﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14756/2020-ГК

г. Пермь

14 января 2021 года

Дело № А60-32762/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дюкина В.Ю., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сыровой О.С.,

при  участии  представителя  ответчика  – Борисовой Н.В., по доверенности от 08.03.2020, паспорт

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 по делу № А60-32762/2020

по иску индивидуального предпринимателя Яськовой Юлии Раимовны (ОГРНИП 319723200048051, ИНН 721802063802)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 1116670027572, ИНН 6670352129)

о расторжении договора аренды, изменении договора аренды, взыскании излишне уплаченных денежных средств,

установил:

индивидуальный предприниматель Яськова Юлия Раимовна (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ответчик) о расторжении договора аренды от 28.10.2019 № 3021 с 21.06.2020, обязании ответчика принять нежилое помещение, расположенное в торгово-развлекательном центре «Кит» по адресу:  г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 65, лит.Б, № 57, общей площадью 8 кв.м  по акту передачи 21.06.2020,  об изменении  договора   аренды в части уменьшения постоянной части арендной платы в размере 50 % с 28.03.2020 года, взыскании излишне уплаченных денежных средств  в сумме 54 400 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого  в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 иск удовлетворен частично,   изменен договор аренды  от 28.10.2019 № 3021 в части уменьшения постоянной части арендной платы в размере 50 % с 28.03.2020 до 31.07.2020 на период апрель, май и по 22.06.2020 включительно, договор аренды расторгнут   с 21.06.2020, взысканы  с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 54 400 руб.   В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  иска. В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что договором, заключенным  сторонами, не предусмотрено направление юридически значимых сообщений по электронной почте,  ввиду чего  направленное истцом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не может считаться надлежащим независимо от его получения ответчиком.  Ответчик указывает, что отказ от исполнения договора  был получен им в надлежащей форме только 20.05.2020, именно с этой даты следует исчислять срок, по истечении которого договор должен быть прекращен, помещения арендатором фактически не возвращены,   акт о возврате истцом в материалы дела не представлен.  Ответчик полагает, что  в случае изменения или расторжения  договора  в судебном порядке  договор считается измененным или расторгнутым  с момента вступления решения суда в законную силу, соответствующие доводы   ответчиком были приведены при рассмотрении дела в суде первой инстанции,  оценка указанным доводам судом в решении не дана. Также ответчик отмечает, что обязательность снижения арендной платы законом не предусмотрена, а постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 носит рекомендательных характер для арендодателя. Ответчик считает, что  снижение арендной платы  по  расторгнутому судом  договору нарушает баланс интересов сторон, а внесенный истцом обеспечительный платеж в любом случае взысканию не подлежит. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 13.01.2021.

От истца в апелляционный суд до начала судебного разбирательства поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами жалобы не согласна, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

От ответчика в суд поступили объяснения по жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы, объяснения поддержала в полном объеме.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечила, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично,  что  не  препятствует  рассмотрению  апелляционной  жалобы  в силу ст. 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2019    ООО «Вектор» (арендодатель) и ИП Яськовой Юлией Раимовной (арендатор) был заключен договор аренды № 3021, в соответствии с которыми арендатор обязуется оплачивать арендную плату ежемесячно за пользование и владение нежилым помещением, расположенным в торгово-развлекательном центре «КИТ» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена д. 65 лит. Б, № 57, общей площадью 8 кв.м.

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора арендатор оплачивает аренду, состоящую из постоянной и переменной арендной платы. Сумма ежемесячной постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади помещения. Арендная ставка составляет  4753 руб. 33 коп., без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги.

Дополнительно к арендной плате арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги эксплуатации ТРЦ. Сумма ежемесячной платы определяется как произведение общей площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации за 1 кв.м. площади помещения, тариф составляет 246 руб. 67 коп. за 1 кв.м   площади без НДС.  НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ (п. 3.5.2 договора).

8 кв.м * 4 753,33 руб. = 38 026,64 руб. - размер постоянной части аренды без НДС.

8 кв.м * 246,67 руб. = 1973,36 руб. - размер эксплуатационных расходов.

38 026,64 руб. + 1 973,36 руб. = 40 000,00 руб. без НДС (20%)

Итого: 48 000 руб. сумма ежемесячного платежа за постоянную часть аренды с НДС.

За просрочку  внесения платежей по договору предусмотрена неустойка в виде пени в размер 0,1  % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 7.2 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив вторую сторону о дате расторжения: арендатор арендодателя - за 60 дней, арендодатель арендатора - за 30 дней.

Согласно п. 8.6 договора письменные уведомления, предусмотренные договором, должны быть доставлены заказным письмом, курьером, телеграммой по почтовым адресам, указанным в разделе 9 договора, либо вручены под роспись уполномоченному на их получение представителю. 

17.04.2020 арендатор направил арендодателю уведомление о невозможности оплаты аренды, в котором просил арендодателя отменить начисление постоянной части арендной платы и не применять начисление штрафных санкций по договору до даты окончания вспышки коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и опубликования соответствующих постановлений правительства Российской Федерации.

Арендодатель получил указанное уведомление 22.04.2020 по почте, 20.04.2020 по электронной почте.

20.04.2020 на электронную почту арендатора от управляющей компании арендодателя ООО «Моллино Менеджмент» поступило письмо № 1170 от 16.04.2020 с предложением о скидке в размере 50 % от суммы арендной платы на период май-июнь 2020 года с просьбой предоставить ответ до 20.04.2020.  

20.04.2020 арендатором было направлено на электронную почту арендодателя (kornilova@mallino.ru) и по почте России с описью на адрес арендодателя и его управляющей компании уведомление о принятии условия о скидке в размере 50 % от суммы арендной платы на период май-июнь 2020 года и о последующем   одностороннем расторжении договора аренды.

21.04.2020 указанное уведомление получено, что подтверждается  письмом представителя управляющей компании - Корниловой Елены (менеджером по работе с арендаторами ООО «Моллино Менеджмент»).              Посредством Почты России  уведомления арендодателем и его управляющей компанией получены не были.

В уведомлении о принятии скидки и о расторжении договора аренды арендатор просил арендодателя зачесть внесенный ранее по договору обеспечительный платеж в размере 48 000 руб. (платежное поручение № 21 от 13.11.2019) в счет оплаты аренды за предстоящие 2 месяца до расторжения договора (до 22.06.2020).

20.05.2020 арендатор направил управляющей компании арендодателя уведомление о принятии скидки и расторжении договора, а также требование о прекращении препятствования в выдаче имущества и выдаче соглашения о расторжении договора от 19.05.2020.

04.06.2020   письмом   № 1608 управляющая компания арендодателя указала, что уведомление о расторжении  получено  20.05.2020,    срок действия договора в соответствии с п. 6.3 договора исчисляется до 21.07.2020,   у арендатора имеется задолженность по оплате постоянной части арендной платы.  

Арендатором  помещение освобождено. Акты о возврате помещения не подписаны.   

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, принимая решение об изменении заключенного сторонами договора аренды помещения в части уменьшения размера арендной платы, расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из невозможности истца использовать арендованное помещение  с даты приостановления деятельности торговых центров на территории города Екатеринбурга, наличия оснований для уменьшения размера арендной платы и последующего расторжения договора аренды.  Взыскивая с ответчика излишне уплаченную истцом  арендную плату, суд первой инстанции принял во внимание размер уплаченной истцом арендной платы. 

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, рассмотрев доводы  апелляционной  жалобы,  отзыва  на  нее,  исследовав  имеющиеся  в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с. п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено  стороной  в  суд  только  после  отказа  другой  стороны  на предложение  расторгнуть  договор,  либо  неполучения  ответа  в  срок, указанный в предложении,  а  при  его  отсутствии  в  тридцатидневный  срок  (ч.  2  ст. 452 ГК РФ).

Указом Губернатора Свердловской области от 26 марта 2020 года № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18 марта 2020 года № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» в редакции указов от 25.03.2020 №141-УГ, от 27.03.2020 №145-УГ, от 30.03.2020 №151-УГ, от 02.04.2020 № 156-УГ, от 03.04.2020 №158-УГ, от 05.04.2020 №159-УГ, от 07.04.2020 г. № 163-УГ, от 10.04.2020 г. № 175-УГ, от 12.04.2020 г. № 176-УГ, от 16.04.2020 г. № 181-УГ на территории Свердловской области введен режим повышенной готовности, с 28 марта 2020 года работа торговых развлекательных центров приостановлена. 

Положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в частности ч. 3 ст. 19 указанного закона предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"  рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией. 

Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа,  обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.  

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020,   арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Учитывая, что невозможность использования истцом арендованного помещения имела место в связи с обстоятельствами, не зависящими от поведения истца (арендатора помещения) ввиду приостановления деятельности торговых центров на территории города  Екатеринбурга с 28.03.2020, принимая во внимание, что ответчик (арендодатель) уведомил истца о возможности снижения размера арендной платы,  суд первой инстанции, в том числе   с учетом установленной воли сторон спора и указанных выше  разъяснений     при рассмотрении настоящего спора пришел к обоснованным выводам о наличии  оснований для удовлетворении требований истца об изменении договора в части размера арендной платы   и его расторжении. 

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы о том, что законом не предусмотрено изменение или расторжение договора в судебном порядке с указанием более раннего периода судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны ошибочными, не соответствующими положениям статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ. 

Доводы ответчика о том, что условиями заключенного сторонами договора аренды не была предусмотрена возможность направления сторонами друг другу юридически значимых сообщений, судом апелляционной инстанции  также отклонены как противоречащие фактически сложившимся отношениям сторон. Судом первой инстанции указанным доводам ответчика дана надлежащая оценка, при этом суд обоснованно учитывал, что спора относительно получения либо неполучения писем, направленных посредством электронной почты, между сторонами не имеется, а содержание переписки позволяет установить смысл и содержание сообщений, направленным друг другу сторонами спора. 

Мнение ответчика относительно того, что  снижение арендной платы  по     договору аренды нарушает баланс интересов сторон, судом апелляционной инстанции признаны ошибочными, так как  истец не обязана в полном размере уплачивать арендную плату за период, в который использование помещения стало невозможным по причинам, не зависящим от истца. В данном случае, так как невозможность исполнения договора аренды помещения вызвана введением ограничительных мер, снижение размера арендной платы  верно  определено  судом первой инстанции  как соответствующее  балансу интересов обеих сторон договора.  

Относительно размера денежных средств, фактически уплаченных арендатором арендодателю в счет арендной платы, в том числе обеспечительного платежа, спор между истцом и ответчиком отсутствует. 

Так как внесением обеспечительного платежа обеспечено исполнение обязательств арендатора по уплате арендной платы в период действия договора аренды, и учитывая установленные судом основания для снижения арендной платы,    денежные средств, излишне уплаченные истцом ответчику правомерно взысканы с ответчика в пользу истца.   Доводы ответчика о том, что внесенный истцом обеспечительный платеж  с учетом его природы в любом случае взысканию не подлежит, являются ошибочными и во внимание судом апелляционной инстанции не приняты. 

Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 по делу № А60-32762/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

 

Судьи

В.Ю. Дюкин

Э.А. Ушакова