Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-44629/2023

г. Краснодар

22 марта 2024 года

Резолютивная часть решения от 31 января 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 22 марта 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ООО «Спецавтохозяйство по уборке города», г. Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ФИО1, г. Москва 

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка, 

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность (до перерыва);

от ответчика: ФИО3 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Спецавтохозяйство по уборке города», г. Сочи (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды от 28.11.2022 г. № 490002622 за период с 01.01.2021 г. по 24.01.2022 г. в размере 94 794,66 руб. и пени в размере 5 805,41 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2023 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Зубин С.В.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2023 г. дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства на основании статьи 227 АПК РФ.

Представитель истца в предварительном судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому уточнил период взыскания задолженности в размере 94 794,66 руб. – с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. 

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что ходатайство не противоречит положениям ст. 49 АПК РФ, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Так же представитель истца в предварительном судебном заседании пояснил, что требуется дополнительное время для проверки произведенных ответчиком оплат.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу, согласно которой арендная плата за спорный период оплачена в полном объеме.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в предварительное судебное заседание не явилось.

Суд, в порядке статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

Для подтверждения истцом произведенных ответчиком оплат и для обоснования ответчиком даты перехода прав арендатора к третьему лицу в судебном заседании 17.01.2024 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 31.01.2024 г. до 12-45 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в присутствии представителя ответчика.

От истца поступили дополнительные документы.

Представитель ответчика пояснил, что не согласен с наличием задолженности, так как за спорный период все оплачено с назначением платежа, а ранее возникшая задолженность включена определением суда от 13.09.2021 г. № 13508/2020 в реестр требований кредиторов.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (арендодатель) и МУП «Спецавтохозяйство по уборке города» (далее – арендатор, в настоящее время ООО «Спецавтохозяйство по уборке города») заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.11.2002 г. № 490002622 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:85, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, в районе ул. Транспортная, площадью 4601 кв.м, с видом разрешенного использования - «автомобильный транспорт».

Срок действия договора устанавливается с 01.10.2002 г. по 01.10.2051 г. (п. 2.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению от 08.02.2006 г. к договору аренды от 28.11.2022 г. № 4900002622 сроки внесения платежей по договору аренды, установлены в следующем порядке: арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала, оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года. Сумма арендной платы, подлежащая внесению, рассчитывается от размера годовой арендной платы за каждый день использованию земельным участком.

Согласно сведения ЕГРН на указанном земельном участке расположено здание (бытовое помещение), площадью 41,4 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0301004:2189.

На основании договора купли-продажи от 15.12.2021 г. № 182 ответчик (продавец) продал на торгах Зубину С.В. (покупатель) здание (бытовое помещение), площадью 41,4 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0301004:2189 и право аренды указанного земельного участка.

Указанные здание и земельный участок переданы ответчиком Зубину С.В. по акту приема-передачи от 25.01.2023 г.

Согласно сведениям ЕГРН право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано в отношении ФИО1 02.03.2022 г. (№ рег. записи 23:49:0205017:85-23/238/2022-2).

Администрацией установлено, что до момента передачи спорного участка новому арендатору на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 01.01.2021 г. по 24.01.2022 г. в размере 94 794,66 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 26.07.2023 г. № 11259/02.01-42 с требованием оплатить задолженность.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности послужило основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании указанной задолженности.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил период взыскания заявленной суммы задолженности в размере 94 794,66 руб. – с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. 

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статья 607 ГК РФ в числе допустимых объектов аренды указывает земельные участки. Согласно пункту 2 приведенной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со статьей ЗКРФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.11.2002 г. № 4900002622 и расчет задолженности за период с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. в размере 94 794,66 руб.

По мнению суда, вышеуказанный договор аренды земельного участка 28.11.2002 г. № 4900002622, заключенный между администрацией города Сочи и ответчиком, является недействительной (ничтожной) сделкой, по причине того, что по состоянию на 28.11.2002 г. у администрации города Сочи отсутствовало право распоряжения вышеуказанным земельным участком.

Так, из положений п. «ж» ч.1 ст.2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 29.12.2000 г., следовало, что лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к особо охраняемым природным территориям.

В силу ч.6 ст.2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в указанной редакции, особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Согласно абз. 2 ч. 7 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции, особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи входят в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение.

Право собственности муниципального образования города-курорта Сочи в отношении указанных земельных участков возникло лишь в связи принятием Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что с 22.04.1996 г., то есть с даты опубликования Распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», спорный земельный участок, будучи входящим в состав особо охраняемых природных территорий федерального значения, находился в федеральной собственности.

Таким образом, по состоянию на 28.11.2002 г., то есть, по состоянию на дату заключения администрацией города Сочи и ответчиком вышеупомянутого договора аренды земельного участка, муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:85, следовательно, администрация города Сочи не была наделена правом предоставления соответствующего земельного участка в аренду ответчику. 

Так, в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Принимая во внимание положения вышеприведенных норм права, а также фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 28.11.2002 г. № 4900002622, заключенный администрацией города Сочи, не имевшей право на предоставление в аренду соответствующего участка, и ответчиком, является недействительной (ничтожной) сделкой, а именно сделкой, не соответствующей требованиям закона.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды земельного участка от 28.11.2002 г., сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст.167 ГК РФ в указанной редакции недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Передача прав по недействительной сделке не порождает на стороне цессионариев соответствующего материального права – права аренды земельного участка. Следовательно, землепользование ответчика в отношении спорного земельного участка в спорный период являлось беститульным. 

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ использование земли на территории Российской Федерации является платным. 

Согласно статье 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило (ст. 1105 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

При кондикционном взыскании за беститульное землепользование по правилам главы 60 ГК РФ плата за землю определяется согласно нормативно установленным ставкам арендной платы. 

Тот факт, что истец квалифицировал заявленное требование как иск о взыскании задолженности по арендной плате, вытекающий из ненадлежащего исполнения обязательственного (договорного) правоотношения, не препятствует удовлетворению иска в части взыскания платы за землепользование, поскольку правовая квалификация требований является прерогативой суда. 

Материальным требованием истца является требование о взыскании платы за землю, применимые к спорным правоотношениям нормы материального права определяются судом. 

Между тем, изучив представленные в дело документальные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности, в виду следующего.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на то, что заявленная истцом сумма задолженности за период с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. в размере 94 794,66 руб. полностью оплачена ответчиком платежными документами с назначением платежа в виде спорного периода, а задолженность, возникшая до заявленного периода, включена определением суда от 13.09.2021 г. по делу № А32-13508/2020 в реестр требований кредиторов.

Согласно представленному администрацией расчету платежей, судом установлено, что по состоянию на 31.12.2020 г. на стороне ответчика образовалась задолженность по оплате за пользование спорным земельным участком в размере 95 934,76 руб., которая определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 г. в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Спецавтохозяйство по уборке города» по делу № А32-13508/2020 включена по заявлению администрации в реестр требований кредиторов.

Указанным определением суда от 13.09.2021 г. по делу №А32-13508/2020 предусмотрен особый порядок удовлетворения данных требований администрации, а именно после погашения требований к АО «Спецавтохозяйство по уборке города», указанных в пункте 4 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», но приоритетно по отношению к требованиям лиц, получающих имущество должника по правилам пункта 1 статьи 148 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пункта 8 статьи 63 ГК РФ.

Согласно расчету администрации за период с 01.01.2021 г. по 24.01.2022 г. начислена плата за пользование участком на общую сумму 427 485,73 руб.:

С 01.01.2021 г. по 31.03.2021 г. – 98 660,67 руб.;

С 01.04.2021 г. по 30.06.2021 г. – 99 756,90 руб.;

С 01.07.2021 г. по 30.09.2021 г. – 100 853,13 руб.;

С 01.10.2021 г. по 31.12.2021 г. – 100 853,14 руб.;

С 01.01.2022 г. по 24.01.2022 г. – 27 361,89 руб.

Ответчиком представлены платежные поручения по оплате начисленной администрацией указанной задолженности:

- платежное поручение № 222 от 11.03.2021 г. на сумму 98 660,67 руб. с назначением платежа – за 1-й квартал 2021 года;

- платежное поручение № 473 от 08.06.2021 г. на сумму 99 756,90 руб. с назначением платежа – за 2-й квартал 2021 г.;

- платежное поручение № 787 от 10.09.2021 г. на сумму 100 853,13 руб. с назначением платежа – за 3-й квартал 2021 года;

- платежное поручение № 967 от 08.11.2021 г. на сумму 100 853,13  руб. и № 977 от 10.11.2021 г. на сумму 0,01 коп. с назначением платежа – за 4-й квартал 2021 г.;

- платежное поручение № 348 от 09.03.2022 г. на сумму 28 501,98 руб. с назначением платежа за период с 01.01.2022 г. по 25.02.2022 г.

Общая сумма оплаты составила 428 625,82 руб.

Таким образом, заявленная администрацией сумма задолженности за период с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. оплачена ответчиком в полном объеме платежными документами с назначением платежа, которые администрация неправомерно зачисляет в счет погашения задолженности, включенную в реестр требований кредиторов с особым порядком оплаты.

С учетом установленного, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности с 01.10.2021 г. по 24.01.2022 г. в размере 94 794,66 руб. надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на  06.03.2022 г. в размере 5 805,41 руб.

Статьей 330 ГК РФ установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку. 

Согласно п. 5.2. договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п. 2.3., арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Однако судом установлено, что договор аренды ничтожен, следовательно, основания для применения договорной санкции (пени) отсутствуют, в связи с чем, в исковых требованиях о взыскании пени надлежит отказать. 

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 г. по делу № А32-714/2017.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Подготовку дела к судебному разбирательству окончить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

В удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                      О.В. Кирий