АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-23218/2016

17 августа 2017 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 августа 2017 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Аникина И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района, ОГРН 

<

***>, г. Касли Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс», г. Касли Челябинской области, ОГРН 

<

***>,                          о взыскании 701 313 руб. 61 коп., расторжении договора, об обязании передать имущество,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс» (далее - ответчик) о взыскании 346 685 руб. ущерба, 242 608 руб. 50 коп. задолженности по договору аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13 за период с 01.03.2015 по 30.08.2016, 73 724 руб. 66 коп. пени за период с 26.02.2015 по 25.08.2016, всего 663 018 руб. 16 коп., расторжении договора аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13.

Определением суда от 03.07.2017 принято уточнение исковых требований о взыскании с ответчика 346 685 руб. ущерба, 271 738 руб. 91 коп. задолженности по договору аренды нежилого здания от 04.07.2013                      № 37/13 за период с 27.12.2014 по 31.08.2016, 82 889 руб. 70 коп. пени за период с 27.12.2014 по 31.08.2016, всего 701 313 руб. 61 коп., расторжении договора аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13.

Судебное разбирательство отложено на 03.08.2017.

О дате, месте и времени судебного разбирательства лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.

Согласно ч. 4 ст. 121 АПК РФ судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

В силу п. 3 ст. 54 ГК РФ адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица указывается в едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ местом нахождения ответчика является адрес: 456835, 

<

...>.

По данному адресу направлялись все судебные извещения.

Согласно материалам дела ответчиком по указанному адресу 08.02.2017 получено определение суда от 31.01.2017 об отложении судебного разбирательства на 02.03.2017, а также 15.03.2017 определение суда от 02.03.2017 об отложении судебного разбирательства на 13.04.2017, о чем свидетельствуют отметки на почтовых уведомлениях (л.д. 97, 121).

Оставшаяся судебная корреспонденция ответчиком не получена, возвращена организацией почтовой связи с указанием в качестве причины невручения на истечение срока хранения.

В соответствии с п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Кроме того, согласно ч. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком получены определения суда от 31.01.2017 и 02.03.2017, то ответчик считается извещенным надлежащим образом о начавшемся процессе и рассмотрении дела, а следовательно, должен самостоятельно принимать меры по получению информации о движении дела.

Отзыв с указанием возражений по иску в нарушение ч. 1 ст. 131 АПК РФ ответчиком не представлен. В силу ч. 4 ст. 131 и ч. 1 ст. 168 АПК РФ арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам без каких-либо возражений ответчика. При этом в силу                  ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Процессуальная незаинтересованность ответчика в получении судебной корреспонденции, подготовке отзыва на исковое заявление, направлении в судебное заседание своего представителя не может создавать преимуществ перед остальными участниками процесса и не является основанием для неоднократного отложения судебных заседаний.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 03.08.2017 применительно к ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10.08.2017 до 09 час. 00 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества от 05.06.2013 № 48-АР (л.д. 17) и распоряжения Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района от 04.07.2013 № 66р (л.д. 18), между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13 (л.д. 12-14).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое здание – здание терапевтического отделения общей площадью 368,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для оказания медицинских услуг (п. 1.1 договора).

Договор действует с 05.07.2013 по 04.07.2018 (п. 1.2 договора).

Ежемесячная арендная плата по договору составляет 13 478 руб. 25 коп. без НДС. НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно действующему законодательству РФ              (п. 3.1 договора).

Изменения размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора и подписания дополнительного соглашения к договору) после решения Собрания депутатов Каслинского муниципального района (п. 3.2 договора).

Арендатор перечисляет арендную плату до 25 числа текущего месяца на расчетный счет (п. 3.3 договора)

В случае нарушения п.3.3 договора арендатор уплачивает пени в размере 1 процента с месячной суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Основания для досрочного расторжения договора предусмотрены сторонами в п. 5.2 договора.

Так, расторжение договора осуществляется на основании решения Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Каслинского муниципального района и уведомления арендатора о расторжении договора. Арендатор обязан освободить занимаемое имущество в течение месяца со дня отсылки Комитетом уведомления арендатору.

