АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А08-3394/2022

г.Калуга

16» апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «15» апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «16» апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего                                   Егоровой Т.В.

судей                                                                           Попова А.А.

                                                                           Чудиновой В.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трохачевой Е.В.,

при участии в судебном заседании: 

от ФИО1: ФИО1 лично по паспорту гражданина РФ;

от общества с ограниченной ответственностью «Скиф»: директор ФИО2 на основании выписки из ЕГРЮЛ; 

от общества с ограниченной ответственностью «Чистый город»: представитель ФИО3 по доверенности от 06.05.2023; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу № А08-3394/2022, 

 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец, ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чистый город» (далее – ООО «Чистый город», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 174 933 руб. 55 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Скиф» (далее – ООО «Скиф»), ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить,  направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что судами не учтен тот факт, что здание служит залогом по ипотечному договору, в связи с чем для сдачи в аренду спорного помещения необходимо получить согласие залогодержателя, что новым собственником сделано не было. Кроме того, суд неправомерно взял на себя обязательства по одностороннему зачету средств имеющих разную правовую природу.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО «Скиф» поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «Чистый город» с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа не явился. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, участвующего в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2024 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, в связи с отпуском судьи Серокуровой У.В., произведена замена на судью Попова А.А.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО1 являлся собственником нежилого помещения площадью 124,7 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0125025:2177, расположенного по адресу: 

<

...>, право собственности на которое зарегистрировано 31.10.2016.

ФИО1 (арендодатель) по акту приема-передачи 17.10.2016 передал, а ООО «Чистый город» (субарендатор) принял расположенный на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, объект аренды общей площадью 114,2 кв.м. для использования под торгово-выставочный зал и офис.

23.10.2017 ФИО1 (арендодатель), ООО «СКИФ» (арендатор) и ООО «Чистый город» (субарендатор) заключили договор аренды нежилого помещения №АЗ/2, согласно пункту 1.1 которого арендатор с согласия арендодателя передает, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) объект аренды по акту приема-передачи (приложение №2).

Согласно пункту 4.1 договора платежи по договору складываются из постоянной и переменной арендной платы, обеспечительного платежа, и иных платежей в соответствии с условиями договора.

Размер постоянной части арендной платы, в соответствии с пунктом 4.2 договора, составляет 125140 руб. за всю площадь объекта аренды ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Пунктами 4.2.2, 4.2.3 договора установлено, что начисление постоянной части арендной платы начинается с 01.11.2017, срок оплаты - до 5 числа текущего месяца. Постоянная часть арендной платы перечисляется субарендатором на расчетный счет арендатора самостоятельно без выставления счета. Оплата производится по реквизитам, указанным в договоре.

Переменная часть арендной платы, согласно пункту 4.3 договора, является компенсацией затрат на оплату коммунальных и телекоммуникационных услуг и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг: затраты на оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения определяются по существующим нормативам исходя из количества работающих сотрудников; затраты на оплату электроснабжения рассчитываются по показанию прибора учета, установленного на объекте аренды; затраты на оплату услуг теплоснабжающей организации рассчитываются по соглашению сторон в значении 18% от суммы, указанной в графике тепловой энергии, который предоставляется теплоснабжающей организацией каждый отопительный сезон.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора начисление переменной части арендной платы начинается со дня подписания акта приема-передачи. Срок оплаты переменной части арендной платы - в течение 3 банковских дней, не считая дня выставления счета на оплату строго по реквизитам, указанным в счете. Получателем переменной части арендной платы, являющейся компенсацией за фактически потребленные субарендатором коммунальные или телекоммуникационные услуги, может быть любая организация по указанию арендатора, который в этом случае обязан приложить к счету соответствующее письмо.

Согласно пункту 4.4 договора субарендатор вносит обеспечительный платеж в размере постоянной части арендной платы за 1 месяц аренды в течение 5 дней после подписания договора путем внесения средств на расчетный счет арендатора. Обеспечительный платеж находится в пользовании арендатора в течение всего срока действия договора.

Договор в соответствии с пунктом 8.1, вступает в силу с момента его подписания сторонами, срок его действия - с 01.11.2017 по 30.09.2018.

ФИО1 (арендодатель), ООО «Чистый город» (арендатор) и ООО «СКИФ» (эксплуатирующая организация) 28.02.2020 заключили соглашение об обеспечительном платеже, по условиям которого эксплуатирующая организация в соответствии с разрешенным видом деятельности обслуживает нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 31:16:0125025:2171, принадлежащее арендодателю на праве собственности, которое сдается в аренду/субаренду, в том числе арендатору.

По состоянию на дату подписания соглашения эксплуатирующая организация является держателем обеспечительного платежа в сумме 125140 руб. за помещение.

Ответчик в нарушение условий договора не вносил переменную часть арендной платы за период с июля 2021 года по апрель 2022 года, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по переменной части арендной платы за указанный период в размере 174933 руб. 55 коп.

Истец 01.03.2022 направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности, в ответ на которую ответчик заявил о зачете встречных однородных требований сторон на сумму 109312 руб. 60 коп., а также указал на то, что объект аренды с 01.01.2022 передан ему в аренду новым собственником - ФИО4 на основании договора аренды от 01.01.2022 №А01, согласно условиям которого арендатор уплачивает арендную плату (постоянную и переменную части) новому арендодателю.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Из положений норм статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в свою очередь в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт пользования ответчиком спорным помещением на праве аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорное помещение площадью 111 кв.м. с кадастровым номером 31:16:00:00:28558/3/23:1001/А (31:16:0125025:2657) зарегистрировано за ФИО4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.12.2022.

Согласно статьям 608 и 617 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №305-ЭС20-14025, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя. Прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку произошла смена собственника арендованного ответчиком имущества, а бремя содержания своего имущества в силу статьи 210 ГК РФ несет собственник имущества, с которым вопрос о возмещении коммунальных расходов не урегулирован, то суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали требования истца о взыскании с ответчика задолженности за период после 01.01.2022 необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Как установлено судами, ответчик 02.09.2016 перечислил третьему лицу 125140 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору аренды, что подтверждается платежным поручением от 02.09.2016 №646.

По состоянию на 31.12.2021 размер задолженности ответчика составлял 109312 руб. 60 коп., в связи с чем он заявил о зачете встречных однородных требований на сумму 109312 руб. 60 коп.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 данного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Судами установлено, что ответчик заявил о зачете встречных однородных требований путем направления уведомления о зачете от 07.03.2022 в адрес ООО «СКИФ» как держателю обеспечительного платежа.

На основании статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Ответчик и третье лицо заявили, что обеспечительный платеж не подлежит ни возврату, ни зачету в связи с тем, что согласно договору аренды от 23.10.2017 условием возврата обеспечительного платежа является возврат арендованного помещения.

Между тем, поскольку право собственности на спорное помещение перешло другому лицу – ФИО4, то у ФИО1 отсутствуют основания для требований о возврате данного помещения.

На основании изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, обоснованно учли заявление ответчика о зачете встречных требований: задолженности в размере 109312 руб. 60 коп. и обеспечительного платежа в сумме 125140 руб. и правомерно признали не подлежащим удовлетворению требования истца.

Доводы заявителя о том, что судами не учтен тот факт, что здание служит залогом по ипотечному договору, в связи с чем для сдачи в аренду спорного помещения необходимо получить согласие залогодержателя, что новым собственником сделано не было, о несогласованности размера переменной части арендной платы судами верно не приняты, поскольку не относятся к существу рассматриваемого спора.  

Так, в силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Иных убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые судебные акты, кассационная жалоба не содержит. Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражными судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки соответствующих судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.08.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу № А08-3394/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                 Т.В. Егорова 

 

Судьи                                                                                А.А. Попов

 

                                                                                           В.А. Чудинова