АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-16019/2018

город Киров

08 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года 

В полном объеме решение изготовлено 08 июля 2019 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройспецсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610020, Россия, 

<

...>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 191025, Россия, 

<

...>; почтовый адрес: 603002, Россия, 

<

...>)

о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилого помещения от 21.06.2013 № ВВ-6/1724 в размере 213 245 рублей 91 копейка,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройспецсервис» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилого помещения от 21.06.2013 № ВВ-6/1724 за ноябрь, декабрь 2017 года, за февраль 2018 года в размере 213 245 рублей 91 копейка.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ, истцом соблюден, о чем свидетельствуют претензия от 02.08.2018 и копии почтовых квитанций от 13.08.2018. В претензии отражена сумма исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Фаворит» (арендодателем) и ООО «Сладкая жизнь Н.Н.» (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения от 21.06.2013 № ВВ-6/1724 (далее – договор аренды, договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами за исключением ипотеки, указанной в пункте 1.6 договора, часть площадей, расположенных на 1 этаже оздоровительного торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: душевая, туалет, склад, тамбур, часть помещения торгового зала (далее – помещение, имущество) общей площадью 517 кв.м.

Согласно пункту 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2018 № 2) срок аренды устанавливается по 30.06.2025.

Имущество передано арендодателю 01.07.2013 по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2013.

На основании договора купли-продажи нежилого здания от 12.08.2016 право собственности на здание, расположенной по адресу: 

<

...>, перешло к ООО «Стройспецсервис», который в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации стал новым арендодателем по договору аренды № ВВ-6/1724.

21.04.2017 между ООО «Сладкая жизнь Н.Н.» и ООО «Агроторг» был заключен договор перенайма, на основании которого произошла смена арендатора по договору аренды № ВВ-6/1724, о чем письмом от 14.11.2017 был извещен арендодатель. С 06.07.2017 все права и обязанности по договору аренды перешли к ООО «Агроторг».

Согласно пункту 3.1 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Ежемесячная постоянная величина арендной платы согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительных соглашений от 26.03.2015 № 1 и от 01.09.2015 № 2 (далее – дополнительные соглашения № 1, 2) в период с 01.03.2015 по 31.12.2016 составляла 150 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 30.01.2017 № 4 (далее – дополнительное соглашение № 4) к договору аренды ежемесячная постоянная величина арендной платы составляет: в период с 01.03.2017 по 31.12.2017 – 150 000 рублей без НДС, с 01.01.2018 – 178 500 рублей без НДС.

Дополнительные соглашения №№ 1, 2, 4 зарегистрированы в Управлении Росреестра по Кировской области, о чем имеются соответствующие отметки.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды оплата постоянной величины арендной платы производится арендатором не позднее 15 числа оплачиваемого месяца аренды. 

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца.

Согласно пункту 6.2 договора аренды споры, вытекающие из договора, рассматриваются в Арбитражном суде Кировской области.

Уведомлением от 14.11.2017 № 017/10090 арендатор известил арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора с 14.02.2018.

Имущество возвращено арендодателю 14.02.2018 по акту приема-передачи.

Ненадлежащее, по мнению истца, исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, в обоснование указывает на то, что между истцом и ответчиком 31.07.2017 было заключено дополнительное соглашение № 5 (далее – дополнительное соглашение № 5), по условиям которого с 01.09.2017 ежемесячная величина арендной платы составляет 3% от месячного товарооборота (валовой выручки) торговой точки за исключением НДС, но не менее 100 000 рублей. Оплата за спорный период производилась с учетом вышеназванных условий, в связи с чем, по мнению ответчика, задолженность перед истцом по арендной плате отсутствует.

Истец с доводами ответчика не согласен, ссылается на незаключенность дополнительного соглашения № 5, поскольку оно не было зарегистрировано, кроме того, как указывает истец, оно фактически сторонами не исполнялось, ответчик не представлял истцу справок о товарообороте за спорные периоды.

Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствуют подписанные сторонами договор аренды и акт приема-передачи. 

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом в предусмотренном договором порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 30.01.2017 стороны заключили дополнительное соглашение № 4 к договору аренды, в силу пункта 2 которого ежемесячная постоянная величина арендной платы в период с 01.03.2017 по 31.12.2017 составляет 150 000 рублей без НДС, с 01.01.2018 – 178 500 рублей без НДС. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области 03.03.2017 (имеется отметка на дополнительном соглашении № 4).

31.07.2017 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 5, согласно которому в договор аренды вносятся изменения, касающиеся порядка определения размера арендной платы за спорное помещение.

Так, согласно пункту 1 дополнительного соглашения № 5, начиная с 01.09.2017 ежемесячная величина арендной платы составляет 3% от месячного товарооборота (валовой выручки) торговой точки за исключением НДС, но не менее 100 000 рублей (в т.ч. НДС) в месяц.

Согласно пункту 2 названного дополнительного соглашения размер товарооборота определяется на основании справки о размере товарооборота от реализации товаров, достигнутого арендатором в здании, за оплачиваемый календарный месяц.

Справка о размере товарооборота представляется арендатором арендодателю в течение 15 рабочих дней с даты окончания оплачиваемого месяца и заверяется подписями полномочных лиц арендатора по форме, приведенной в приложении № 1 к дополнительному соглашению № 5.

В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения № 5 данное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с даты его государственной регистрации. При этом стороны установили, что условия дополнительного соглашения № 5 применяются к их отношениям с 01.09.2017.

При условии предоставления арендодателем необходимых в соответствии с действующим законодательством документов для государственной регистрации арендатор обязуется обратиться в орган, уполномоченный на регистрацию сделок с недвижимым имуществом, с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 и предоставить все документы, необходимые для его государственной регистрации.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение № 5 не прошло государственную регистрацию.

Согласно представленному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области уведомлению о возврате документов без рассмотрения от 18.12.2017 обществу «Агроторг» возвращены документы (без рассмотрения), представленные на государственную регистрацию 08.12.2017, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя), при этом заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из названного следует, что для признания договора аренды заключенным (в рассматриваемом случае для признания заключенным дополнительного соглашения № 5), который в силу закона подлежит государственной регистрации, однако не был зарегистрирован, для целей определения взаимных прав и обязанностей сторон такого договора необходимо установить: во-первых, было ли передано имущество арендодателем и принято арендатором; во-вторых, было ли достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом и иные условия; в-третьих, исполнялись ли данные условия одной стороной, и принималось ли такое исполнение другой стороной.

Как ранее судом было установлено, имущество было передано ответчику, который осуществлял пользование им в предусмотренном договором порядке.

Условия о размере арендной платы и порядке ее определения были установлены в пункте 1 дополнительного соглашения № 5.

Вместе с тем, в отношении оценки доводов ответчика об исполнении арендатором договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 5, и о принятии такого исполнения арендодателем, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ответчик оплачивал арендную плату в сентябре, октябре 2017 года в размере 150 000 рублей за каждый месяц, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения от 15.09.2017 № 11268 и от 16.10.2017 № 66547 с назначением платежа оплата по договору аренды от 21.06.2013 № ВВ-6/1724 за октябрь и за ноябрь 2017 года соответственно, что соответствует размеру, установленному дополнительным соглашением № 4. 

Указанное противоречит доводом ответчика об исполнении им условий договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 5. Напротив, внесение ответчиком арендной платы в размере 150 000 рублей в месяц после подписания дополнительного соглашения № 5 (и при отсутствии его государственной регистрации) свидетельствует об исполнении договора аренды в части условия о размере арендной платы в редакции дополнительного соглашения № 4, предусматривающего ежемесячный размер арендной платы 150 000 рублей.

Также суд учитывает, что в дополнительном соглашении № 5 размер арендной платы и порядок ее исчисления был поставлен в зависимость от размера товарооборота ответчика в месяц; поскольку этими данными обладал арендатор, то обязанность по предоставлению справок для целей расчета размера арендной платы в месяц лежала на нем.

Ответчиком в подтверждение доводов об исполнении условий спорного дополнительного соглашения были представлены справки о товарообороте и распечатка писем, направленных по электронной почте, в подтверждение факта их отправки арендодателю (только начиная с ноября 2017 года).

Однако данные электронные письма (с приложенными к ним справками о товарообороте за период с ноября 2017 года по февраль 2018 года) не свидетельствуют об исполнении арендатором обязанности (предусмотренной дополнительным соглашением № 5) предоставлять арендодателю справки о товарообороте в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В материалы дела ответчиком представлена карточка клиента ООО «Фаворит» (предыдущего собственника спорного помещения) с указанием адреса электронной почты favorit.kononov@yandex.ru, который, по мнению ответчика, принадлежит одному из учредителей истца.

Вместе с тем, судом установлено, что ни вышеуказанный адрес электронной почты, ни какой-либо другой адрес электронной почты в договоре купли-продажи здания (на основании которого истцу перешло право собственности на спорное помещение), в дополнительных соглашениях  к договору аренды, в иных исходящих от истца документах не значится.

Согласно пункту 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

В силу пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 25, если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

Истец отрицает факт принадлежности вышеназванного адреса электронной почты адресу почты организации или служебной почты ее компетентного сотрудника, как и отрицает в целом факт получения от ответчика справок о товарообороте.

Доказательств направления истцом в адрес ответчика электронных писем с указанного адреса электронной почты ответчиком также не представлено, как и не следует из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик, направляя справки о товарообороте по адресу электронной почты favorit.kononov@yandex.ru, достоверно не установил, что названный адрес относится к адресу электронной почты ООО «Стройспецсервис» либо его компетентного сотрудника.

Сведений о направлении справок о товарообороте по адресу регистрации истца, являющемуся одновременно и адресом для направления корреспонденции, (что отражено в дополнительных соглашениях к договору аренды) ответчиком не представлено, материалы дела не содержат.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

С учетом изложенного, суд признает факт исполнения арендатором взятой на себя обязанности по предоставлению арендодателю сведений о товарообороте в целях расчета арендной платы не доказанным, а доводы ответчика об исполнении,  (принятии арендодателем такого исполнения) в указанной части – несостоятельными.

Наряду с изложенным, как следует из материалов дела, действия арендатора не были направлены на сохранение арендных отношений, поскольку 14.11.2017  ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от  исполнения договора с 14.02.2018. На дату – 14.11.2017 дополнительное соглашение № 5 на государственную регистрацию не передавалось (заявление о государственной регистрации было подано лишь 08.12.2017). При этом ответчик не пояснил причин такого длительного уклонения от государственной регистрация, при условии того, что  обязанность по регистрации дополнительного соглашения была возложена на него, а условие о заключенности данного соглашения зависело от факта государственной регистрации.

Указанные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии заинтересованности сторон в сохранении договора аренды на условиях дополнительного соглашения № 5.

На основании вышеизложенного, суд признает дополнительное соглашение от 31.07.2017 № 5 незаключенным, поскольку оно в силу положений договора и требований действующего законодательства не было зарегистрировано в установленном законом порядке; и фактически не исполнялось сторонами.

Поскольку дополнительное соглашение № 5 признано судом незаключенным, при определении условий договора аренды, в частности, размера и порядка исчисления арендной платы, необходимо руководствоваться договором аренды в редакции дополнительного соглашения № 4.

Судом установлено, что в нарушение условий договора ответчик не исполнил обязательство по внесению в полном объеме арендной платы за ноябрь, декабрь 2017 года, за февраль 2018 года, в результате чего (с учетом частичной оплаты) образовалась задолженность в сумме 213 245 рублей 91 копейка, что подтверждается расчетом суммы долга (арифметика расчета ответчиком не оспорена).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Доказательства погашения задолженности ответчиком суду не представлены.

С учетом изложенного суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за ноябрь, декабрь 2017 года, за февраль 2018 года в сумме 213 245 рублей 91 копейка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанном размере в силу статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ и условий договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 4.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с настоящим иском в суд истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. 

На основании вышеизложенного, учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, статьями 333.17, 333.21 Налогового кодека Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 7265 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 191025, Россия, 

<

...>; почтовый адрес: 603002, Россия, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройспецсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610020, Россия, 

<

...>) задолженность по арендной плате на основании договора аренды нежилого помещения от 21.06.2013 № ВВ-6/1724 в размере 213 245 (двести тринадцать тысяч двести сорок пять) рублей 91 копейка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 191025, Россия, 

<

...>; почтовый адрес: 603002, Россия, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7265 (семь тысяч двести шестьдесят пять) рублей 00 копеек. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               С.А. Бельтюкова