АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1900/2022

г. Краснодар

04 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 02.08.2021), в отсутствие истца – администрации Мартыновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по делу № А53-1900/2022, установил следующее.

Администрация Мартыновского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с иском об обязании возвратить земельный участок площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, осуществив снос объекта недвижимости (здания мастерской).

Иск основан на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. У предпринимателя отсутствуют законные основания для занятия земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762, что влечет возврат его администрации, свободным от расположенного на нем объекта недвижимости.

Предприниматель на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) подал встречный иск, в котором просил признать бездействия администрации, выразившиеся в незаключении договора аренды № 762 на новый срок (без торгов), незаконными и обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762.

Встречные требования основаны на положениях статей 39,6, 39.17 Земельного кодекса, а также статьи 621 Гражданского кодекса, и мотивированы наличием оснований для заключения с предпринимателем договора аренды (без торгов) на новый срок. Бездействие администрации по данному вопросу является незаконным.

Решением суда от 22.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2023, первоначальный иск администрации удовлетворен, в удовлетворении встречных требований предпринимателя отказано.

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 16.05.2016 № 1165 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:20:0600011:762, находящийся по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Орловка. Участок площадью 10 тыс. кв. м имеет вид разрешенного использования – для размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Договор заключен с предпринимателем как единственным участником аукциона, признанного несостоявшимся. Срок договора аренды установлен с 16.05.2016 по 15.05.2021. Предпринимателем 23.07.2020 было получено разрешение на строительство на земельном участке нежилого здания (мастерская) общей площадью 22,04 кв. м, разрешение выдано на срок до 24.03.2021. Предприниматель 03.03.2021 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении (однократно без торгов) в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762 для завершения строительства. Рассмотрев данное заявление, администрация отказала в предоставлении участка, указав, что у предпринимателя не зарегистрировано право на объект незавершенного строительства (письмо от 11.03.2021 № 135). Наличие постройки на земельном участке также подтверждается актом планового (рейдового) осмотра от 28.10.2021 № 54. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762, за предпринимателем не зарегистрировано. Договор аренды от 16.05.2016 № 1165 прекращен ввиду истечения срока его действия. Администрация письмами от 17.11.2021 и от 07.12.2021 уведомляла предпринимателя о необходимости возврата земельного участка, который арендатором не возвращен, что и послужило основанием для обращения арендодателя в суд с иском. Предприниматель обратился со встречными требованиям, указав на следующее. В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор вправе заключить новый договор аренды при условии использования земельного участка надлежащим образом, и что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано арендатором до дня истечения срока действия договора. С учетом данного условия, предприниматель 03.03.2021 направил администрации заявление о заключении нового договора аренды земельного участка, в удовлетворении которого администрацией необоснованно отказано по мотиву отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. При этом администрация не оспаривает наличие нежилого строения (мастерской) на земельном участке, что подтверждается актом от 28.10.2021 № 54 и согласовывается с разрешенным использованием данного участка и полученным предпринимателем разрешением на строительство. Незаконное бездействие администрации нарушает права (интересы) предпринимателя, что и послужило основанием для обращения в суд со встречными требованиями. Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, судебные инстанции сослались на отсутствие признаков бездействия со стороны администрации. С заявлением от 03.03.2021 предприниматель обратился через ФИО3, полномочия которого были подтверждены нотариальной доверенностью от 10.02.2021. Администрацией 11.03.2021 подготовлен ответ на заявление (письмо № 135), который направлен предпринимателю и его представителю. Предприниматель не получил письмо от 11.03.2021 № 135, при этом доверенное лицо получило ответ администрации 16.03.2021. В материалах дела отсутствуют доказательства проявления предпринимателем мер для получения результатов рассмотрения указанного обращения, а также повторные обращения в администрацию с заявлениями, что подтверждает его незаинтересованность в заключении нового договора. С требованиями об оспаривании бездействия администрации, выразившегося в незаключении договора аренды, и об обязании заключить такой договор без проведения торгов для завершения строительства нежилого строения (мастерской), предприниматель обратился в суд только 21.09.2022. Следовательно, предпринимателем пропущен срок на оспаривание бездействия администрации, выразившегося в незаключении договора аренды земельного участка, и обязании администрацию заключить такой договор. Апелляционный суд дополнительно отменил, что предпринимателем не представлены документы, подтверждающие наличие объекта незавершенного строительства и прав на такой объект, а также сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю. Таким образом, совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, для заключения с предпринимателем нового договора аренды (без торгов) отсутствует. Оценив действия предпринимателя с точки зрения добросовестности (договор аренды заключен 16.05.2016 сроком до 15.05.2021, при этом разрешение на строительство получено только в июне 2020 года, то есть спустя 4 года; доводы о невозможности использования земельного участка либо о наличии препятствий в его пользовании не заявлены; площадь земельного участка составляет 10 тыс. кв. м, тогда как площадь строения – 22,04 кв. м, что в более чем в 450 раз меньше площади арендуемого участка), суды пришли к выводу о том, что спорный участок предпринимателем не использовался в целях, предусмотренных договором аренды. В этой связи действия предпринимателя свидетельствуют о намерении установить формальное юридическое основание для продления срока действия договора. Удовлетворяя требования администрации, судебные инстанции исходили из того, что договор от 16.05.2016 № 1165 прекратил свое действие, новый договор сторонами не заключался, оснований для продления срока аренды не установлено. Следовательно, предприниматель обязан вернуть земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего его использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.9 договора). Сторонами не оспаривается, что на земельном участке размещен объект недвижимости (здание мастерской). Земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 находится в муниципальной собственности. Принимая во внимание установленный при рассмотрении спора факт нахождения на земельном участке объекта (здание мастерской), суды пришли к выводу о возможности обязания предпринимателя освободить земельный участок путем сноса объекта (здание мастерской) и передать его (в освобожденном виде) администрации.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2023 решение от 22.11.2022 и постановление от 03.02.2023 в части отказа в удовлетворении встречных требований предпринимателя оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции отклонил доводы предпринимателя о наличии оснований для предоставления земельного участка (без торгов) на новый срок и незаконном бездействии администрации, уклоняющейся от решения данного вопроса. Ссылаясь на условия договора аренды от 16.05.2016 № 1165 (пункт 4.3.2), заявитель не учитывает положения пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса, согласно которым арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако, поскольку договор аренды заключался администрацией с предпринимателем как с единственным участником аукциона, признанного несостоявшимся, данное положение неприменимо к правоотношениям сторон (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, пункт 13 статьи 39.12 Земельного кодекса). Указывая на возможность предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, расположенного на нем, предприниматель также не учитывает, что такая возможность предоставляется однократно для завершения строительства именно объекта незавершенного строительства. Материалы дела не подтверждают, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762 имеются такие объекты. Напротив, из материалов дела следует, что строительство объекта завершено (технически план здания), поэтому предприниматель обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Намерение предпринимателя получить испрашиваемый земельный участок в аренду для строительства объектов недвижимости в будущем (объектов, запланированных проектной документацией, строительство которых не начиналось) не влечет применение к правоотношениям сторон положений подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Удовлетворяя требования администрации об освобождении земельного участка путем сноса объекта (здание мастерской) и передаче его (в освобожденном виде) арендодателю, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие, новый договор сторонами не заключался, оснований для продления срока аренды не установлено. Следовательно, предприниматель обязан вернуть земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего его использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Вместе с тем, как стороны, так и судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что предпринимателем в период действия разрешения на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762 возведен объект недвижимости (здание мастерской). Следовательно, для удовлетворения требования о сносе такого объекта необходимо установить правовые основания для его удовлетворения, предусмотренные пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При этом иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта капитального строительства, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Ссылка апелляционного суда на положения статьи 304 Гражданского кодекса может быть признана допустимой к правоотношениям сторон только в том случае, если будет установлено, что земельный участок освобождается от объекта, не являющегося недвижимым имуществом. Однако при разрешении спора судебные инстанции исходили из того, на земельном участке возведен объект недвижимого имущества (здание мастерской). Характеристики возведенного здания судами не выяснялись (капитальность объекта, основной либо вспомогательный характер). Не может быть принята судом округа и ссылка суда апелляционной инстанции на то, что администрация в нарушение требований градостроительного законодательства утвердила документацию по планировке территории в отношении спорного участка, определив в качестве разрешенного его вида использования размещение зданий, сооружении, используемых для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Апелляционный суд сослался на Правила землепользования и застройки Большеорловского сельского поселения Мартыновского района Ростовской области, согласно которым зона сельскохозяйственного назначения (СХ1) включает в себя сельскохозяйственные угодья. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Назначение зоны сельскохозяйственного использования СХ1 (создание правовых условий для формирования территорий, на которых осуществляется сельскохозяйственная деятельность) соответствует положениям статьи 77 Земельного кодекса. Таким образом, вывод о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения иска администрации об освобождении земельного участка путем сноса расположенного на нем объекта недвижимости (здания мастерской) не основан на материалах дела и не соответствует установленным судами фактическим обстоятельствам.

При новом рассмотрении решением суда от 19.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.03.2024, иск администрации удовлетворен в части. Суд обязал предпринимателя в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, за исключением контура, на котором расположено здание мастерской (с указанием координат поворотных точек). В удовлетворении требования о сносе здания мастерской отказано.

Суды первой и апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела исходили из следующего. Требования о сносе самовольной постройки мотивированы истцом исключительно тем, что договор аренды от 16.05.2016 № 1165 прекращен. Суд первой инстанции в определениях от 24.08.2023 и 21.09.2023 предлагал истцу указать основания для сноса спорного объекта, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса. Администрацией определения не исполнены. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования участка – сельскохозяйственное использование (код 1.0 – ведение сельского хозяйства). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 – 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Таким образом, размещение на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:20:0600011:762 такого объекта капитального строительства как здание мастерской является допустимым. Доказательств того, что спорное здание не является объектом капитального строительства в материалы дела не представлено. Строительство объекта осуществлялось в период нахождения указанного земельного участка в аренде у предпринимателя в соответствии с выданным ему разрешением, доказательств отклонения от которого в материалах дела не имеется. Доказательств несоответствия спорного здания обязательным градостроительным, техническим, санитарным, противопожарным и другим нормативно-техническим требованиям суду не представлены. Требования администрации о сносе объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение предпринимателя права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости. Таким образом, спорное здание не подлежит сносу, что исключает возврат той части земельного участка, на котором расположен данный объект. При этом невозможно и сохранение всего участка в пользовании предпринимателя в связи с нахождением на нем объекта капитального строительства, ввиду явной несоразмерности площади объекта (20,2 кв. м) и земельного участка (10 тыс. кв. м). Предприниматель в свою очередь не доказал, что для эксплуатации принадлежащего ему здания мастерской необходим весь земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762. Периметр застройки отражен в представленном техническом плане, исходя из которого суд счел возможным обязать предпринимателя возвратить администрации земельный участок за исключением контура, на котором расположено здание мастерской, в соответствии с данными технического плана. При этом объем землепользования, необходимого для эксплуатации здания мастерской, может быть определен после регистрации за предпринимателем объекта капитального строительства. Апелляционный суд не принял доводы предпринимателя о том, что суд первой инстанции не вправе был рассматривать требование о сносе здания мастерской в рамках требования о возврате земельного участка, поскольку самостоятельное требование о сносе здания мастерской истцом заявлено не было. Администрация в порядке статьи 49 Кодекса при рассмотрении дела судом первой инстанции уточняла исковые требования (заявление от 29.04.2022 исх. № 81/1.01-06/2195). Администрация просила суд обязать предпринимателя вернуть земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего его использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также осуществить снос возведенного им на участке объекта недвижимости (здания мастерской). При этом формулирование дополнительного искового требования о признании здания мастерской самовольной постройкой не требуется, так как данные обстоятельства подлежат выяснению судом при рассмотрении требования о сносе объекта недвижимости. Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел уточненные исковые требования администрации в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции.

Предприниматель обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации. Жалоба мотивирована следующим. Суды не применили закон, подлежащий применению. В постановлении суда округа от 11.05.2023 указано, что при разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что предпринимателем в период действия разрешения на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762 возведен объект недвижимости (здание мастерской). Следовательно, для удовлетворения требования о сносе такого объекта необходимо установить правовые основания для его удовлетворения, предусмотренные пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции предложил администрации представить свою позицию с учетом постановления суда кассационной инстанции. Суд просил обосновать возможность предъявления требования об освобождении земельного участка в отношении объекта недвижимости, подтвердить наличие правопритязаний к данному объекту (определения от 26.05.2023 и от 24.08.2023). Фактически суд предложил администрации рассмотреть вопрос о формулировании дополнительного искового требования о признании объекта недвижимости (здание мастерской) самовольной постройкой и последующего его сноса обществом. В свою очередь администрация предъявлять дополнительные требования отказалась, посчитав достаточным основанием для удовлетворения иска ссылки на статью 622 Гражданского кодекса и пункт 4.4.9 договора аренды от 16.05.2016 № 1165 вне зависимости от наличия или отсутствия капитального строения на спорном участке. Однако требования администрации рассматривались судом как два самостоятельных требования – о возврате земельного участка и о сносе расположенного на нем объекта. Данная позиция судов ошибочна, которые не вправе рассматривать требование, не заявленное истцом. С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении суда округа о том, что иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта капитального строительства, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды, в удовлетворении заявленных требований следовало отказать.

От администрации поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором истец просит оставить судебные акты без изменения, ссылаясь на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела. Довод предпринимателя о том, что требование о сносе администрацией заявлен не был, противоречит уточненным исковым требованиям (заявление от 29.04.2022 исх. № 81/1.01-06/2195). Суд первой инстанции рассмотрел эти требования в соответствии с положениями статьи 49 Кодекса и указаниями суда кассационной инстанции. В удовлетворении требования о сносе здания мастерской отказано, при этом земельный участок, не занятый указанным объектом недвижимости, правомерно возвращен администрации как арендодателю.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 16.05.2016 № 1165 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:20:0600011:762, находящегося по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Орловка. Участок площадью 10 тыс. кв. м имеет вид разрешенного использования – для размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Договор заключен с предпринимателем как единственным участником аукциона, признанного несостоявшимся. Срок договора аренды установлен с 16.05.2016 по 15.05.2021.

Предпринимателем 23.07.2020 получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762 нежилого здания (мастерская) общей площадью 22,04 кв. м, разрешение выдано на срок до 24.03.2021.

Предприниматель 03.03.2021 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении (однократно без торгов) в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762 для завершения строительства. Рассмотрев данное заявление, администрация отказала в предоставлении участка для завершения строительства (без торгов), указав, что у предпринимателя не зарегистрировано право на объект незавершенного строительства (письмо от 11.03.2021 № 135).

Наличие постройки на земельном участке также подтверждается актом планового (рейдового) осмотра, обследования от 28.10.2021 № 54. Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762, за предпринимателем не зарегистрировано.

Договор аренды от 16.05.2016 № 1165 прекращен ввиду истечения его срока действия. Администрация письмами от 17.11.2021 и от 07.12.2021 уведомляла предпринимателя о необходимости возврата земельного участка, который арендатором не возвращен, что и послужило основанием для обращения арендодателя в суд с иском.

Предприниматель обратился со встречными требованиям о признании незаконным бездействия администрации по вопросу о заключении договора аренды (без торгов) на новый срок, нарушающего права (интересы) заявителя как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости (здания мастерской). Судами трех инстанций в удовлетворении данных требований отказано со ссылкой на то, что возможность предоставления испрашиваемого участка в аренду для завершения строительства объекта, расположенного на нем, предполагает предоставление такого участка (однократно) для завершения строительства именно объекта незавершенного строительства. Материалы дела не подтверждают, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762 имеются такие объекты. Напротив, из материалов дела следует, что строительство объекта завершено (технически план здания), поэтому предприниматель обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Намерение предпринимателя получить испрашиваемый земельный участок в аренду для строительства объектов недвижимости в будущем (объектов, запланированных проектной документацией, строительство которых не начиналось) не влечет применение к правоотношениям сторон положений подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Ссылаясь на условия договора аренды от 16.05.2016 № 1165 (пункт 4.3.2), предприниматель также не учитывает положения пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако, поскольку договор аренды заключался администрацией с предпринимателем как с единственным участником аукциона, признанного несостоявшимся, данное положение неприменимо к правоотношениям сторон (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, пункт 13 статьи 39.12 Земельного кодекса).

При разрешении требований администрации суды при новом рассмотрении исходили из того, что предпринимателем в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:20:0600011:762 возведен объект, который является недвижимой вещью (независимо от государственной регистрации прав на нее). Основания для вывода о самовольном характере строительства объекта (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса) судебными инстанциями не установлены. Доказательства несоответствия здания мастерской обязательным градостроительным, техническим, санитарным, противопожарным и другим нормативно-техническим требованиям администрацией в материалы дела не представлены. Требование администрации о сносе объекта недвижимости фактически направлено на необоснованное лишение ответчика права осуществить государственную регистрацию права собственности на легально возведенный объект недвижимости.  В этой связи отсутствуют основания для вывода о том, что здание мастерской, возведенное предпринимателем, подлежит сносу как самовольный объект. Вместе с тем, невозможно и сохранение всего участка в пользовании предпринимателя в связи с нахождением на нем объекта капитального строительства, ввиду явной несоразмерности площади объекта (20,2 кв. м) и земельного участка (10 тыс. кв. м). Предприниматель не доказал, что для эксплуатации принадлежащего ему здания мастерской необходим весь земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762. Поэтому суды обязали предпринимателя возвратить администрации земельный участок за исключением контура, на котором расположено здание мастерской, указав, что объем землепользования, необходимого для его эксплуатации, может быть определен после регистрации объекта за предпринимателем.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя (в удовлетворении требования администрации о возврате земельного участка следовало отказать в полном объеме в связи с наличием на нем объекта недвижимости предпринимателя, не признанного самовольно возведенным), судом округа не принимаются с учетом обстоятельств, установленных судами при новом рассмотрении дела. При этом кассационный суд полагает необходимым разъяснить подателю жалобы, что после регистрации в ЕГРН права собственности на легально возведенный объект недвижимости, он вправе ставить перед администрацией вопрос о формировании и предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания мастерской. Площадь такого участка должна определяться не с учетом координат, указанных в резолютивной части решения, а в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 15.04.2024).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по делу № А53-1900/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова