АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-953/2023

01 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

ФИО1 и финансового управляющего 

ФИО2 ФИО3 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025

по делу № А82-953/2023 Арбитражного суда Ярославской области

по заявлению ФИО4 

к ФИО2, 

ФИО1, 

ФИО5 и 

ФИО6 

о прекращении права собственности на земельный участок, 

о признании права собственности на земельный участок и

об установлении границ земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и ФИО7,

и   у с т а н о в и л : 

ФИО4 обратилась в Красногорский городской суд Московской области с иском к ФИО1 и ФИО2 заявлением, в котором просила: 

1) прекратить право собственности ФИО2 на часть земельного участка, расположенного под домом на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов коттеджной застройки, по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч. 17-1-2, с указанными в заявлении геоданными; 

2) снять с кадастрового учета земельный участок ФИО2 с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч.17-1-2; 

3) исправить реестровую ошибку путем исключения сведений из Единого государственного кадастра объектов недвижимости о границах земельного участка, с кадастровым номером 50:11:0020402:3361 расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, д.Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч. 17-1-2, принадлежащего на праве собственности ФИО2; 

4) признать за ФИО4 право собственности, на часть земельного участка, расположенного под домом на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов коттеджной застройки, по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч. 17-1-2, с указанными в заявлении геоданными; 

5) установить границы земельного участка, расположенного под домом на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов коттеджной застройки, по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч.17-1-2, с указанными в заявлении геоданными; 

6) указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, финансовый управляющий ФИО2 ФИО3. 

Определением Красногорского городского суда Московской области от 19.07.2023 гражданское дело № 2-991/2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Ярославской области. 

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО6. 

Управление ЗАГС Костромской области в письме от 18.04.2024 сообщило об имеющейся в отношении ФИО5 записи акта о смерти от 26.09.2017 № 2960, дата смерти 25.09.2017. 

Арбитражный суд Ярославской области определением от 11.07.2024 частично удовлетворил заявленные требования, признав за ФИО4 право собственности на спорный земельный участок; прекратил право собственности должника; исключил из ЕГРН запись о праве собственности на земельный участок за правообладателем ФИО2 и запись об ипотеке данного земельного участка в пользу                   ФИО1; в остальной части требования ФИО4 оставил без рассмотрения.

Определением от 30.01.2025 Второй арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции, посчитав, что судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в обособленном споре – ФИО7

ФИО4 в суде апелляционной инстанции уточнила исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просила:

1) Признать за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов коттеджной застройки, площадью 291 квадратный метр, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Гаврилково, ЭЖК «Эдем», участок 17-1-2, под принадлежащей                 ФИО4 на праве собственности квартирой с кадастровым номером 50:11:0020402:2581, расположенной по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК «ЭДЭМ», квартал XVII, д. 1, кв. 2; 

2) Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов коттеджной застройки, площадью 291 квадратный метр, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Гаврилково, ЭЖК «Эдем», участок 17-1-2; 

3) Исключить из ЕГРН запись о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, площадью 291 квадратный метр, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи                             д. Гаврилково, ЭЖК «Эдем», участок 17-1-2, за правообладателем ФИО2 и запись об ипотеке данного земельного участка в пользу ФИО1

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 10.06.2025 отменил определение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил уточненные требования, признав за ФИО4 право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:3361, а также отсутствующим залог в отношении данного земельного участка в пользу ФИО1 

Не согласившись с названным судебным актом, финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 и ФИО1 обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых попросили отменить принятое апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права. 

Оспаривая законность обжалованного судебного акта, податели жалоб указывают на то, что право собственности на земельный участок, прилегающий к приобретенному жилому строению ФИО4 на каких-либо основаниях собственником участка не передавалось, что подтверждено апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2017 по делу № 3-29796/2017, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора;  акту сверки взаимных расчетов от 03.03.2008, подписанный руководителем и главным бухгалтером                          ООО «Эдем-Инвест», необходимо отнестись критически, подтверждает факт приобретения ФИО4 только дополнительной жилой площади в размере 8,6 квадратного метра; доводы суда о заинтересованности и аффилированности ФИО7,                       ФИО6, ФИО5, ФИО1 и реализация земельного участка                   ООО «ЭдемИнвест» в обход закона с противоправной целью являются необоснованными и не соответствующими действительности; ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО6 и ООО «Эдем-Инвест» являлись добросовестными приобретателями спорного земельного участка; судебная практика по спорам в отношении иных земельных участков подтверждает законность приобретения земли ответчиками; каких-либо доказательств, что ФИО4 оплатила стоимость спорного земельного участка первоначальному собственнику – ООО «ЭдемИнвест», не представлено; обстоятельства дела о банкротстве ООО «Лотос-М» основополагающего значения для настоящего спора не имеют; признавая ничтожными все сделки купли-продажи земельного участка суд не предусмотрел какой-либо компенсации за изъятое имущество. Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах.

Представитель истца в отзыве на кассационные жалобы сослался на законность и обоснованность состоявшегося постановления и попросил отказать в удовлетворении жалоб.

В судебном заседании 06.10.2025 ФИО7 поддержал доводы, изложенные в кассационных жалобах, и попросил отменить обжалованный судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06.10.2025 объявлен перерыв до 20.10.2025.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, не направили представителей в судебное заседание 20.10.2025, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие. 

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалоб. 

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва на них, а также заслушав представителя ФИО1, явившегося в судебное заседание 06.10.2025, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ООО «Эдем-Инвест» (заказчик-застройщик) и ФИО4 (инвестор) заключили договор по инвестированию строительства от 13.10.2004 № 0138т-3/04(17-1-32), в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2007 № 1, предметом которого явилось долевое участие в инвестировании строительства экспериментального жилого комплекса «Эдем», расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково с целью получения инвестором в собственность проинвестированной им общей площади квартиры (таун-хауса), находящейся по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, ЭЖК «Эдем», квартал XVII, дом 1, квартира 2, общей площадью                       244 квадратных метра, с учетом балконов, лоджий, эркеров, с прилегающим земельным участком, согласно плану застройки ЭЖК «Эдем» и указанном в постановлении Главы Путилковской сельской администрации Красногорского района Московской области от 26.12.2005 № 24/1-4 за номером 17-1-2 на условиях настоящего договора. 

Как следует из пункта 1.4 договора, строительство объекта осуществляется на основании: договора аренды земельного участка от 24.05.2001 № 301, постановлений главы Красногорского района Московской области от 21.05.2001 № 535/5 и от 24.05.2001 № 551/5, инвестиционного контракта от 31.07.2001 № 572, договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2003 № 30, свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2003. 

По окончанию строительства и после сдачи объекта заказчик-застройщик передает инвестору пакет документов для оформления квартиры и земельного участка в собственность. По согласованию сторон оформление права собственности осуществляет заказчик-застройщик или уполномоченная им организация по отдельному договору (пункт 2.1.8 договора). 

Согласно пункту 2.2.6 договора инвестор в установленном законодательством порядке получает право собственности на квартиру и на прилегающий земельный участок ориентировочной площадью 0,01 гектара. 

Из пункта 1.3 договора следует, что инвестиционная стоимость включает в себя, в том числе затраты на возмещение потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства; оплату аренды за земельный участок под объектом строительства и оплату выкупа в собственность земельного участка. 

Инвестиционный взнос инвестора за квартиру с прилегающим земельным участком составляет 4 972 964 рубля (пункт 3.1 договора). 

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 03.03.2008 по договору инвестор внес инвестиционный взнос в сумме 4 924 049,6 рубля за квартиру и прилегающий земельный участок ориентировочной площадью 0,0280 гектара. 

По предварительному акту приема-передачи жилого объекта от 01.08.2007 по договору ФИО4 передан объект – квартира 2 в доме №1 квартала 17 ЭЖК «Эдем». 

Решением Красногорского городского суда Московской области от 07.08.2008 по делу № 22758/08 по заявлению ФИО4 за ней признано право собственности на квартиру по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково,                        ЭЖК «Эдем», квартал 17, д. 1, кв. 2. 

Указанное жилое помещение поставлено в последующем на кадастровый учет и ему присвоен номер 50:11:020402:2581, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.04.2021. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2011                                    ООО «Эдем-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, которое завершено 04.03.2015. 

Как следует из вступившего в законную силу решения Красногорского городского суда Московской области от 26.05.2022 по делу № 2-213/2022 по иску ФИО8 к ФИО1 о признании права собственности на земельный участок, 31.07.2001 между администрацией Красногорского района Московской области и ООО «Эдем-Инвест» был заключен инвестиционный контракт № 572, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса, включающего коттеджную застройку с зоной благоустройства, зданиями социально-бытового назначения на земельном участке площадью 31,96 гектара. Для реализации инвестиционного контракта привлечены денежные средства инвесторов, в том числе ООО «Эдем-Инвест»,                        ЗАО «Девелопмент и строительство», ООО «Собор-СМ», ООО «Гледион» и                              ЗАО «Собор-М». 

Право собственности на земельный участок общей площадью 284 657 квадратных метров, с кадастровым номером 50:110020402:0039, было зарегистрировано за                         ООО «Эдем-Инвест» в установленном порядке с 15.12.2004 на основании договора купли-продажи от 27.05.2003 № 30 для размещения объектов коттеджной застройки вблизи                   д. Геврилково. 

ФИО6 приобрел долю в размере 40006/195567 в праве собственности на земельный участок, дата государственной регистрации права собственности 01.04.2013. 

Согласно решению Красногорского городского суда Московской области от 26.09.2013 по делу № 2-5343/2013 ФИО6 является собственником                  40006/195567 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:39, общей площадью 195 567 квадратных метров, по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 09.09.2013. Другими сособственниками земельного участка являются ТСЖ «ЭЖК «Эдем» и ООО «Эдем-Инвест». 

Согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2017 по делу № 3-29796/2017 ФИО6 03.12.2012 приобрел у ООО «Эдем-Инвест» долю в размере 40006/238563 в праве на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:0039, общей площадью                 238 563 квадратных метра, категория земель: земли населенных пунктов для размещения объектов коттеджной застройки вблизи д. Гаврилково. 

На основании указанного договора за ФИО6 зарегистрировано право собственности на долю в земельном участке. 

Для раздела указанного земельного участка Красногорским филиалом ГУП МО «МОБТИ» были составлены акты согласования местоположения границ земельных участков, выделяемых ФИО6 с учетом принадлежащих ему                         40006/195567 долей с присвоением участкам учетных номеров и определения площадей вновь образованных участков. 

Решением Красногорского городского суда Московской области от 26.09.2013 по делу № 2-5343/2013 из земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:39, выделена в натуре доля ФИО6 в виде 73 земельных участков и признано право собственности на указанные земельные участки. 

Решение суда вступило в законную силу, на основании судебного акта произведен выдел земельных участков, в том числе спорного участка. 

В настоящее время спорный земельный участок общей площадью 291 квадратный метр, имеет кадастровый номер 50:11:0020402:3361. 

В 2015 году ФИО6 направил собственникам квартир в таун-хаусе предложения о приобретении земельных участков. 

В 2016 году ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и                  ФИО12 обратились к ФИО6 с исками, в которых просили о признании права собственности ответчика на земельные участки, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Гаврилково, ЭЖК «Эдем»: участок 3-4-3 площадью 240 квадратных метров с кадастровым номером 50:11:0020402:3325, участок          14-2-2 площадью 299 квадратных метров с кадастровым номером 50:11:0020402:3327, участок 9-2-9 площадью 212 квадратных метров с кадастровым номером 50:11:0020402:3366, участок 14-3-6 площадью 272 квадратных метров с кадастровым номером 50:11:0020402:3331, участок 17-1-2 площадью 291 квадратный метр с кадастровым номером 50:1.1:002040.2:3361 отсутствующим, исключить сведения о праве собственности ответчика на указанные участки из ЕГРН, признать за истцами право собственности на спорные участки. 

ФИО6, в свою очередь, обратился со встречными исками к ФИО12, ФИО9, ФИО4, ФИО10 и ФИО11, в которых просил о прекращении своего права собственности на спорные земельные участки, признании за ответчиками права собственности на эти участки и взыскании с ответчиков в свою пользу неосновательного обогащения в виде стоимости данных участков. 

