ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-10648/2016

г. Вологда

04 мая 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 04 мая 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и              Черединой Н.В. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания              ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» ФИО2 по доверенности от 28.09.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2017 года по делу  № А05-10648/2016 (судья Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» (место нахождения: 163000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>, далее - Министерство) о признании недействительными направленного ответчиком истцу уведомления о прекращении договора от 01.08.2016 № 312-07-07/6915 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 01.08.2007 № 1/740(о) действующим (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Город Архангельск».

Решением суда от 24 января 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано. 

Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что отказ от договора является злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Общие затраты на строительство объекта на спорном земельном участке составили 28 млн. руб. Арендодатель не направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения взятых на себя обязательств.  

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 01.08.2007 Обществом (арендатор) и Мэрией города Архангельска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1/740(о), по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок общей площадью 0,1698 га,  имеющий кадастровый номер 29:22:040749:0017.

В соответствии с пунктом 1.1 договора названый земельный участок предоставлен истцу для строительства здания административного назначения.

Согласно пункту 1.6 договора после истечения срока его действия, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, являющимся объектом договора, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не мене чем за один месяц. 

Срок действия договора составляет три года с момента его подписания (пункт 1.3 договора). 

Впоследствии, на основании соглашения от 04.08.2010 о внесении изменений и дополнений в договор от 01.08.2007, подписанного Агентством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (правопредшественник Министерства) и Обществом, срок договора продлен до 04.08.2013. 

Соглашением от 21.08.2013 о внесении изменений и дополнений в договор от 01.08.2007, подписанным между Министерством и Обществом, срок действия договора продлен повторно до 31.07.2016.

По окончании срока действия договора, установленного соглашением от 21.08.2013, истец (арендатор) продолжал пользоваться арендованным имуществом, а ответчик (арендодатель) не имел возражений против такого пользования, указанный договор возобновился на неопределенный срок, что сторонами не оспаривается.

Министерство уведомило Общество о прекращении договора от 01.08.2016 № 312-07-07/6915 с 05.09.2016.

Соответствующее уведомление получено Обществом 05.08.2016, о чем имеется штамп регистрации входящей корреспонденции за номером 07/1 на представленной истцом копии уведомления (том 1, лист 13).  

Общество, полагая, что отказ от договора является недействительной сделкой, при совершении которой ответчик допустил злоупотребление правом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В данном случае, как установлено судом и не оспорено сторонами, по истечении срока его действия договор возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт получения уведомления о расторжении договора истцом не опровергается.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел  к выводу о том, что действия арендодателя позволяют однозначно определить его волю на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и прекращения арендных отношений, и учитывая, что отказ ответчика от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ, признал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом согласен.

Так, Общество в суде первой инстанции и в апелляционной инстанции сослалось на факт злоупотребления правом со стороны арендодателя, а также наличие значительных финансовых вложений произведенных за период аренды земельного участка.

 Рассмотрев повторно указанные доводы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих факт злоупотребления ответчиком правом при направлении истцу уведомления об отказе от договора от 01.08.2007.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при систематических нарушениях условий договора и земельного законодательства Российской Федерации без компенсации затрат на освоение земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора от 01.08.2007 после истечения первоначально установленного в договоре срока действия (до 31.07.2010) продлевался арендодателем дважды – до 04.08.2013 и до 31.07.2016. 

Таким образом, на момент направления ответчиком истцу уведомления, срок действия договора от 01.08.2007 фактически составил более девяти лет, что в три раза больше первоначально установленного в договоре срока его действия.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей с 01.03.2015 редакции допускается заключение без проведения торгов договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с собственником этого объекта для завершения строительства.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001              № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Статьей 130 ГК РФ законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

На момент рассмотрения иска на спорном земельном участке по факту вырыт и засыпан котлован (аудиозапись судебного заседания от 26.04.2017).

Объекты незавершенного строительства отсутствуют, что также не отрицал представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в течение срока действия договора от 01.08.2007 истцу со стороны ответчика, третьего лица, других органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных лиц чинились какие-либо препятствия для осуществления строительства на арендованном по договору от 01.08.2007 земельном участке здания, не имеется. 

Разрешение на строительство получено истцом только в декабре              2012 году, то есть через 5 лет после предоставления земельного участка в аренду.

Получение в течение длительного времени  отрицательных заключений государственной экспертизы проектной документации, недобросовестное поведение подрядчиков, как то необходимость проведения дополнительных работ по восстановлению грунта в связи с допущенными подрядчиком нарушениями при проведении строительных работ, не свидетельствуют о наличии со стороны Министерства злоупотребления правом.

При оценке указанных обстоятельств, связанных с реализацией арендодателем предусмотренного статьи 610 ГК РФ права на отказ от договора в одностороннем порядке у суда не имелось правовых оснований считать данный отказ злоупотреблением.

Доказательств того, что действия арендодателя связаны исключительно с намерениями причинить вред другому лицу, либо направлены на создание условий для наступления вреда, в деле не имеется.

При ином толковании взаимосвязанных положений статей 1, 10, 610      ГК РФ резюмируется, что реализацию арендодателем предусмотренного законом права следует рассматривать как действия, направленные на причинение вреда неисправному контрагенту.

Довод истца о невозможности расторжения договора аренды при наличии заключенных договоров долевого участия также отклоняется апелляционной инстанцией.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от                    16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Учитывая изложенное, право Министерства на прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Доводы Министерства согласуются с позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 11 марта 2015 года по делу № 310-КГ15-1724.

Кроме того, участником договоров долевого участия в строительстве объектов, права и интересы которого, по мнению истца, затронуты, является физическое лицо ФИО3, являющийся учредителем и директором Общества.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января            2017 года по делу № А05-10648/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

    А.Н. Шадрина

Судьи                                                               

    А.Я. Зайцева

     Н.В. Чередина