Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-7087/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  04 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 сентября 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Сириной В.В.,

 ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Армадайн» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.12.2017 (судьяФИО2) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного судаот 03.05.2018 (судьи Рыжиков О.Ю., Грязникова А.С., Кливер Е.П.) по делу  № А81-7087/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Армадайн» (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецэнергомонтаж» (423570, Республика Татарстан, город Нижнекамск, а/я 1013; 423600, Республика Татарстан, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств.

В заседании принял участие генеральный директор общества                            с ограниченной ответственностью «Армадайн»  ФИО3 на основании решения единственного учредителя общества с ограниченной ответственностью «Армадайн» от 16.10.2014 № 1.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Армадайн» (далее -ООО «Армадайн») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спецэнергомонтаж» (далее – ООО «Спецэнергомонтаж») о взыскании 1 354 850 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды здания от 01.02.2017 за период с 01.07.2017 по 25.08.2017,                          458 000 руб. договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы      с июня 2017 года до 25 августа 2017 года – день расторжения  договора,                 11 175 руб. процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), начисленных с 25.08.2015 по 18.09.2017,                      с дальнейшим их начислением по день вынесения решения суда, 6 000 руб. расходов за удостоверение протокола осмотра доказательств от 11.08.2017.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом принято заявленное истцом увеличение исковых требований в части основного долга на 1 895 164 руб. арендной платы за период с 26.08.2017 по 10.11.2017 - после расторжения договора и до передачи ответчиком здания из аренды по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 18.12.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018, в пользу ООО «Армадайн»                                               с ООО «Спецэнергомонтаж» взыскано 41 250 руб. пени и 2 307 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ООО «Армадайн» в доход федерального бюджета взыскано 10 296 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Армадайн» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований                        в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что, отказав во взыскании арендной платы, суды не учли, что при фактическом пользовании арендованным зданием в период действия договора арендатор не предъявлял арендодателю претензий по состоянию арендованного имущества; подписывал без разногласий и замечаний                         по объему и качеству услуг акты за аренду; не оспаривал и регулярно вносил арендную плату; и не представил доказательств, указывающих                                на невозможность использования здания по назначению. 

Кроме того, ООО «Армадайн» ссылается на необоснованное признание судами извещения арендатора от 01.06.2017 о расторжении договора аренды здания в качестве относимого и допустимого доказательства, тогда как арендодатель не получал такого извещения и ответчик не представил доказательств его направления истцу.

ООО «Спецэнергомонтаж» направило в суд округа ходатайство                         о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Отзыв ООО «Спецэнергомонтаж» на кассационную жалобу не принят          во внимание судом в связи с непредставлением доказательств                                 его направления истцу в порядке частей 1 и 2 статьи 279 АПК РФ в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания, учитывая нахождение истца и ответчика в различных субъектах Российской Федерации.

В судебном заседании генеральный директор ООО «Армадайн»  поддержал доводы кассационной жалобы.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, междуООО «Армадайн» (арендодатель) и ООО «Спецэнергомонтаж» (арендатор) заключен договор аренды здания от 01.02.2017 (далее – договор),на основании которого и по акту приема-передачи от 01.02.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование здание на 200 мест общей площадью 969,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для временного проживания работников арендатора. Здание передается арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3.11 договора арендатор обязан письменно предупредить арендодателя о предстоящем освобождении здания (его части), связанного с отказом  арендатора от дальнейшей аренды, не позднее чем за 1 (один) месяц до дня предполагаемого отказа, а в день отказа от дальнейшей аренды освободить здание (его часть) и передать его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования,с учетом нормального износа. В случае несоблюдения срока предупреждения арендатор оплачивает арендную плату арендодателю за все время просрочки предупреждения независимо от срока освобождения здания (его части). Арендодатель подписывает акт приема-передачи только при полном погашении арендатором всей его задолженности перед арендодателем, связанной с арендой указанного в пункте 1.1 договора здания.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы                              за пользование зданием составляет 750 000 руб. В состав арендной платы включаются все эксплуатационные расходы (оплата за пользование водой, электроэнергией, теплоснабжение, водоотведение (канализация) вывоз ТБО), а также все затраты по содержанию Помещения с находящимся в нем оборудованием и имуществом, в том числе и затраты по охране окружающей среды. 

Оплата производится ежемесячно путем перечисления арендатором указанной суммы на расчетный счет арендодателя с 1 по 5 число текущего месяца (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатораза просрочку внесения платежей в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Договор аренды заключен сторонами на период с 01.02.2017по 31.12.2017 (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 6.4 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в течение 1 (одного) месяца со дня направления арендатору такого требования.

Пунктами 6.6, 6.6.4 договора установлено, что договор может быть также расторгнут по требованию арендатора, в том числе при передаче имущества с недостатками, препятствующими пользованию им, которыене были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были или не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из письма арендодателя от 01.02.2017, адресованного арендатору,  следует, что по выявлении после передачи здания необходимости проведения в нем инсектицидных работ ООО «Армадайн» предложило арендатору осуществить такие работы с последующим уменьшением стоимости арендной платы на сумму выполненных работ.

Ссылаясь на неоплату аренды за июнь-июль 2017 года, 17.07.2017                                     ООО «Армадайн» направило ООО «Спецэнергомонтаж» претензию                        об оплате долга и договорной неустойки.

В ответе от 24.07.2017 на указанную претензию ответчик указал,                   что 14.02.2017 за свой счет им были проведена дезинсекция от клопов,                что было учтено арендодателем в услугах по проживанию, однако клопы вновь появились и не были устранены в результате последующих дополнительных дезинсекционных работ. В связи с чем арендатор отказался от оплаты аренды за июль 2017 года по основанию несоответствия жилых помещений санитарно-эпидемиологическим нормам, указав на то, что вынужден был арендовать другое общежитие, куда были переселены работники, потребовал досрочного расторжения договора.

В претензии от 25.07.2017 арендодатель указал на то, что, поскольку                 о расторжении договора арендатор заявил в ответе от 24.07.2017,                         то на основании пункта 2.3.11 договора, последний считается действовавшим по 25.08.2017. 

Отсутствие оплаты задолженности по 25.08.2017 явилось основанием для обращения ООО «Армадайн» в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 328, 612, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что неисполнение истцом обязанности по передаче здания в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии препятствовало его использованию по назначению, с 01.07.2017 договор расторгнут на основании извещения арендатора от 01.06.2016,                    и пришел к выводу о том, что ответчик освобождается от платы за июль                  и последующие месяцы 2017 года. При этом суд указал на то, что статья 622 ГК РФ позволяет арендодателю требовать платы за аренду имущества                      до момента его фактического возврата, но во взаимосвязи со статьей 612                ГК РФ следует понимать, что такое право сохраняется только, если                            к имуществу у арендатора нет претензий. 

Установив, что арендная плата за июнь 2017 года внесена ответчиком несвоевременно, суд признал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании пени за период с 05.06.2017 по 31.07.2017. При этом, суд счел обоснованным заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ                и  уменьшил неустойку в 5 раз.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав на отсутствие в арендатора обязанности по оплате аренды, начиная с июля 2017 года в связи с освобождением здания, расторжение договора                                 с 01.07.2017 по направленному ответчиком истцу письму от 01.06.2017.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владениеи пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, возлагается на арендодателя, даже если во время заключения договора аренды ему не было известно об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов                              на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, указанными правовыми положениями не предусмотрено полного освобождения арендатора от уплаты арендных платежей при действующем, не расторгнутом сторонами договоре аренды.

Вывод судов о том, что передача арендатору объекта аренды                              с недостатками, препятствующими пользованию имуществом, является основанием для полного освобождения от оплаты аренды до расторжения договора, не соответствует положениям пункта 1 статьи 612 ГК РФ. Общие положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ применены судами без учета специальных норм пункта 1 статьи 612 ГК РФ. 

Между тем, как установлено судами, выявив недостатки переданного              в аренду здания общежития (наличие в помещениях клопов), по обращению арендатора стороны согласовали проведение инсектицидных мероприятий силами арендатора с возмещением ему расходов на устранение недостатков посредством уменьшения арендной платы на стоимость таких работ.

Согласно ответу арендатора от 24.07.2017 на претензию арендодателя              и акту за аренду от 30.04.2017 № 3/17 арендная плата предъявлена истцом               к оплате с учетом зачета на стоимость проведенных работ и составила 700 000 руб. 

Доказательств последующих обращений арендатора к арендодателю                     по вопросу отсутствия положительного эффекта от принятых арендатором мер по дезинсекции, согласования дальнейших отношений по аренде, уменьшению арендной платы в материалы дела не представлено. Также судами не дано оценки представленным истцом в материалы дела, подписанным сторонами без замечаний, актам за аренду с февраля по июнь 2017 года. 

Вывод судов о направлении арендатором уведомления арендодателю                 об одностороннем отказе от исполнения условий договора аренды                           от 01.06.2017 не основан на имеющихся в деле доказательствах.

В связи с указанным вывод судов о расторжении договора                                по инициативе арендатора в порядке пункта 2.3.11 договора с 01.07.2017                без исследования вопроса о направлении (вручении) уведомления                           от 01.06.2017 является преждевременным. Указание судами на то,                               что арендодатель уведомлен арендатором о расторжении договора                                 с 01.07.2017 на основании ответа от 24.07.2017 на претензию истца, сделано также без учета приведенного условия договора.

Кроме того, судами не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66), согласно которой досрочное освобождение арендуемого помещения                     (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды)                   не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, освобождение арендованного помещения                          до расторжения договора в установленном порядке само по себе                             не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку                       у арендатора сохраняется право в любой момент до прекращения договора пользоваться объектом аренды, тогда как арендодатель лишен возможности реализации своих прав как собственника имущества на передачу его                          в пользование иным лицам в силу сохранения обременения в пользу арендатора.

Между тем обстоятельства возврата арендодателю объекта аренды судами не выяснены, в том числе применительно к условию договора                       о последствиях несоблюдения арендатором срока предупреждения                          о предстоящем освобождении здания (его части), связанного с отказом  арендатора от дальнейшей аренды.

На основании изложенного суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи с неправильным применением судами норм материального права и несоответствием выводов судов имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами не установлены, дело подлежит направлению                      на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеотмеченные недостатки, установить дату расторжения договора                     по инициативе арендатора, оценив при этом доводы истца о расторжении договора с 25.08.2017; наличие или отсутствие обстоятельств продолжения фактического пользования арендатором зданием после расторжения договора, извещения арендатора о принятии арендодателем имущества                  из аренды, уклонения арендодателя от принятия арендованного имущества; определить дату фактического возврата здания из аренды; при установлении обязательства ответчика по внесению арендной платы - определить период неисполненного обязательства и размер основного долга, основания для взыскания договорной неустойки и процентов по статье 395 ГК РФ; рассмотреть требование истца о взыскании расходов за нотариальное удостоверение протокола осмотра доказательств; по результату рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе по апелляционной                      и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 18.12.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 по делу № А81-7087/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийМ.А. Севастьянова

СудьиВ.В. Сирина

С.И. Шуйская