Арбитражный суд Калининградской области

236040, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2

                                      E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http: www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21 - 2668/2021

«29»

июня

2021  года 

Резолютивная часть оглашена 22 июня 2021 года. 

В полном объеме решение изготовлено 29 июня 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев дело по заявлению конкурсного управляющего ООО «НЕО - Калининград» ФИО3 (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконной произведенной Управлением Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области регистрации на объект недвижимого имущества – здание «Канализационная станция с производственными сооружениями лит.А, лит.Б кад. Номер 39:15:121401:468, площадью 769,5 кв.м.; об обязании аннулировать запись в ЕГРП об установлении права ограничения в качестве залога (в силу закона),

заинтересованное лицо – ООО «Промконтракт»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3 по паспорту, 

от заинтересованных лиц:

- от Управления Росреестра: ФИО4, паспорт и доверенность от 11.01.2021,

- от ООО «Промконтракт» - не явились, извещены,

- от к/у ФИО5 - не явились, извещены,

установил:

конкурсный управляющий ООО «НЕО - Калининград» ФИО3 (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконной произведенной Управлением Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области регистрации на объект недвижимого имущества – здание «Канализационная станция с производственными сооружениями лит.А, лит.Б кад. Номер 39:15:121401:468, площадью 769,5 кв.м.; об обязании аннулировать запись в ЕГРП об установлении права ограничения в качестве залога (в силу закона), заинтересованное лицо – ООО «Промконтракт».

Информация о месте и времени проведения судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 АПК РФ.

Судебное заседание проведено в порядке ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

Как дополнительно пояснил представитель, в порядке ст.65 АПК РФ им раскрыты и предоставлены суду все известные доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, не имеется. 

         Заслушав представителя, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему. 

         Как следует из материалов дела, Между Обществом с ограниченной ответственностью КБ «Огни Москвы» ( Банк)  и  ООО «НЕО - Калининград»  заключен  кредитный  договор  

<

***> (кредитная линия с лимитом выдачи) от 22.05.2012 года. В обеспечение кредитного договора между Банком и Должником заключен договор об ипотеке № КЛВ/8- 12/И01 от 22.05.2012 года.

         07.08.2013 года между КБ «Огни Москвы» и ООО «Промконтракт» заключен договор уступки прав требования, по которому правопреемником Банка по кредитному договору и договору ипотеки стало являться ООО «Промконтракт».

         Определением Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2013 года по делу №А21-269/2013 в реестр требований кредиторов ООО «НЕО-Калининград» включено ООО «Промконтракт» в размере 250 000 000 рублей как требования, обеспеченные залогом части недвижимого имущества Общества.

         Предметом залога по Договору об ипотеке 

<

***>/И01 (залог недвижимости (нежилой) с земельным участком) от 22 мая 2012 года, заключенный между ООО КБ «Огни Москвы» (залогодержатель) и ООО «НЕО-Калининград» (залогодатель), являются 10 объектов недвижимого имущества.

         На основании договора ипотеки КЛВ/8 - 12/И01 от 22.05.2012 года залогодержатель оформил в залог 10 объектов недвижимости, расположенных по адресу 236023, 

<

...>, д. 1:

-земельный участок с КН 39:15:121031:28 площадью 44 120 кв.м.;

- 7 из 28 объектов недвижимости (зданий и сооружений), расположенных на указанном участке;

- еще 2 смежных земельных участка с КН 39:15:121401:3 площадью 4 677 кв.м. и с КН 39:15:121031:29 площадью 976 кв.м. (без залога расположенных на этих участках зданий и сооружений).

         Заявителем установлено, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области здание - «Канализационная станция с производственными сооружениями лит.А, лит.Б. (кад.номер 39:15:121401:468), площадью 769,5 кв.м., являющееся помещением, входящим в конкурсную массу для погашения задолженности перед кредиторами, было передано в качестве залога (в силу закона) ООО «Промконтракт».

Посчитав регистрацию установления ограничения в качестве залога (в силу закона)  на вышеуказанный объект недвижимого имущества незаконной, конкурсный управляющий ООО «НЕО - Калининград» ФИО3 обратилась в суд с настоящим заявлением. 

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее-Закон об ипотеке) установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Данное обременение является ипотекой в силу закона и не требует специального указания на залог недвижимости, находящейся на земельном участке, в договоре.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 64 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Заключенный между ООО «НЕО-Калининград» и ООО КБ «Огни Москвы» договор об ипотеке 

<

***>/И01 от 22.05.2012 не содержит условия о том, что находящиеся на земельном участке объекты не передаются.

Право залога в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в ипотеке, возникает в силу прямого указания закона и независимо от факта регистрации данного обременения.

Согласно п 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Таким обстоятельством в силу указания п.1 ст. 64 Закона об ипотеке является возникновение права залога земельного участка.

Абз 2 п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке устанавливлено, что в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. 

Таким образом, заключение договора ипотеки объектов недвижимости, расположенных на заложенном земельном участке, является правом залогодателя и залогодержателя.

По смыслу ст. ст. 64 и 65 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Поскольку стороны в договоре прямо не указали о том, что на строения, находящиеся на земельном участке, ипотека не распространяется, то, ипотека в силу закона распространяется на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121401:3.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

К одному из таких исключений, предусмотренных законом, относится п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. В силу данной нормы право залога зданий и сооружений, расположенных на заложенном земельном участке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки земельного участка.

Таким образом, с момента возникновения права ипотеки ООО «Промконтракт» на земельный участок с кадастровым номером 39:15:121401:3, у залогодержателя возникло также право залога зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в силу указания закона.

         В рамках дела №А21-269/2013-59 ООО «Промконтракт» обратилось к ООО «НЕО-Калининград» с заявлением, в котором просило признать недействительным договор продажи 14 объектов недвижимости от 09.04.2020г., заключенный между ООО «НеоКалининград» и ООО «БалтРыбПром» по результатам торгов.  

         Определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2020, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2021 признано право залога ООО «Промконтракт» на объект недвижимости с кадастровыми номером 39:15:121401:468. 

         Рассматриваемые в данном деле требования направлены на пересмотр уже состоявшихся судебных актов.

Таким образом, у суда не имеется оснований считать права заявителя нарушенными действиями Управления Росреестра по регистрации залога.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

         Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО «НЕО - Калининград» ФИО3  отказать. 

  Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

                                                        ФИО1

                          (подпись, фамилия)