АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30464/17

14 декабря 2017 года.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен            14 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

            рассмотрел в открытом судебном заседании  материалы дела по иску закрытого акционерного общества «Бэхтранс» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 

к Администрации города Батайска Ростовской области

            о признании права собственности 

            при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 20.09.2017,

от ответчика – не явился, извещен

установил:

закрытое акционерное общество «Бэхтранс» обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации города Батайска Ростовской области с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный и реконструированный объекты.  

            Ответчик направил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения иска не возражал, просил рассмотреть дело без участия представителя. 

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие ответчика.

            Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд установил следующее. 

            Закрытому акционерному обществу «Бэхтранс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:418, площадью 15388 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов — для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2008.

            В настоящее время на указанном земельном участке расположены: здание общей площадью 565,5 кв. м, литер А и здание общей площадью 7,4 кв. м, литер В.

            Здание литер А в момент его приобретения ЗАО «Бэхтранс» на основании договора купли-продажи недвижимости № 5 от 26.03.1999, имело наименование - производственное и площадь 423,5 кв. м. Истец приобрел указанное здание с целью производства в нем ремонта автомобилей, в связи с чем изменено наименование здания литер А на  цех для производственной деятельности.

            В 2000 году истец произвел реконструкцию цеха для производственной деятельности надстроив второй этаж, в связи с чем площадь здания литер А изменилась с 423,5 кв. м на 565,5 кв. м. Так как второй этаж имеет складское назначение, здание литер А стало называться  производственно - складским зданием. 

            В 2000 году на указанном земельном участке было также построено здание литер В площадью 7,4 кв. м. В настоящее время данное здание имеет наименование пункт охраны.

            24.07.2017 истец обратился в Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска с заявлениями о предоставлении разрешения на ввод Производственно-складского здания и Пункта охраны в эксплуатацию. 

            Уведомлениями от 07.08.2017 №№ 1128, 1129 Управлением по архитектуре и градостроительству г. Батайска  отказано истцу в выдаче разрешения на ввод здания пункта охраны (лит. В) и Производственно-складского здания (Лит. А) в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям. 

Согласно норме статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла указанной нормы права следует, что в гражданских правоотношениях исключительность признания права собственности на самовольную постройку заключается в наличии судебного порядка доказывания права на земельный участок и соблюдение требований безопасности спорного объекта капитального строительства. 

В пункте 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

            Доказывая соблюдение порядка получения разрешения на строительство и реконструкцию спорных объектов, истец сослался на Постановление мэра города Батайска Ростовской области № 289/3 от 10.07.2000 о разрешении строительства проходной и реконструкции цеха по ул. Производственной 5, и на Разрешение № 21 от 14.09.2000 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству сторожки, выданного инспекцией Госархстройнадзора г. Батайска государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации.

            Однако  Постановление мэра города Батайска Ростовской области № 289/3 от 10.07.2000 не может рассматривается как разрешение на строительство, оно есть лишь распорядительный акт, с которого начинается административная процедура легализации строительства и реконструкции.

Более того, пунктом 2.5 Постановления общество  прямо обязывалось до начала строительства и реконструкции получить разрешение инспекции госархстройнадзора на производство строительных работ.

Мер к получению разрешения истец не принял. Последствия этого установлены нормой статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Разрешение № 21 от 14.09.2000 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству сторожки не содержит указания на адрес объекта, на который выдается разрешение, в связи с чем установить, что это разрешение выдано на строительство спорного объекта, не представляется возможным.

            Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что считая процедуру получения разрешения на строительство и реконструкцию спорных объектов соблюденной, а отказы во вводе объектов в эксплуатацию незаконными, истец вправе обжаловать указанные отказы. 

Обращение в суд при таких обстоятельствах является недопустимой подменой органом судебной власти органа исполнительной власти, специально управомоченного на осуществление функций управления в сфере градостроительства.

Ссылка истца на то, что в письмах об отказе во вводе объектов в эксплуатацию Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска изложило рекомендацию обратиться в суд за легализацией спорных объектов, судом отклоняется как беспредметная. Кроме того, суд усматривает в этом действие муниципального органа, также направленное на подмену выполнения его функций судебным актом, что недопустимо. 

Суд исходит из того, что созданные истцом объекты производственного назначения по виду своего использования – ремонт автомобилей предполагают нахождение в нем неопределенного круга лиц, осуществление технологических процессов, использование машин и механизмов, что может влияет на безопасность эксплуатации строения и должно было быть учтено при проектировании строительства и реконструкции. Из представленных фотографических материалов видно, что в здании находятся грузовые автомобили, с ними осуществляются механические манипуляции.

Между тем, из представленного истцом заключения ООО «Центр судебной экспертизы» от 22.09.2017 № 592-ДС следует, что обследование объекта производилось натурным осмотром и изменением лазерным дальномером и измерительной лентой, исследовался технический паспорт объекта.

Заключение содержит, в основном, описание нормативных требований к такого вида  объектам и общие выводы о соответствии строений этим требованиям, без их предметного обоснования. Качество строительных материалов и бетонных конструкций, соблюдение правил выполнения строительных работ  не исследовано и не подтверждено.

Суд находит, что такое исследование не может заменить в полной мере надлежащий контроль за проектированием и строительством, восполнить отсутствие проектной и исполнительной документации, что влечет вывод о недоказанности безопасности объектов.

Суд полагает необходимым отметить, что описанные обстоятельства являются прямым следствием нарушения истцом административной процедуры  строительства.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина субъекта в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Истец, будучи осведомленным об установленном законом порядке  возведения объектов капитального строительства, не получил надлежащего разрешения на строительство. Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основаниями к отказу в иске. В этом случае установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения.

Между тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.12.2008 № 10397/08 выдача разрешения является не только формой реализации полномочий муниципального образования в сфере градостроительства, но и формой контроля за соблюдением интересов смежных землепользователей и при их нарушении такое разрешение является недействительным.

Из описанного выше следует, что нарушен порядок возведения  строения – не согласована проектная документация, не получено разрешение на строительство, не приняты меры к вводу объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Указание в отзыве Администрации города Батайска на отсутствие возражений против удовлетворения иска не устраняет описанных нарушений. Судом не может быть принята во внимание такая правовая позиция как нарушающая установленный федеральным законодательством публичный порядок осуществления строительства.

При таких обстоятельствах суд полагает, что основания к удовлетворению иска отсутствуют, заявленные обществом «Бэхтранс» требования удовлетворению не подлежат. 

Судебные расходы в соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

           Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.