Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69942/2020

02 сентября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  02 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "СИТИ ГРУП" (адрес:  Россия 197046, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПЕТРОГРАДСКАЯ НАБ., д. 18, лит. А, пом.21-Н-28-Н, оф. 201

ответчик::Общество с ограниченной ответственностью "ФИЗКУЛЬТУРНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС "ПЕТРОГРАДСКИЙ" (адрес:  Россия 197046, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПЕТРОГРАДСКАЯ НАБ., д. 18, лит. А, эт. 1, пом. 4Н, ком. 29; Россия 199058, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ОСТРОВ ДЕКАБРИСТОВ ВН.ТЕР.Г.,, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, КОРАБЛЕСТРОИТЕЛЕЙ УЛ., Д. 32, К. 2, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. 21

третье лицо: ФИО2 (адрес:  Россия 127572, МОСКВА, УЛ. УГЛИЧСКАЯ  12/1

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному иску о взыскании неосновательного обогащения и процентов

 

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 16.05.2022

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 05.04.2022 (посредством онлайн)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сити груп» (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Петроградский» (далее - Компания), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): 7 961 000 руб. 19 коп. задолженности по фиксированной ежемесячной арендной плате по договору аренды от 21.04.2017 № СДЗ-124-01/17, - 3 240 610 руб. 64 коп. задолженности за фактическое использование помещения в период с 12.07.2020 по 19.08.2020, - 2 094 299 руб. 52 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, а также пеней до фактического исполнения обязательства с 24.06.2021 до вынесения решения из расчета 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, - 489 415 руб. 30 коп. неустойки за нарушение срока возврата помещений. 

Определением от 16.11.2020 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском Общества встречный иск Компании к Обществу о взыскании 3 590 627 руб. 40 коп. неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды от 21.04.2017 № СДЗ-124-01/17, а также 42 479 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2020 по 20.10.2020 и далее с 21.10.2020 по день фактической оплаты. 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Компания уточнила требования по встречному иску, просило взыскать с Общества 3 590 627 руб. 40 коп. неосновательного обогащения, а также 153 856 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2020 по 30.06.2021 и далее с 01.07.2021 по день фактической уплаты суммы задолженности, начисленные на сумму неосновательного обогащения в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Уточнение требований встречного иска было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2021 первоначальный иск удовлетворен частично: с Компании в пользу Общества взыскано 11 068 991 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период 01.03.2020 по 19.08.2020 с учетом требований к условиям и срокам отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, 500 000 руб. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, а также пени, начисленные с 24.06.2021 по день вынесения судом решения, исчисленные из расчета 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, пени за просрочку платежа за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактической уплаты долга истцу, исчисленные из расчета 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, 170 372 руб. 69 коп. пеней за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы за период с 19.03.2020 по 11.07.2020, 50 000 руб. неустойки за несвоевременный возврат помещений за период с 12.07.2020 - 19.08.2020; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А56-69942/2020 отменны, дело передано на новое рассмотрение в суду первой инстанции.

В настоящее судебное заседание стороны явились.

         Обществом 02.08.2022 заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому просит взыскать с Компании в пользу Истца сумму долга по уплате ежемесячной арендной плате в размере 9 344 944,27  рублей, которая состоит из:

1.1.   Суммы долга ответчика по оплате фиксированной части ежемесячной арендной платы за период  с 01.04.2020г по 11.07.2020г в размере 5 855 642.09 рублей, в т.ч. 30% расходов истца по содержанию арендованного имущества, не подлежащих отсрочке в размере 1 095 947,91  рублей.

1.2.   Суммы долга по уплате арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 12.07.2020 года по 19.08.2020 года в размере 3 240 610,64 рублей.

1.3.   Суммы долга по уплате повышающего Коэффициента  в размере 248 691,54 рублей

2.         сумму пени за нарушение сроков оплаты по договору аренды на общую сумму 4 616 968,93 рублей, которая состоит из:

2.1.   Суммы пени за нарушение сроков оплаты по фиксированной части арендной платы начисленной за период с 21.03.2020 года  по 03.08.2022 года в размере 2 703 172,61 рублей и с 03.08.2022 года по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки. За период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

2.2.   Суммы пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы в размере 170 372,69 рублей. 

2.3.   Сумму неустойки за просрочку оплаты части арендной платы, допускаемой присуждению к рассрочке оплаты в размере 1 254 008,33 рублей до 31.03.2022 года, и с 01.10.2022 года по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки. За период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

2.4.   Суммы пени за нарушение срока возврата помещений в размере 489 415,30 рублей. Указанное заявление принято к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

                Компания, в свою очередь, также заявила ходатайство об уточнении встречных исковых требований, согласно которому просит взыскать с Общества: сумму неосновательного обогащения в размере 3 590 627,40 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 июля 2020 года по 31 марта 2022 года включительно в размере 390 739,51 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании ст. 395 ГК РФ на сумму долга 3 590 627,40 рублей, начиная с 01 апреля 2022 года по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения. Заявление принято к рассмотрению.

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2017 года между ООО «Сити груп» (арендодатель) и ООО «ФОК «Петроградский» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № СД3-124-01/17 (в редакции Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды (о перемене лица в обязательстве) от 26 июня 2018 года) в соответствии с предметом которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилых помещений, кадастровый номер 78:07:0003009:1432, общей площадью 2 341,70 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

...> (далее – договор аренды). 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 11 июля 2017 года произведена государственная регистрация договора аренды (номер регистрации 78:07:0003009:1432-78/031/2017-12).  Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды (о перемене лица в обязательстве) от 26 июня 2018 года зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 07 сентября 2018 года (номер регистрации 78:07:0003009:1432-78/031/2018-30).

Согласно п. 1.7. договора аренды срок аренды установлен с 01 мая 2017 года по 31 августа 2022 года включительно. Пунктом 1.2. договора аренды предусмотрено, что помещения предоставляются для размещения физкультурно-оздоровительного центра.

В соответствии с п. 3.1.1. договора аренды ежемесячная арендная плата состоит из Фиксированной и Переменной части.

В силу п. 3 Дополнительного соглашения к договору аренды от 07 декабря 2018 года № 2, с 20 января 2019 года размер ежемесячной фиксированной части арендной платы составляет 2 492 973,82 рублей, в том числе НДС 20%.  Согласно п. 4 Дополнительного соглашения к договору аренды от 11 сентября 2019 года, с 01 апреля 2020 года размер ежемесячной фиксированной части арендной платы составляет 2 575 870,00 рублей, в том числе НДС 20%.

Переменная часть арендной платы состоит их фактических затрат арендодателя на оплату коммунальных ресурсов: электроэнергия, теплоснабжение, питьевая (холодная) и горячая вода, а также водоотведение (п. 3.1.3. договора аренды). 

Фиксированная часть арендной платы уплачивается не позднее 20-го числа текущего оплачиваемого месяца. Переменная часть арендной платы оплачивается на основании счета, оформляемого арендодателем с приложением подтверждающих документов (первичных документов снабжающих организаций). Счет выставляется арендодателем за каждый календарный месяц не позднее 25-го календарного дня месяца, следующего за оплачиваемым. Счет подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента его вручения арендатору (п. 3.1.4 договора аренды). 

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения № 3 к договору аренды от 11 сентября 2019 года, арендатор обязан уплатить сумму коэффициента в размере 497 377,08 рублей, в том числе НДС 20% в следующем порядке: 

- часть суммы в размере 248 688,54 рублей, в том числе НДС 20% должна быть оплачена в срок не позднее 20.02.2020г.

- часть суммы в размере 248 688,54 рублей, в том числе НДС 20% должна быть оплачена в срок не позднее 20.03.2020г.

В соответствии с п. 2.3.1. Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды ответчик обязался перечислить на расчетный счет истца сумму депозита в размере фиксированной части арендной платы за один месяц аренды в размере 2 690 627,40 рублей, в том числе НДС 18%. Согласно п. 2.3.3. Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды ответчик обязалось перечислить на расчетный счет истца сумму переменной части арендной платы в размере 900 000,00 рублей, в том числе НДС. Указано, что перечисленная сумма является депозитом, обеспечивающим оплату переменной части арендной платы за последний месяц аренды.

Письмом от 11 июня 2020 года (исх. № 45 от 11.06.2020г.) арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 5.5 Договора аренды в случае неуплаты им суммы задолженности в размере 4 614 978,02 рублей в срок до 24 июня 2020 года. В связи с тем, что Арендатор указанные условия арендодателя не исполнил, договор аренды расторгнут с 12 июля 2020 года. 03 августа 2020 года в ЕГРН погашена запись об ограничении (обременении) права (аренда).

      Истец по первоначальному иску, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и пеней за просрочку платежа, ООО «ФОК «Петроградский», полагая, что арендодатель обогатился за счет арендатора на сумму обеспечительного платежа, который не был своевременно возвращен арендатору, обратился со встречным исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов.

        В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Сторонами не оспаривается факт расторжения договора аренды 12.07.2020г. Таким образом, материалами подтверждается пользование ответчиком помещениями до даты расторжения договора аренды. 

Проанализировав доводы ответчика, суд приходит к выводу, что арендная плата подлежит определению и уплате с учетом положений нормативных правовых актов, регулирующих взаимоотношения сторон в условиях пандемии (COVID-19).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения её размера.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 13.03.2020 на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. 

В соответствии с п. 2-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18 марта 2020 года № 127) с 18.03.2020 временно приостанавливается проведение в Санкт-Петербурге досуговых мероприятий, в том числе в сфере культуры, физической культуры и спорта, развлекательной и просветительской деятельности, в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно (частичное ограничение работы фитнес-центров).

Согласно п. 2.2.3. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24 марта 2020 года № 156) с 26.03.2020 запрещен доступ посетителей в плавательные бассейны и фитнес-центры.

С 06.07.2020 разрешен доступ посетителей в плавательные бассейны и фитнес-центры, находящихся вне зданий торгово-развлекательных центров (комплексов), торговых центров (п. 1.2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30 июня 2020 года № 477 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020г. № 121»). Так как арендуемые помещения имели отдельный вход и не находились в здании торгово-развлекательного центра (комплекса), торгового центра, ответчик приступил к использованию помещений с 06.07.2020.

Учитывая установленный запрет на осуществления коммерческой деятельности в арендуемых помещениях, ответчик с 26.03.2020 года и 05.07.2020 не имел возможности использовать помещения по целевому назначению (деятельность фитнес-центра).

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В ответе на вопрос № 5 Обзора № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020: «С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?» указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При рассмотрении дела судом установлено, что Ответчик направил истцу несколько писем с предложением уменьшить размер фиксированной части арендной платы на период невозможности использования помещений.

В письме от 20.03.2020 ответчик предложил на период до 30.06.2020г. уменьшить размер арендной платы до 30%, с возможностью переноса оплаты оставшихся 70% на более поздние сроки. Письмом от 31.03.2020 исх. № 31-03/2020/1 ответчик предложил уменьшить размер арендной платы до полного освобождения арендатора от уплаты арендной платы на период остановки работы фитнес-центра. Письмом от 02.06.2020 исх. № 02-06/2020 ответчик предложил истцу уменьшить постоянную часть арендной платы до полного освобождения от её уплаты в период невозможности использования арендуемого помещения. В письме от 10.06.2020 исх. № 10-06/2020 ответчик предложил истцу уменьшить размер фиксированной части арендной платы на период закрытия фитнес-центра до размера эксплуатационных расходов истца на содержание сдаваемых в аренду ответчику помещений в размере 250 000,00 рублей, в том числе НДС, в месяц. 

Судом установлено, что между сторонами не было достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы.

Ответчиком в материалы дела представлены заключение специалиста ФИО5 (ООО «Оценочная компания «ВЕТА») № 02-03/20/0107 от 20.08.2020, и отчет об оценке (оценщик ФИО6, ООО «АльфаПро») от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21 об определении величины размера арендной платы в период с 26.03.2020 по 05.07.2020. Согласно выводам оценщика, размер арендной платы в период с 26.03.2020 по 05.07.2020 составляет 1 629 472,00 рублей, в том числе НДС.

Оценив отчет об оценке от 04.02.2021 № 0063/ОЦ/21 суд приходит к выводу о его не соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также о том, что отчет об оценке   в данном случае не может быть признан достаточным доказательством определения рыночного размера арендной платы за арендуемые помещения в период невозможности их использования ответчиком. Представленный Ответчиком Отчет № 0063/ОЦ/21 ООО «Альфа Про» (далее по тексту – Отчет) об оценке объекта оценки, составленный на 04.02.2021 года, содержит недостоверную информацию, не имеющую отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу и как следствие, не является надлежащим доказательством по следующим основаниям:

В 3 абзаце ответа на вопрос 5 Обзора № 2 «С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ» президиум Верховного суда РФ допустил, что  в случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, который может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации, а именно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (редакции Закона 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Целью оценки ООО «АльфаПро» является определение величины арендной платы (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19) в период с 26.03.2020 года по 05.07.2020г, а не определение размера снижения арендной платы на который обычно снижается  арендная плата в сложившейся ситуации, как это определено в Обзоре № 2.

Судом полагает, что исследование и приведенный в нем анализ рынка проведены некорректно, методология определения величины рыночного снижения арендной планы является некорректной и противоречит Федеральным стандартам оценки, а также рыночной практике, выводы специалиста ФИО6 сделанные в Отчете основаны на искаженных фактах. Определенная в Исследовании величина рыночного снижения арендной планы не соответствует критериям «рыночной стоимости». Так, например:

1.         Таб. 13 стр. 44 – 46, Таб. 14 стр. 47 (анализировался показатель снижения арендных ставок) – для анализа выбраны помещения от 8 кв.м.-155,6 кв.м. с целевым назначением общепит, торговля. Помещения от 1000кв.м. с целевым назначением размещение фитнес центров в таблицах расчета отсутствуют.

2.         Глава 5. Анализ эффективного  использования объекта оценки. Вывод специалиста об отсутствии деятельности в арендуемых помещениях в период с 26.03.2020г по 05.07.2020г противоречит имеющимся доказательствам об извлечении Ответчиком прибыли от сдачи в субаренду арендуемых им помещений, что подтверждают карточки счета 90.01 (стр. 115-197). Так например в 31.05.2020г указано оказание услуг Бар на сумму 8 269,70, субаренда нежилого помещения на сумму 122 939,41 и пр.

3.         В таб. 18 содержит расчет снижения арендной ставки исходя из прогнозной выручки размер который имеет предположительный характер, а применение в расчете выручки противоречит условиям Договора аренды, согласно которому арендная ставка является фиксированной, а ее размер не зависит от размера выручки арендатора.

4.         В Отчете, представленном Ответчиком, размер операционных расходов, определен на основании Справочника рыночных корректировок СРК-2020, март 2020 под ред. ФИО7,  и без учета доли коммунальных платежей, составляет 4 433 руб.\кв.м.в год с учетом НДС (таб. 21 стр. 63 Отчета), а именно 33,58% (4433руб/кв.м./год с учетом НДС: 13200руб/кв.м./год с учетом НДС), при том, что в заключении, представленном Истцом, размер доли расходов на содержание без коммунальных услуг  в округленном значении составляет 30%.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации в постановлении от 03 апреля 2020 года № 439 (далее – Требования).

В п. 1 Требований указано, что они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица 17.05.2018. Основной вид деятельности – Деятельность фитнес-центров (код ОКВЭД 2 - 93.13).

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 434 деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД2 - 93) отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.   

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577 если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Таким образом, ответчику предоставлена одна из мер государственной поддержки – отсрочка уплаты арендной платы. 

Согласно п. 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

30.04.2020 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2. В ответе на вопрос № 3: «С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"» указано, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчик направлял истцу письма о предоставлении отсрочки. В письме от 08.04.2020 исх. № б/н ответчик сообщил истцу о том, что он работает в фитнес-индустрии, отнесенной постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 434 к отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В письмах от 29.06.2020 исх. № 29-06/2020, от 08.07.2020 исх. № 08-07/2020 ответчик указал на предоставленное Федеральным законом № 98-ФЗ право отсрочки арендных платежей. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о предоставлении ответчику отсрочки на условиях, установленных пунктом 3 Требований. 

           Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

        Кроме того, как указано в том же пункте Обзора, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

         Таким образом, основанием для уменьшения арендной платы является невозможность в связи с принятыми ограничительными мерами использования помещения по назначению, которое изначально было согласовано в договоре; сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

То обстоятельство, что сторонами, несмотря на ведение переговоров, сторонами не было достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы, не свидетельствует в безусловном порядке о недопустимости определения размера арендной платы применительно к положениям части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ при разрешении спора о взыскании арендных платежей.

Учитывая, что у арендатора отсутствовала возможность использовать помещения по изначально согласованному в Договоре назначению в течение всего спорного периода, ответчик имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы,

В представленном Истцом заключении ООО «ДЕАЛ-оценка» № 01/12/20-Д от 01.12.2020 на страницах 66-82 (раздел 13, 14 заключения), специалистом  ФИО8 произведен расчет величины снижения арендной платы, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (для договора аренды нежилых помещений № СД3-124-01/17 от 21.04.2017 года на период с 26 марта 2020 года по 05 июля 2020 года включительно), размер снижения составил 15%. 

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении в вышеуказанный период, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера постоянной части арендной платы на 15%.

С учетом изложенного, задолженность ответчика по арендным платежам по фиксированной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.07.2020 составляет 2 340 275 руб. 45 коп., задолженность по переменной части арендной платы за этот период- 2 221 429 руб. 04 коп., а всего: 4 561 704 руб. 49 коп., а также сумма коэффициента по п. 2.1.2 Дополнительного соглашения от 11.09.2019 № 3-248 691 руб. 54 коп. При проведении расчета задолженности судом учтены все платежи, произведенные арендатором за данный период, а также учтен обеспечительный платеж, перечисленный по договору.

Оснований для взыскания задолженности с 12.07.2020 по 19.08.2020 арбитражный суд не усматривает, поскольку истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих использование арендатором объекта аренды после прекращения действия договора.

          Истцом заявлено требование о взыскании суммы в размере арендной платы, установленной прекращенным договором аренды за период с 12.07.2020 по 19.08.2020.

Истец утверждает, что Ответчик в период с 12.07.2020г. по 19.08.2020г. использовал помещения истца для размещения в них оборудования.  Между тем, в материалах дела представлены письма истца, в которых он предупреждает ответчика об ограничении вывоза имущества из помещений (письмо от 25.06.2020 исх. № 47), и лишении права истребования имущества с 26.07.2020 (письмо от 16.07.2020 исх. № 61).

Письмом от 17.07.2020 исх. № 17-07/2020 ответчик направил в адрес истца подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи помещений от 11.07.2020. В письме от 20.07.2020 исх. № 63 истец подтверждает ограничение доступа в помещение с 12.07.2020, и получение подписанного со стороны ответчика акта приема-передачи помещений. Со своей стороны истец акт не подписал и ответчику не представил. 

Представленный в материалы дела видео-файл подтверждает, что сотрудник истца 20.07.2020 запрещает вывозить имущество ответчика из ранее арендованных помещений.

В материалы дела также представлены обращения ответчика в МВД и прокуратуру с целью дать правовую оценку действиям представителям истца, запрещающим вывозить имущество.

Согласно п. 37 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец уклонялся от приемки помещений, а значит не вправе требовать уплаты арендной платы за период с 12.07.2020 по 19.08.2020.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков оплаты арендной платы. Согласно представленному истцом расчету сумма пени складывается из пени за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы и пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы.

Ответчик представил контррасчет просрочку оплаты переменной части арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором 2.3.18, 2.3.21, 3.1.4, 3.3, 3.4, 3.7 договора, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно п. 3.1.4 договора аренды, арендатор оплачивает фиксированную часть арендной платы не позднее 20-го числа текущего оплачиваемого месяца. Переменная часть арендной платы оплачивается на основании счета, оформляемого арендодателем с приложением подтверждающих документов (первичных документов снабжающих организаций). Счет выставляется арендодателем за каждый календарный месяц не позднее 25-го календарного дня месяца, следующего за оплачиваемым. Счет подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента его вручения арендатору. 

Судом проверен расчет пени и признан неверным.

При расчете пени за просрочку оплаты фиксированной части арендной платы истцом не учтено следующее.                

В соответствии с п. 1 ст. 9.1. Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 428 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников. В том числе, в отношении должников, осуществляющих свою деятельность в отрасли российской экономике, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Мораторий распространяется на ответчика (информация об этом есть на сайте ФНС России по адресу: https://service.nalog.ru/covid/). 

Действие моратория установлено на период с 06.04.2020 по 07.01.2021 (в редакции постановления Правительства РФ от 01.10.2020г. № 1587).

Согласно п.п. 2 п. 3 ст. 9.1. Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», на срок действия моратория наступают последствия, предусмотренные абзацем десятым п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В ответе на вопрос 10 «Начисляются ли в период действия моратория проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, установленные статьей 395 ГК РФ?», Президиум ВС РФ (Обзор по отдельным вопросам судебной практики (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года) ответил следующее: Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Учитывая то, что обязательство по оплате фиксированной части арендной платы за март 2020 года возникло до введения моратория (21.03.2020), начисление неустойки приостанавливается 05.04.2020. 

Начиная с 13.03.2020 года ответчику предоставлено право на отсрочку и снижение размера арендной платы, в связи с чем неустойка за период с 13.03.2020 (дата введения режима повышенной готовности) не начисляется.

При расчете пени за просрочку оплаты переменной части арендной платы арбитражным судом также учитывается мораторий, действующий с 05.04.2020.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

        Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки (штрафа), в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

          Именно в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

          Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О также разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

          Таким образом, в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

          Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 73 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

          Ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

         Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе, основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов).

        Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

          Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 14.07.1997 N 17 указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретно случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

         Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником, средством возмещения потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств, и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом неустойка направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие не исполнения/ненадлежащего исполнения обязательства.

Кроме того, арбитражный суд считает, что требования о взыскании пеней до фактического исполнения обязательств удовлетворению не подлежит, поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации  от 28.03.2022 N 497  «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (пункт 1 Постановления). 

В соответствии  с пунктом 3 Постановления оно вступает в силу со дня его официального опубликования  (01.04.2022) и действует в течение 6 месяцев (т.е. до 01.10.2022).

Одним из последствий моратория, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца 5 и 7 – 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), является не начисление неустойки (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

При таких обстоятельствах, пени за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 начислению не подлежат. 

Принимая во внимание вышеизложенное, заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, которое суд полагает обоснованным, арбитражный суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в размере 100 000 руб.- неустойка за просрочку оплаты фиксированной части арендной платы по состоянию на 31.03.2022 и 80 000 руб. неустойка за просрочку оплаты переменной части арендной платы.

Арбитражный суд также учитывает, что Истцом заявлено требование о взыскании пени за несвоевременный возврат помещения начисленной с 12.07.2020 по 19.08.2020 в размере 489 415,30 рублей.

Суд приходит к выводу об отсутствии основания для взыскания пени в силу следующего. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.3. договора аренды в случае, если арендатор не принял в установленный настоящим договором срок или не возвратил арендуемые помещения несвоевременно, арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, причитающейся к оплате аренды.

В абзаце 3 пункта 43 постановления Пленума № 49 указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 43 постановления Пленума № 49 при толковании условий договора, в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из буквального толкования содержания п. 4.3. договора аренды («не возвратил арендуемые помещения несвоевременно») суд приходит к выводу об отсутствии права истца требовать уплаты пени за несвоевременный возврат помещений. 

Кроме того, из материалов дела усматривается, и не отрицается сторонами, что доступ в помещения был ограничен истцом 12.07.2020, и ответчик направил истцу подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи помещений от 11.07.2020.

Ответчиком заявлены встречные требования, с учетом уточнений, принятых судом определением от 31.03.2021 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа, уплаченного по договору аренды в размере 3 590 627,40 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 109 244,15 рублей за период с 12.07.2020 по 31.03.2021 и с 01.04.2021 по день фактической оплаты.

Из материалов дела следует, что 26.06.2018 ответчик перечислил на расчетный счет истца сумму в размере 2 690 627,40 рублей, в том числе НДС 18% (платежное поручение от 29.06.2018г. № 1387), а 29.06.2018 перечислил на счет истца сумму в размере 900 000,00 рублей, в том числе НДС 18% (платежное поручение от 29.06.2018г. № 1023). Всего, ответчик перечислил истцу депозит в сумме 3 590 627,40 рублей, в том числе НДС 18%.

В соответствии с п. 2.3.1. Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды ООО «ФОК «Петроградский» обязалось перечислить на расчетный счет ООО «Сити груп» сумму депозита в размере фиксированной части арендной платы за один месяц аренды в размере 2 690 627,40 рублей, в том числе НДС 18%.

Согласно п. 2.3.3. Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды ООО «ФОК «Петроградский» обязалось перечислить на расчетный счет ООО «Сити груп» сумму переменной части арендной платы в размере 900 000,00 рублей, в том числе НДС. Указано, что перечисленная сумма является депозитом, обеспечивающим оплату переменной части арендной платы за последний месяц аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1. ГК РФ  денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п. 1 ст. 381.1. ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

31.08.2020 ответчик направил истцу претензию (исх. № 28-08/2020) в которой потребовал возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 3 590 627,40 рублей в срок не позднее 7 (семи) дней со дня предъявления требования. Ответа на претензию не последовало.

При рассмотрении дела судом установлено, что сумма обеспечительного платежа , все произведенные арендатором платежи в период рассмотрения дела, были зачтены истцом при расчете задолженности по арендной плате, что видно из расчетов заявителя, представленных в материалы дела, данное обстоятельство также проверено судом, в связи с чем оснований для возврата указанной суммы и начисленных процентов не имеется, следовательно, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФИЗКУЛЬТУРНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС "ПЕТРОГРАДСКИЙ"  в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СИТИ ГРУП" задолженность по арендной плате за период 01.04.2020 года по 11.07.2020 года по договору аренды №СДЗ-124-01/17 от 21.04.2017 в размере 4 561 704 руб. 49 коп., задолженность по оплате повышающего коэффициента в сумме 248 691 руб. 54 коп.. пени за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы по 31.03.2022 в размере 100 000 руб., пени за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы в размере 80 000 руб.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФИЗКУЛЬТУРНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС "ПЕТРОГРАДСКИЙ"  в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СИТИ ГРУП" расходы по госпошлине 45066 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Балакир М.В.