Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-21222/2019

г. Хабаровск

29 января 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 27.01.2020 г.

Арбитражный суд  Хабаровского края в составе судьи  О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  после перерыва помощником ФИО2

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению краевого государственного казенного учреждения «Краевой имущественный комплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дарьял-ДВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680018, 

<

...>, литер Ш1, оф. 1)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края

об обязании возвратить имущество

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дарьял-ДВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680018, 

<

...>, литер Ш1, оф. 1)

к краевому государственному казенному учреждению «Краевой имущественный комплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о признании незаконным уведомления, о восстановлении действия договора

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 29.03.2019 №1, диплом ВСГ 0777624 от 05.06.2006;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 11.06.2019, диплом ВСГ 1935321 от 09.06.2008;

от третьего лица: ФИО5, доверенность № 1-11-7120 от 27.08.2019, диплом БВС 0276339 от 23.06.1999.

Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дарьял-ДВ» об обязании возвратить по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу недвижимое имущество – объект культурного наследия «Яхт-клуб», 1960 год, общей площадью 315 кв. м., основной площадью 192,2 кв. м., расположенный по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина.

Исковые требования обоснованы тем, что договор аренды спорного имущества от 03.10.2015 №1508/9695 расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем, арендатор обязан возвратить имущество на основании ст. 622 ГК РФ.

Определением от 29.10.2019 судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва на иск, указал, что произведены значительные затраты в восстановление здания. Заявил встречное исковое заявление о признании незаконным уведомления № 1571 от 05.09.2019г. о расторжении договора , о восстановлении действия договора.

При отсутствии возражений сторон встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Истец и третье лицо возражали против удовлетворения встречного иска по доводам отзывов.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей,  суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и КГУП "Недвижимость" (Арендодатель) заключен договор №1508/9695 от 03.10.2015 о передаче в аренду недвижимого имущества "Яхт-клуба", общей площадью 315,0 кв.м., основной площадью 192 кв.м., закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу: 

<

...> стадион им.Ленина, сроком с 03.08.2015 на 18 лет (далее - Договор аренды, Объект соответственно).

Договор аренды заключен по результатам аукциона, документация на который утверждена приказом КГУП «Недвижимость» от 22.06.2015г. №101.

Согласно пункту 7.1.6 аукционной документации при заключении и исполнении договора (аренды) изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Кроме того, приложением №2 к аукционной документации утверждены условия договора аренды государственного имущества, согласно п.3.3.12 которого к обязанностям арендатора относится осуществление за свой счет текущего и капитального ремонта помещений, с письменного согласия арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений (но не порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы) оформляется дополнительным соглашением к договору.

Срок действия договора с 03.08.2015г. на 18 лет (п.1.3).

Согласно п. 1.2. Договора аренды состав передаваемых в аренду помещений определяется в акте приема-передачи, в котором определяется фактическое состояние передаваемых помещений.

В соответствии с п.3.3.12 Договора аренды Арендатор обязан осуществить за свой счёт текущий и капитальный ремонт помещений, с письменного согласия Арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений оформляется дополнительным соглашением к Договору аренды.

Согласно п.5.2. договор  досрочно расторгается в одностороннем внесудебном порядке (односторонний отказ) в соответствии со ст.450.1 ГК по решению арендодателя в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней или более чем двух раз подряд в течение года (п.5.2.1.),   в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений, для использования помещений для собственных нужд,  принятия арендодателем решения, предусматривающего иной порядок  распоряжения помещениями.

 О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора. Договор считается расторгнутым в течение 30 дней с момента уведомления стороны (п.5.3), расторжение договора не освобождает арендатора уплаты аренды и пени (п.5.5).

 Сторонами заключено дополнительное соглашение №2 от 06.03.2018г., согласно которому денежные средства, потраченные Арендатором на проведение капитального ремонта недвижимого имущества "Яхт-клуб", расположенного по адресу: г. Хабаровск, стадион им.Ленина, возмещаются Арендодателем (п. 3).

Согласно пунктам 3, 4, 5 допсоглашения возмещение денежных средств Арендатору производится в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы, иных платежей по Договору аренды на основании проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта арендуемого объекта, актов выполненных работ и/или иных документов, подтверждающих проведенные ремонтные работы, платежных документов, подтверждающих оплату выполненных работ, а также при наличии положительного заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта.

В силу п.7 допсоглашения оно вступает в силу со дня его подписания и распространяется на отношения, возникшие с 16.11.2015г.

Распоряжением министерства от 28.06.2019 право хозяйственного ведения КГУП "Недвижимость" на объект недвижимости прекращено и закреплено за КГКУ "Краевой имущественный комплекс" на праве оперативного управления.

С 19.07.2019г. на основании распоряжений Минимущества края от 28.06.2019г. №1145 в соответствии с выпиской из ЕГРП от 19.07.2019г. обладателем права оперативного управления на объект является КГУП «КИК».

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела и ранее рассмотренных дел, ответчик был извещен о расторжении договора уведомлением № 419  от 13.03.2019г., в связи с чем  судом при рассмотрении дела А73-11761/2019   сделан вывод о прекращении действия договора  15.04.2019г.

 Как следует из материалов дела А73-18991/2019 согласно претензии  ООО «Дарьял-ДВ», направленной  в   адрес КГУП «Недвижимость»,   ответчик  указал на незаконность уведомления о  расторжении договора   № 419  от 13.03.2019г. и сославшись на ст. 623 ГК РФ  попросил произвести зачет капиталовложений в счет стоимости арендной платы.

Письмом от 25.07.2019г. исх.№1141 БР77274 КГУП «Недвижимость» возразило против удовлетворения претензии  о возмещении понесенные затрат на капитальный ремонт арендуемого объекта, сославшись на то, что ввиду нарушения обязанностей истца по уплате аренды договор аренды досрочно расторгнут в соответствии с пунктами 3.1.4, 5.2.1 договора с 15.04.2019г. Соответственно, в силу пункта 6.3 договора аренды затраты арендатора на капремонт не подлежат возмещению.

Решениями Арбитражного суда Хабаровского края по делам №№ А73-17082/2016, А73-18423/2017, А73-20255/2018, А73-11761/2019, А73-22233/2019 с арендатора в пользу КГУП «Недвижимость» взысканы арендные платежи по договору аренды №1508/9695 за период вплоть до 30.06.2019г.

 05.09.2019г. в адрес ответчика направлено уведомление  № 1571 об отказе от договора в одностороннем порядке и  просьбой освободить помещение.

Поскольку помещение не освобождено, истец обратился в суд с настоящим иском.  

Суд считает  первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с частью 2 ст.450, ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается наличие обстоятельств, с которыми спорный договор связывает возможность его расторжения по требованию арендодателя – нарушение сроков оплаты арендной платы.

Как установлено судом при рассмотрении дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.08.2019 по делу № А73-11761/2019 установлено, что Договор аренды считается расторгнутым с 15.04.2019, в связи с направлением КГУП "Недвижимость" в адрес Общества уведомление исх. № 419 от 13.03.2019, которое получено последним 15.03.2019.

Указанный судебный акт обществом не обжалован.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 АПК РФ).

Т.о.  суд  отклоняет довод  ООО «Дарьял-ДВ»  о том,  что уведомление было получено неуполномоченным лицом, что не  влечет надлежащее уведомление  и расторжение договора.

Осведомленность общества о прекращении действия договора подтверждает тот  факт, что  при   обращении в суд с иском по делу А73-18991/2019 ООО «Дарьял-ДВ» о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта здания,   общество руководствовалось ст. . 623 ГК РФ,  т.е. исходило из того, что договор аренды прекратил свое действие.

 Доводы ООО «Дарьял-ДВ»   о продолжении арендных отношений в связи с заключением дополнительного соглашения от 24.09.2019г. судом отклоняются.

 Представителем КГКУ «КИК» даны пояснения о том, что заключение указанного дополнительного соглашения произведено в целях подтверждения статуса КГКУ «КИК» в арендных отношениях, вытекающих из договора, в отсутствие информации о ранее заявленном отказе правопредшественника КГУП «Недвижимость», в процессе оформления данного допсоглашения КГКУ «КИК» арендатору направлено дополнительное уведомление о расторжении договора от 05.09.2019г. исх.№1571 в одностороннем порядке по п.5.2.4 договора (в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений).

Поэтому волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений после 15.04.2019г. отсутствует.

 

 Т.о. получив уведомление от 05.09.2019 г. № 1571 о расторжении договора ответчик был повторно  надлежащим образом уведомлен о расторжении договора.

Указав на незаконность одностороннего отказа арендатора от договора субаренды, ООО "Дарьял-ДВ" обратилось с  встречным иском в арбитражный суд с требованием признать уведомление от 05.09.2019 г. № 1571 о расторжении договора незаконным  и восстановить действие договора.

Исходя из положений статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Протолковав оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от договора аренды нежилых помещений, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25),  суд расценивает его в качестве односторонней сделки, к которой в соответствии со статьей 156 ГК РФ применяются общие положения об обязательствах и о договорах.

ООО «Дарьял-ДВ»  ссылается на отсутствие решений уполномоченных органов о размещении в спорном здании каких-либо структур, что расценивает как злоупотребление правом и   просит признать уведомление недействительным.

В соответствии с пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии со статьей 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.

 В рассматриваемом случае условиями  п.5.2.4. договора аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды  в указанном случае, что не может быть расценено судом как злоупотребление правом.

 Какие-либо дополнительные условия реализации права на односторонний отказ договором не предусмотрены, при таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания направленного в соответствии с условиями договора  уведомления от 05.09.2019 г. № 1571 о расторжении договора недействительным.

Тот факт, что до направления указанного уведомления договор прекратил свое действие не влияет на действительность оспариваемого уведомления.

 Учитывая изложенное, факт прекращения договорных отношений 15.04.2019г. оснований для  восстановлении действия договора не имеется. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа.

Поскольку договор   расторгнут , c  учетом изложенного, требование о возврате помещения заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать ООО «Дарьял-ДВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680018, 

<

...>, литер Ш1, оф. 1) возвратить по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу недвижимое имущество – объект культурного наследия «Яхт-клуб», 1960 год, общей площадью 315 кв. м., основной площадью 192,2 кв. м., расположенный по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина.

Взыскать с ООО «Дарьял-ДВ» в пользу краевого государственного казенного учреждения «Краевой имущественный комплекс» расходы по оплате госпошлины  6 000 руб.

 В удовлетворении встречного иска отказать

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                         О.М. Левинталь