﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4398/2020

г. Краснодар

18 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Миловой Юлии Владимировны (ИНН 231703675726, ОГРНИП 316237500090504) – Схабо А.А. (доверенность                               от 25.03.2020), в отсутствие ответчиков: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148,                        ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания “Мир”», межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью «Национальная резервная корпорация», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Миловой Юлии Владимировны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А32-4398/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Милова Ю.В. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее –  департамент), в котором просила возложить на орган местного самоуправления обязанность внести изменения в договор от 11.08.1999 № 4900001519 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12 путем заключения дополнительного соглашения с предпринимателем, изложив пункт 1 соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519, составляет 684 653 рубля 66 копеек исходя из расчета:                      57 054 471 рубль 86 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка)» (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                 далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Консалтинговая компания “Мир”», межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Национальная резервная корпорация».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды               от 11.08.1999 № 4900001519, поскольку на момент его совершения орган местного самоуправления (администрация) не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. Внесение изменений в недействительный (ничтожный) договор не допускается, поэтому суды не установили условий для удовлетворения исковых требований. Довод предпринимателя о необходимости квалификации дополнительных соглашений к договору в качестве самостоятельных арендных сделок суд апелляционной инстанции отклонил.  

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановлении, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суды, квалифицируя спорную сделку в качестве недействительной (ничтожной), не учли долгосрочный характер арендных отношений администрации и предпринимателя. В период наличия у администрации полномочий по распоряжению спорным участком стороны исполняли договор, заключали дополнительные соглашения об изменении его условий. Администрация исходила из действительности договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519, неоднократно направляла в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы, а также принимала от него исполнение (арендные платежи). Ответчик не вправе ссылаться на недействительность спорного договора аренды, его поведение в данном случае свидетельствует о злоупотреблении правом.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Заявленное истцом ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов рассмотрено судом кассационной инстанции и оставлено без удовлетворения, как не учитывающее положения главы 35 Кодекса, в частности статьи 286 Кодекса. Разрешение вопросов о принятии новых доказательств по делу находится вне пределов полномочий суда кассационной инстанции. С учетом разъяснений, приведенных в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», приобщенные к ходатайству документы подлежат возвращению истцу с вынесением отдельного определения.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам. 

Как видно из материалов дела, права и обязанности арендатора по договору от 11.08.1999 № 4900001519 аренды земельного участка площадью  4779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, приобретены предпринимателем на основании договора от 19.12.2017 (т. 1, л. д. 26 – 27, 30). На данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю (т. 5, л. д. 27 – 75). Право муниципальной собственности в отношении этого земельного участка зарегистрировано 28.01.2010 (т. 1, л. д. 139).

Департамент в адрес предпринимателя направил для подписания два экземпляра дополнительного соглашения от 12.09.2019 к спорному договору аренды. Пунктом 1 указанного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы, названный в пункте 2.2 договора, подлежит установлению в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19 и составляет 3 808 065 рублей; пунктом 2 соглашения предусмотрено применение нового размера арендной платы с 05.08.2019 (т. 1, л. д. 13).

Предприниматель, полагая, что размер арендной платы, предложенный органом местного самоуправления, не соответствует нормативному регулированию, обратился в экспертную организацию. В соответствии с заключением специалиста от 23.10.2019 № 957/19 расчет арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12, приведенный в отчете об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19, является недостоверным и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В соответствии с отчетом от 25.10.2019 № 955/19 рыночная стоимость годовой арендной платы за использование спорного участка составляет 951 855 рублей. 

Предприниматель 28.10.2019 направил в адрес органа местного самоуправления протокол разногласий по пункту 1 дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору аренды и просил департамент принять редакцию данного пункта, внести соответствующие изменения в дополнительное соглашение или подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению от 28.10.2019 (т. 1. л. д. 9, 12).

Департамент в письме от 27.11.2019 № 30400/02-05-17 сообщил предпринимателю об отказе в заключении дополнительного соглашения в предложенной им редакции (т. 1, л. д. 10). 

Предприниматель, указывая, что дополнительное соглашение к договору аренды в редакции органа местного самоуправления основано на отчете об оценке, подготовленном с нарушением закона, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными                     статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пункта 2.4 договора от 11.08.1999 и дополнительных соглашений к нему плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен (т. 2, л. д. 35, 36).

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, требование  предпринимателя основано на приведенных разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения (т. 1, л. д. 143), в связи с чем указали, что на момент передачи данного участка в аренду орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. Квалификация договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519 в качестве недействительной (ничтожной) сделки послужила основанием для отказа в удовлетворении искового заявления. 

В то же время судебные инстанции не учли следующее. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса)

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т. п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Приведенный правовой подход (правило эстоппеля), закрепленный в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) является одной из форм реализации основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса. Этот подход ранее нашел отражение и в арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 16996/09, от 13.12.2011 № 10473/11). Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.

Предприниматель указывает, что арендодатель не только принимал арендные платежи, но и неоднократно направлял в адрес арендатора (предпринимателя и его правопредшественников) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 11.08.1999 № 4900001519; ссылка арендодателя на недействительность данного договора свидетельствует о злоупотреблении правом. 

С учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) представляется справедливым отнесение неблагоприятных последствий нарушений, допущенных при распределении полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является собственником земельного участка с 2010 года; на земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса может исключать возможность его предоставления иному лицу. 

С учетом изложенного приведенные истцом доводы подлежат проверке (оценке) судом первой инстанции как основанные на законе и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Суду также следует учесть, что для обоснованного вывода о недействительности договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519 требовалось также установить обстоятельства образования и предоставления спорного земельного участка, поскольку из имеющегося в деле постановления администрации города Сочи                                от 03.08.1999 № 642/1 следует, что спорный участок еще 01.12.1997 предоставлялся для завершения строительства многоквартирного жилого дома (т. 1, л. д. 48, 49).    

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения искового заявления, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение от 12.02.2021 и апелляционное постановление от 20.04.2021 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам истца о том, что заявление арендодателя о недействительности спорной сделки свидетельствует о злоупотреблении правом, а также о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А32-4398/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова