АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11960/2016

г. Краснодар

08 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) – Мартиросяна М.Р. (директор), в отсутствие представителей заявителя – администрации города Сочи, заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Центрального отдела города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу № А32-11960/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная; о возложении на управление обязанности по погашению регистрационной записи об обременении спорного участка.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Центрального отдела города Сочи, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ООО «Адлеринвестстрой» (далее – общество).

Решением от 26.09.2016 признан незаконным оспариваемый отказ управления в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная. На управление возложена обязанность по погашению регистрационной записи об обременении рассматриваемого земельного участка в виде аренды по договору от 14.07.2011 № 4900006882, заключенному администрацией и обществом. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 14.07.2011 № 4900006882 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 прекратил свое действие 02.03.2013 в связи с истечением срока согласно пункту 8.4 договора, что не противоречит требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Поскольку действие договора аренды земельного участка прекратилось, – требование администрации о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, в настоящее время ЕГРН) заявлено правомерно.

Постановлением апелляционного суда от 05.08.2017 решение от 26.09.2016 отменено, в удовлетворении требований администрации отказано. Апелляционный суд исходил из того, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора, на котором располагаются два объекта незавершенного строительства общества, находится в фактическом владении последнего. При наличии на земельном участке строений, отсутствия владения со стороны муниципального образования, и невозможности администрации распорядиться земельным участком своей волей, удаление из ЕГРП записи об обременении земельного участка арендой не восстановит права заявителя, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Отказ управления во внесении в ЕГРП записи о прекращении аренды в пользу общества не противоречит закону. Кроме того, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в ЕГРП о прекращении аренды. Документы, являющиеся в силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды, заявитель не представил. В порядке производства по делам, рассматриваемых по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), не может разрешаться спор о правах, в том числе обременения (основания возникновения) на недвижимое имущество, заявленное требование фактически направлено на оспаривание основания зарегистрированного обременения в отношении спорного объекта, которым владеет общество.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление от 05.08.2017 отменить, оставить в силе решение от 26.09.2016. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что договор аренды земельного участка прекратил действие в связи с истечением срока (02.03.2013), что соответствует условиям договора аренды и не противоречит требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса. Отказ регистрирующего органа противоречит положениям Закона № 122-ФЗ, Правилам ведения ЕГРП, а также иным нормативным правовым актам Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав (сделок) с недвижимым имуществом.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить апелляционное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отметив, что в настоящее время на рассматриваемом земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, что подтверждает нахождение участка во владении последнего и свидетельствует о невозможности распоряжения администрацией данным объектом; исключение записи из ЕГРН об обременении участка арендной в пользу общества прав заявителя не восстановит.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление от 05.08.2017 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 14.07.2011 № 4900006882 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи (т. 1, л. д. 8 – 13), договор зарегистрирован в ЕГРП 19.10.2011 (номер записи 23-23-50/177/2011-090), ограничение установлено с 19.10.2011 по 02.03.2013, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 11.02.2016 № 23/050/001/2016-2222 (т. 1, л. д. 18 – 20).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с момента его государственной регистрации по 02.03.2013. В соответствии с пунктом 8.4 срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Уведомлением от 25.03.2015 № 7264/0205-16 (т. 1, л. д. 14) департамент имущественных отношений администрации (далее – департамент) сообщил обществу об истечении 02.03.2013 срока действия договора аренды земельного участка, который продлеваться не будет, и о необходимости освобождения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36.

16 декабря 2015 года администрация обратилась в управление с заявлением о погашении записи об аренде земельного участка, зарегистрированной за обществом, приложив в качестве документа-основания уведомление от 25.03.2015 № 7264/0205-16 об отказе от договора.

Уведомлением от 24.12.2015 № 23/050/493/2015-380 государственная регистрация приостанавливалась на срок до 22.01.2016 (т. 1, л. д. 72).

Сообщением от 22.01.2016 № 23/050/493/2015-380 управление отказало заявителю в государственной регистрации прекращения права (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36. Отказ мотивирован тем, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Уведомление от 25.03.2015 № 7264/0205-16 не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи (т. 1, л. д. 70, 71).

Полагая, что решение регистрирующего органа, изложенное в сообщении от 22.01.2016 № 23/050/493/2015-380, не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права (интересы) муниципального образования, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление администрации, исходил из несоответствия оспариваемого отказа положениям закона и нарушения права заявителя, указав, что фактически договор аренды от 14.07.2011 № 4900006882 прекратил свое действие 02.03.2013 (пункт 8.4 договора аренды).

Апелляционный суд, отменяя судебный акт первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пункта 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В пункте 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ приведены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится по заявлению правообладателя (пункт 1); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ закреплено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.

При государственной регистрации прекращения права соответствующая запись ЕГРП погашается в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (далее – Правила), ей присваивается статус «погашенная» (пункт 16 Правил).

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 данного Закона.

Так, в частности, в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав (пункт 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Повторно рассмотрев дело, оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, апелляционный суд указал, что общество является собственником двух объектов незавершенного строительства (Блоки № 1 и 2) площадью 1495 кв. м и степенью готовности 27% (каждый), которые находятся на земельном участке (23:49:0202017:36). В рамках дела № А32-13326/2016 администрации отказано в иске о сносе самовольных построек. При наличии на спорном земельном участке данных строений, отсутствии фактического владения земельным участком со стороны муниципального образования, исключение из ЕГРП записи об обременении арендой общества не восстановит права заявителя.

Коллегия арбитражного суда округа считает, что судебный акт апелляционного суда состоялся без учета следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 621 данного Кодекса определено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Поскольку по окончании срока действия договора аренды от 14.07.2011 № 4900006882 общество как арендатор продолжило пользование земельным участком, коллегия окружного суда считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что данный договор продлен на неопределенный срок, вывод суда первой инстанции о прекращении арендных правоотношений окончанием срока действия договора 02.03.2013 – ошибочен.

Уведомлением от 25.03.2015 № 7264/0205-16 департамент уведомил общество об отказе от договора. В тоже время вопрос о получении данного сообщения арендатором не был предметом исследования суда апелляционной инстанции, тогда как установление данного факта является основополагающем для вывода о прекращении договора аренды от 14.07.2011 № 4900006882, возобновленного на неопределенный срок.

Обстоятельства, касающиеся наличия на рассматриваемом земельном участке строений, принадлежащих на праве собственности обществу, с учетом обстоятельств дела № А32-13326/2016, не могут иметь значения в споре с регистрирующим органом по требованиям, заявленным в рамках главы 24 Кодекса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку выводы апелляционного суда основаны на недостаточно исследованных обстоятельствах, – постановление от 05.08.2017 надлежит отменить, дело – направить на новое рассмотрение для проверки факта прекращения арендных правоотношений сторон по договору от 14.07.2011 № 4900006882.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2017 по делу № А32-11960/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин