﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-36360/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи                  Шуйской С.И.,

судей                                                            Демидовой Е.Ю.,

                                                                     Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (истца) на решение от 30.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 23.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И.,                    Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-36360/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (630111, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 124/1, оф. 64, ИНН 5402021458, ОГРН 1165476139180) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр-кт красный, 34,                            ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Другие лица, участвующие в деле: акционерное общество «Сибирская энергетическая компания», муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Агеева Ю.М., секретарь Браткова И.В.) в заседании в помещении Арбитражного суда Новосибирской области участвовали представители мэрии города Новосибирска (ответчика) – Мищенко Д.В. по доверенности от 26.12.2019, Никоненкова О.Ю. по доверенности от 23.12.2019.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании участвовали представители общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (истца) – Мачкалиди О.Ф. по доверенности от 23.10.2019, Бартеньев А.А. по доверенности от 26.11.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (далее –                    ООО «СтройРазвитие») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия)                 о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 № 125565р (далее – договор аренды), о взыскании 69 664 200 руб. убытков.

Исковые требования со ссылкой на статьи 15, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы невозможностью использования земельного участка по целевому назначению.

Решением от 05.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области              в иске отказано.

Постановлением от 21.08.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 05.05.2018 в части расторжения договора аренды земельного участка отменено, в связи с отказом от иска в этой части производство по делу прекращено; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Постановлением от 29.11.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 05.05.2018  и постановление от 21.08.2018 отменены в части отказа в иске о взыскании убытков, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области; постановление от 21.08.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда в части прекращения производства по делу по иску о расторжении договора аренды оставлено без изменения.

При новом рассмотрении третьими лицами без самостоятельных требований к участию в деле привлечены акционерное общество «Сибирская энергетическая компания» (далее –АО «СИБЭКО»), муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства» (далее – МКУ «УКС»).

До принятия судебного акта по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил рассмотреть исковые требования в следующей формулировке: расторгнуть договор аренды, взыскать с мэрии убытки в размере 69 664 200 руб., обосновав свои требования тем, что в связи с представлением АО «СИБЭКО» акта приема-передачи теплотрассы, расположенной на арендуемом истцом земельном участке, от 20.03.2019 истцу стало известно о невозможности строительства необходимого ему объекта.

Арбитражный суд Новосибирской области  принял к рассмотрению данные требования.

Решением от 30.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 23.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «СтройРазвитие» просит отменить вынесенные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что судами не принято во внимание, что в постановлении мэрии от 05.07.2016 № 2997 о предоставлении земельного участка в аренду и в договоре аренды  отсутствует информация о спорной проектируемой теплотрассе, при этом ни у общества с ограниченной ответственностью «Новоград Авто» (далее – ООО «Новоград Авто»), ни у истца при получении документов от  ООО «Новоград Авто» не возникло сомнений в том, что земельный участок передается таким, какой он есть в момент передачи, без проектируемой теплотрассы; в процессе нового рассмотрения АО «СИБЭКО» представило новые доказательства: акт приема-передачи спорной теплотрассы от 20.03.2019 к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе, в связи с чем неправомерен вывод судов о том, что в настоящее время истцом не утрачена возможность строительства на спорном земельном участке; невозможность выноса существующих инженерных сетей с обследуемого участка вследствие близкого расположения коммуникаций на смежных участках, несение истцом убытков подтверждается решением от 18.01.2018 Заельцовского районного суда города Новосибирска по делу № 2-92/2018, которое имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора не только в отношении суммы убытков, но также и в отношении иных обстоятельств настоящего дела, что судами не учтено.

Отзыв на кассационную жалобу мэрия в установленном законом порядке не представила.

В судебном заседании представители ООО «СтройРазвитие» поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, просили отменить оспариваемые судебные акты, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а представители мэрии возражали против удовлетворения жалобы ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Новоград авто»  обратилось в мэрию с заявлением от 18.09.2013 № 18/09 о выборе земельного участка площадью 0,41 га и о предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской в Ленинском районе города Новосибирска с принятием соответствующего решения комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (далее – комиссия), гарантировав вынос теплотрассы с земельного участка и расселение индивидуального жилого дома по улице Горская, 26.          

В результате рассмотрения данного заявления комиссией принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта «физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа» по улице Горской в Ленинском районе и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка (выписка № 1.8 из протокола от 28.11.2013 № 372).

На основании вышеуказанного заявления ООО «Новоград авто», а также решения комиссии мэрия постановлением от 19.06.2014 № 5130 в соответствии со статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335, площадью 3 506 м?,  для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: г. Новосибирск, ул. Горская в Ленинском районе, видом разрешенного использования: физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры, автостоянки, подземные автостоянки; утвердила акт о выборе упомянутого земельного участка  и предварительно согласовала   ООО «Новоград авто» место размещения  физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по названному адресу.

Согласно кадастровому паспорту от 21.07.2016 № 54/201/16-386574 необходимый ООО «Новоград авто» земельный участок площадью 3 506 м? поставлен на временный кадастровый учет 31.10.2014, участку присвоен кадастровый номер 54:35:064335:194, в отношении части этого земельного участка площадью 61 м? зарегистрировано ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей – теплотрассы протяженностью                   14 347,4 м.

Затем, на основании постановления мэрии от 05.07.2016 № 2997, между  мэрией (арендодателем) и ООО «Новоград авто» (арендатором) был заключен договор аренды, во исполнение которого арендодателем в пользование арендатора на срок с 18.08.2016 по 17.08.2026 предоставлен земельный участок  площадью 3 506 м?, с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.

В соответствии с постановлением правительства Новосибирской области  от 10.06.2015 № 219 размер арендной платы установлен в порядке, определенном независимым оценщиком, и составляет 1 124 000 руб. в год или 93 666 руб. 67 коп. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункты пунктов 2.1, 2.3.2 договора аренды).

По соглашению от 20.09.2016, подписанному ООО «Новоград авто» (прежним арендатором) и ООО «СтройРазвитие» (новым арендатором), новому арендатору переданы права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды.

В дальнейшем, 20.12.2016, ООО «Новоград авто» прекратило деятельность в качестве юридического лица.

Ссылаясь на выявление на земельном участке в ходе подготовительных работ труб теплотрассы, которые не обозначены в постановлении мэрии от 19.06.2014 № 5130 об утверждении схемы расположения и акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения объекта строительства, а также в договоре аренды и кадастровом плане, прилагаемом к нему, ООО «СтройРазвитие» в письмах от 06.06.2017 № 3 к заместителю мэра и от 14.06.2017 № ИС-05/06  к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии (далее – ДЗИО) указало на невозможность осуществления строительства и просило рассмотреть вопрос о переносе труб за пределы предоставленного в аренду участка, а в случае невозможности переноса – изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд с последующим возмещением истцу убытков.

ДЗИО в ответ на письмо ООО «СтройРазвитие» отказал в удовлетворении претензионного требования с указанием на отсутствие оснований для ответственности арендодателя согласно пункту 2 статьи                     612 ГК РФ, так как арендатором ни в момент подписания договора аренды, ни при передаче земельного участка в аренду не было заявлено о его недостатках, который к тому же  предоставлен в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта (письмо от 14.07.2017 № 31/19/07652).

Поскольку сданный в аренду земельный участок не может быть использован по целевому назначению, истец предъявил в суд настоящий иск, в том числе о взыскании убытков, сложившихся из перечисленных им арендных платежей за период с 20.09.2016 по 29.12.2017 в сумме                                 1 469 200 руб.; стоимости оплаченных проектных работ в размере                                    3 000 000 руб.; штрафа, взысканного решением от 18.01.2018 Заельцовского районного суда города Новосибирска по делу № 2-92/2018 с истца в пользу Дорошенко Р.О., Дорошенко О.А., в сумме 49 095 000 рублей; расходов по приобретению бетона в размере 16 100 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой                 и апелляционной  инстанций исходили из того, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта                    и последующего предоставления земельного участка ООО «Новоград Авто» было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи                     612 ГК РФ).

Следовательно, арендатор, как верно отмечено судами, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имело недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Проанализировав материалы дела суды установили, что вопреки доводам подателя жалобы, спорный земельный участок передан арендатору по договору аренды, являющемуся одновременно актом приема-передачи, без каких-либо возражений относительно того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды.

При этом земельный участок предоставлялся ООО «Новоград Авто» для строительства в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта.

Статьей 30 ЗК РФ предусматривалось предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включало несколько этапов:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей                   32 Кодекса.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе письмо ООО «Новоград Авто» от 18.09.2013                      № 18/19, которым оно гарантировало вынос теплотрассы с испрашиваемого земельного участка; приложения к выписке № 1.8; предварительную схему планировочной организации земельного участка, выполненную на топографической основе в масштабе 1:500 и представленную                                     ООО «Новоград Авто» в целях исполнения решения комиссии, суды пришли к выводу, что данная схема является той предварительной схемой, приложенной к выписке № 1.8, на которой обозначена теплотрасса, и именно вынос этой теплотрассы гарантировало ООО «Новоград Авто» в упомянутом выше письме, но без указания места выноса, так как требовалось согласование этого места при получении застройщиком соответствующих технических условий у организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. 

Что касается части земельного участка площадью 61 м?, в отношении  которого введено ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей – теплотрассы протяженностью 14 347,4 м, то суды сочли, что указанная теплотрасса по территории арендуемого истцом земельного участка не проходит, в связи с чем необходимость в ее выносе с земельного участка отсутствовала, и она не являлась предметом гарантий, данных первоначальным арендатором.

Несмотря на то, что ни в договоре аренды, ни в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, являющимся приложением к договору аренды, ни в приложении № 1 к постановлению мэрии от 19.06.2014 № 5130 теплотрасса не обозначена, суды признали                     ООО «Новоград Авто» и, соответственно, истца, являющегося его правопреемником, арендатором, которому до заключения договора аренды было известно о наличии спорной теплотрассы на предоставленном в аренду земельном участке, поскольку указанное обстоятельство усматривается из переписки ООО «Новоград авто» с мэрией и другими организациями в период с 2013 года по август 2016 года.

Кроме письма ООО «Новоград Авто» от 18.09.2013 № 18/19, подтверждающего, что будущему арендатору было известно о нахождении на предоставляемом ему в аренду земельном участке теплотрассы, о названном факте свидетельствуют, как установили суды, письмо                                 ООО «Новоград Авто» 21.04.2015, с которым оно обращалось в департамент строительства и архитектуры мэрии (входящий № 6015) о предоставлении информации о проектируемой теплотрассе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194; ответ ООО «Новоград Авто» от 20.05.2015 №30.10-5125/13 главного управления архитектуры и градостроительства мэрии о расположении на земельном участке магистральной теплотрассы Dy 1000 по адресу: Горский микрорайон, 7 в Ленинском районе, заказчиком которой является МКУ «УКС», а проектной организацией – общество с ограниченной ответственностью «Рострейд»; письмо  ООО «Новоград Авто» от 01.04.2016 № 20, адресованное                          МКУ «УКС», с запросом данных о принадлежности участка труб, значащихся в прилагаемой схеме, содержащей обозначение теплотрассы, который инициирован ООО «Новоград авто» в целях получения технических условий на вынос коммуникаций с прилагаемой схемой; ответ МКУ «УКС» от 30.05.2016 № оио-1315 о невозможности выдачи технических условий на вынос участка труб в связи с отсутствием информации на право владения данных тепловых сетей, и другие документы.

Ввиду изложенного суды сделали правомерный вывод, что арендатору до заключения договора аренды было известно именно о спорной, а не о подлежащей строительству теплотрассе на арендованном земельном участке, перенос которой проектировался, и что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, правильно указав, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, в связи с наличием на нем теплотрассы.

Также суды посчитали, что истец не доказал, что им утрачена возможность строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа.

То обстоятельство, что земельный участок отнесен к зоне культуры и спорта (Р-4), суды не признали обстоятельством, препятствующим строительству на нем данного объекта, поскольку градостроительный регламент зоны объектов культуры и спорта (Р-4) Правил землепользования и застройки города Новосибирска содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «Спорт» (5.1) – «Объекты для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов», и в условно разрешенных видах использования – «Обслуживание транспорта» (4.9) – гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); – гаражи, в том числе многоярусные, не указанные в виде разрешенного использование земельных участков «объекты гаражного назначения» (2.7.1.); минимальный процент застройки в границах земельного участка, с учетом расположения его в границах территориальной зоны объектов культуры и спорта (Р-4) для заявленного истцом объекта, составляет 10 процентов (пункт 4 части 2 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска).

Не доказана ООО «СтройРазвитие» и совокупность условий, необходимых для взыскания убытков (статья 15 ГК РФ).

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды и взыскании убытков отказано на законных основаниях.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки судами содержащихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, об отсутствии в данном случае правовых оснований для удовлетворения иска, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Учитывая, что оснований, предусмотренных статьями 286, 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области                      и постановление от 23.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-36360/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                  С.И. Шуйская

 

Судьи                                                                          Е.Ю. Демидова

 

                                                                                    В.В. Тихомиров