,3 кв.м., объемом 399 кв.м. в соответствии с техническим паспортом от 08.03.1996 Литер Б основное строение (поэтажный план от 12.10.1999);

3.  запретить эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6, до приведения его в первоначальное состояние.

Исковые требования мотивированы, со ссылкой на положения статей 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 222, 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации, тем, что спорный объект возведен без получения необходимых разрешений. Его  эксплуатация в качестве студенческой полиграфии не соответствует  градостроительному регламенту территориальной зоны (ОЗ-И), объект выстроен без учета минимальных отступов от границ смежного земельного участка (3 метра), что свидетельствует о нарушении предельных параметров размешенного строительства и противопожарных норм (пункт 34  Постановления Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 N 75 "Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Кемерово"). Действия ответчика, выразившиеся в эксплуатации самовольно возведенного объекта, потенциально представляют собой повышенную опасность для окружающих.

ЗАО «ОДП «Оргстрой» (ответчик) исковые требования не признало, указав, что спорный объект не является самовольной постройкой, так как возведен на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. На реконструкцию объекта было получено  разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 14.10.1993 № 137 и составлена проектная документация, подготовленная трестом «Оргтехстрой». Строительные работы были начаты в 1993 году и были приостановлены, не окончены по сегодняшний день.

Ссылка истца на строительные нормы 2006-2013 г.г.. не обоснована, а требование о сносе спорного объекта неправомерно в связи с тем, что, реконструкция спорного здания была согласована компетентными органами и осуществлялась по проекту, не нарушающим градостроительные нормы, СНиПы и прочие нормативы периода реконструкции, т.е. 1993-1996 г.г.

Земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства был продан ответчику  Фондом имущества Кемеровской области и зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Кемерово под размещение административного здания.

Фактически спорное строение состоит из двух частей: одна часть расположена внутри строения и обозначена литерой Б, инвентаризационный номер 64/5, 1981 год постройки, площадью 120,8 кв.м., вторая часть является пристройкой к первой, обозначена литерой Б1. 

Объекту присвоен кадастровый номер, сведения о нем внесены Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

В 2015-2018 г.г. в спорном объекте осуществлялась деятельность по оказанию услуг по распечатыванию и копированию документов, которая прекращена  15.06.2018 г., вывески «Студенческая полиграфия», «Режим работы» были удалены.

Деятельность, которую можно было бы охарактеризовать как издательская и/или полиграфическая деятельность в промышленном масштабе, тем более как целлюлозно-бумажное производство, не осуществлялась. Градостроительный регламент территориальной зоны не нарушен.

Спорное здание не нарушает права и законные интересы администрации города Кемерово в настоящее время.

Истцом пропущен срок исковой давности по иску о приведении объекта капитального строительства в первоначальное состояние.

Определением от 23.01.2019 судом принято встречное исковое заявление ЗАО «ОДП «Оргстрой»  к администрации  г.Кемерово о признании права собственности на нежилое здание незавершенное строительством, расположенное по адресу: 

<

...> (Литера Б) площадью 291,1 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153, в силу приобретательной давности  на основании пункта 3 статьи 218, статьи 234 ГК РФ, пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 (т.4, л.д. 23-24, 63-65). 

Представители Администрации и КузГТУ  поддерживают первоначальный иск и считают встречные исковые требования ЗАО «ОДП «Оргстрой» не обоснованными:

- КузГТУ неоднократно обращался в администрацию г.Кемерово о принятии мер к объекту незавершенного строительства, в связи с аварийностью данного объекта, кирпичные стены которого вплотную примыкают к входу учебного корпуса КузГТУ № 7, что не соответствует требованиям пожарной безопасности. Второй этаж данного строения является недостроенным и в любой момент может обрушиться на обучающихся, преподавателей или посетителей. Вход в Литер Б1 осуществляется исключительно через земельный участок КузГТУ;

-разрешение на реконструкцию литер Б отсутствует, а также отсутствуют документы подтверждающие, что литер Б1 возведено с соблюдением градостроительных и строительных норм;

-по требованию о признании права собственности в силу приобретательной давности администрация г.Кемерово не является надлежащим ответчиком по делу;

-право собственности в силу приобретательной давности не может возникнуть на самовольную постройку;

- ЗАО «ОДП «Оргстрой» владеет спорным имуществом более 19 лет при этом за указанный период времени обществом не были предприняты попытки по введению объекта в эксплуатацию,  не проводились мероприятия по усилению и восстановлению конструкций либо консервации объекта;

- спорный объект создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, несет угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей, повреждению или уничтожению имущества. 

- на снос такой постройки исковая давность не распространяется (т.1, л.д.131-132; т.6, л.д.6-7).

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и  Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово оставили разрешение дела на усмотрение суда, пояснив, что их права и обязанности не могут быть затронуты принятым судебным актом.

Представитель  Фонда имущества Кемеровской области, письменный отзыв не представил, устно пояснил, что действительно ЗАО «ОДП «Оргстрой» был продан земельный участок на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом от 13.12.1993 № 456 и заявления ЗАО «ОДП «Оргстрой» от 16.11.1999 г. В договоре сведения о нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства не указаны, но Фонду было известно о наличии такого объекта.

В судебном заседании установлено, что на основании поступивших в администрацию г.Кемерово многочисленных обращений КузГТУ, в частности, был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:153, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6 по результатам которого составлен акт от 21.05.2018.

Согласно акту от 21.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, второй этаж которого не достроен, отсутствуют окна и кровля. На первом этаже, согласно вывеске, а также информации справочно-информационной системы «2ГИС», расположены коммерческие организации (т.1, л.д.11-17).

Поскольку объект возведен без получения необходимых разрешений на его строительство/реконструкцию, с нарушением градостроительного регламента  территориальной зоны ОЗ-И в части осуществления деятельности по организации  типографий и полиграфий, в части соблюдения минимального отступа от границ земельного участка и соблюдения требований пожарной безопасности, Администрация г.Кемерово обратилась в арбитражный суд с иском, уточнённым в ходе судебного разбирательства, как по результатам осмотра здания от 29.08.2018 (т.1, л.д.139-148), так и по результатам проведенной судебной экспертизы о приведении спорного объекта капитального строительства, в состояние, существовавшее до реконструкции – основное строение площадью 120,8 кв.м., высотой 3,3 кв.м., объемом 399 кв.м. в соответствии с техническим паспортом от 08.03.1996 Литер Б основное строение (поэтажный план от 12.10.1999).

ЗАО «ОДП «Оргстрой» указывая, что фактически владеет незавершенным строительством объектом более 19 лет, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.1999 серии 42А-А № 020967, актом от 06.08.1999 о внесении имущества в уставной капитал общества, техническим паспортом 1996, договором купли-продажи земельного участка № 3 от 20.03.2000 г., обратилось со встречным иском к Администрации г.Кемерово о признании права собственности на реконструированный объект в силу приобретательной давности (т.4, л.д.23-24). 

ЗАО «ОДП «Оргстрой»  ссылается на то, что него, как у покупателя, не возникло подозрений в том, что ему может быть продан земельный участок с объектом незавершенного строительства, возведенного без получения соответствующих разрешений уполномоченных органов и/или проекта, а также что сооружение нарушает строительные или градостроительные нормы и может создавать угрозу жизни и здоровью граждан, так как продавцом  земельного участка выступал Фонд имущества Кемеровской области, на котором в этот период уже был возведён спорный объект.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле и исследовав  полученные в ходе рассмотрения дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 222  ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Принимая во внимание положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка может быть сохранена в случае, если расположена на земельном участке, который находится  в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании претендующего на нее лица, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума 10/22).

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением объектов, перечисленных в части 17 статьи 51 ГрК РФ. 

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. 

Аналогичная норма содержалась в  части 3 статьи 72 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, предусматривающего обязанность получения разрешения на строительство и  возможность продления срока его действия (статья 62).

Таким образом, если правоотношения по строительству объекта возникли до введения в действие ГрК РФ, то все действия, связанные с продлением срока разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию и пр., должны совершаться с учетом действовавшего на момент совершения действий градостроительного законодательства.

До вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объектов в эксплуатацию осуществлялся по ранее действующему законодательству (постановление Совмина СССР от 15.09.1962 N 949 "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий зданий и сооружений", Постановление Совмина СССР от 13.07.1970 N 538 "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения", Постановление Совмина СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов"), согласно которому   объекты, законченные строительства (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуатации, предъявляются заказчиком (застройщиком) к приемке государственным приемочным комиссиям. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами.

Таким образом, до начала строительства застройщиком должен быть получен утвержденный проект.

Как определено в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией  объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В результате реконструкции старый объект перестает существовать.

Из материалов дела следует, что на земельном участке площадью 1645, 3 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101002:153, с разрешенным использованием НИИ проектно-конструкторские институты, принадлежащем на праве собственности ЗАО «ОДП «Оргстрой» на основании договора от 20.03.2000 № 3, заключенного с Фондом имущества Кемеровской области, расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 42:24:0101002:21614 (т.1, л.д.18-19, 20, 21, 29).

Согласно техническому паспорту от 21.09.2011 нежилое здание (основное строение), литер Б, по адресу: 

<

...> принадлежит ЗАО «ОДП «Оргстрой» на основании акта от 06.08.1999, построено в 1981 г. и имеет площадь 291, 1 кв.м., высоту 4,8 м, объем 1724 куб.м., число этажей-1. В особых отметках отражено, что основное строение площадью 120, 8 кв.м., высотой 3, 3 м., объемом 399 куб. м. изменилось в результате выявленной перепланировки (т.1, л.д.22-25, 91-96).

ФБУ «Федеральная кадастровая палата  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области были внесены сведения об объекте учета - здание - нежилое основное строение литера Б, по адресу: 

<

...>., площадью 291,1 кв.м. в Единый государственный реестр объектов капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:153:566 (т.1, л.д.97-98).

Указанным выше имуществом владеет ЗАО «ОДП «Оргстрой» в связи со следующим:

Решением Комитета по управлению государственным имуществом от 13.12.1993 № 456 было приватизировано государственное предприятие – трест «Оргтехстрой» путем преобразования его в ОАО «Инженерный центр «Оргстрой» (далее - ОАО ИЦ «Оргстрой») (т.5, л.д.3-4).

Согласно акту оценки (приложение № 1 к плану приватизации) по состоянию на 01.07.93 у треста «Оргтехстрой» имелось, в том числе административное здание треста 1968 г. (т.5, л.д.60).

ОАО «Инженерный центр «Оргстрой», ЗАО «ВЛМИ-Ко» и ФИО7 заключили договор от 31.03.1999 о создании ЗАО «ОДП «Оргстрой»  (т.5, л.д.43-46).

Согласно акту от 06.08.1999 ОАО ИЦ «Оргстрой» в лице внешнего управляющего, действующего на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-6183/98-4-179 от 26.10.1998 в качестве оплаты своей доли в уставном капитале ЗАО Отраслевой Дом представительств «Оргстрой» внесло здание, находящееся по адресу: 

<

...> в соответствии с техническим паспортом по плану: А. Основное строение площадью 535, 4 кв.м., А1 Пристройка площадью 68,3 кв.м., А2 Пристройка площадью 24.2. кв.м., Б Основное строение площадью 120, 8 кв.м., крыльцо (т.5, л.д.41).

В первоначальном отзыве ЗАО «ОДП «Оргстрой»  утверждало, что основное строение площадью 120, 8 кв.м. (литер Б) принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.1999 серии 42А-А № 020967 и актом о внесении имущества в уставной капитал акционерного общества от 06.08.1999.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что право собственности ЗАО «ОДП «Оргстрой» зарегистрировано только на административное здание (литеры А-А2) площадью 3408, 2 кв.м., что следует из записи в деле правоустанавливающих документов  (т.5, л.д.42), свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание от 27.08.1999 серии 42А-А № 020967 (т.1, л.д.76), а также Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2019  № 42/001/996/2019-7943 согласно которой ЗАО «ОДП «Оргстрой» является собственником административного нежилого здания площадью 4028 кв.м., 7-эт., в том числе 1 этаж подземный, с литерами А, А1, А2,А3 (т.4,л.д.51-52).

Право собственности на основное строение (литер Б) ни площадью 120, 8 кв.м., ни площадью  291,1 кв.м., которому присвоен кадастровый номер 42:24:0101002:21614, как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2019 № 42/001/996/2019-7934, за ЗАО «ОДП «Оргстрой» не зарегистрировано (т.4, л.д.53).

При этом следует отметить, что акт о внесении имущества в уставный капитал акционерного общества датирован 06.08.1999, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено в пункте 1 статьи 69 Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (аналогичная норма содержалась в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ).

В пунктах 1, 2 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ было указано, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области приступило к проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 23.12.1998.

Таким образом, в связи с отсутствием государственной регистрации право собственности ЗАО «ОДП «Оргстрой» на объект, указанный в акте от 06.08.1999, а именно, Основное строение площадью 120, 8 кв.м. (литер Б) не возникло.

Между тем, как следует из пояснений сторон и представленных документов  факт владения  ЗАО «ОДП «Оргстрой» указанным нежилым зданием с момента его передачи, в том числе в измененном/реконструированном виде, не оспаривается, и с учётом  разъяснений изложенных абзаце 2 пункта 24 Постановление Пленума 10/22, согласно которому в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, иск администрации г.Кемерово обоснованно заявлен к ЗАО «ОДП «Оргстрой».

Доводы ЗАО «ОДП «Оргстрой» о том, реконструкция спорного объекта осуществлялась в соответствии со строительными и градостроительными нормами, так как имелась разрешительная документация  и проект, следовательно, здание не отвечает признакам самовольной постройки, документально не подтверждены и судом отклонены.

Разрешение № 137 (т.1, л.д.88-89), на которое ссылается в обоснование своей позиции ЗАО «ОДП «Оргстрой», было выдано Глав УКС АКО на выполнение работ по забивке свай и раствора в целях реконструкции здания Оргтехстрой под инженерную академию, расположенную по адресу: II -Бедного, 6, со сроком действия с 12.09.1993 по 14.10.1993 г.г., который истек более 25 лет назад.

При этом из данного разрешения не представляется возможным определить какие работы, в каком объеме и на каком из объектов (литер А или Б), находящихся по данному адресу должны быть выполнены. Приказ от 05.10.1993 №401, указанный в разрешении № 137 в особых условиях, в материалы дела не представлен.

Между тем, согласно материалам дела у здания с литер А также значительно увеличились количество пристроек и площадь (с А-А2 до А-А3; с 3408, 2 кв.м. до 4028 кв.м.). 

Из представленных ЗАО «ОДП «Оргстрой» чертежей по реконструкции здания под инженерную академию (т.3, л.д.1-89) не следует, что это законченный проект реконструкции здания, получивший все необходимые согласования и разрешения для реализации.

Из ответа  ГП КО «ГлавУКС» на запрос ЗАО «ОДП «Оргстрой» следует, что предоставить документы на реконструкцию нежилого здания по адресу: 

<

...> (литер Б) не предоставляется возможным в связи с их отсутствием в архиве (т.2, л.д.34).

Согласно ответу Инспекции Государственного Архитектурно-строительного надзора от 21.12.2015 № 355  на запрос ректора КузГТУ разрешение на строительство двухэтажного кирпичного здания, расположенного во дворе дома № 6 по ул.Д.Бедного, не выдавалось. Проектная документация в инспекцию Госархнадзора на рассмотрение не представлялась (т.2, л.д.4).

Как следует из заключения Главного управления архитектуры и градостроительства г.Кемерово от 20.09.1993 № 188/11  проектная документация на реконструкцию здания по ул.Д.Бедного, 6 под инженерную академию была рассмотрена с указанием о необходимости устранить замечания  и согласовать проект  в ЦГСЭН, в управлении пожарной охраны, в администрации Центрального района (т.2, л.д.23).

Доказательства того, что замечания были устранены, в материалах дела отсутствуют.

Адресная справка от 06.10.2011, как в ней и указано, не подтверждает чьи -либо права на адресуемый объект ни прямо, ни косвенно, но следует обратить внимание, что адрес у объектов как литер А, так и литер Б одинаковый. В справке указано, что правоустанавливающие документы на здание с литер Б не представлены (т.2, л.д.24).

Кроме того, из Плана приватизации  следует, что у треста «Оргтехстрой»  на момент приватизации  и получения свидетельства ОАО ИЦ «Оргстрой» о собственности 14.12.1994 г., отсутствовали объекты незавершённого строительства, по   акту от 06.08.1999  ЗАО «ОДП «Оргстрой»  объекты незавершённого строительства также не передавались (т.5, л.д.3-5, 41-42), предметом договора купли – продажи от 20.03.2000, заключенного с Фондом имущества Кемеровской области, являлся только земельный участок под административным зданием и для проезда (т.1, л.д.102-105), что подтверждает, что оформление строительства/реконструкции спорного здания не было завершено надлежащим образом.

В техническом паспорте 1996 у литеры Б площадью 120, 8 кв.м. уже значится пристрой, обозначенный литером Б1 площадью 255, 3 кв.м. (т.5, л.д.7-38), следовательно, ЗАО «ОДП «Оргстрой», проявляя разумную степень заботливости и осмотрительности, мог и должен был предвидеть последствия принятия им такого объекта без соответствующей документации.

Согласно разъяснениям, изложенным  в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума 10/22, пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда № 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" необходимо устанавливать принимались ли меры к легализации постройки и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

ЗАО «ОДП «Оргстрой» не представлены доказательства, что после передачи ему имущества по акту от 06.08.1999 и оформления в собственность земельного участка, им принимались меры к продлению срока разрешения на строительство или получения нового разрешения в соответствии с положениями  Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" или Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также  к осуществлению строительных работ и проведению мероприятий по консервации объекта. 

Согласно пояснениям третьего лица  и фотографий, имеющихся в материалах дела, спорный объект не обозначен как строительный (отсутствует ограждение, навес, строительная сетка по периметру сооружения и знаки, указывающие на проведение работ). 

Таким образом, с 1993 спорный объект находится на стадии незавершенного строительства и примыкает к корпусу № 7 КузГТУ, расположенного по адресу: 

<

...> «а».    

Между тем, объект (первый этаж) эксплуатировался под вывеской «Студенческая полиграфия», «Переплет дипломов» и как магазин по продаже канцелярских товаров, в связи с чем, согласно ответу  Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области от 26.11.2014  и Управления городского развития Администрации г. Кемерово к виновным принимались соответствующие  административные меры (т.1, л.д.30; т.2, л.д.27, 31).

Как пояснял представитель ЗАО «ОДП «Оргстрой» в спорном объекте осуществлялась деятельность  по распечатыванию и копированию документов.

Администрацией г.Кемерово документально не подтверждено, что деятельность  ЗАО «ОДП «Оргстрой» была связана с организацией целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них, издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации, в том смысле которое придается такой деятельности Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного  Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, что не позволяет суду сделать вывод об осуществлении ЗАО «ОДП «Оргстрой» деятельности вопреки виду разрешенного использования земельного участка.

ЗАО «ОДП «Оргстрой» ссылаясь на возможность  безопасной эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер Б), представил техническое заключение, подготовленное ООО «Объединение технической инвентаризации, землеустройства и строительства» (Шифр 9-2011) (т.1, л.д.78-81), сведения о котором отражены в техническом паспорте от 21.09.2011.

Данный документ, не может быть принят как доказательство подтверждающее  безопасность спорного объекта, так как согласно указанному  заключению целью обследования являлась возможность безопасной эксплуатации нежилого здания после выполненной перепланировки, которая «выражена в устройстве дверного проема в существующей стене и завершении возведения пристройки». Объектом исследования является нежилое одноэтажное здание площадью 120, 8 кв.м., которая после выполненной перепланировки увеличилась до 291, 1 кв.м. В заключении отсутствует какое-либо упоминание о наличии недостроенного второго этажа и оценка состояния строительных конструкций.

Между тем, произведенные в нежилом здании (Литер Б) изменения следует оценивать как его реконструкцию, исходя из понятия, содержащегося  в части 14 статьи 1 ГрК РФ. Термины "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям. 

Из материалов дела следует, что спорный объект обладает признаками строения, потенциально угрожающего жизни и здоровью граждан, нарушающего права третьего лица.

Исходя из смысла положений пункта 26 Постановления № 10/22, пункта 7  Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 следует, что исковая давность по требованию о сносе самовольной постройки не применяется в случае, когда самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Наличие такой угрозы влечет невозможность сохранения самовольной постройки по иску о ее сносе.

При этом само по себе  требование о признании постройки самовольной не является самостоятельным предметом иска, а служит основанием для удовлетворения требования о её сносе или приведении в первоначальное состояние. 

Согласно технического описания конструктивных элементов здания и определения износа в техническом паспорте от 21.09.2011 нежилое здание (основное строение), литер Б,  на этот момент уже имело на наружных и внутренних капитальных стенах выветривание швов и трещины, трещины в перекрытиях, трещины в местах сопряжений перекрытий, рассыхание оконных блоков, потерю эластичности в электроснабжении, нарушение теплоизоляции в отоплении.

Определением суда от 15.10.2018 была назначена строительно-техническая экспертиза на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: является ли реконструированный объект по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул.Демьяна Бедного, 6 (Литера Б), с кадастровым номером 42:24:0101002:21614 объектом завершенного строительства?  В каком состоянии находится данный объект, его строительные конструкции, представляет ли он угрозу жизни и здоровью людей, повреждению или уничтожению имущества? Допущены ли при возведении объекта существенные нарушения строительных и градостроительных норм и правил? Соответствует ли реконструированный объект требованиям градостроительных норм (в том числе на соответствие предельно разрешенным параметрам), строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, установленным для нежилых зданий и помещений?  Если имеются несоответствия, то указать какие. Являются ли данные  несоответствия неустранимыми либо они могут быть устранены? Возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции?

Согласно заключению экспертов № 140/1-Ц от 22.11.2018, составленного экспертами ГАУ КО «НЦЦС» (т.2, л.д.57-102),  исследуемый объект (нежилое двухэтажное недостроенное здание) образовался в результате реконструкции ранее существовавшего одноэтажного здания, построенного в 1981 г., площадью 120, 8 кв.м. В процессе строительства возведено двухэтажное здание, во внутреннем объеме которого расположено вышеуказанное одноэтажное здание. 

Объект по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул.Д.Бедного, 6 (Литера Б), с кадастровым номером 42:24:0101002:21614 является объектом незавершенного строительства. 

На момент  проведения экспертизы (16.11.2018) у исследуемого здания отсутствует перекрытие второго этажа, кровля, оконные и дверные блоки второго этажа, отсутствует внутреннее сообщение между этажами (лестничные марши не достроены), отсутствуют инженерно-технические коммуникации. Объект имеет сквозные трещины в кирпичной кладке с шириной раскрытия до 20 мм, расслоения облицовочного кирпича, трещины в кирпичной кладке с шириной раскрытия до 5 мм на всю высоту здания.

Металлические балки повреждены коррозией, на балке местами имеется расслаивание металла; толщина горизонтальных и вертикальных швов местами превышает допустимую величину на 5 и более мм, что является нарушением СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции». Актуализированная редакция СНиП П-22-81 п. 9.2.4 «Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм», на фасаде и внутри здания повсеместное вымывание кладочных швов, расслоение облицовочного кирпича, что является нарушением ГОСТ 530-2007 Кирпич и камень керамические. Общие технические условия п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 «На лицевых изделиях не допускаются отколы,.... высолы» (аналогичные по сути требованиям в ГОСТ 530-2012).

Отсутствуют первичные средства пожаротушения (огнетушители), журналы регистрации огнетушителей, в соответствии с требованиями Правил противопожарного режима утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 г. № 390; отсутствует автоматическая система пожарной сигнализацией (АПС), в соответствии СП 5Л 3130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования» приложения А, таблица А. 1 п. 10.2.1. и учитывая, что в некоторых помещениях отсутствует естественное освещение необходимо предусмотреть систему оповещения 3-го типа.

 По результатам исследования состояния строительных конструкций и сооружения в целом, категория технического состояния объекта оценена экспертами как ограниченно-работоспособное, то есть имеющиеся дефекты и повреждения приводят к снижению несущей способности, но при условии ограничения развития имеющихся несоответствий, на момент проведения экспертизы опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания отсутствует. Дальнейшее функционирование конструкций и сооружения в целом возможно: при контроле (мониторинге) технического состояния, а также при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или  усилению конструкций, для предотвращения угрозы жизни и здоровья людей, а также повреждения или уничтожения имущества.

Объект выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:153 площадью 1645,3 м принадлежащего ЗАО «ОДП «Оргстрой»  на 0,14 м., что не соответствует требованиям Постановления Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75 (ред. от 28.09.2018) "Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Кемерово ", согласно которому 

 минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 3 м при соблюдении Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Данное конструктивное решение принято согласно проекту щифр 117/17, выполненного трестом "Оргтехстрой".

Выявленные в процессе исследования несоответствия строительным нормам и правилам технически устранимы. В случае отсутствия контроля за техническим состоянием, в том числе не принятия необходимого комплекса мер по устранению выявленных недостатков, последние могут повлечь уничтожение исследуемого объекта, причинение вреда жизни и здоровью людей, повреждение или уничтожение имущества.

Кроме того, по мнению экспертов, двухэтажное реконструированное здание возможно привести в первоначальное состояние, так как находящееся  во внутреннем объеме одноэтажное здание является самостоятельным зданием 1981 года постройки, на своем фундаменте, со своим каркасом, ограждающими конструкциями и конструктивно не зависит от двухэтажного реконструированного здания.

В судебном заседании 10.12.2018 по ходатайству сторон был допрошен эксперт, который пояснил, что как на момент постройки, так и в настоящее время спорный объект не соответствует строительным и пожарным нормам. Выход объекта за границы земельного участка был установлен по исполнительной съемке (стр. 19 заключения) и системе координат с использованием публичной кадастровой карты. Имеющиеся повреждения балок и превышение толщины швов влияют на прочностные характеристики здания.

На момент реконструкции спорного объекта действовали "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), согласно которым  расстояние между зданиями зависит от степени огнестойкости зданий, начиная от 6 м до 15 м. (Приложение № 1 Противопожарные требования). Данное здание относится к первой категории, то есть расстояние должно было быть не менее 6 м.

Расстоянием между зданиями и сооружениями считается расстояние в свету между наружными стенами и другими конструкциями (пункт 2 Приложения № 1).

Согласно пункту 2* СНиП 2.07.01-89* (Приложение № 1 Противопожарные требования) при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение.

Расстояние от края проезда до стены здания, как правило, следует принимать 5 - 8 м для зданий до 10 этажей включ. и 8 - 10 м для зданий свыше 10 этажей. В этой зоне не допускается размещать ограждения, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев.

Вдоль фасадов зданий, не имеющих входов, допускается предусматривать полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин с учетом их допустимой нагрузки на покрытие или грунт.

Согласно пункту 2.12*СНиП 2.07.01-89* расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, приведенными в п. 9.19 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СНиП II-4-79, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном Приложении 1.

Таким образом, при проведении реконструкции нарушены требования противопожарных норм (как действующих на момент реконструкции, так и в настоящее время) относительно соблюдения расстояния между зданиями, в том числе для проезда пожарных машин, а также нормы по соблюдению требований об инсоляции рядом стоящего учебного корпуса, что прослеживается из фактического расположения реконструированного объекта, технических паспортов и фотографий и заключения экспертов.

Учитывая вышеизложенное, а также состояние объекта, описанное экспертами в заключении № 140/1-Ц от 22.11.2018 с оценкой его технического состояния как ограниченно-работоспособного, что в случае сохранения объекта  приведет к созданию потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан; длительное время нахождение объекта в таком техническом состоянии при отсутствии доказательств контроля за ним; эксплуатация спорного объекта рядом с учебным заведением, суд полагает, возможным удовлетворить требование администрации г. Кемерово о приведении объекта капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614 в состояние, существовавшее до реконструкции как основное строение площадью 120,8 кв.м., высотой 3,3 кв.м., объемом 399 кв.м. в соответствии с техническим паспортом от 08.03.1996 Литер Б основное строение (поэтажный план от 12.10.1999) (т.1, л.д.74).

При этом сами по себе отдельные нарушения, которые указаны в заключении экспертов № 140/1-Ц от 22.11.2018, в частности, незначительный выход за пределы земельного участка (0,14 см), отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения (до завершение строительства и определения назначения помещения) не могли бы иметь значение при отсутствии указанных выше нарушений.

Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. 

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта (пункт 29 Постановления Пленума № 10/22).

Как установлено частями 1, 2 статьи 55.24 ГрК РФ  эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

 Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Эксплуатация объекта незавершенного строительства сама по себе создает опасность для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, нарушения прав третьих лиц.

Требование Администрации г.Кемерово о запрете эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Д. Бедного, 6, до приведения его в первоначальное состояние, подлежит удовлетворению.

Удовлетворение в данном случае первоначального иска Администрации г.Кемерово исключает удовлетворение встречного иска ЗАО «ОДП «Оргстрой», в том числе принимая во внимание принцип правовой определенности.

Кроме того, как указано в пункте 16 Постановления Пленума № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Как установлено пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. 

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (пункт 19 Постановления Пленума № 10/22).

Администрация г.Кемерово не являлась прежним собственником имущества, следовательно, не может являться ответчиком по такому иску.

Кроме того, самовольная постройка/реконструированный объект не является объектом гражданских прав  в силу положений статьи 129 ГК РФ, пункта 2 статьи 222 ГК РФ, следовательно, она не может быть приобретена в силу давностного срока владения. 

Надлежащим способом защиты в таком случае может быть иск о признании права собственности на самовольную постройку, заявленный в порядке статьи 222 ГК РФ.

Между тем, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если постройка не соответствует требованиям безопасности, нарушает права третьих лиц.

Все судебные расходы (в том числе по оплате государственной пошлины и экспертизы (29000 руб., внесены на депозит суда ЗАО «ОДП «Оргстрой» по платежному поручению от 12.10.2018 № 335 (т.2, л.д.18), связанные с рассмотрением настоящего  дела, относятся на ЗАО «ОДП «Оргстрой» в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Поскольку Администрация г.Кемерово от уплаты государственной пошлины освобождена в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, определением от  23.01.2019 (т.4, л.д.63-65) ЗАО «ОДП «Оргстрой» предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 6000 руб., с ЗАО «ОДП «Оргстрой» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 18000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Удовлетворить иск  администрации города Кемерово:  

Обязать закрытое акционерное общество «Отраслевой дом представительство «Оргстрой» в срок, не превышающий шести месяцев с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу, привести объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6, в состояние, существовавшее до реконструкции – основное строение площадью 120,8 кв.м., высотой 3,3 кв.м., объемом 399 кв.м. в соответствии с техническим паспортом от 08.03.1996 Литер Б основное строение (поэтажный план от 12.10.1999);

Запретить эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153 по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 6, до приведения его в первоначальное состояние.

Отказать в удовлетворении встречного иска закрытого акционерного общества «Отраслевой дом представительство «Оргстрой» о признании за ним права собственности на нежилое здание незавершенное строительством, расположенное по адресу: 

<

...> (Литера Б) площадью 291,1 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101002:21614, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:153.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Отраслевой дом представительство «Оргстрой» в доход федерального бюджета 18000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.     

          Судья                                                                      С.В.Вульферт