В соответствии с п. 5.2.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор при возникновении задолженности по арендной плате в течение трех месяцев или систематическом нарушении условий договора по срокам оплаты, независимо от последующего внесения. Расторжение договора по указанному основанию не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени.

Также арендодатель согласно п. 5.2.4 договора вправе расторгнуть договор в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества или инженерного оборудования либо не выполняет обязанности, предусмотренные п. 2.2.3 договора.

Факт передачи имущества в пользование арендатора подтверждается актом от 04.07.2013 (л.д.14) и не оспаривается ответчиком.

Согласно отметке на договоре последний зарегистрирован в Управлении Росреестра 10.09.2013 (л.д.13 оборот).

15.04.2015 истцом в одностороннем порядке (без участия и уведомления об этом ответчика) составлен акт проверки соблюдения условий договора (л.д.101), в соответствии с которым выявлены нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно: п. 2.2.4 – произведен демонтаж потолочной плитки, а также стеновых панелей по всему зданию, демонтированы раковины, разбито два окна, снесена перегородка между палатами № 2 и № 3.

03.07.2015 в адрес ответчика направлено уведомление от 01.07.2015 № 501 (л.д. 99, 100) о принятии истцом решения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости возврата ответчиком занимаемого помещения а срок до 01.08.2015.

Соответствующее уведомление направлено ответчику (номер почтового идентификатора 45683086168401) по адресу (456380, 

<

...>), не соответствующему адресу в ЕГРЮЛ, ответчиком не получено.

Также истцом в одностороннем порядке получен отчет об оценке               № 64/16.Ш (л.д. 26-54), на основании которого произведен расчет рыночной стоимости работ по восстановлению нежилого здания, стоимость работ составила 388 449 руб. 

16.08.2016 истец направил ответчику претензию-уведомление от 16.08.2016 № 617 (л.д. 10, 11) с требованием возместить истцу стоимость причиненного ущерба в результате ненадлежащего использования арендованного имущества, погасить задолженность по арендной плате и пени. В случае неисполнения указанных требований ответчиком истец указал на предъявления в судебном порядке требования о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате, пени и ущерба.

Претензия-уведомление направлено ответчику (номер почтового идентификатора 45683092307450) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (456835, 

<

...>), получено ответчиком не было, возвращено организацией почтовой связи за истечением срока хранения.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для подачи настоящего искового заявления.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав договор аренды от 04.07.2013 № 37/13, арбитражный суд приходит к выводу о согласованности сторонами предмета договора, возможности его индивидуализации и заключенности договора аренды в силу ст.ст. 432, 607 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что договор аренды является возмездным, в связи с чем основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. 

В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ и общей характеристики гражданско-правовых отношений договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Это означает, что исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Отличительной особенностью исполнения данного договора является оформление передачи объекта передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В данном случае факт передачи спорного имущества арендодателем подтверждается представленным в материалы дела актом от 04.07.2013 (л.д. 14) и ответчиком не оспаривается.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды не исполнил, арендные платежи за пользование имуществом в полном объеме не внес, в связи с чем у последнего образовалась задолженность перед истцом в размере 271 738 руб. 91 коп. за период с 27.12.2014 по 31.08.2016.

Учитывая, что наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, ответчик не исполнил обязательство по внесению арендных платежей, доказательств погашения задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу не представил, суд признает требования истца в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С ответчика следует взыскать в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 271 738 руб. 91 коп.

Помимо суммы основного долга истец просит взыскать с ответчика 82 889 руб. 70 коп. пени за период с 27.12.2014 по 31.08.2016 за просрочку внесения арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность установленную законом или договором (ст. 401 ГК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.2 договора в случае нарушения п. 3.3 договора арендатор уплачивает пени в размере 1 процента с месячной суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки.

Поскольку неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, требование истца о взыскании финансовой санкции является обоснованным.

Расчет пени, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Контррасчет пени ответчиком не представлен.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 69 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ)

Согласно разъяснениям в п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В данном случае ответчиком по делу является юридическое лицо, спор возник в связи с неисполнением ответчиком условий договора аренды, предусматривающего использование нежилого здания в целях осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению ответчика.

Ответчик о применении ст. 333 ГК РФ не заявил, доказательств несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства по внесению арендной платы не представил, в связи с чем оснований для уменьшения неустойки не имеется.

При указанных обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать 82 889 руб. 70 коп. пени.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, досрочно может быть расторгнут по решению суда (статьи 619, 620 ГК РФ).

Доказательств того, что спорный договор аренды был расторгнут в судебном порядке, сторонами не представлено.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку ответчиком допущена неоднократная просрочка внесения арендной платы, на основании указанных правовых норм истец вправе заявить требование о расторжении договора аренды от 04.07.2013 № 37/13. 

На основании п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия-уведомление от 16.08.2016 (л.д.10) с указанием на расторжение договора в судебном порядке.

Неполучение соответствующей претензии-уведомления ответчиком по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве адреса нахождения юридического лица, не означает несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54 ГК РФ).

На основании изложенного суд приходит к выводу о соблюдении истцом предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ мер по урегулированию спора с ответчиком.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата ответчиком нежилого здания в материалы дела не представлено.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора аренды от 04.07.2013 № 37/13 и обязании ответчика возвратить спорное имущество подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 346 685 руб. ущерба.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В обоснование требований о взыскании убытков истец ссылается на то, что арендуемому нежилому зданию в период пользования данным имуществом по вине ответчика причинен ущерб, расходы по устранению которого истец просит компенсировать за счет ответчика.

При этом Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района указывает, что в целях осуществления контроля за состоянием, сохранностью переданного в аренду имущества создана рабочая комиссия по проверке арендованного имущества по договору аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13, в результате проверки установлен факт нахождения здания в неудовлетворительном состоянии.

Согласно представленному истцом акту проверки сохранности и использования муниципального имущества от 02.12.2015 нежилое здание находится в неудовлетворительном состоянии; на полу, стенах и потолке помещений нежилого здания имеются следы затопления и лужи воды вследствие прорыва трубы системы отопления здания; частично отсутствует остекление окон, поврежденные оконные рамы забиты деревянными досками; при осмотре помещений зафиксировано частичное разрушение и отсутствие подвесных потолков, со стен в помещениях сняты пластиковые панели, деревянный пол и линолеум повреждены вследствие намокания, в одном из помещений здания выявлено повреждение инженерных коммуникаций – радиатора отопления, на фасаде здания имеются горизонтальные и вертикальные трещины; в коридоре здания и комнатах разбросано движимое имущество арендатора.

В ходе рассмотрения дела представители ответчика поясняли, что акт составлен без уведомления об этом ответчика и при отсутствии представителя ответчика, в связи с чем суд критически относится к акту.

Пунктом 2.2.12 договора аренды нежилого здания от 04.07.2013                      № 37/13 обязанность по осуществлению текущего ремонта возложена на арендатора.

Условий о возложении на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта договор аренды нежилого здания от 04.07.2013                       № 37/13 не содержит.

Принимая во внимание, что согласно техническому паспорту здания по состоянию на 18.08.2006 (л.д. 46, 47) степень износа здания составляла 27%, на наружных стенах здания имелись трещины, оснований для вывода о том, что указанные в акте проверки от 02.12.2015 горизонтальные и вертикальные трещины на фасаде здания возникли в результате ненадлежащей эксплуатации имущества ответчиком либо в связи с неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта, не имеется.

С учетом имеющихся в техническом паспорте здания по состоянию на 18.08.2006 (л.д. 46) сведений о степени износа крыши 30%, а также о наличии трещин на крыше основания для вывода о том, что следы затопления возникли в связи с непроведением арендатором текущего ремонта, также отсутствуют.

Доказательств того, что причиной прорыва трубы системы отопления здания послужила ненадлежащая эксплуатация ответчиком арендуемого здания, в материалы дела не представлено. 

При этом ходатайств о назначении экспертизы в целях определения причины возникновения повреждений, заявленных истцом к возмещению, а также их степени сторонами не заявлялось.

Кроме того, с учетом принципа добросовестности участников гражданского оборота произвольное, арифметически не подтвержденное  определение стоимости восстановительного ремонта влечет возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере документально необоснованной стоимости работ.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что расчет ущерба, предъявленного истцом к возмещению, должен быть обоснован.

Между тем из акта проверки сохранности и использования муниципального имущества от 02.12.2015 установить степень повреждений не представляется возможным, акт составлен истцом в одностороннем порядке (без уведомления и участия ответчика).

Иными имеющими в материалах дела доказательствами объем необходимых работ не подтвержден.

Таким образом, с учетом имеющихся в деле доказательств установить согласованный и действительно необходимый объем работ не представляется возможным. 

В обоснование размера ущерба истцом представлен отчет об оценке               № 64/16.Ш (л.д. 26-54), согласно которому рыночная стоимость возмещения убытков, причиненных в результате деятельности арендатора по использованию имущества, в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, составляет 346 685 руб.

Ссылка истца на указанный отчет во внимание не принимается, поскольку отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Представленный истцом отчет на стр. 11, 23 (л.д. 31, 37) содержит указание на применение в ходе проведения оценки ФСО № 1, 2, 3 от 20.07.2007, в то время как соответствующие Федеральные стандарты оценки с 29.09.2015 признаны недействующими приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 № 467 «О признании утратившими силу некоторых актов Министерства экономического развития Российской Федерации».

Кроме того, в указанном отчете имеются противоречия, влияющие на результаты данной оценки.

Так, из наименования данного отчета следует, что предметом оценки является определение рыночной стоимости деятельности арендатора по использованию помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. 

При этом в соответствии с разделом 2 названного отчета объектом оценки является право требования возмещения ущерба в составе нежилого здания.

В наименовании раздела 11 отчета указано «заключение по определению рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного в результате затопления квартиры», несмотря на то, что предметом оценки являлось нежилое здание, а не квартира.

Судом также принято во внимание, что из содержания представленного истцом отчета следует, что в качестве исходных данных, подтверждающих наличие прав истца на недвижимое имущество, а также свидетельствующих о состоянии здания, оценщиком использованы свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2010 № 74АВ 821677, а также технический паспорт на нежилое здание от 18.08.2006.

Вместе с тем оснований для признания технического паспорта, составленного в 2006 году, доказательством, свидетельствующим о состоянии помещений на момент сдачи его в аренду ответчику в 2013 году, не имеется, в связи с чем выводы оценщика о повреждении арендатором имущества фактически основаны на достоверно не подтвержденном предположении о состоянии здания на момент его передачи арендатору.

Учитывая, что при составлении отчета оценщик руководствовался исходными данными заказчика, заинтересованного в результатах оценки, суд критически оценивает содержание данного отчета.

Таким образом, с учетом ранее изложенных выводов оснований для признания заявленных истцом к возмещению убытков результатом деятельности арендатора по использованию имущества не имеется. 

Наличие указанных выше противоречий, а также применение при проведении оценки недействующих стандартов оценки свидетельствует о недостоверности отчета.

Иных доказательств в обоснование размера убытков истцом не представлено.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о повреждении имущества в результате виновных действий ответчика либо его грубой неосторожности, а также недостоверность отчета об оценке имущества по указанным выше основаниям, судом не усматривается оснований для вывода о причинении действиями ответчика ущерба в пределах заявленной истцом суммы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что установленные судом обстоятельства не подтверждают наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 346 685 руб. ущерба не имеется.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика применительно к ч. 3 ст. 110 АПК РФ следует взыскать в доход федерального бюджета 22 093 руб. государственной пошлины по иску пропорционально сумме удовлетворенных имущественных требований и исходя из двух неимущественных требований (10 053 руб. + 6 000 руб. + 6 000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района 271 738 руб. 91 коп. задолженности по договору аренды, 82 889 руб. 70 коп. пени, всего 354 628 руб. 61 коп.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания от 04.07.2013 № 37/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс» в течение десяти дней со дня вступления в силу решения суда возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района нежилое здание терапевтического отделения общей площадью 368,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дентал Плюс» в доход федерального бюджета 22 093 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                               И.А. Аникин

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.