Решением Красногорского городского суда от 24.11.2016 по делу № 3-29796/2017 исковые требования ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12 удовлетворены частично: право собственности ФИО6 на спорные земельные участки признано отсутствующим, сведения о правах ФИО6 на земельные участки исключены из ЕГРН, остальные требования оставлены без удовлетворения. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2017 по делу №3-29796/2017 решение от 24.11.2016 отменено в части удовлетворения иска ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12 к ФИО6 о признании права собственности на земельные участки отсутствующим. В отменной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований. В остальной части решение от 26.11.2016 оставлено без изменения. 

Московский областной суд, отменяя решение Красногорского городского суда Московской области в части признания отсутствующим права собственности              ФИО6, исходил из того, что требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО6 и ООО «Эдем-Инвест», не заявлялось, следовательно, договор купли-продажи, на основании которого приобретено право собственности ФИО6 не оспорен. 

В отношении отказа в признании права собственности ФИО4 на земельные участки Московский городской суд установил, что право собственности на земельный участок, прилегающий к приобретенному жилому строению, ФИО4 на каких-либо основаниях собственником участка не передавалось. 

По договору купли-продажи от 04.12.2015 ФИО6 продал ФИО5 спорный земельный участок. 

Арбитражный суд Костромской области решением от 20.09.2016 признал индивидуального предпринимателя ФИО5 несостоятельным (банкротом), ввел процедуру реализации имущества гражданина и утвердил финансовым управляющим должника ФИО13 

В деле о банкротстве ФИО5 спорный земельный участок на основании утвержденного определением от 20.04.2017 по делу № А31-5252/2016 Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО5 продан ФИО1 по договору от 20.12.2017. 

По договору купли-продажи от 01.04.2022 спорный земельный участок продан ФИО1 ФИО2, поскольку оплата произведена не полностью, в пользу ФИО1 зарегистрировано обременение в виде залога. 

Таким образом, собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащей ФИО4 таун-хаус, в настоящее время является ФИО2 на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка № 17-1-2 от 01.04.2022, в пользу ФИО1 в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде залога. 

Ссылаясь на то, что ФИО4, как покупатель таун-хауса и прилегающего к нему земельного участка, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, обратилась в суд с настоящим заявлением о прекращении права собственности    ФИО2 на часть земельного участка площадью 162 квадратных метра, расположенного под объектом недвижимости на спорном земельном участке, снятии с кадастрового учета спорного земельного участка, исправлении реестровой ошибки путем исключения из Единого государственного кадастра объектов недвижимости о границах спорного земельного участка; признании права собственности на часть земельного участка площадью 162 квадратных метра; установлении границ земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного его Президиумом 04.07.2018), требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58 и 59 Постановления № 10/22).

Суд установил, что ФИО4 является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности на таун-хаус не оспорено. Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ФИО4, сам участок также находится в ее фактическом владении, доказательства обратного финансовым управляющим не представлены. Доказательства фактического владения должником землей в деле не имеется.

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный участок и объект недвижимости, расположенный на нем, имеющий другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. 

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора инвестирования) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В данном случае условиями договора инвестирования иное не предусмотрено. 

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как следует из условий договора на инвестирование строительства от 13.10.2004                   № 0138т-3/04(17-1-2), в состав инвестиционной стоимости включена оплата выкупа в собственность земельного участка (пункт 1.3.8 договора), предметом договора является как получение квартиры, так и прилегающего земельного участка (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2007), инвестор получает квартиру и прилегающий к ней земельный участок (пункт 2.2.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2007). 

По акту сверки от 03.03.2008 инвестиционный взнос внесен в полном объеме за квартиру и прилегающий земельный участок площадью 0,028 гектара.

Таким образом, с учетом системного толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации вместе с правом собственности на                    таун-хаус ФИО14 подлежало передаче право собственности на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, что согласуется с положениями действовавшего законодательства. Стоимость земельного участка заложена в стоимость 1 кв.м. квартиры (пункт 3.1 договора).

В рассмотренном случае обязанность по оплате построенной ООО «Эдем-Инвест» недвижимости и необходимого для ее эксплуатации земельного участка была исполнена ФИО14; ООО «Эдем-Инвест», в свою очередь, исполнило обязанность по передаче как построенного объекта недвижимости, так и фактически земельного участка, на котором он находится, необходимого для эксплуатации это объекта.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, пришел к обоснованному выводу о возникновении у ФИО14 права собственности на спорный земельный участок.

Границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 50:11:020402:2581, соответствуют границам и площади земельного участка, фактически используемого в настоящий момент для эксплуатации этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки городского округа Красногорск Московской области, предъявляемым к земельным участкам для блокированной жилой застройки (заключение эксперта от 05.04.2023 № 2-991/2023).

Поскольку ФИО15, как приобретая спорный земельный участок у ФИО5, так и продавая его должнику, не мог не знать, что на нем расположен объект недвижимости, являющийся жильем, не принадлежащий ему, что также следует из договора купли-продажи, вывод суда о недобросовестности залогодержателя является обоснованным, следовательно, сохранение ипотеки не соответствует нормам пункта 2 статьи 335, пункта 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а потому запись об ипотеке земельного участка правомерно признана отсутствующей.

Доводы заявителя рассмотрены и правомерно отклонены судом.

Право собственности первоначального собственника спорного земельного участка (ФИО6) основано на вступившем в законную силу решении Красногорского городского суда от 26.09.2013 по делу № 2-5343/2013. 

Согласно пункту 4 Постановления № 10/22 по смыслу частей 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы. 

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Из указанного решения Красногорского городского суда Московской области не следует, что судом исследовались вопросы нахождения на сформированных земельных участках объектов недвижимости.

ФИО6 требуя выделить приобретенную им у ООО «ЭдемИнвест» долю в натуре, не мог не интересоваться местом нахождения выделяемых ему участков, следовательно, должен был осознавать, что право собственности регистрируется в отношении земельных участков, на которых уже расположены объекты недвижимости. 

ФИО5 являлся представителем ФИО6 при совершении регистрационных действий в отношении как минимум спорного земельного участка, следовательно, также не мог не понимать, что на нем построен жилой дом, которой не принадлежит ФИО6

Приобретение земельного участка физическим лицом в рамках поведения обычного покупателя сопровождается его осмотром, являющимся обычным проявлением характерных для такого обязательства заботливости и осмотрительности, поскольку такого рода объекты недвижимости приобретаются для определенных целей (строительство, сдача в аренду, последующая перепродажа). 

В данном случае каждый из последующих покупателей не мог не осмотреть приобретаемый земельный участок, следовательно, не мог не увидеть, что на земельном участке расположен жилой дом.

В условиях обнаружения размещения на приобретаемом земельном участке жилого объекта недвижимости, принадлежащего иному лицу, совершение покупки не представляется хоть сколь-нибудь целесообразным с точки зрения обычного гражданского оборота (в том числе с учетом того, что площадь такого участка почти полностью занята размещенным на нем объектом недвижимости) и, напротив, будет вполне объяснимо с точки зрения преследования сторонами договора недобросовестной цели.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Таким образом, с силу сложившихся между сторонами длительных профессионально-деловых отношений ФИО7, ФИО6,                     ФИО5, ФИО1 и ФИО16 была реализована схема по цепочке сделок по реализации земельного участка ООО «Эдем-Инвест» с противоправной целью в нарушение приведенных норм права, что не может свидетелствовать об их добросовестности.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (второй абзац пункта 74 Постановления № 25).

Кроме того, вступившими в законную силу решениями Красногорского городского суда Московской области от 11.10.2022 по делу № 2-369/2022 в аналогичной ситуации признано право собственности на земельный участок за ФИО17, от 24.11.2020 – право собственности на земельный участок за ФИО18

При изложенных обстоятельствах суд округа не усматривает правовых оснований для критической оценки выводов суда и, соответственно, отмены состоявшегося судебного акта исходя из приведенных в кассационных жалобах доводов, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права, и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора не свидетельствуют о нарушении норм материального и/или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки, и по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено. 

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационных жалоб относятся на заявителей и, в связи с предоставленной финансовому управляющему ФИО2 ФИО3 отсрочкой ее уплаты до рассмотрения кассационной жалобы, подлежит взысканию в судебном порядке.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу                       № А82-953/2023 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1 и финансового управляющего ФИО2 ФИО3 – без удовлетворения.

            Взыскать с ФИО2 (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 20 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов