АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-2910/2023

город Орел

03 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 мая 2023 года.     

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кудряшовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (302520, Орловская область, м.о. Орловский, пгт. Знаменка, ул. Ленина, д. 13, пом. 62, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (302503, Орловская область, Орловский район, д. Болотовские дворы, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды №303 от 15.08.2008 с даты вступления решения суда в законную силу, 

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (удостоверение, доверенность №21д от 09.01.2023), 

от ответчика –  представитель не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Администрация Орловского муниципального округа Орловской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (далее - ответчик, ООО «Масловские сады») о расторжении договора аренды №303 от 15.08.2008 с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик письменный отзыв на исковое заявление не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 121-123 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) с учетом отсутствия в материалах дела возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие сторон, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о судебном процессе.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 15.08.2008 года между Администрацией Орловского муниципального округа Орловской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (арендатор) был заключен договор аренды земли № 303 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 882 024 кв. м., именуемый в дальнейшем «Участок».

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка. Адрес участка: Орловская область, Орловский район, Голохвастовское сельское поселение, в районе д. Голохвастово и с. Путимец. Кадастровый № 57:10:0060201:1368. Участок предоставляется для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» (раздел 1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключается сроком с 01.08.2008 по 01.08.2057.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендные платежи начинают исчисляться с 01.08.2008. 

Арендная плата за период с 01.08.2008 по 31.12.2008 составляет 14468 рублей 06 копеек. Платежи по настоящему договору вносятся арендатором не позднее 15 декабря текущего года (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 8.2 договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно:

- по соглашению сторон, в том числе при предоставлении Арендатору другого земельного участка;

- в судебном порядке при нарушении условий договора

- при ликвидации организации арендатора;

- в случае реквизиции, когда арендатор:

- использует земельный участок не по целевому назначению;

-использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки, существенному снижению плодородия земли;

- более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату;

- не использует земельный участок, предназначенный для жилищного и иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что при истечении срока аренды по настоящему договору он считается прекращенным по взаимному соглашению сторон, достигнутому при заключении настоящего договора.

За период действия договора, а именно с 2016 года арендатором систематически допускались существенные нарушения срока оплаты арендной платы, что подтверждается актом сверки.

Истец указал, что в настоящее время (на дату подачи искового заявления) задолженность по указанному договору погашена в полном объеме.

Ранее, решением арбитражного суда Орловской области от 26.09.2022 по делу № А48-5657/2022 с Общества с ограниченной ответственностью «Масловские сады» взыскана задолженность (основной долг) по договору аренды земли № 303 от 15.08.2008 за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 в размере 822 562 руб. 89 коп. Решение суда вступило в силу, был выдан исполнительный лист, направлен в службу судебных приставов для взыскания. После указанных обстоятельств арендатором было произведено погашение взыскиваемой задолженности за 2019-2020 год.

Истец полагает, что анализ вышеприведенных данных показывает, что арендатором существенно нарушались сроки оплаты арендных платежей, в частности за период 2019 - 2021 оплачено лишь в 2023 году.

По состоянию на 01.01.2023 за арендатором числилась непогашенная задолженность по арендной плате за периоды с 2019 года по 2021 год (несвоевременное внесение арендной платы более двух раз). 

В связи с неоднократной неоплатой платежей по арендной плате 10.01.2023 в целях досудебного урегулирования спора арендодатель направил в адрес ответчика 10.01.2023 года (исх. № 5-10 от 10.01.2023) требование о досрочном расторжении договора аренды № 303 от 15.08.2008 с приложением проекта соглашения. Указанное требование было получено ответчиком 25.01.2023. 

В соответствии с пунктом 5.1. договора установлен шестидесятидневный срок рассмотрения досудебных претензий (требований) вытекающих из исполнения настоящего договора. Между тем, по стоянию на 26.03.2023 ответ на направленное требование не получен, соглашение о расторжении договора в добровольном порядке подписано не было. 

Поскольку претензионные требования истца в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, Администрация Орловского муниципального округа Орловской области обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)   земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 608 ГК РФ  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые неразграничена, осуществляет администрация Орловского муниципального округа, являющаяся правопреемником администрации Орловского района Орловской области на основании закона Орловской области от 30.04.2021 № 2596-03 «О преобразовании муниципальных образований Орловской области, входящих в состав Орловского района Орловской области, путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Орловской области с наделением его статусом муниципального округа».

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений ч.3.1 ст.70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В соответствии с пунктом 8.2 договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно:

- по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого земельного участка;

- в судебном порядке при нарушении условий договора

- при ликвидации организации арендатора;

- в случае реквизиции, когда арендатор:

- использует земельный участок не по целевому назначению;

-использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки, существенному снижению плодородия земли;

- более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату;

- не использует земельный участок, предназначенный для жилищного и иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.       

Как следует из материалов дела, по состоянию на 01.01.2023 за арендатором числилась непогашенная задолженность по арендной плате за период с 2019 года по 2021 год (несвоевременное внесение арендной платы более двух раз).

В связи с неоднократной неоплатой платежей по арендной плате 10.01.2023 в целях досудебного урегулирования спора арендодатель направил в адрес ответчика 10.01.2023 (исх. № 5-10 от 10.01.2023) требование о досрочном расторжении договора аренды № 303 от 15.08.2008 с приложением проекта соглашения.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного толкования п. 2 ст. 452, п.3 ст. 619 ГК РФ, суд считает соблюденным досудебный порядок предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды земли № 303 от 15.08.2008. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.11.2016 №Ф10-3974/2016 по делу №А83-3190/2015.

        Задолженность по арендной плате погашена ответчиком после обращения истца в арбитражный суд, что подтверждается решением  Арбитражного суда Орловской области от 26.09.2022 по делу №А48-5657/2022. 

          В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2015 №302-ЭС15-12764.

Поскольку требование о расторжении договора направлено до погашения сложившейся задолженности по арендной плате, через 2 месяца после вступления в силу решения суда, подтвердившего наличие за Арендатором непогашенной задолженности по арендной плате, суд полагает, что у истца возникло право требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой уплаты арендных платежей более двух раз подряд. 

Суд считает, что допущенные ООО «Масловские сады» нарушения срока уплаты арендных платежей по рассматриваемому договору являются существенными, поскольку просрочка внесения арендной платы имела место систематически, причем с большой суммой просроченных платежей, ввиду чего истец (арендодатель) в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу №А36-932/2009, решением Арбитражного суда Орловской области от 14.12.2020 по делу №А48-7771/2020.

При таких обстоятельствах на основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договора аренды №303 от 15.08.2008 подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределены судом следующим образом.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины  относятся на ответчика. 

Поскольку в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, то с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Расторгнуть договор аренды №303 от 15.08.2008 с даты вступления решения суда в законную силу, заключенный между Администрацией Орловского муниципального округа Орловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Масловские сады.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (302503, Орловская область, Орловский район, д. Болотовские дворы, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения в законную силу.

          Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

 

Судья                                                                                      А.Г. Кудряшова