Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-81338/23-127-646

25 октября 2023 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает 

дело по иску

 ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>

к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКИЙ ШЕЛК"

119435, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2002, ИНН: 

<

***>

О расторжении договора аренды от 01.03.2000 № М-01-016057 земельного участка

с кадастровым номером 77:01:0005006:105 с адресным ориентиром: г. Москва, ул.

Погодинская, вл. 16/14, стр. 3 с АО «МОСКОВСКИЙ ШЕЛК» (ИНН: 

<

***>)

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 28.12.2022 г. №33-Д-1625/22

от ответчика – ФИО3 по дов. от 21.10.2022 г. №  09-55/22, ФИО4 по дов. от 02.01.2023 № 09-6/23

УСТАНОВИЛ:

Иск  заявлен о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.12.2013 № И-05-000391, имеющего адресные ориентиры: 

<

...> (напротив)), площадью 709 кв. м., в размере 1 953 479,48 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.12.2019 по 17.02.2022 в размере 1 799 681,31 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.12.2019 по 17.02.2022 в сумме 153 798,17 руб.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между Москомземом, в настоящее время - Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель) и АО «МОСКОВСКИЙ ШЕЛК» заключен договор аренды от 01.03.2000 № М-01-016057 (далее – Договор), предметом которого является земельный участок площадью 7300 кв.м с адресным ориентиром: 

<

...> предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий детских дошкольных учреждений. Договор заключен сроком на 49 лет. Дата государственной регистрации: 30.12.2004 номер государственной регистрации: 77-01/05-1055/2004-47.

Согласно п. 1.4 договора на участке расположены два двухэтажных капитальных здания. В соответствии с дополнительным соглашением от 02.11.2004 предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005006:105 площадью 0.318 га с адресным ориентиром: 

<

...>, предоставляемый в аренду для эксплуатации зданий детских дошкольных учреждений. 

Согласно п. 5.7 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В соответствии с п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в случае нарушения арендатором условий, Договора в том числе: использования участка не по целевому назначению; по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами г. Москвы и Российской Федерации.

По данным ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования - эксплуатации зданий детских дошкольных учреждений.

Как указывает истец, исходя из положений ст. 431, 615 ГК РФ и условий Договора аренды арендатор (АО «МОСКОВСКИЙ ШЕЛК») обязан использовать земельный участок для целей эксплуатации зданий детских дошкольных учреждений. 

Вместе с тем по информации Госинспекции по недвижимости (акт от 25.01.2023 № 9014345) земельный участок свободен от застройки, используется не по целевому назначению.

В данном случае в результате проведенных проверок Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы установлено, что данный земельный участок не используется для эксплуатации зданий детских дошкольных учреждений. 

Таким образом, земельный участок используется арендатором не в соответствии с целью предоставления и не в соответствии с разрешенным использованием, а значит с нарушением условий п. 1.1, п. 5.7 Договора аренды, что дает Департаменту право требовать его досрочного расторжения (п. 6.1 договора). 

При этом в границах земельного участка отсутствуют какие-либо здания/строения (детские дошкольные учреждения), в том числе объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности арендатору. 

Нарушения условий договора, допущенные ответчиком, являются существенными, поскольку повлекли неисполнение договора аренды в части использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Как указывает истец, земельный участок, в нарушение требований закона и договора, арендатором в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования не используется.

Истец полагает, что факт отсутствия на земельном участке объектов недвижимости (зданий детских дошкольных учреждений), принадлежащих на праве собственности ответчику, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен. Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

Департамент по всем известным адресам направил ответчику письмо-уведомление от 09.02.2023 № ДГИ-И-7953/23 с проектом дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка.

По истечении установленного в письме срока, согласованный АО «МОСКОВСКИЙ ШЕЛК» проект указанного дополнительного соглашения в Департамент, не поступал. АО «МОСКОВСКИЙ ШЕЛК» представлены письменные возражения относительно расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса. 

В силу абз. 2 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.  При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что ответчик не может использовать данный земельный участок в соответствии с целями, указанными в Договоре аренды, а именно: «эксплуатация зданий детских дошкольных учреждений», по причине того, что на данном земельном участке как на момент передачи его в аренду в 2004 году, так и ранее на этой части большого земельного участка в 2000 году, отсутствовали какие-либо здания, включая здания детских дошкольных учреждений.

Как указывает ответчик, в том, что при подписании в 2004 году Дополнительного соглашения к Договору аренды Москомзем не изменил назначение Участка 105 с кадастровым номером 770105006105 (в настоящее время кадастровый номер 77:01:0005006:105), отсутствует вина ответчика.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона города Москвы № 48 от 19.12.2007 г. «О землепользовании в городе Москве» (далее - Закон) в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы. Пунктом 2 ст. 4 Закона установлено, что органы исполнительной власти города Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством.

Москомзем как орган, осуществляющий в соответствии с законодательством распоряжение указанным земельным участком, на момент подписания 02.11.2004 г. Дополнительного соглашения к Договору аренды № М-01-016057 от 01.03.2000 г. обладал в полном объеме информацией: об установленном виде разрешенного использования передаваемого в аренду Участка 105 по адресу: 

<

...> - «эксплуатация зданий детских дошкольных учреждений»; об отсутствии на Участке 105 каких-либо зданий и строений.

Таким образом, после вступления Закона в силу у Москомзема, а в дальнейшем у ДЗР и ДГИ (Истец), на основании приведенных норм Закона возникла обязанность привести в соответствие вид разрешенного использования Участка 105 с его фактическим использованием, а именно, использование участка для зеленых насаждений.

Такая же обязанность возникла у ДГИ г. Москвы после издания Распоряжения ДГИ г. Москвы от 12.07.2016 г. № 18888, утвердившим проект межевания территории, в котором был зафиксирован факт отсутствия на Участке 105 любых зданий и строений, включая здания детских дошкольных учреждений, и утвержден вид разрешенного использования Участка 105: территория неустановленного назначения.

Эта же норма содержится и в п. 1.2. Договора аренды, согласно которому целевое назначение переданного в аренду земельного участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Однако, не смотря на то, что такие распорядительные акты были изданы (Распоряжение ДЗР г. Москвы от 11.08.2011 № 3700 «О внесении изменений в распоряжение ДЗР от 24.06.2011 № 2881», Распоряжение ДГИ г. Москвы от 12.07.2016 г. № 18888), ни Москомзем, ни ДЗР г. Москвы, ни ДГИ г. Москвы не внесли, как представители собственника, соответствующие изменения в сведения ЕГРП и ГКН, а впоследствии в сведения ЕГРН, и, следовательно, не были внесены соответствующие изменения в Договор аренды.

Таким образом, органами исполнительной власти г. Москвы по их инициативе были созданы обстоятельства, при которых ответчик не мог использовать Участок 105 в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

Более того, ответчик не производил на Участке 105 никаких работ, включая строительные работы, а использует его именно в том виде, в котором данный земельный участок был передан Ответчику в аренду, а именно как участок с зелеными насаждениями.

Вина ответчика в возникновении обстоятельств, по причине которых невозможно использовать Участок 105 в соответствии с целями, указанными в Договоре аренды, отсутствует.

Суд также расценивает поведение истца как противоречивое и непоследовательное, полагает возможным применить к настоящим отношениям принцип эстоппель. 

Принцип эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы ввиду непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Принцип эстоппель можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Таким образом, в процессуально-правовом аспекте принцип эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Предъявление настоящих требований по изложенным истцом основаниям, с учетом того, что Департамент при заключении дополнительного соглашения не изменил целевое использование земельного участка, а также не предпринял мер по приведению условий договора, а также сведений в ЕГРН в соответствие с распорядительными актами Правительства Москвы, суд усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (ст. 10 ГК РФ).

При этом суд принимает во внимание, что на протяжении всего периода аренды истец принимал исполнение договора ответчиком. 

Ответчик добросовестно исполнял свои обязательства, предусмотренные Договором аренды, в частности - своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату, что подтверждается Выпиской с детализацией счета № М-01-0160570-001 и платежными поручениями, содержит Участок 105 в надлежащем состоянии. Участок 105 используется Ответчиком в таком виде, в каком он был передан Ответчику в 2004 году. 

Как и в 2004 году, на данном земельном участке располагаются многолетние зеленые насаждения, и Ответчик использует этот земельный участок, как зону озеленения. 

Данные обстоятельства подтверждают, что Ответчик имеет интерес в реальном исполнении Договора в течение всего срока действия Договора аренды. 

Однако, Ответчик по объективным, не зависящим от него причинам не мог использоваться земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005006:105 в соответствии с его целевым назначением.

Суд также учитывает следующее.  

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В настоящее время Ответчик предпринял все возможные действия для изменения вида разрешенного использования, что подтверждает письма: исх. № 07-145/23 от 15.02.2023 г., исх. № 07-397/23 от 10.05.2023г. Формальное наличие условий, поименованных в статье 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не являются достаточным правовым основанием для расторжения Договора аренды, так как процедура смены вида разрешенного использования земельного участка занимает гораздо больше времени, чем было предоставлено Истцом Ответчику. Таким образом, уведомлении (претензии) исх. № ДГИ-И-7953/23 от 09.02.2023 (вх. № 06-300/23 от 13.02.2023) Истца заведомо не исполнимы для Ответчика, особенно учитывая, что согласие на смену вида разрешенного использования может дать только Арендодатель - Истец.

Кроме того, Истец в уведомлении (претензии) исх. № ДГИ-И-7953/23 от 09.02.2023 (вх. № 06-300/23 от 13.02.2023) не указал конкретно какие действия необходимо предпринять Ответчику для устранения выявленных «нарушений», в тоже время, длящееся до настоящего времени «молчаливое согласие» Истца (знавшего об отсутствии на Участке 105 дошкольных учреждений), подразумевает согласие Истца с тем, как использовался Участок 105 до настоящего времени, тем самым исключая нарушения условий Договора.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности. 

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского Кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ», заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав.

Подведомственный правительству Москвы орган исполнительной власти, на который возложены обязанности по распоряжению и контролю за имуществом города и который для надлежащего осуществления этих обязанностей наделен различными контрольными полномочиями, имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения об использовании имущества в соответствии с установленным разрешением.

Истец знал об отсутствии на земельном участке каких-либо строений на момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды 04.08.2006 , к  которому приложен план земельного участка с отсутствием на нем каких-либо строений.

Кроме того, разделение земельного участка, являющегося предметом договора аренды происходило также с участием истца .

Истец обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд города Москвы 12.04.2023 г. С учетом даты обращения Истца с иском в суд - 12.04.2023 г., срок исковой давности истцом  пропущен.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку срок исковой давности по заявленным Истцом требованиям истек 12.06.2018 г., данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы.

Суд также принимает во внимание, что расторжение договора приведет к нарушению интересов г. Москвы, а также  неопределённого круга лиц, поскольку спорный земельный участок необходим для реализации программы по размещению  объекта образования, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской между ответчиком и Правительством Москвы.    

На основании изложенного иск удовлетворению не подлежит. 

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 451, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор