ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

«

Дело № А14-10104/2023

г. Воронеж

16» октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «04» октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «16» октября 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

         Поротикова А.И.,

судей

                          Воскобойникова М.С.,

 

                          ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,

 

при участии:                      

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: ФИО2, представителя по доверенности №12/8 от 15.01.2024, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Амбаръ»: ФИО3, паспорт гражданина РФ, ФИО4, представителя по доверенности         № 13/1-23 от 13.01.2023, паспорт гражданина РФ,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10 июня 2024 года по делу № А14-10104/2023 (судья Малыгина М.А.) 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Амбаръ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 2 415 358 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023, 240 038 руб. 41 коп. пени за период с 04.03.2023 по 16.06.2023,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амбаръ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды № 4- и2022 от 12.09.2022, о взыскании 972 257 руб. 75 коп. неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Амбаръ» о взыскании 2 415 358 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023, 240 038 руб. 41 коп. пени за период с 04.03.2023 по 16.06.2023.

Впоследствии в рамках дела № А14-10104/2023 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Амбаръ» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о расторжении договора аренды № 4-и-2022 от 12 сентября 2022 года, о взыскании 972 257 руб. 75 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого арбитражным судом области уточнения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10 июня 2024 года по делу № А14-10104/2023 в удовлетворении иска отказано; встречное исковое заявление ответчика удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил итоговый судебный акт по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить первоначальные исковые требования и оставить без удовлетворения встречный иск.

В судебное заседание 4 октября 2024 года стороны не явились.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства, заслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу, что решение суда по настоящему делу принято с соблюдением норм материального и процессуального права. При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Амбаръ» (арендатор) по результатам проведенного аукциона от 31 августа 2022 года (извещение № SBR012-2208030027) заключен договор аренды № 4-н-2022 от 12 сентября 2022 года.

По условиям указанного соглашения, арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м. для использования под нежилые цели (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 соглашения договор заключен на срок 5 лет и действует с 12.09.2022 до 11.09.2027. Датой окончания договора считается последний день действия договора. 

Размер арендной платы без учета НДС, устанавливается в соответствии с результатами аукциона и составляет за год 6 033 000 руб., за квартал 1 508 250 руб., за аренду имущества, указанного в п. 1.1 договора (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от суммы годовой арендной платы не позднее 10-го числа последнего месяца квартала путем перечисления указанной суммы по реквизитам, указанным в договоре.

Согласно акту приема-передачи федерального имущества от 12 сентября 2022 года обусловленные сторонами объекты переданы в пользу арендатора. Замечаниями на указанный акт зафиксировано, что переданные ответчику объекты с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943 и 36:34:0105033:1062 не соответствуют условиям договора, так как их техническое состояние не позволяет использовать их по назначению; объект с кадастровым номером: 36:34:0105033:354 демонтирован; относительно объекта с кадастровым номером: 36:34:0105008:12 замечаний не имеется (л.д. 107-108 т.1).

За неисполнение обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан перечислить на УИН пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 договора или уведомлением арендодателя (подпункт 6.2.1 договора).

Как указывает истец, на стороне арендатора образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 2 415 358 руб. 83 коп., за неуплату которой надлежит начислить пеню за период с 04.03.2023 по 16.06.2023 в размере 240 038 руб. 41 коп. 

Неудовлетворение требований истца в порядке досудебного урегулирования спора, изложенных в претензиях от 16 февраля 2023 года, от 10 мая 2023 года, послужило основанием для обращения Территориального управления в арбитражный суд области.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции ответчиком заявлено встречное исковое заявление, в котором общество «Амбаръ» просило расторгнуть договор аренды № 4-и-2022 от 12 сентября 2022 года, взыскать с истца 972 257 руб. 75 коп. неосновательного обогащения в пользу ответчика. 

В обоснование заявленных требований ответчик пояснил, что заключенный между сторонами договор подлежит расторжению ввиду того, что использование переданных арендатору объектов по назначению невозможно по причинам, не зависящим от арендатора. 

В связи с расторжением договора, по мнению общества, понесенные ответчиком расходы по внесению обеспечительного платежа (задатка) для участия в аукционе, проведенного 31 августа 2022 года на право заключения договора аренды, в размере 603 300 руб., а также суммы платежей внесенных в счет аренды по Лоту № 1 в размере 368 957 руб. 75 коп. подлежат возмещению в пользу арендатора.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии обстоятельств, позволяющих полагать встречное исковое заявление обоснованным. 

Обжалуя судебный акт по настоящему делу, арендодатель ссылается на то, что суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о качестве переданного в аренду имущества ошибочно принял в качестве преюдициальных обстоятельства гражданского дела №А14-400/2023. 

Как полагает истец, в данном деле судом не оценивался тот факт, что имущество выставлялось на торги изначально в неудовлетворительном состоянии. Арендатор, заключая акт приема-передачи от 12 сентября 2024 года, знал о ненадлежащем состоянии имущества, но обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды от 12 сентября 2022 года лишь в феврале 2024 года. Таким образом, спорное имущество,  несмотря на претензии к его состоянию, находилось во владении и пользовании ответчика в период с 01.10.2022 по 31.03.2023, что влечет необходимость внесения арендной платы за указанный период.

Изложенный довод подлежит отклонению судебной коллегией ввиду следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных положений свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, и исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Повторно исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче арендованных объектов во временное владение и пользование, что лишило арендатора возможности использования спорного имущества в согласованных сторонами целях.

Данное обстоятельство было установлено арбитражным судом по ранее рассмотренному делу №А14-400/2023 с участием тех же лиц и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не может опровергаться при рассмотрении настоящего дела. 

Учитывая изложенное, арендодатель, не исполнивший установленную законом и договором обязанность, не вправе требовать исполнения встречного денежного обязательства по оплате арендного пользования. 

Ссылка заявителя жалобы на наличие признаков злоупотребления правом в действиях арендатора, заключившего договор аренды путем участия в торгах, не находит своего подтверждения в материалах дела и основано лишь на субъективном несогласии истца по первоначальному иску с выводами арбитражного суда области.

Арбитражный суд области подробно и последовательно привел мотивы, по которым встречные исковые требования подлежат удовлетворению, перечислил доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. 

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой ими доказательств, которое не является достаточным основанием для отмены решения суда по настоящему делу.

Поскольку иных аргументов, изложенных в апелляционной жалобе и позволяющих сделать вывод о неправильности выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте, судебная коллегия не усматривает, решение Арбитражного суда Воронежской области от 10 июня 2024 года по делу № А14-10104/2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения арбитражного суда области, в настоящем деле судом апелляционной инстанции не выявлено.

Учитывая освобождение заявителя жалобы от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, сумма государственной пошлины не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 10 июня 2024 года по делу № А14-10104/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

Судьи

 

М.С. Воскобойников 

 

ФИО1