АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19477/19

26 июня 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            26 июня 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

об урегулировании разногласий

по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области к ФИО2 о взыскании,

и объединенному с делом №А53-19479/19 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о признании отчета о рыночной оценке размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка недостоверным, об определении ее размера по итогам судебной оценочной экспертизы,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс», Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области

При участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 24.09.2019,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 09.01.2020,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился с иском в суд к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – Министерство) об утверждении условий соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 №28090 в основной редакции Министерства за исключением:

- абзацев 1, 2, пункта 4 "с 30.01.2019 размер ежегодной арендной платы за участок на 2019 год для ФИО2, правообладателя зданий, нежилых помещений, составляет 1 465 740,79 руб. (один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч семьсот сорок рублей 79 копеек), что соразмерно доле ФИО2 в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, сотавляющей 7685/10000.

Расчет размера арендной платы приведен в приложении 2 к соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.";

- пункта 6 "6. Условия, предусмотренные Соглашением распространяются на отношения сторон с 30.01.2019.";

- приложения 2: "Приложение 2 к Соглашению.".

Данный предмет иска рассматривается в редакции уточнений от 27.02.2020 (т. 5 л.д. 118-121).

В рамках дела №А53-19479/2019 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском в суд к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области о признании недостоверным отчета №011104/66 от 01.03.2019, выполненный обществом с ограниченной ответственностью ", об определении рыночной оценки размера ежегодной арендной платы.

Определением суда от 08.07.2019 настоящее дело с делом №А53-19479/2019 в одно производство, делу присвоен номер А53-19477/2019.

В рамках дела Министерство обратилось со встречным исковым требованием о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 30.01.2019 по 31.12.2019 в размере 772 889 руб. 09 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2019 по 31.12.2019 в размере 26 358 рублей 55 копеек. Данный предмет встречного иска рассматривается судом в редакции уточнений от 18.02.2020 (т. 5 л.д. 90-91).

Представитель истца настаивал на удовлетворении требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о присоединении к договору, указывая, что он соглашается с расчетом ответчика на 2020 год в размере земельного налога, однако, считает, что в 2019 году Министерство неправомерно индексирует арендную плату, поскольку земельный налог индексацию не включает. Также истец не согласился с расчетом ответчика в части момента начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Также истец просил признать недостоверным отчет оценщика, на основании которого определена арендная плата в первоначальном соглашении. Истец заявил ходатайство об оставлении без рассмотрения встречного иска, поскольку он готов оплатить арендную плату во внесудебном порядке после определения судом ее размера.

Поскольку такого основания для оставления иск без рассмотрения статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено, претензионный порядок ответчиком соблюден, оснований для удовлетворения ходатайства об оставлении без рассмотрения у суда не имеются.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, 

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Распоряжением Министерства от 19.03.2019 №19-Р/390 принято решение заключить с ФИО2 соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 №28090 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081922:4, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 10309 кв.м. ввиду нахождения на участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности истцу.

Как видно из текста искового заявления сопроводительным письмом от 19.03.2019 №19.6.3./881 (вручено представителю ФИО3 лично) Министерство уведомило предпринимателя об удовлетворении его заявления от 18.02.2019 №19/808 о предоставлении в аренду доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081922:4, вручив распоряжение от 19.03.2019 №19-Р/390 и проект соглашения о присоединении.

В первоначальном соглашении предпринимателю предлагалось определять арендную плату на основании отчета об оценке №011104/66 от 01.03.2019, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оценка плюс" ФИО5 №011104/66, в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы за целый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081922:4 составляет 6 731 660 рублей.

С учетом того, что доля в праве предпринимателя на спорный земельный участок составляет 7685/10 000 размер ежегодной арендной платы определен в соглашении 5 173 280,71 руб.

Посчитав отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка плюс" недостоверным, предприниматель направил в адрес Министерства извещение от  об акцепте оферты на иных условиях.

Письмом от 26.04.2019 №196.3/1249 Министерство предложило подписать проект соглашения в первоначальной редакции.

Не согласившись с заявленным в соглашении размером арендной платы, истец обратился в суд с настоящими требованиями об оспаривании отчета об оценке.

Определением суда от 06.08.2020 в рамках дела назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Новая экспертиза» ФИО6, ФИО7, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчет №011104/66 об оценке стоимости размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, подготовленный оценщиком ФИО5 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998, федеральных стандартов оценки и иных нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

2.Какова рыночная оценка размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081922:4, площадью 10309 кв.м с видом разрешенного использования - «для эксплуатации административных зданий, помещений, магазина, мебельного салона, аптек, объектов сферы торговли, торгово-выставочных залов», расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов- на-Дону, ул. Красноармейская, 33, по состоянию на 30.01.2019.

По результатам экспертизы составлено заключение №65-19 от 23.09.2019, эксперты пришли к следующим выводам:

1. Отчет №011104/66 об оценке стоимости размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, подготовленный оценщиком ФИО5 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998, федеральных стандартов оценки и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности;

2. Рыночная оценка размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081922:4, по состоянию на 30.01.2019 составляет 1 763 839 рублей.

Также одновременно с иском об оспаривании результатов оценки, предприниматель подал заявление о признании незаконными распоряжения от 19.03.2019 №19-Р/390 и действий Министерства по определению размера арендной платы по результатам рыночной оценки.

В обоснование своих доводов предприниматель указал на то, что, по его мнению, размер арендной платы должен определяться в размере земельного налога применительно к. п. 81 приложения №2 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 (в ред. от 13.03.2019 №143) "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".

Предприниматель указывает, что в соответствии с выпиской из ЕГРН №61/0-01/9502019-4636 на спорном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0081922:77, находящийся в государственной собственности Ростовской области, что препятствует выкупу его в собственность.

Министерство с данным доводом не согласилось, однако, в ходе рассмотрения дела было представлено письмо Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области №19.6.1/3613 от 19.09.2019, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081922:4 находится в границах территории объекта археологического наследия федерального значения "Всесвятское (Старое) кладбище (конец XVIII в. – начало XIX в.)", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, в границах пр. Буденовский – ул. Пушкинская – пер. Семашко – ул. Города Волос, является выявленным объектом культурного наследия и подлежит государственной охране на основании п. 5 ст. 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации.

В подтверждение данного обстоятельства Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области представил в материалы дела Акт выявления объекта археологического наследия на территории Ростовской области №67 от 28.12.2012, в котором имеется описание границ объекта археологического наследия с координатами характерных точек.

В этой связи Министерство сопроводительным письмом №19.63/52 от 31.01.2020 направило на подписание предпринимателю новый проект соглашения о присоединении, а также распоряжение от 30.01.2020.

В соглашении Министерство определило арендную плату как для земель, ограниченных в  обороте, по ставке земельного налога, однако, в 2019 году при расчете истцом был применен коэффициент инфляции, а в 2020 году не был применен.

Так, в соответствии с пунктом 4 предложенной редакции соглашения с 30.01.2019 размер ежегодной арендной платы за Участок на 2019 год для ФИО2, правообладателя зданий, нежилых помещений, составляет 1465740,79 руб. (Один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч семьсот сорок рублей 79 копеек), что соразмерно доле ФИО2 в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на Участке, составляющей 7685/10000. 

Расчет размера арендной платы приведен в Приложении № 2 к Соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.

С 01.01.2020 размер ежегодной арендной платы за Участок на 2020 год для ФИО2, правообладателя зданий, нежилых помещений, составляет 1157476,28 руб. (Один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста семьдесят шесть рублей 28 копеек), что соразмерно доле ФИО2 в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на Участке, составляющей 7685/10000. 

Расчет размера арендной платы приведен в Приложении № 3 к Соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 6 проекта соглашения условия, предусмотренные соглашением распространяются на отношения сторон с 30.01.2019.

В проекте соглашения Министерством предложено также в качестве приложений указать:

"Приложения к Соглашению:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;

2. Расчет размера ежегодной арендной платы на 2019 год за использование Участка;

3. Расчет размера ежегодной арендной платы на 2020 год за использование Участка;

4. Копия договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 № 28090.".

Предприниматель согласился с предложенной редакцией, однако, посчитал неправомерным обязание его распространить действие соглашения на 2019 год. Также, не согласился с расчетом арендной платы в 2019 году полагая, что Министерство неправомерно произвело индексацию арендной платы, поскольку при расчете земельного налога такая индексация не производится.

Ввиду направления Министерством нового проекта соглашения, предприниматель уточнил требования и просил утвердить условия соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 №28090 в основной редакции Министерства за исключением:

- абзацев 1, 2, пункта 4 "с 30.01.2019 размер ежегодной арендной платы за участок на 2019 год для ФИО2, правообладателя зданий, нежилых помещений, составляет 1 465 740,79 руб. (один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч семьсот сорок рублей 79 копеек), что соразмерно доле ФИО2 в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, сотавляющей 7685/10000.

Расчет размера арендной платы приведен в приложении 2 к соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.";

- пункта 6 "6. Условия, предусмотренные Соглашением распространяются на отношения сторон с 30.01.2019.";

- приложения 2: "Приложение 2 к Соглашению.".

Также в рамках дела Министерство обратилось во встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 752773,66 руб. за период с 30.01.2019 по 31.05.2019, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Изначально Министерство произвело расчет на основании рыночной стоимости арендной платы, однако, в ходе рассмотрения дела Министерство пересчитало арендную плату исходя из ставки земельного налога, уточнив требования уточнило требоваий до 772 889,09 руб. неосновательного обогащения за период с 30.01.2019 по 31.12.2019, 26 358,55 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. При расчете размера иска Министерством была учтена оплата, осуществленная предпринимателем в ходе рассмотрения дела в размере 578 738,14 руб. по платежном поручению №220 от 02.08.2019.

После уточнения требований предпринимателем было представлено платежное поручение №35 от 25.02.2020 на сумму 486 774 руб., которое при расчете требований Министерством принято не было.

Рассмотрев требования истца об урегулировании разногласий по договору, суд пришел к выводу о необходимости их удовлетворения в полном объеме ввиду следующего.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 31.01.2012 года N 11657/11 разъяснил, что установление судом или изменение при рассмотрении спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора (дополнительного соглашения к договору) и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (определение от 24.01.2014 года N ВАС-1955200/2013) разъяснил, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом).

Настоящий спор, по своей сути, является спором об урегулировании возникших при заключении соглашения о присоединении разногласий, относительно условий договора о распространении условий договора на период, предшествующий заключения договора. Так, ответчик предлагает распространить условия соглашения на 2019 год, однако, истец не согласен расчетом арендной платы в 2019 году и просит исключить условия, предусматривающие расчет арендной платы в 2019 году из условий договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения договора.

По смыслу вышеуказанных норм изменения договора, производимые в судебном порядке, могут распространяться только на будущее время. Последствия таких изменений не могут иметь обратной юридической силы и распространять свое действие на отношения сторон, существовавшие до вступления в силу решения суда, изменяющего условия договора.

Таким образом, судебным актом нельзя понудить стороны распространить условия договора, по которому рассматривается преддоговорный спор, к прошедшему периоду. Распространение условий договора на прошедший период является правом сторон, но в судебном порядке понуждение к урегулированию условий договора ретроспективно. В данном случае ответчик не лишен права требовать взыскания неосновательного обогащения за истекший период, который не был урегулирован условиями договора, чем ответчик воспользовался, подав встречный иск.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу N А32-21100/2018.

В остальной части договор не противоречит действующему законодательству и воле сторон.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Из материалов дела видно, что истец является собственником объектов недвижимости на спорном земельном участке, соответственно, заключение договора аренды для сторон в настоящем случае является обязательным.

Также суд считает правомерным определение размера арендной платы исходя из полутора процентов от кадастровой стоимости, что соответствует ставке земельного налога ввиду следующего.

Положениями Земельного кодекса установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила. К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27). Отнесение земель, имеющих историко-культурное значение, к землям особо охраняемых территорий, производится путем их изъятия постановлениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, установления особого правового режима (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 94). Земли историко-культурного назначения, к которым относятся земли объектов археологического наследия, используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение которого и не соответствующая ему деятельность не допускаются. На таких землях, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, а в их пределах за границами населенных пунктов вводится особый правовой режим использования, запрещающий несовместимую с основным назначением этих земель деятельность (подпункт 1 пункта 1, пункты 2, 3, 4 статьи 99).

Нормы Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) базируются на уникальной ценности объектов культурного наследия, являющихся неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, гарантированной государством сохранности этих объектов (преамбула). Под объектом археологического наследия как одним из видов объектов культурного наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах, в том числе городища, курганы, селища (статья 3). Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа (пункты 3, 5 статьи 3.1).

Как видно из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081922:4 находится в границах территории объекта археологического наследия федерального значения "Всесвятское (Старое) кладбище (конец XVIII в. – начало XIX в.)", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, в границах пр. Буденовский – ул. Пушкинская – пер. Семашко – ул. Города Волос, что подтверждается Актом выявления объекта археологического наследия на территории Ростовской области №67 от 28.12.2012, в котором имеется описание границ объекта археологического наследия с координатами характерных точек.

Возражения предпринимателя, обусловленные требованиями пункта 8 статьи 18 Закона N 73-ФЗ, в силу которых решение о включении выявленного объекта культурного наследия в реестр либо об отказе во включении такого объекта в реестр должно быть принято соответствующим органом охраны объектов культурного наследия в срок не более одного года со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия, и изданием приказа по спорному кургану, не включением до настоящего момента кургана в реестр охраняемых культурных объектов, подлежат отклонению. Невыполнение (ненадлежащее) выполнение рассматриваемого требования уполномоченным на то государственным органом не влечет утрату выявленным объектом культурного наследия такого статуса, и прекращение предусмотренного для выявленных объектов археологического наследия правового режима.

Аналогичная позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2018 N Ф08-257/2018 по делу N А32-18149/2017.

Поскольку на спорном участке выявлен объект археологического наследия, следует признать, что спорный участок ограничен в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - постановление N 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

В числе основных принципов указан принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Соответствующая правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018.

При этом суд отклоняет довод предпринимателя о том, что участок ограничен в обороте в силу нахождения на нем объекта недвижимости, находящегося в собственности Ростовской области. Наличие на земельном участке здания или сооружения, в котором отдельные помещения принадлежат одному лицу на праве частной собственности, а другому на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, не является ограничением в обороте этого земельного участка. Это является обременением, которое препятствует приобретению неделимого земельного участка или его части в собственность. Принцип №7 применен исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Довод истца о том, что данный принцип применим ко всем случаям, когда земельный участок не может быть приобретен в собственность, ошибочный.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в апелляционном определении Верховного суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 г. №АПЛ18-823.

Нормами абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства. В отношении прочих земель в силу норм подпункта 2 пункта 1 статьи 394 Кодекса налоговые ставки не могут превышать 1,5%.

Спорный участок для эксплуатации административных зданий, помещений, магазина, мебельного салона, аптек, объектов сферы торговли, торгово-выставочных залов.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 30.10.2018 N 595 "Об утверждении Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону" налоговые ставки установлены в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 2, 3 настоящего раздела.

Спорный участок не отнесен к указанным исключениям, а соответственно, Министерством правомерно применена ставка 1,5% от кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования предпринимателя об урегулировании разногласий подлежат удовлетворению в полном объеме в заявленной им редакции.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании отчета недостоверным и установлении арендной платы на основании рыночной.

В силу пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Поскольку арендная плата по договору подлежит определению в размере земельного налога по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, а не по рыночной стоимости, следует признать, что оспариваемый отчет оценки не нарушает прав и законных интересов истца, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Рассматривая требования Министерства о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, суд исходит из следующего.

В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

В соответствии со статьей 1 Земельного Кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

Следовательно, в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности от внесения платежей за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Факт пользования земельным участком предпринимателем под размещение принадлежащих ему объектов недвижимости сторонами не оспаривается, подтвержден материалами дела.

Возражая против удовлетворения требований, предприниматель ссылается на то обстоятельство, что истцом при расчете долга неправомерно применена индексация при расчете размера арендной платы в 2019 году, а также, что ответчиком не учтен платеж в размере 486 774,98 руб. по платежному поручению №35 от 25.02.2020.

Суд соглашается с данными доводами предпринимателя ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 8.1. приложения №2 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 (в редакции от 13.03.2019) "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее – постановление №135) в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 2 и подпунктами "а" - "ж" пункта 8 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Как указывалось ранее, постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В расчет земельного налога в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации коэффициент инфляции не применяется, а соответственно, применение в расчете индексации приведет к тому, что размер арендной платы будет превышать земельный налог, что прямо противоречит как постановлению №531, так и постановлению №135.

Как правильно отметил представитель истца, ссылка Министерства на пункт 13 приложения №2 к постановлению №135, которым предусмотрено, что размер арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, определяемый в соответствии с пунктами 1, 5 - 9 настоящего Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года, в данном случае не применима.

Постановлением №135 для земель, ограниченных в обороте предусмотрено определение размера в твердой сумме в размере земельного налога, а не в процентах от кадастровой стоимости.

Таким образом, размер неосновательного обогащения в размере арендной платы за 2019 год составит: 100410000 руб. х 7685/10000 доли в праве х 1,5% = 1157476,28, а за спорный период с 30.01.2019 по 31.12.2019 - 1067362,30 руб. (т. 5 л.д. 97).

С учетом произведенных ответчиком платежей платежным поручением №35 от 25.02.2020 на сумму 486 774,98 руб., №220 от 02.08.2019 на сумму 578 738,14 руб. размер неосновательного обогащения, подлежащий взысканию составляет 1849,18 руб.

Также министерством заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2019 по 31.12.2019 в размере 26 358,55 руб.

Рассмотрев указанные требования, суд пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения ввиду следующего.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт просрочки внесения платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Вместе с тем, суд посчитал, что истцом неправомерно заявлен период взыскания процентов начиная с 30.01.2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как видно из материалов дела, ответчик узнал о наличии у него обязанности вносить платежи с момента получения нарочно дополнительного соглашения -19.03.2020, соответственно, суд считает правомерным начисление процентов с 20.03.2019.

Довод Министерства, что предприниматель должен был знать об обязанности внесения им платежей ранее, судом отклоняется, поскольку Министерство отказывало в заключении договора аренды. Более того, предприниматель не мог знать, в каком размере подлежит внесению арендная плата.

Также Министерство ссылается на п. 17 приложения №2 к постановлению №135, в соответствии с которым арендная плата за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области вносится равными долями ежемесячно, не позднее 20 числа отчетного месяца в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, Министерство не учло, что в соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Таким образом, в случае, если 20 число выпадает на выходной день, то срок оплаты переносится на понедельник, а проценты начинают начисляться со вторника.

С учетом изложенного расчет процентов суд произвел следующим образом:

за период с 20.03.2019 по 22.04.2019 = 199 255,06 руб. х 34 дней х 7,75%/365 = 1142,30 руб.;

за период с 23.04.2019 по 20.05.2019 = 295711,42 руб. х 28 дней х 7,75%/365 = 1758,07 руб.;

за период с 21.05.2019 по 16.06.2019 = 392167,78 руб. х 27 дней х 7,75%/365 = 2248,25 руб.;

за период с 17.06.2019 по 20.06.2019 = 392167,78 руб. х 4 дней х 7,75%/365 = 322,33 руб.; 

за период с 21.06.2019 по 22.07.2019 = 488 624,14 руб. х 32 дней х 7,75%/365 = 3212,87 руб.;

за период с 23.07.2019 по 28.07.2019 = 585080,50 руб. х 6 дней х 7,75%/365 = 721,33 руб.;

за период с 29.07.2019 по 02.08.2019 = 585080,50 руб. х 5 дней х 7,25%/365 = 581,07 руб.;

за период с 03.08.2019 по 20.08.2019 = 6342,36 руб. х 18 дней х 7,25%/365 = 22,68 руб.;

за период с 21.08.2019 по 08.09.2019 = 102 798,72 руб. х 19 дней х 7,25%/365 = 387,96 руб.;

за период с 09.09.2019 по 23.09.2019 = 102 798,72 руб. х 15 дней х 7%/365 = 295,72 руб.;

за период с 24.09.2019 по 20.10.2019 = 199 255,08 руб. х 27 дней х 7%/365 = 1031,76 руб.;

за период с 21.10.2019 по 27.10.2019 = 295711,44 руб. х 7 дней х 7%/365 = 396,98 руб.;

за период с 28.10.2019 по 20.11.2019 = 295711,44 руб. х 24 дней х 6,5%/365 = 1263,86 руб.;

за период с 21.11.2019 по 15.12.2019 = 392167,80 руб. х 25 дней х 6,5%/365 = 1745,95 руб.;

за период с 16.12.2019 по 20.12.2019 = 392167,80 руб. х 5 дней х 6,25%/365 = 335,76 руб.;

за период с 21.12.2019 по 31.12.2019 = 488 624,16 руб. х 11 дней х 6,25%/365 = 920,35 руб.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие взысканию, определены судом в размере 16 387,24 руб.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально сумме удовлетворенных требований.

Судебные расходы по иску об оспаривании отчета оценщика подлежат отнесению на предпринимателя,  в том числе по оплате услуг эксперта.

По иску об урегулировании разногласий предприниматель уплатил 300 рублей государственной пошлины, данная сумма относится на Министерство, при этом оставшаяся часть государственной пошлины по этому иску в бюджет не взыскивается, поскольку Министерство от уплаты государственной пошлины освобождено.

По встречному иску сумма государственной пошлины относится на предпринимателя пропорционально сумме удовлетворенных требований, что составит 433 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 №28090, исключив из текста абзацы 1, 2 пункта 4, пункт 6, а также приложение №2 к соглашению «Расчет размера ежегодной арендной платы за 2019 года за использование Участка».

Изложить условия соглашения в следующей редакции:

«1. В связи с регистрацией права государственной собственности Ростовской области на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081922:4, расположенный по адресу: 

<

...>,  площадью 10309 кв. м (запись о государственной регистрации в ЕГРН от 30.01.2019 № 61:44:0081922:4-61/001/2019-3), считать с 30.01.2019 Арендодателем по Договору министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

2. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке, именуемыми в дальнейшем Арендаторами, земельный участок, находящийся в государственной собственности Ростовской области, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081922:4, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> (далее - Участок), с видом разрешенного использования – «для эксплуатации административных зданий, помещений, магазина, мебельного салона, аптек, объектов сферы торговли, торгово-выставочных залов», для использования в целях эксплуатации административных зданий, помещений, магазина, мебельного салона, аптек, объектов сферы торговли, торгово-выставочных залов, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой  к  настоящему  Соглашению  и  являющейся его  неотъемлемой  частью,  площадью 10309 кв. м.

2.2. На Участке расположены: объекты недвижимого имущества. 

3. Условиями использования указанного в п.1 настоящего Соглашения земельного участка Стороны признают условия договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 № 28090 (далее - Договор).

4. С 01.01.2020 размер ежегодной арендной платы за Участок на 2020 год для ФИО2, правообладателя зданий, нежилых помещений, составляет 1157476,28 руб. (Один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста семьдесят шесть рублей 28 копеек), что соразмерно доле ФИО2 в праве на объекты недвижимого имущества, расположенные на Участке, составляющей 7685/10000. 

Расчет размера арендной платы приведен в Приложении № 3 к Соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.

5. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями (1/4) не позднее 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет № 40101810303490010007 код классификации доходов бюджета: 815 111 05022 02 0000 120 в Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (Отделение Ростов-на-Дону), получатель Управление Федерального казначейства по Ростовской области (минимущество Ростовской области), БИК 046015001, ИНН 

<

***>, КПП 616301001, код ОКТМО 60701000, назначение платежа: Арендная плата за________________по  договору аренды                           .

      (указать период)                                                (указать договор) 

7. Соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с даты его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

8. Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.             

Приложения к Соглашению:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;

3. Расчет размера ежегодной арендной платы на 2020 год за использование Участка;

4. Копия договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2005 № 28090».  

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Отказать в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании недостоверным Отчета №011104/66 от 01.03.2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка плюс» и определении рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области 1849,18 руб. неосновательного обогащения, 16 387,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 433 руб. государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий