АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-6061/2021

г. Архангельск

31 августа 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Калашниковой В.А.,

рассмотрел в судебном заседании 17.08.2021 – 24.08.2021 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройплощадка» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163002, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Октябрят, дом 27)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - Администрация муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» (ОГРН 

<

***>, адрес: 

<

...>)

о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.04.2021 №КУВД-001/2021-13195784/1 и уведомления от 27.04.2021 о неустранении причин приостановления, а также действия (бездействие) ответчика по приостановлению погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:05:130103:137.  

В заседании суда приняли участие представители:

заявителя – не явился, извещен;

ответчика – ФИО1 по доверенности (до перерыва), ФИО2 по доверенности (после перерыва);

от третьего лица – не явился, извещен.

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Медникова А.Г. 

Суд установил следующее:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройплощадка» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.04.2021 №КУВД-001/2021-13195784/1 и уведомления от 27.04.2021 о неустранении причин приостановления, а также действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление) по приостановлению погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:05:130103:137.  

В судебном заседании был объявлен перерыв с 10 час. 12 мин. 17.08.2021 по 09 час. 00 мин. 24.08.2021.

Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на то, что оспариваемые уведомления и действия (бездействие) Управления незаконны, полагая, что право залога земельного участка прекращено в силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон №127-ФЗ), в связи с чем оснований для приостановления погашения регистрационной записи об ипотеке у ответчика не имелось.

Ответчик заявленные требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве от 09.06.2021 №02-08/0192.

В судебное заседание не явились представители заявителя и третьего лица для участия в судебном разбирательстве, дело рассмотрено без участия представителей указанных лиц, извещённых о времени и месте судебного разбирательства, в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поводом к оспариванию уведомлений и действий (бездействия) Управления послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела.

 В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись об аренде на земельный участок с кадастровым номером 29:05:130103:137 (далее – земельный участок, спорный объект). Основанием для регистрации явился договор аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения от 12.08.2010 №100, заключенный между муниципальным образованием «каргопольский муниципальный район» Архангельской области (арендодатель) и ООО «Производственно-строительная компания «СтройМонтаж» (арендатор) (далее – ООО «ПСК «СтройМонтаж»). 

Позже на государственную регистрацию был представлен договор участия в долевом строительстве, застройщиком по которому выступало ООО «ПСК «СтройМонтаж», принявшее на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды. 

В соответствии со статьей 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Одним из способов обеспечения обязательства застройщика перед дольщиками является залог. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) на нем многоквартирный дом (статья 13 Закона о долевом строительстве). Такой залог (ипотека) возникает в силу прямого указания закона и не зависит от воли арендатора земельного участка. 

В связи с тем, что в силу закона с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве принадлежащее застройщику право аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, 02.12.2010 в ЕГРН была внесена запись об ипотеке права аренды ООО «ПСК «СтройМонтаж» в отношении спорного земельного участка. Залогодатель - ООО «ПСК «СтройМонтаж» (застройщик), залогодержатели - участники долевого строительства. 

11.05.2016 Управлением произведена государственная регистрация договора уступки права (цессии) от 09.03.2016, по условиям которого права и обязанности ООО «ПСК «СтройМонтаж» (арендатора, застройщика) перешли к ООО «Стройплощадка». 

В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 1, статьей 38 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) в случае перехода права собственности на заложенное имущество залогодателя к другому лицу залог сохраняется. При этом лицо, которое приобрело такое имущество, становится на место залогодателя. 

Учитывая данные положения законодательства, при регистрации перехода прав арендатора на земельный участок к ООО «Стройплощадка», имевшаяся в ЕГРН запись об ипотеке в отношении спорного объекта была перенесена на нового залогодателя - ООО «Стройплощадка», ставшего правообладателем такого объекта. 

06.04.2021 в Управление с заявлением о прекращении «прочих ограничений   прав   и   обременении»   в   отношении   земельного   участка обратилось ООО «Стройплощадка». В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор уступки прав (цессии) от 09.03.2016, заключенный между ООО «ПСК «Строймонтаж» (цедент) и ООО «Стройплощадка» (цессионарий). 

19.04.2021 в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации до 19.07.2021, поскольку в орган регистрации прав в нарушение статьи 18 Закона о регистрации не были представлены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации. Кроме того, представленные документы не позволяли установить, за погашением какой именно регистрационной записи обратился заявитель. 

22.04.2021 ООО «Стройплощадка» обратилось с заявлением о представлении дополнительных документов, в которых было указано, какое ограничение заявитель просит прекратить, а именно ипотеку в силу закона, имеющуюся в отношении спорного земельного участка. Однако документов, свидетельствующих о наличии правовых оснований для его прекращения, представлено не было. В связи с чем 27.04.2021 заявителю Управлением было направлено уведомление о неустранении причин приостановления.

Не согласившись с указанными уведомлениями от 19.04.2021 и от 27.04.2021, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленным требованием. 

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы представителей Управления в судебном заседании, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям. 

Согласно данным ЕГРН право аренды ООО «Стройплощадка»обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства. Указанное ограничение(обременение)являетсягарантиейдольщиков (залогодержателей) в случае неисполнения застройщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Прекратить указанный залог в отсутствие предусмотренных законом оснований Управление не вправе. 

Общий перечень оснований для погашения записи об ипотеке предусмотрен законом и является исчерпывающим (статья 53 Закона о регистрации, статья 25 Закона об ипотеке). 

Специальное основание для погашения записи об ипотеке, возникшей на основании Закона о долевом строительстве, предусмотрено в пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке. Согласно указанной норме регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. 

В данном случае ни одного из указанных оснований для погашения имеющейся в ЕГРН записи об ипотеке не имелось, в связи с чем решение Управления о приостановлении было принято в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Указанная позиция Управления подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2020 №301-ЭС20-6452, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2011 по делу №А32-24410/2010, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2010 по делу №А43-39317/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2008 по делу №А82-349/2008-14, постановление ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу №А62-2043/2010, постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.09.2009 №Ф03-4380/2009, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу №А78-6671/2009 и т.д.). 

Ссылки заявителя на приведенную им судебную практику не могут быть приняты судом во внимание, поскольку предметом судебного разбирательства в рамках соответствующих судебных дел являлись иные обстоятельства, не связанные с наличием правоотношений в рамках Закона о долевом строительстве. 

Как следует из содержания заявления, правовой целью обращения ООО «Стройплощадка» в суд является погашение имеющейся в ЕГРН записи об ипотеке права аренды в отношении спорного земельного участка.

Однако, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), вопрос о правах (ограничениях прав) разрешаться не может (абзац 4 пункта 52, пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление №10/22)). Постановление №10/22 (абзац 4 пункт 52) прямо предусматривает способ защиты прав лица, которое полагает, что обременение (ипотека) прекратилось, но в ЕГРН запись о соответствующем обременении имеется. В таком случае заявляется требование о признании обременения отсутствующим. При этом ответчиком должно выступать лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение (в данном случае - участники долевого строительства). Информация о соответствующих лицах содержится в выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Орган регистрации прав ответчиком по такому иску являться не может (пункт 53 Постановления №10/22). В том случае если иск, направленный на оспаривание обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Указанное свидетельствует о том, что способ защиты, избранный заявителем, является ненадлежащим. Соответствующая позиция также подтверждается судебной практикой (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 №308-КГ18-16552 (2-5) (по делу №А53-16038/2017), от 15.06.2020 №301-ЭС20-6452, от 12.09.2016 №302-ЭС16-11057, от   21.09.2015   №306-ЭС15-10783,   от   21.09.2015   №306-ЭС15-10787,   от 15.09.2015№306-ЭС 15-10751, от 09.09.2016 №308-КГ16-10744,постановления Арбитражного суда Московского округа от 26.10.2016 №Ф05-16127/2016, от 02.06.2016 №Ф05-6715/2016, постановления ФАС СЗО от02.07.2010 по Делу №А05-20143/2009, от 05.07.2010 по Делу №А05-17751/2009 и т.д.). 

Таким образом, оснований полагать, что права участников долевого строительства и, как следствие, ипотека в отношении спорного земельного участка прекратились, не имеется. 

Как свидетельствует судебная практика, действительно, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве), определение Судебной коллегии по  экономическим  спорам  Верховного  Суда  Российской  Федерации  от 26.05.2016№308-ЭС16-1368). 

Наличие определенности в правовом режимевыставленного на торги имущества, приводит к повышениюпривлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счетедолжно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и напополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобноерегулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и намаксимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле обанкротстве. 

Вместе с тем как указывают суды (например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 №308-КГ18-16552 (2-5)) в случае, если по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве, и заключенного по их итогам договора купли-продажи (уступки права, цессии) имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры, то очевидно, что наличие подобных обременении определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. 

В данном случае в заключенной между ООО «ПСК «СтройМонтаж» и ООО «Стройплощадка» сделке содержались условия, свидетельствующие об обременении земельного участка правами участников долевого строительства. Таким образом, фактически, выставляя на торги объект (право аренды) с соответствующими обременениями, конкурсный управляющий ООО «ПСК «СтройМонтаж» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве. 

Учитывая наличие подобных обстоятельств в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания полагать, что права участников строительства, а, следовательно, обеспечивающий их залог права аренды, в отношении спорного объекта прекращены. В связи с этим решение органа регистрации прав не может быть признано незаконным.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд считает необходимым отметить, что признание недействительными уведомлений ответчика о приостановлении осуществления государственного учета не приведет к восстановлению прав заявителя, на которое он рассчитывал при обращении в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела требованием. 

При этом суд исходит из следующего. Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. 

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием. 

При этом заявитель не указывает норму права, в соответствии с которой на Управление может быть возложена обязанность по исключению из ЕГРН сведений о погашении записи об ипотеке.

В данном случае оспариваемые заявителем уведомления и действия (бездействие) по непогашению записи об ипотеке, возникшей на основании Закона о долевом строительстве, приняты Управлением правомерно и обоснованно, являются законными, не противоречащими нормам действующего законодательства.

При указанных обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат в силу части 3 статьи 201 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Стройплощадка» требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова