Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                Дело №А14-13612/2019

«18» декабря 2019 г. 

Резолютивная часть решения объявлена «11» декабря 2019 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Магистраль», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 142 576 руб. 00 коп. (с учетом объединения дел и уточнения исковых требований) задолженности по арендной плате,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 27.12.2018, диплом о высшем юридическом образовании от 30.06.2007, паспорт,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 05.11.2019, диплом о высшем юридическом образовании от 29.06.2002, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Магистраль» (далее – истец, ООО «Магистраль») 23.07.2019 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н б/д к Обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – ответчик, ООО «Возрождение») о взыскании 45 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2018 за период с 01.10.2018 по 01.07.2019.

Определением суда от 30.07.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Материалы дела размещены в электронном виде на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

ООО «Магистраль» и ООО «Возрождение» о принятии искового заявления к рассмотрению в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом.

Истец 21.08.2019 нарочным и 27.08.2019 через сервис электронного документооборота «Мой арбитр» представил в арбитражный суд дополнительные пояснения и документы во исполнение определения суда от 30.07.2019.

От ответчика 19.09.2019 в арбитражный суд нарочным поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому он возражает против удовлетворения заявленного требования, указывая, что в рамках дела №А14-15945/2019 ООО «Магистраль» обратилось к ООО «Возрождение» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017, заключенного в отношении того же объекта недвижимости. Спорный договор аренды ответчик считает ничтожной сделкой.

Поступившие от сторон документы размещены на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в установленном законом порядке и на основании статей 65-68, 81, 131, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены судом к материалам дела.

Определением от 23.09.2019 суд на основании пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, предварительно судебное заседание и судебное разбирательство назначив на 07.11.2019.

В предварительном судебном заседании 07.11.2019, проводившемся при участии представителей сторон, судом установлено и оглашено, что от ответчика 07.11.2019 в арбитражный суд нарочным поступило ходатайство об объединении в одно производство для совместного рассмотрения дела №А14-13612/2019 по исковому заявлению ООО «Магистраль» к ООО «Возрождение» о взыскании 45 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2018 за период с 01.10.2018 по 01.07.2019 и дела №А14-15945/2019 по исковому заявлению ООО «Магистраль» к ООО «Возрождение» о взыскании 145 000 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017 за период с 15.02.2017 по 15.07.2019.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании данное ходатайство поддержал, указал, что договоры аренды, на которые ссылается истец, заключены между одними и теми же лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости, обратив внимание на пересечение периодов взыскания задолженности.

Представитель истца против удовлетворения заявленного со стороны ответчика ходатайства возражал, сослался на наличие разных договоров с определенными периодами действия и возможность уточнения исковых требований.

Судом исследованы материалы дела №А14-13612/2019, а также материалы дела №А14-15945/2019 в электронном виде посредством обращения к сервису «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

По уточняющему вопросу суда представитель истца не оспаривал, что объект договоров аренды один и тот же.

На основании статей 130, 159 АПК РФ ходатайство ответчика удовлетворено, дела №А14-13612/2019 и дело №А14-15945/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен №А14-13612/2019. 

Принимая во внимание положения части 8 статьи 130 АПК РФ, учитывая необходимость совершения делопроизводственных мероприятий с учетом объединения дел, суд в целях обеспечения правильного и своевременного рассмотрения спора счел необходимым продление подготовки дела к судебному разбирательству, отложив предварительное судебное заседание на 05.12.2019 с назначение на указанную дату также судебного разбирательства по делу.

В предварительном судебном заседании 05.12.2019, проводившемся при участии представителей сторон, судом на основании статьи 131 АПК РФ к материалам дела приобщен отзыв ответчика, поступивший нарочным 05.12.2019.

Представитель истца представил письменное ходатайство об уточнении исковых требований с учетом объединения дел, просил взыскать с ответчика 97 576 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017 за период с 15.02.2017 по 30.09.2018, 45 000 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2018 за период с 01.10.2018 по 01.07.2019.

Представитель истца в предварительном судебном заседании заявленное ходатайство поддержал, акцентировал внимание суда на отсутствие пересечения периодов в уточненных требованиях, по вопросу суда пояснил, что требования по договору аренды от 01.10.2018 фактически заявлены за 9 месяцев с октября 2018 года по июнь 2019 года включительно.

На основании статей 49, 159 АПК РФ ходатайство истца удовлетворено, уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

Протокольным определением при согласии представителей сторон суд на основании статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании 05.12.2019 представитель истца поддержал исковые требования.

По вопросу суда в части требований по договору от 15.02.2017 представитель истца пояснил, что арендная плата не вносилась с начала его действия, указал на истечение срока договора и отсутствие акта возврата, полагал, что договор пролонгировался на неопределенный срок.

По вопросу суда, касающихся требований по договору от 01.10.2018, представитель истца отметил, что конкурсный управляющий ООО «Магистраль» письмом № 3004-01 от 30.04.2019 уведомил ООО «Возрождение» об одностороннем отказе от договора со ссылкой на пункт 5.2 договора.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве на иск, обратил внимание суда на соглашение № 1 от 27.11.2018 о передаче истцом ответчику как его залоговому кредитору в деле о несостоятельности (банкротстве) имущества, в том числе, являвшегося предметом договоров аренды, и акт приема-передачи от 12.12.2018 к указанному соглашению, полагал договоры аренды мнимыми сделками, заключенными лишь для регистрации ООО «Возрождение» по данному адресу, указал на отсутствие за весь период аренды каких-либо документов (счетов, актов) от арендодателя.

Представитель истца указал, что соглашение № 1 от 27.11.2018 не зарегистрировано, следовательно, право собственности на предмет аренды у ответчика не возникло.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.12.2019 до 10 час. 45 мин. для представления сторонами дополнительных сведений в отношении судебных актов, касающихся оспаривания соглашения № 1 от 27.11.2018.

Судебное заседание 11.12.2019 после перерыва продолжено также при участии представителей сторон.

Судом на основании статей 65-68, 131, 159 АПК РФ к материалам дела приобщены дополнение ответчика к отзыву на иск и копии судебных актов по делу №А14-16019/2014.

Представитель истца в судебном заседании 11.12.2019 после перерыва исковые требования поддержал, изменив свою ранее высказанную позицию в отношении тождества предметов аренды по договорам от 15.02.2017 и от 01.10.2018 и указав, что по договору от 01.10.2018 ответчику передана в аренду только часть того объекта недвижимости, который передавался ранее в аренду по договору от 15.02.2017.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве на иск и дополнениям к нему основаниям, полагал, что после 12.12.2018 имущество было передано ответчику в собственность, следовательно, арендные отношения прекратились.

Представитель истца просил суд не рассматривать 12.12.2018 как дату перехода права собственности на объект недвижимости от истца к ответчику, в том числе потому, что данный акт оспаривается в судебном порядке, представил копии определения Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2019 и от 21.10.2019 по делу №А14-16019/2014, которые приобщены судом к материалам дела.

Суд исследовал материалы дела, судебные акты по делу №А14-16019/2014.

По результатам исследования материалов настоящего дела и судебных актов по делу №А14-16019/2014 установлено следующее.       

Между ООО «Магистраль» (арендодатель) и ООО «Возрождение» (арендатор) 15.02.2017 был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества – офисное помещение площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> г, в отдельно стоящем здании, с условным номером 36:34:01:00-00-00:00:9536-2001-31-22 для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы составляет 5 000 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС 18 %. В соответствии с пунктом 2.2 договора указанная сумма выплачивается ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Как указано в пункте 4.1 договора, он действует с 15.02.2017 по 31.01.2018.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту от 15.02.2017, при этом в акте адрес объекта обозначен как 

<

...>.

Впоследствии, а именно 01.10.2018, между ООО «Магистраль» (арендодатель) и ООО «Возрождение» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение – офис № 3 общей площадью 17,6 кв.м., расположенное в отдельно стоящем здании площадью 36,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, условный номер 36:34:01:00-00-00:00:9536-2001-31-22 для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы составляет 5 000 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС 18 %. В соответствии с пунктом 2.2 договора указанная сумма выплачивается ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Как указано в пункте 4.1 договора, он действует с 01.10.2018 по 31.08.2019.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту от 01.10.2018.

В качестве документа, подтверждающего право собственности истца на объект недвижимости, в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 02.10.2010. Характеристики объекта недвижимости согласно свидетельству: отдельно стоящее здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 36,3 кв.м., инв. № 12234, лит. Б., адрес объекта: 

<

...>, условный номер 36:34:01:00-00-00:00:9536-2001-31-22, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2010 № 36-36-01/155/2010-850.

Истец представил также в материалы дела письмо Межрайонной ИФНС России № 12 по Воронежской области от 09.07.2019 о предоставлении информации, которым налоговый орган подтвердил представление ООО «Возрождение» договора от 01.10.2018 для регистрации по месту нахождения.

На основании соглашения № 1 от 27.11.2018 ООО «Магистраль» обязалось передать ООО «Возрождение» в числе обеспеченного залогом имущества, в том числе, отдельно стоящее здание, назначение объекта: нежилое, площадь объекта: 36,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер объекта: 36:34:0105039:195, принадлежащий ООО «Магистраль» на основании договора купли-продажи от 12.07.2010 и передаточного акта от 12.07.2010, о чем 02.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 36-36-01/155/2010-850 (пункт 5.2 соглашения).

По акту приема-передачи от 12.12.2018 указанный объект передан ответчику (пункт 1.2 акта).

Заключенное между сторонами соглашение № 1 от 27.11.2018 оспаривалось в рамках дела №А14-16019/2014.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 11.06.2019 по делу №А14-16019/2014 по заявлению Закрытого акционерного общества предприятия с иностранными инвестициями «УзДЭУавто-Воронеж»  признан недействительным пункт 13 соглашения № 1 от 27.11.2018, касающийся определения размера денежных обязательств должника, предусмотренных статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в остальной части заявление ЗАО ПИИ «УзДЭУавто-Воронеж» оставлено без удовлетворения, при этом судом отмечено, что в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 вышеуказанное определение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом судом апелляционной инстанции установлено, что денежные средства, которые были исчислены конкурсным управляющим и указаны в оспариваемом соглашении, были уплачены ООО «Возрождение», при проверке правильности уплаты денежных средств ООО «Возрождение» самостоятельно выявило допущенные в соглашении ошибки и в добровольном порядке доплатило денежные средства до суммы, исчисляемой согласно пункту 2 статьи 138 Закона о банкротстве. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительной оспариваемой сделки в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 09.04.2019 по делу №А14-16019/2014 приняты обеспечительные меры, в том числе, в части запрета Управлению Росреестра по Воронежской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности на основании соглашения № 1 от 27.11.2018, в том числе, на спорный объект недвижимости площадью 36,3 кв.м.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 вышеуказанное определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2019 по делу №А14-16019/2014 вновь приняты обеспечительные меры, в том числе, в части запрета Управлению Росреестра по Воронежской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности на основании соглашения № 1 от 27.11.2018, в том числе, на спорный объект недвижимости площадью 36,3 кв.м.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019 вышеуказанное определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ответчик, по данным истца, сформировал 97 576 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017 за период с 15.02.2017 по 30.09.2018, 45 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2018 за период с 01.10.2018 по 30.06.2019.

Неурегулирование разногласий в претензионном порядке послужило основанием для обращения в суд.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Между сторонами были заключены два договора аренды – от 15.02.2017 и от 01.10.2018.

Довод ответчика о мнимости указанных договоров подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 170 АПК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Ответчик не представил достаточных доказательств для вывода о мнимости заключенных договоров аренды (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ), согласно материалам дела объекты аренды переданы арендодателем арендатору по актам, арендатор использовал объект аренды для регистрации по месту своего нахождения.

В этой связи суд также отмечает, что в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В этой связи аргументы ответчика об отсутствии со стороны арендодателя периодически выставляемых счетов и актов признается судом несостоятельным: оба договора содержат фиксированные суммы арендной платы в месяц и сроки внесения арендных платежей.

По договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017 истец просит взыскать с ответчика 97 576 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.02.2017 по 30.09.2018.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в пункте 2.1 договора.

Указанный договор заключен на определенный срок: согласно пункту 4.1 договора он действует с 15.02.2017 по 31.01.2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из материалов дела не усматривается, что арендатор прекратил пользование арендованным имуществом до истечения срока действия договора от 15.02.2017, а арендодатель возражал против использования арендатором объекта аренды за пределами 31.01.2018.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Акт возврата объекта аренды ранее 30.09.2018 в материалах дела отсутствует.

При таких обстоятельствах арендатор обязан внести арендные платежи по договору от 15.02.2017 за заявленный истцом период с 15.02.2017 по 30.09.2018.

Проверив расчет истца по требованию, основанному на договоре от 15.02.2017, суд находит его некорректным, поскольку пропорция по количеству дней использования должна быть применена к февралю 2017 года, а не к январю 2018 года, как рассчитал истец.

По расчету суда, за период с 15.02.2017 по 30.09.2018 по договору от 15.02.2017 ответчик должен внести 97 500 руб. 00 коп. (2 500 руб. 00 коп. пропорционально за февраль 2017 года с учетом округления, 50 000 руб. 00 коп. за оставшиеся 10 месяцев 2017 года с марта по декабрь, 45 000 руб. 00 коп. за 9 месяцев 2018 года с января по сентябрь), исковые требования в данной части правомерны и подлежат удовлетворению, в удовлетворении иска в части 76 руб. 00 коп. по договору от 15.02.2017 следует отказать.

Требования по договору от 15.02.2017 за пределами 30.09.2018 истцом не заявлены.

По договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2018 истец просит взыскать с ответчика 45 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 30.06.2019.

Сопоставление характеристик объектов аренды по договорам от 15.02.2017 и от 01.10.2018 и актам к ним, описания объекта недвижимости в свидетельстве о государственной регистрации права от 02.10.2010, пояснений представителей сторон позволяет суду констатировать, что с заключением договора аренды от 01.10.2018 арендные отношения сторон применительно к части переданного ранее в аренду по договору от 15.02.2017 объекта, а именно к офису № 3 общей площадью 17,6 кв.м., расположенному в отдельно стоящем здании площадью 36,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, условный номер 36:34:01:00-00-00:00:9536-2001-31-22, новировались в порядке статьи 414 ГК РФ.

Весь объект недвижимости площадью 36,3 кв.м. по адресу: 

<

...> передан истцом ответчику по акту от 12.12.2018 на основании соглашения № 1 от 27.11.2018. Из характеристик данного объекта, отраженных в соглашении № 1 от 27.11.2018 и акте от 12.12.2018 к нему, в частности площади, адреса, номера и даты регистрационной записи в их сопоставлении с данными договора аренды от 01.10.2018, акта к нему и свидетельства о государственной регистрации права от 02.10.2010 следует, что ООО «Магистраль» передало ООО «Возрождение» тот объект аренды, часть которого была ранее в аренде у ООО «Возрождение» по договору от 01.10.2018. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Оснований сделать вывод о недействительности соглашения № 1 от 27.11.2018  в полном объеме суды в рамках дела №А14-16019/2014 не усмотрели (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), который может быть применен судом в рассматриваемом случае, даны разъяснения, в соответствии с которыми поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Поскольку соглашением № 1 от 27.11.2018 стороны отсрочили процедуру передачи обеспеченного залогом недвижимого имущества (пункт 18 соглашения), истец передал ответчику объект недвижимости по акту от 12.12.2018, суд полагает, что арендная плата по договору аренды от 01.10.2018 подлежит начислению только за период с 01.10.2018 по 11.12.2018 в сумме 11 174 руб. 00 коп. (по 5 000 руб. 00 коп. за октябрь и ноябрь и 1 174 руб. 00 коп. пропорционально с учетом округления за декабрь).

Иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, сторонами, вопреки соответствующему доводу истца, в соглашении № 1 от 27.11.2018 не предусмотрен: в пункте 17 соглашения с его государственной регистрацией связан лишь переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, но не прекращение арендных обязательств по договору аренды объекта недвижимости площадью 36,3 кв.м. Также применительно к доводу истца о прекращении у ответчика обязанностей арендатора только с момента государственной регистрации права собственности суд не может обойти вниманием тот факт, что последовательно определением Арбитражного суда Воронежской области от 09.04.2019 и от 16.09.2019  по делу №А14-16019/2014 приняты обеспечительные меры, в том числе, в части запрета Управлению Росреестра по Воронежской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности на основании соглашения № 1 от 27.11.2018, в том числе, на спорный объект недвижимости площадью 36,3 кв.м.

Кроме того, суд отмечает после 12.12.2018 отсутствие встречного предоставления со стороны истца, что также может являться основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей (статьи 405, 406, 611 ГК РФ).

Таким образом, правомерными являются требования истца о взыскании с ответчика 108 674 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.02.2017 по 11.12.2018 (97 500 руб. 00 коп. за период с 15.02.2017 по 30.09.2018 по договору от 15.02.2017 и 11 174 руб. 00 коп. за период с 01.10.2018 по 11.12.2018 по договору от 01.10.2018).

Оснований для удовлетворения остальной части исковых требований не имеется.

В отношении представленных в материалы дела определений Арбитражного суда Воронежской области об очередном обращении ЗАО ПИИ «УзДЭУавто-Воронеж» в рамках дела №А14-16019/2014 о признании соглашения № 1 от 27.11.2018 недействительным, принимая во внимание приведенные разъяснения пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73,  суд отмечает, что стороны не лишены права впоследствии обратиться в суд в порядке главы 37 АПК РФ при наличии к тому оснований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации заявленные требования (с учетом объединения дел и уточнения исковых требований) подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 5 277 руб.

Истцу при принятии искового заявления была предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным, принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ следует пропорционально взыскать с истца в доход федерального бюджета 1 252 руб. государственной пошлины, взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 4 025 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Магистраль», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  108 674 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.02.2017 по 11.12.2018.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Магистраль», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 252 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 025 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко