АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952) 24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                   Дело № А19-22882/2019

30.06.2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.06.2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 30.06.2020 года

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Яцкевич Ю.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чувашовой В.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025 обл ИРКУТСКАЯ 

<

...>)

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВИКТОРИЯ-ЛИСИХА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664050 обл ИРКУТСКАЯ 

<

...>. 2)

о взыскании 15 782 249 руб. 25 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности № 1186 от 10.01.2020 (предъявлен паспорт, документ об образовании);

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 25.10.2019 (предъявлен паспорт);

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВИКТОРИЯ-ЛИСИХА" (ответчику) с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 312 от 19.03.21996 в размере 15 782 249 руб. 25 коп., в том числе: 310 188 руб. 91 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.06.2019, 15 472 060 руб. 34 коп. – неустойка за период с 22.10.2015 по 10.08.2019. 

В обоснование заявленных требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 312 от 19.03.21996, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования, так, в редакции заявления от 13.04.2020 № б/н, поступившего в суд 15.042020, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 18 611 483 руб. 20 коп., из которых: 390 163 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2020, 18 221 319 руб. 54 коп. – пени за период с 22.10.2015 по 07.04.2020, в том числе пени, начисленные на задолженность, ранее взысканную решениями суда по делам №А19-18213/2010, № А19-№А19-1795/2013, № 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015.

На основании ч. 5 ст. 49 АПК РФ уточнение иска судом принято.

Истец заявленные исковые требования поддержал, ко дню настоящего судебного заседания представил пояснения, содержащие правовое обоснование применения указанных в расчете коэффициентов.

Ответчик факт невнесения арендной платы не оспорил, заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.10.2015 по 11.09.2016. Против взыскания основного долга за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 в размере 70 326 руб. 05 коп. не возражал. Возражая против удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 указал, что расчет арендной платы произведен истцом исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию», тогда как с учетом ввода объектов в эксплуатацию, применению подлежит коэффициент – 1 «Прочие земельные участки». Кроме того, ответчиком указано на неправомерное применение истцом при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков равного 2, тогда как, учитывая, что на спорном земельном участке строительство не ведется, применению подлежит коэффициент – 1. С учетом изложенного, ответчиком произведен контррасчет, согласно которому, размер арендной платы составил всего за период с 01.07.2016 по 31.03.2020 – 107 806 руб. 44 коп., в том числе:  70 326 руб. 05 коп. – за период с 01.07.2016 по 31.12.2018, 29 918 руб. 43 коп. (2019 год) и 30 667 руб. 97 коп. (2020г.). В порядке ст. 333 ГК РФ ответчик, ссылаясь на нахождение Общества в процедуре банкротства, его финансового положения и необходимости защиты конституционных прав граждан, ходатайствовал о снижении неустойки до 78 000 руб.

Кроме того, присутствовавший в судебном заседании 26.05.2020 конкурсный управляющий ЗАО «Виктория-Лисиха» ФИО3 ходатайствовал перед судом при вынесении решения принять во внимание, что на сегодняшний день Обществом предпринимаются всевозможные меры для снижения текущей задолженности, что позволит достроить жилые дома и защитить права обманутых дольщиков, которые на протяжении 10 лет не могут оформить собственность на свои жилые помещения, не имеют возможности зарегистрироваться по месту жительства. При этом, согласно доводам конкурсного управляющего, увеличение текущих платежей, которые, в первую очередь, формируются за счет начисления пени за несвоевременное внесение арендной платы, ведет к невозможности завершения процедуры конкурсного производства в отношении должника, что, в свою очередь, не позволяет передать обманутым дольщикам жилые помещения в собственность.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 19.03.1996 на основании постановления Главы администрации г. Иркутска № 16/525 от 03.06.1994г. между Администрацией г. Иркутска (арендодателем) и Производственно-акционерным обществом «Виктория» (в настоящее время - ЗАО «Виктория-Лисиха») (арендатором) был заключен договор аренды № 312, в редакции соглашений № 362 от 14.10.2004, № 402 от 24.12.2004, дополнительных соглашений № 2399(Б) от 14.04.2009, № 010-67-712/13 от 14.11.2013, по условиям которого арендодатель обязался, предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, д. 234-а, кадастровый № 38:36:000023:59, площадью 29 064 кв.м., из земель населенных пунктов, под строительство группы жилых домов. 

Указанный договор и дополнительные соглашения (соглашения) к нему зарегистрированы в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 19.03.1996, подписанному сторонами без возражений.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1.7 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13 (А) от 14.11.2013, срок его действия по 31.01.2015.

Вместе с тем по истечении срока действия договора ЗАО «Виктория-Лисиха» продолжило пользоваться земельным участком. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Тот факт, что договор был возобновлен на неопределенный срок ни истцом, ни ответчиком не оспариваются.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2018 по делу №А19-18946/2015, вступившим в законную силу установлено, что в период с 2014 года площадь земельного участка, необходимая ЗАО «Виктория-Лисиха» под окончание строительства группы жилых домов, составляет 4 185 кв.м.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 4 185 кв.м. за период с 01.10.2015 по 31.03.2020, а так же на неисполнение обязанности по оплате задолженности, взысканной решениями Арбитражного суда Иркутской области №А19-18213/2010, № А19-№А19-1795/2013, № 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015.

27.06.2019 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № 505-71-12564/19 от 25.06.2019, в котором истец указал на наличие задолженности и необходимости ее оплаты в срок до 08.07.2019 (т. 1 л.д.44-45, 46-54).

Неисполнение требований указанной претензии явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.06.2011 по делу № А19-15136/10-76 ЗАО «Виктория-Лисиха» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом (п. 2).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что предметом заявленных требований является требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.10.2015, суд приходит к выводу, что указанные обязательства относятся к текущим (возникли после принятия судом заявления о признании ответчика несостоятельным (банкротом)), следовательно, не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Как указывалось судом выше, отношения между сторонами урегулированы договором аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996, который по своей правовой природе является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.

Так согласно п. 3.4 договора арендная плата подлежит внесению равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2015 по 31.03.2020 составила 390 163 руб. 66 коп.

Ответчик возражал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.10.2015 по 11.09.2016.

Суд, рассмотрев данный довод ответчика, учитывая дату обращения истца за судебной защитой 11.09.2019 (о чем свидетельствует оттиск штампа входящей корреспонденции суда – т. 1 л.д.6), приходит к следующему.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ). 

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 390 163 руб. 66 коп., за период: с 01.10.2015 по 31.03.2020.

В пункте 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. 

Таким образом, с учетом указанных выше разъяснений Верховного суда, а так же условий заключенного сторонами договора (п. 3.4 договора), суд приходит к выводу о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ по требованию истца, заявленному за период 01.10.2015 по 30.06.2016, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за указанный период.  При этом, суд полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности в отношении требования о взыскании арендной платы, начисленной за 3-й квартал 2015 года, поскольку как указывалось судом выше, оплата за 3-й квартал 2015 года должна была быть внесена до 10.08.2015, однако учитывая, что истец до обращения в суд направил ответчику претензию об оплате задолженности,        то с учетом положений п.3 статьи 202 ГК РФ и положений ч.5 ст.4 АПК РФ, течение срока исковой давности приостановилось на 30 календарных дней. Таким образом, учитывая дату предъявления настоящего иска – 11.09.2019 и положения статьи 193 ГК РФ, суд полагает, что срок исковой давности в отношении требования о взыскании арендной платы за 3-й квартал 2016 года не пропущен.

С учетом изложенного, судом рассматривается требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2020.

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 ответчик не оспорил.

Судом расчет арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям заключенного сторонами договора.

Таким образом требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 в размере 70 326 руб. 05 коп., из которых:  13 516 руб. 83 коп. – за период с 01.07.2016 по 31.12.2016; 27 957 руб. 38 коп. – за 2017 год; 28 851 руб. 85 коп. – за 2018 год., суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На дату судебного заседания, доказательств оплаты долга по арендной плате в сумме 70 326 руб. 05 коп., ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с чем, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 подлежит удовлетворению в размере 70 326 руб. 05 коп.

Рассмотрев обоснованность предъявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2020, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы дела расчетов арендной платы на 2019 и 2020 гг., согласно расчету администрации годовой размер арендной платы на 2019 год составил – 239 347 руб. 41 коп., на 2020 год – 245 343 руб. 78 коп., исходя из площади земельного участка – 4 185 кв.м., кадастровой стоимости – 3 607 руб. 31 коп. за 1 кв.м., налоговой ставки – 0,15%, коэффициента к размеру арендной платы – 8 (Кри=2, Ку-4) и коэффициента инфляции – 1,3212 (на 2019г.) и 1,3543 (на 2020г.).

Кроме того, как пояснил истец, размер арендной платы истцом определен в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп и Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 г. № 601-пп и Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009г. № 031-06-522/9.

Ответчик, оспаривая расчет истца, указал, что расчет арендной платы произведен истцом исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию», тогда как с учетом ввода жилых домов в эксплуатацию, применению подлежит коэффициент – 1 «Прочие земельные участки». Кроме того, ответчиком указано на неправомерное применение истцом при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков равного 2, тогда как, учитывая, что на спорном земельном участке строительство не ведется, применению подлежит коэффициент – 1. 

С учетом изложенного, ответчиком произведен контррасчет, согласно которому размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 составил 67 398 руб. 83 коп., в том числе: – 29 918 руб. 43 коп.  – за 2019 год и 7 561 руб. 97 коп. – за период с 01.01.2020 по 31.03.2020. При этом судом установлено, что расчет арендной платы произведён ответчиком исходя из того, что кадастровая стоимость земельного участка составила 3 607 руб. 31 коп. за 1 кв.м., налоговая ставка – 0,15%, коэффициент к размеру арендной платы - 2 (Кри=1, Ку = 1), коэффициент инфляции – 1,3212 (на 2019г.) и 1,3543 (на 2020г.). 

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и контррасчет ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 3.6 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13(А) от 14.11.2013, размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление. Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение: 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта. В случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договора с первого числа месяца, в котором арендатор получил уведомление. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

Постановлением N 601-пп от 01.12.2015 Правительства Иркутской области утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение), в соответствии п. 3 которого, арендная плата в год за использование земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 5, 6, 8, 9 настоящего Положения, устанавливается по формуле:

Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки,

где:

Ап - арендная плата в год за использование земельного участка;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок;

Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области, изменение которого допускается не чаще одного раза в шесть месяцев;

Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с названным Положением постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 был утвержден соответствующий Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, в соответствии с которым коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);

Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).

Таким образом, следует признать, что арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования, с применением соответствующих коэффициентов.

Как указывалось судом выше, согласно условиям заключенного сторонами договора, спорный земельный участок был предоставлен арендатору под строительство группы жилых домов.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2019, представленной Управлением Росреестра по Иркутской области на запрос истца, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №38:36:000023:59 поставлен на кадастровый учет 14.01.2004 и имеет следующие характеристики: площадь – 19059 +/- 48 кв.м.; кадастровую стоимость – 68 751 721 руб. 26 коп.; вид разрешенного использования – под строительство группы жилых домов (т. 1 л.д.10-18). 

Согласно пп. 1.2 п. 1 Приложения № 1 к Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск» коэффициент для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, за исключением индивидуального, составляет 2.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 N 818/14, изложена правовая позиция, согласно которой, учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке, кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Вместе с тем, как указал истец и не оспорил ответчик, в ЕГРН в спорный период и на дату вынесения настоящего решения, сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не вносились. 

В силу части 1 статьи 33 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13, 15.1 статьи 32 настоящего Федерального закона сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 настоящего Федерального закона, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Между тем ответчик правом, предусмотренным ст. 33 настоящего закона, не воспользовался, с заявлением в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, с приложением документов, предусмотренных действующим законодательством, не обратился. Доказательств обратного суду не представил.

Доводы ответчика о наличии препятствий для внесения сведения об изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:59, судом во внимание не принимается, поскольку не могут повлиять на выводу суда о том, что при определении значения коэффициента Кри подлежит учету вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в государственный реестр недвижимости. 

Таким образом, учитывая, что в спорный период в государственном реестре содержались сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка: «под строительство группы жилых домов», а также судом установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка до настоящего времени не изменен, оснований для применения коэффициента  Кри- 1 (земельные участки, предназначенные для размещения домов средней и малоэтажной жилой застройки – п.п. 1.1 п. 1 Приложения), не имеется.

Вместе с тем суд полагает возможным согласиться с доводом ответчика о неправомерном применении истцом при расчете арендной платы за спорный период коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков равного 4, в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему до 01.03.2015 и на момент заключения договора аренды), в настоящее время аналогичные положения содержаться в статье 39.7 Земельного кодекса РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации, действующий с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения размера арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедших свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующим компетентным органам в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) была предусмотрена повышающая ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социальной значимости этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. 

Вместе с тем, как указал ответчик и не оспорил истец, на спорном земельном участке, площадью 4 185 кв.м. расположены блок-секции жилых домов № 4В-1 и № 5-3, которые, как установлено судом30.12.2015 на основании разрешения Администрации г. Иркутска № 38-ru38303000-100-2015 введены в эксплуатацию (т. 3 л.д.46-49).

При таких обстоятельствах, учитывая, что по состоянию на 2019 год на земельном участке, предоставленном по договору № 312 от 19.03.1996, отсутствую невведенные в эксплуатацию дома, суд приходит к выводу о том, что применение при расчете арендной платы повышающего коэффициента (Ку равного 4) неправомерно.

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел экономического обоснования применения повышающего коэффициента применительно к рассматриваемой ситуации.

Таким образом, в рамках настоящего спора, применению подлежит коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков равный 1 (прочие земельные участки – п. 5 Приложения № 2 к Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9), иного истцом не доказано.

На основании вышеизложенного, учитывая условия заключенного сторонами договора о порядке и сроках внесения арендной платы, годовой размер арендной платы составил:

     59 836 руб. 85 коп. на 2019 год, исходя из следующего расчета: 4 185 кв.м. (площадь земельного участка) * 3 607 руб. 61 коп. (кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м.) * 0,15% (налоговая ставка) * 2 (коэффициент к размеру арендной платы (Кри=2, Ку=1)) * 1,3212 (коэффициент инфляции));

     61 335 руб. 94 коп. – на 2020 год, исходя из следующего расчета: 4 185 кв.м. (площадь земельного участка) * 3 607 руб. 31 коп. (кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м.) * 0,15% (налоговая ставка) * 2 (коэффициент к размеру арендной платы (Кри=2, Ку=1)) * 1,3543 (коэффициент инфляции)).

Следовательно, задолженность по арендной плате за заявленный истцом период (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) – с 01.07.2016 по 31.03.2020 составляет 145 496 руб. 90 коп., в том числе: 13 516 руб. 83 коп. – за период с 01.07.2016 по 31.12.2016; 27 957 руб. 38 коп. – за 2017 год; 28 851 руб. 85 коп. – за 2018 год; 59 836 руб. 85 коп. – за 2019 год; 15 333 руб. 99 коп. – за 1 квартал 2019 года.

На дату судебного заседания, доказательств оплаты долга по арендной плате в сумме 145 496 руб. 90 коп., ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С учетом изложенного, учитывая установленные в ходе рассмотрения настоящего иска обстоятельства, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга подлежит удовлетворению в размере 145 496 руб. 90 коп. В остальной части требование истца о взыскании основного долга удовлетворению не подлежит по основаниям, указанным выше.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В п. 4.4 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13(А) от 14.11.2013, стороны предусмотрели ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязанности, по внесению арендной платы (п.п. 2.2.4 и 3.4 договора) в виде пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996, арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности (п. 4.4 договора).

Условие договора – п. 4.4 не противоречит нормам ГК РФ; договор аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996 в установленном законом порядке в данной части недействительным не признан.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма пени за период с 22.10.2015 по 07.04.2020, начисленная как на задолженность, возникшую в период с 01.10.2015 по 31.03.2020, так и с учетом неисполнения ответчиком решений Арбитражного суда Иркутской области №А19-18213/2010, № А19-№А19-1795/2013, № 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015, составила 18 221 319 руб. 54 коп. 

Вместе с тем, в силу положений части 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, принимая во внимание положения п. 3 статьи 202 ГК РФ, ст. 193 ГК РФ и положений ч.5 ст.4 АПК РФ, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требования о взыскании пени за период по 10.08.2016 включительно.

Таким образом, учитывая, что требование истца о взыскании с ответчика основного долга за период . 01.10.2015 по 31.03.2020 удовлетворено  судом частично (в сумме 145 496 руб. 90 коп.), суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.08.2016 по 07.04.2020 в размере 81 200 руб. 47 коп., в том числе: 

     9 029 руб. 23 коп., исходя из суммы долга – 6 758 руб. 41 коп. и периода начисления - с 11.08.2016 по 07.04.2020 (1336 дней просрочки) – за 3 квартал 2016 года;

     8 407 руб. 47 коп., исходя из суммы долга – 6 758 руб. 42 коп. и периода начисления - с 11.11.2016 по 07.04.2020 (1244 дней просрочки) – за 4 квартал 2016 года;

     7 941 руб. 43 коп., исходя из суммы долга – 6 893 руб. 60 коп. и периода начисления - с 11.02.2017 по 07.04.2020 (1152 дней просрочки) – за 1 квартал 2017 года;

     7 409 руб. 32 коп., исходя из суммы долга – 6 970 руб. 20 коп. и периода начисления - с 11.05.2017 по 07.04.2020 (1063 дней просрочки) – за 2 квартал 2017 года;

     6 842 руб. 43 коп., исходя из суммы долга – 7 046 руб. 79 коп. и периода начисления - с 11.08.2017 по 07.04.2020 (971 дней просрочки) – за 3 квартал 2017 года;

     6 194 руб. 13 коп., исходя из суммы долга – 7 046 руб. 79 коп. и периода начисления - с 11.11.2017 по 07.04.2020 (879 дней просрочки) – за 3 квартал 2017 года;

     5 584 руб. 61 коп., исходя из суммы долга – 7 114 руб. 15 коп. и периода начисления - с 13.02.2018 по 07.04.2020 (785 дней просрочки) – за 1 квартал 2018 года;

     5 020 руб. 85 коп., исходя из суммы долга – 7 193 руб. 20 коп. и периода начисления - с 11.05.2018 по 07.04.2020 (698 дней просрочки) – за 2 квартал 2018 года;

     4 406 руб. 98 коп., исходя из суммы долга – 7 272 руб. 25 коп. и периода начисления - с 11.08.2018 по 07.04.2020 (606 дней просрочки) – за 3 квартал 2018 года;

     3 737 руб. 94 коп., исходя из суммы долга – 7 272 руб. 25 коп. и периода начисления - с 13.11.2016 по 07.04.2020 (514 дней просрочки) – за 4 квартал 2018 года;

     9 962 руб. 83 коп., исходя из суммы долга – 29 918 руб. 42 коп. и периода начисления - с 11.05.2019 по 07.04.2020 (333 дней просрочки) – за 1,2 квартал 2019 года;

     3 575 руб. 25 коп., исходя из суммы долга – 14 959 руб. 21 коп. и периода начисления - с 13.08.2019 по 07.04.2020 (239 дней просрочки) – за 3 квартал 2019 года;

     2 213 руб. 96 коп., исходя из суммы долга – 14 959 руб. 21 коп. и периода начисления - с 12.11.2019 по 07.04.2020 (148 дней просрочки) – за 4 квартал 2019 года;

     874 руб. 04 коп., исходя из суммы долга – 15 333 руб. 99 коп. и периода начисления - с 11.02.2020 по 07.04.2020 (57 дней просрочки) – за 1 квартал 2020 года;

При этом производя расчет неустойки, судом приняты во внимание определенный договором размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки и сроки внесения арендной платы, согласованные сторонами в договоре в редакции дополнительного соглашения, положения ст. 193 ГК РФ, а так же то обстоятельство, что неустойка за 1 и 2 квартал 2019 года начислена на задолженность по арендной плате, исходя из общей суммы задолженности за данный период.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право снизить подлежащий взысканию размер неустойки при наличии соответствующего заявления ответчика.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки, в котором просит суд в силу ст. 333 АПК РФ снизить размер заявленной истцом к взысканию размер неустойки, указав на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (пункт 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд, оценив всю совокупность доказательств, представленных как истцом, так и ответчиком, учитывая обстоятельства настоящего дела, приходит к выводу о возможности снижения заявленной неустойки до 10 000 руб., что соразмерно размеру платы, исчисленной исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей на дату вынесения настоящего решения (4,5% годовых).

По мнению суда, данная сумма достаточна для компенсации потерь кредитора и соразмерна последствиям нарушения обязательств должником.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на задолженность, ранее взысканную решениями суда по делам №А19-18213/2010, № А19-№А19-1795/2013, № 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015, суд приходит к следующему.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Согласно представленному истцом расчету, администрацией пени начислены исходя из суммы долга в размере 11 081 587 руб. 37 коп., в том числе: 2 836 024 руб. 62 – арендная плата, взысканная по делу №А19-18213/2010; 101 683 руб. 35 коп. – арендная плата, заявленная в рамках дела №А19-15136/2010; 4 558 944 руб. 66 коп. – арендная плата, взысканная по делу № А19-1795/2013; 2 346 475 руб. 98 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А195485/2012; 913 957 руб. 51 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А19-446/2014; 324 501 руб. 25 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А19-18946/2015.

Суд, проверив расчет истца, с учетом возражений ответчика, находит его неверным, поскольку требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность в размере 2 836 024 руб. 62 коп. и 101 683 руб. 35 коп., не является текущим требованием, следовательно, указанные суммы неправомерно включены в расчет в рамках рассматриваемых требований. 

Кроме того, судом установлено, что постановлениями Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу №А19-1795/2013 и от 29.05.2020 по делу №А19-5485/2012, решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2013 и от 17.05.2012 по указанным дела отменены, исковые требования Администрации города Иркутска удовлетворены частично, с ЗАО «Виктория-Лисиха» взыскана задолженность по арендной плате в размере: 951 954 руб. 52 коп. (по делу №А19-1795/2013) и 338 191 руб. 12 коп. (по делу №А19-5485/2012).

На основании вышеизложенного, суд полагает, что пени подлежит начислению за период с 11.08.2016 (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) по 07.04.2020 (дата определена истцом) на сумму 2 528 604 руб. 66 коп. (в том числе: 951 954 руб. 52 коп. – по делу № А19-1795/2013; 2 346 475 руб. 98 коп. – по делу 338 191 руб. 12 коп.; 913 957 руб. 51 коп. – по делу №А19-446/2014; 324 501 руб. 25 коп. – по делу №А19-18946/2015).

Согласно расчету суда, размер пени за неисполнение обязанности по оплате задолженности, взысканной решениями суда № А19-№А19-1795/2013, №А19-5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015 составляет 3 378 215 руб. 82 коп. (2 528 604 руб. 66 коп.*0,1%*1336 дней).

Как указывалось судом выше, Общество ходатайствовало о применении ст.333 ГК РФ и снижении размера взыскиваемой пени.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, исследовав материалы дела, а также электронные материалы дела о банкротстве общества №А19-15136/2010, приходит к выводу о наличии оснований для существенного снижения размера неустойки до 100 000 руб., поскольку, как следует из пояснений конкурсного управляющего общества, основная цель, которую преследует управляющий Общества заявляя ходатайства о снижении неустойки - это снижение суммы задолженности общества, что позволит достроить жилые дома, защитить права обманутых дольщиков. Таким образом, в настоящем деле подлежит учету, что необходимо установить баланс интересов граждан и интересов публичного образования, в чей бюджет поступают денежные средства в виде арендной платы. Суд приходит к выводу, что интересы граждан в рассматриваемом случае имеют приоритет, поскольку затрагивается их конституционное право на жилище (ст.25 Конституции РФ). При этом публичное образование само обязано содействовать реализации данного права.

Таким образом, суд, учитывая нахождение общества в конкурсном производстве, его финансовое положение, необходимость защиты конституционных прав граждан, полагает, что пени на ранее взысканную решениями суда задолженность начислены обоснованно, но подлежат снижению до 100 000 руб.

Указанная позиция суда также отражена в Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу №А19-1795/2013.

Таким образом, требование истца подлежит частичному удовлетворению, в результате чего, с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВИКТОРИЯ-ЛИСИХА" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА подлежит взысканию всего 255 496 руб. 90 коп., в том числе: 145 496 руб. 90 коп. – основной долг, 110 000 руб. – пени.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам. 

Поскольку истец по делу в силу п.п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 110 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВИКТОРИЯ-ЛИСИХА" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА всего 255 496 руб. 90 коп., в том числе: 

- 145 496 руб. 90 коп. – основной долг, 

- 110 000 руб. – пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВИКТОРИЯ-ЛИСИХА" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 110 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

 

Судья:                                                                                                             Ю.С. Яцкевич