Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№А61-1491/2017

г. Владикавказ

18 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2017

                                                                  Решение в полном объеме изготовлено 18.12.2017

Арбитражный суд РСО-Алания в составе

Судьи Ясиновской Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304151026500069,                 ИНН 

<

***>)

к ответчику – Муниципальному образованию Моздокское городское поселение в лице Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи,

при участии до перерыва:

от истца – ФИО3  и ФИО4 по доверенности от 26.06.2017

от ответчика – не явились

при участии после перерыва:

от сторон – не явились

В судебном заседании объявлялся перерыв с 08.12.2017 до 11.12.2017.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2                        (далее – Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к Муниципальному образованию Моздокское городское поселение в лице Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи нежилого помещения.

           Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание до объявленного в нем перерыва не обеспечил и направил в суд ходатайство от 05.12.2017 о проведении судебного заседания в отсутствие представителя ответчика. Решение ответчик оставил на усмотрение суда.    

           Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

            Истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом принятого судом уточнения и просил суд принять пункты 2.1. и 2.2. в редакции истца с учетом экспертного заключения о рыночной стоимости спорного имущества. 

            Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования указал, что считает исковые требования правомерными частично. 

            Истец просил объявить в судебном заседании перерыв для представления Графика платежей (приложения к спорному договору), который подготовил, но не взял с собой.

            Суд протокольным определением ходатайство представителя истца удовлетворил и объявил в судебном заседании перерыв с 08.12.2017 до 11.12.2017.

            Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда РСО-Алания.

            Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание после объявленного в нем перерыва не обеспечили.     

           Судебное заседание после проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

            От истца через канцелярию суда поступил График платежей, который приобщен судом к материалам дела.

            Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к Муниципальному образованию Моздокское городское поселение в лице Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №14 – нежилого помещения (помещения №17-№19), площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером 15:01:0120027:214, этаж 1, расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> Октября, дом 48.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком в период с 2004 по 2009 ежегодно  заключались договоры аренды нежилых помещений №17-№21 общей площадью  143,2 кв. м с кадастровым номером 15-15-01/041/2011-266 (кадастровый номер всего помещения до выделения спорного помещения), этаж 1, расположенного по адресу:                           РСО-Алания, 

<

...> Октября, дом 48.

Предприниматель 07.05.2014 обратилась в Администрации с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ                                     "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон                 N 159-ФЗ).

Администрация письмом от 28.05.2014 №1863 отказала истцу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд РСО – Алания с заявлением к Администрации Моздокского городского поселения  и Собранию представителей Моздокского городского поселения: о признании незаконным отказа Администрации, оформленного письмом от 28.05.2014 № 1863, в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого встроенного нежилого помещения (литера А, помещения № 17 – 21), общей площадью 143,26 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 48; о возложении на Собрание обязанности исключить нежилое помещение (литера А, помещения № 17 – 21) общей площадью 143,26 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, 48, из перечня имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания от 31.05.2012 № 31 «О внесении изменений в решение Собрания представителей Моздокского городского поселения от 01.11.2010 № 172 "Об оказании имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Моздокском городском поселении"» и о возложении на Администрацию обязанности устранить нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (дело №А61-2694/2014).

 Решением суда первой инстанции от 29.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2015 и постановлением кассационного суда от 10.06.2015, требования удовлетворены частично: в отношении спорного имущества площадью 87,55 кв. м. отказ признан незаконным, возложена обязанность исключить имущество из перечня, устранить нарушение прав и законных интересов Предпринимателя, в удовлетворении остальной части требований отказано. 

Судебные акты мотивированы тем, что заявитель арендует имущество площадью 87,55 кв. м. более пяти лет, не имеет задолженности по арендной плате, имущество включено в перечень в течение пяти лет до момента подачи заявления. 

В рамках дела №А61-2694/2014 суды установили, что на основании постановлений главы администрации от 11.10.2004 № 63-А, от 30.08.2005 № 124-А, от 28.08.2006 № 101-А, от 12.11.2007 № 97-А и от 10.12.2008  № 81-А комитет по управлению имуществом Администрации и Предприниматель заключили договоры аренды нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 48 от 11.10.2004 № 153 (общая площадь  87,55 кв. м); от 30.08.2005 № 153 (общая площадь 99,35 кв. м); от 28.08.2006                       № 153 (общая площадь 87,55 кв. м); от 12.11.2007 № 153 (общая площадь 80,45 кв. м);              от 10.12.2008  № 153 (общая площадь 143,2 кв. м). 

На основании постановления главы администрации от 17.09.2009 №70-А комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 № 153, общей площадью 295,8 кв. м (согласно выкопировке техпаспорта от 23.11.2006), расположенного по указанному адресу.                          В соответствии с договором предпринимателю в аренду сдана часть нежилого встроенного помещения (литера А, помещение площадью 143,2 кв. м). По акту                    приема-передачи от 14.09.2009 вышеуказанное нежилое помещение передано в аренду. 

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 № 153 зарегистрирован УФРС по РСО-Алания 08.10.2009, номер регистрационной записи 15/1802/110/2009-383. 

Согласно пункту 5.4 указанного договора аренды арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых обязательств и при соблюдении его условий, по окончанию действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами право на заключение нового договора на аренду указанного нежилого помещения. 

Срок договора аренды установлен с 14.09.2009 по 14.09.2014. Общий срок аренды вышеуказанных помещений составляет более 8 лет, при этом предприниматель более 5 лет, в период с 11.10.2004 по 11.11.2007, владеет нежилыми помещениями общей площадью 87,55 кв. м (производственная площадь составляет 80,45 кв. м. и офисные помещения – 7,10 кв. м.).

Администрация в своем письме от 28.05.2014 № 1863 отказала в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что имущество включено в перечень для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства со ссылкой на часть 2.1 статьи 9 Закона               № 159-ФЗ, а также представлением неполного пакета документов, установленных Законом  № 159-ФЗ.

Как установлено судами в рамках дела №А61-2694/2014 постановлением от 10.09.2014 № 611 Администрация расторгла договор аренды спорного помещения с 15.09.2014, Предпринимателя обязала погасить коммунальную задолженность, предоставить акты сверок и сдать помещение по акту в надлежащем состоянии. 

 Письмом от 12.09.2014 № 3299 Администрация уведомила повторно о расторжении договора аренды, направив в адрес Предпринимателя соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2014 и акт приема-передачи, от подписания которых Предприниматель отказалась. 

Полагая, что действия Администрации и собрания являются незаконными, нарушают права и законные интересы в сфере хозяйственной деятельности, Предприниматель обратился в суд с заявлением (дело №А61-2694/2014).

Суды указали, что законодатель, принимая Закон № 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В рассматриваемом случае решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества. 

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о частичном удовлетворении требований в отношении помещений площадью 87,55 кв. м, с учетом поэтажного плана, принято во внимание наличие отдельных входов в данные помещения.

Решение по делу №А61-2694/2014 вступило в законную силу 11.03.2015, то есть с указанной даты Собрание представителей Моздокского городского поселения должно было принять меры по исключению нежилого помещения (Литер А), общей площадью 87,55 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> Октября, д. 48, из перечня имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением Собрания представителей Моздокского городского поселения от 31.05.2012 № 31 «О внесении изменений в решение Собрания представителей Моздокского городского поселения от 01.112010 № 172 «Об оказании имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Моздокском городском поселении».

 Администрация местного самоуправления Моздокского городского поселения                 РСО-Алания должна была предпринять меры по устранению нарушений прав и законных интересов Предпринимателя ФИО2 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                       «Об особенностях отчуждения недвижного имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 5 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. 

Между тем Администрация со ссылкой на постановление суда кассационной инстанции от 10.06.2015 приняла постановление №66  «О предоставлении муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 48, в собственность ФИО2» только 01.02.2017. Стоимость реализуемого имущества согласно пункту 1 постановления составила 3229000 рублей (без учета НДС) на основании отчета №ОН-16301 от 27.12.2016 ИП ФИО5

Администрация сопроводительным письмом от 07.02.2017 №386 направила в адрес истца копию постановления от 01.02.2017 №66 и три экземпляра договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №14.

Предприниматель направил Администрации письмо от 03.03.2017 с подписанным со своей стороны протоколом разногласий по цене договора и ряду других его условий, в котором указал, что оценка стоимости имущества является значительно завышенной  и должна быть определена не на декабрь 2016, а на май 2014, когда Предприниматель обратилась к Администрации с заявлением о выкупе имущества. В этой связи истец предложил установить цену отчуждаемого помещения в размере  согласно отчету                    №07-1/11/16 МУП Центр «Эксперт» от 08.11.2016 по состоянию на 10.05.2014.

Администрация направила письмом от 31.03.2017 №1086 в адрес Предпринимателя неподписанный протокол разногласий со своей редакцией спорных пунктов договора. 

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта и ряду других условий договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008                     N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по ряду условий договора, а именно: пунктам 1.3., 2.1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 5.1., 6.1.3., 6.2.5., 9.2. Кроме того, истец просил дополнить договор разделом 10 с указанием документов, являющихся неотъемлемой частью договора, и исключить из акта приема-передачи имущества абзац 2.

Судом установлено, что по пунктам 1.3., 6.1.3. и 6.2.5. договора, а также абзацу 2 акта приема-передачи, имущества спора между сторонами нет, поскольку ответчик в отзыве от 09.06.2017 №2076 ответчик указал, что требования истца в указанной части подлежат удовлетворению. 

Исключение пункта 1.3. из проекта договора и абзаца 2 из акта приема-передачи имущества, содержащих указание на задолженность истца по договору аренды, не противоречит императивным нормам гражданского законодательства, регламентирующим заключение договора, не нарушает прав сторон, соответствует требованиям законодательства и принимается судом.

Пункт 6.1.3. договора истец предложил изложить в следующей редакции: «Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность.

В течение 10 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи имущества в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.1. договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость.».

Пункт 6.2.5. истец предложил изложить в следующей редакции: «Предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

В течение 10 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи имущества в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.1. договора, совместно с Продавцом подать необходимые комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.».

Фактически истец внес изменения в редакции пунктов 6.1.3. и 6.2.5. только в части указания сроков исполнения сторонами договора обязанности по предоставления документов для регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ответчик в отзыве от 09.06.2017 №2076 указал, что не возражает против принятия указанных пунктов договора в редакции истца.

Следовательно, пункты 6.1.3. и 6.2.5. договора подлежат принятию в редакции истца.

По пунктам 2.1. и 2.2. договора спор возник по продажной цене имущества.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

В ходе рассмотрения дела Предприниматель в обоснование существенного завышения, по его мнению, Администрацией величины рыночной стоимости нежилого помещения представил отчет от 08.11.2016 №07-1/11/16, изготовленный по его заказу МУП Центром «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 10.05.2014 составляет 1587056 рублей

Истец указал в иске, что считает, что именно на указанную дату следует производить оценку, поскольку он обратился к Администрации с заявлением о выкупе 07.05.2014, отказ Администрации судом признан в части спорного имущества недействительным.

Истец правомерно сослался на постановление Арбитражного суда                               Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 по делу №А61-2694/2014, в котором указано, что «Законодатель, принимая Закон № 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В рассматриваемом случае, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества. 

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о частичном удовлетворении требований в отношении помещений площадью 87,55 кв. м, с учетом поэтажного плана, принято во внимание наличие отдельных входов в данные помещения.».

В этой связи истец указал, что не могут быть приняты во внимание представленный ответчиком отчет, выполненный ООО «Бизнес-Консалтинг», по оценке имущества по состоянию на 25.03.2016, с указанием выкупной стоимости в размере 3522668 рублей (без учета НДС).

Администрация в письме от 01.08.2017 № 2619 просила считать отзыв от 19.06.2017 № 2076 окончательной позицией по делу и указала, что в указанной части требований указала, что, поскольку спорного имущества как самостоятельного объекта гражданского правооборота не было, необходимо было произвести действия по разделу (выделению) этого имущества, постановке на кадастровый учет и его регистрации за Муниципальным образованием  Моздокского городского поселения, а также оценке рыночной стоимости имущества. 

После совершения всех необходимых для заключения договора купли-продажи действий Администрация приняла постановление от 16.06.2016 №1072                                          «О предоставлении муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу:                      

<

...> Октября, 48, в собственность ФИО2» и 17.06.2016 вместе с проектом договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №13. 

Администрация указала, что при установлении выкупной цены спорного имущества следует указать цену, определенную ООО «Бизнес-Консалтинг» по состоянию на 25.03.2016 в размере 3522668 рублей, поскольку на указанную дату существовал отдельно сформированный объект.

Заслушав мнения представителей сторон относительно вопроса, на какую дату следует проводить оценку спорного имущества, исходя из положений Закона №159-ФЗ, предусматривающего определенные сроки для заключения договора на оценку (2 месяца), проведения оценки (1 месяц),  принятия решения об условиях приватизации (2 недели), направление покупателю проекта договора (10 дней),  вступления решения суда по делу №А61-2694/2014 в силу 11.03.2015, а также времени, которое потребовалось Администрации для раздела помещения и выделения спорного имущества, его постановке на кадастровый учет и регистрации права за ответчиком, с учетом согласованного мнения представителей сторон пришел к выводу, что оценку рыночной стоимости спорного имущества следует провести по состоянию на 01.08.2014.

Истец в судебном заседании 03.10.2017 заявил, что для более объективного рассмотрения спора необходимо назначить по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 01.08.2014.

Представитель Администрации не возразил.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92               "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В процессе рассмотрения дела определением от 13.10.2017 суд  по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручил эксперту – Индивидуальному предпринимателю ФИО6

Администрация своей кандидатуры эксперта либо экспертной организации не предложила.

Согласно экспертному заключению от 13.11.2017 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.08.2045 составляет 1481000 рублей (по умолчанию с НДС).

Суд, оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения в связи со следующим. 

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.         Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта от 13.11.2017 отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

 В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. 

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о принятии пункта 2.1. договора исходя из стоимости выкупаемого объекта 1481000 рублей, определенной на основании заключения эксперта ФИО6 от 13.11.2017.

При этом суд не установил, что экспертом были допущены отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения.

Ответчик с экспертным заключением ознакомился, копию получил, заключение не оспорил.

В судебном заседании 08.12.2017 представитель истца просил пункт 2.1. договора принять с учетом экспертной оценки стоимости имущества и изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 1481000 рублей, уплачиваемых Покупателем в бюджет Муниципального образования Моздокское городское поселение. При этом 300000 рублей от цены продажи имущества Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

На оставшуюся часть цены продажи имущества (далее именуемую основным долгом)  в размере 1181000 рублей предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет.

Оплата производится ежемесячно равными долями в соответствии  с Графиком платежей, который является неотъемлемой частью настоящего договора.».

С учетом изложения в отзыве от 19.06.2017 №2076 позиции Администрации по пункту 2.1., а также пояснениями представителя ответчика в судебном заседании 03.10.2017 о том, что кроме цены, спора по указанному пункту договора нет, суд считает возможным принять указанный пункт договора в редакции истца. 

Кроме того, суд учитывает положения пункта 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ, в котором указано, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

            .Пункт 2.2. договора напрямую связан с пунктом 2.1., поскольку содержит указание на основание указания цены имущества в пункте 2.1. договора.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным установить выкупную цену помещения в соответствии с заключением эксперта от 13.11.2017 №70-17э, выполненным экспертом ФИО6 и изложить пункт 2.2. договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене рыночной стоимости, определенной в соответствии с Заключением эксперта от 13.11.2017 № 70-17э об определении рыночной стоимости недвижимого имущества,  по состоянию на 01.08.2014.». 

Истец просит исключить из договора пункт 2.3. со ссылкой на то, что порядок оплаты установлен пунктом 2.1. договора.

Суд считает возможным требование истца удовлетворить, поскольку самостоятельного значения указанный пункт договора не имеет, порядок оплаты имущества указан в пункте 2.1. договора и Графике платежей, являющимся неотъемлемой частью договора.

По пункту 2.4. договора спор имелся фактически по размеру ставки рефинансирования ЦБ РФ: истец просил учитывать ставку в размере 9% годовых, установленную в 19.06.2017, ответчик – 10% годовых, установленную с 19.09.2016.

Суд считает, что второе предложение абзаца первого пункта 2.4. самостоятельного значения не имеет, поскольку стороны спора указали в своих редакциях указанного пункта, что на сумму основного долга, с учетом его уменьшения, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора. В данном случае дата заключения договора связана со вступлением судебного акта по настоящему делу в законную силу.

         По другим условиям указанного пункта договора между сторонами спора нет. 

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

  В силу абзаца 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется  рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

 Стороны, будучи свободными в заключении договора, согласовали условие о том, что проценты начисляются, исходя из ставки, равной одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора.

С учетом изложенного пункт 2.4. следует изложить в следующей редакции: «На сумму основного долга, с учетом его уменьшения, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора.

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с оплатой основного долга  ежемесячно первого числа  по Графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.».

По пункту 2.5. договора спора между сторонами фактически нет, поскольку стороны имеют в виду одно и то же, однако редакция истца является более конкретной, в связи с чем суд считает возможным принять указанный пункт в редакции истца и изложить его следующим образом: «Оплата приобретаемого имущества может быть осуществлена Покупателем досрочно. При досрочном погашении оставшегося основного долга Покупатель производит оплату с начислением на него процентов за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата основного долга до фактической даты платежа».

По пункту 5.1. договора истец указал, что его позиция основана на положениях статей 223, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ,  статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель ответчика в судебном заседании 03.10.2017 просила принять пункт 5.1. договора в редакции ответчика, против дополнения редакции ответчика третьим предложением редакции истца не возразила.

Суд считает возможным принять пункт 5.1. договора в редакции истца с учетом указанного им правового обоснования своей позиции, которую суд считает правомерной, основанной на нормах материального права и не нарушающих прав ответчика. 

Как указал ответчик в пункте 9.2. договора, в случае, если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать имущество, являющееся предметом настоящего договора, Продавцу.

Истец просит принять пункт 9.2. договора в своей редакции и указать, что                         «В случае, если Покупатель допустит просрочку исполнения обязательства по внесению ежемесячных платежей более двух месяцев подряд, Продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора.

Продавец вправе потребовать возврата имущества только в случае, если сумма платежей, полученных от Покупателя, не превышает половины цены имущества.».

Истец в обоснование своей позиции правомерно сослался на статьи 450 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку редакция ответчика не соответствует положениям указанных норм материального права, суд считает возможным принять пункт 9.2. договора в редакции истца.

Истец просит дополнить договор разделом 10 «Приложения, являющиеся неотъемлемой частью договора»,  указав в приложениях график платежей и акт                    приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

При этом истец обосновал свою позицию тем, что в представленном ответчиком договоре акт приема-передачи имущества и график платежей не указаны как неотъемлемая часть договора и как приложения к договору купли-продажи.

            Учитывая текст договора, суд считает возможным требования истца в указанной части удовлетворить и дополнить договор разделом 10 «Приложения к договору», изложив его в следующей редакции:

            «Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

1. Акт приема-передачи имущества.

2. График платежей.».

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

            К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ). 

            Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

            Представитель истца в судебном заседании 11.12.2017 пояснил, что расходы по проведению судебной экспертизы истец берет на себя.

            При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать                        6000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины, от возмещения которых ответчик не освобожден.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

Утвердить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №14 в следующей редакции:      

            Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 1481000 рублей, уплачиваемых Покупателем в бюджет Муниципального образования Моздокское городское поселение. При этом 300000 рублей от цены продажи имущества Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в                                           течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

На оставшуюся часть цены продажи имущества (далее именуемую основным долгом)  в размере 1181000 рублей предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет.

Оплата производится ежемесячно равными долями в соответствии  с Графиком платежей, который является неотъемлемой частью настоящего договора.».

            Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Имущество продается по цене рыночной стоимости, определенной в соответствии с Заключением эксперта от 13.11.2017 № 70-17э об определении рыночной стоимости недвижимого имущества  по состоянию на 01.08.2014.».       

Пункт 2.4. изложить в следующей редакции: «На сумму основного долга, с учетом его уменьшения, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора.

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с оплатой основного долга  ежемесячно первого числа  по Графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.».

Пункт 2.5. изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого имущества может быть осуществлена Покупателем досрочно. При досрочном погашении оставшегося основного долга Покупатель производит оплату с начислением на него процентов за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата основного долга до фактической даты платежа».

Пункт 5.1. изложить в следующей редакции: «Право собственности на имущество, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.1. договора, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости. 

До момента окончательного расчета Покупателя с Продавцом имущество признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате (ипотека в силу закона).

После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого имущества стороны обязуются представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество совместное заявление о прекращении залога.».

Пункт 6.1.3. договора изложить в следующей редакции: «Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность.

В течение 10 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи имущества в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.1. договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость.».

Пункт 6.2.5. изложить в следующей редакции: «Предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

В течение 10 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи имущества в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.1. договора, совместно с Продавцом подать необходимые комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.».

Пункт 9.2. изложить в следующей редакции: «В случае, если Покупатель допустит просрочку исполнения обязательства по внесению ежемесячных платежей более двух месяцев подряд, Продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора.

Продавец вправе потребовать возврата имущества только в случае, если сумма платежей, полученных от Покупателя, не превышает половины цены имущества.

            Дополнить договор разделом 10 «Приложения к договору» и изложить его в следующей редакции:

            «Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

1. Акт приема-передачи имущества.

2. График платежей.».

      Абзац 2 из акта приема-передачи имущества исключить.

            Пункт 1.3. из текста договора исключить.

Пункт 2.3.  из текста договора исключить.

 Взыскать с Муниципального образования Моздокское городское поселение в лице Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2                            (ОГРНИП 304151026500069, ИНН 

<

***>) в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 6000 рублей. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

   Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу. 

  Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. 

  В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru/.  

 

Судья                                                                                                                     Т.Д. Ясиновская