АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-3704/24 

Екатеринбург 10 сентября 2024 г. Дело № А60-48018/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Cуспициной Л.А., судей Полуяктова А.С., Скромовой Ю.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО1 (далее –  предприниматель ФИО1, предприниматель, ответчик, заявитель  жалобы) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.03.2024 по делу № А60-48018/2023 Арбитражного суда Свердловской  области.  

Лица, участвующие в деле № А60-48018/2023, о времени и месте  рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том  числе публично, путем размещения информации о времени и месте  судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании суда округа принял участие представитель  предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность  от 30.04.2022).  

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец)  явку представителя в судебное заседание не обеспечила. В силу части 3  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует  рассмотрению кассационной жалобы.  

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области  с иском о взыскании с предпринимателя ФИО1 114 273 руб. 74 коп.  неустойки за допущенную просрочку внесения арендной платы по договору  аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307, начисленной за периоды с 11.12.2019  по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 11.08.2023 (с учетом уточнения исковых  требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2023  заявленный Администрацией иск удовлетворен частично с указанием  

на взыскание с предпринимателя неустойки в сумме 55 000 руб.,  в удовлетворении остальной части требований отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.03.2024, принятым по результатам рассмотрения апелляционной  жалобы предпринимателя ФИО1, решение суда первой инстанции  отменено, в удовлетворении исковых требований Администрации отказано  в полном объеме.  

Не согласившись с мотивировочной частью постановления суда  апелляционной инстанции, предприниматель ФИО1 обратился  в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой  просит об исключении из указанного судебного акта вывода  об обоснованности начисления заявленной ко взысканию неустойки  и погашении присужденной неустойки в сумме 55 000 руб. зачетом  возникшей переплаты согласно положениям статьи 319 Гражданского  кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований  по денежному обязательству.  

Такой вывод, по мнению заявителя жалобы, является ошибочным,  сделанным апелляционным судом без надлежащего исследования  представленных расчетов с указанием приходящихся на долю  предпринимателя ФИО1 арендных платежей по договору аренды  от 16.04.2004 № Т-123/0307 применительно к датам перечисления их на счет  арендодателя – Администрации, вместе с тем не привел к принятию  апелляционным судом неправильного решения по существу спора (об отказе  Администрации в удовлетворении иска).  

Как настаивает заявитель жалобы, на даты выставления ему счетов  на оплату землепользования на его стороне как арендатора уже имелась  переплата за предыдущие периоды, в связи с чем просрочка внесения  арендной платы им не допущена и оснований для взыскания неустойки  не имеется, что апелляционным судом оставлено без внимания.  

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа  в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов,  изложенных в кассационной жалобе.  

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует  из материалов дела, Министерством по управлению государственным  имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО), выступающим  на стороне арендодателя, и обществом с ограниченной ответственностью  «Артефакт» (далее – общество «Артефакт»), выступающим на стороне  арендатора, был заключен договор аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307  в отношении земельного участка площадью 2730 кв. м, расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер участка 66:41:0401030:0004, с установлением цели аренды – под  строительство объекта культуры и искусства (здание культурно-эстетического и административного центра), срока аренды – с 05.03.2004  до 04.03.2022.  

В пункте 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора  за невнесение арендной платы в установленный срок в виде пени за каждый  день допущенной просрочки в размере 0,1% от платежа, подлежащего оплате  за соответствующий расчетный период.  

Обозначенный договор зарегистрирован в установленном законом  порядке, регистрационная запись в Едином государственном реестре  недвижимости от 16.06.2004 за № 66-01/01-161/2004-382.  

С 01.01.2008 права и обязанности арендодателя по указанному  договору перешли от МУГИСО к Администрации, что отражено  в соглашении от 23.07.2008, регистрационная запись в Едином  государственном реестре недвижимости от 03.10.2008  за № 66-01/492/2008-565.  

К договору заключены дополнительные соглашения от 17.11.2008 № 2,  от 20.03.2013 № 3 о перемене лица на стороне арендатора в связи  с переходом права собственности на возводимый на земельном участке  с кадастровым номером 66:41:0401030:0004 незавершенный строительством  объект от общества «Артефакт» к обществу с ограниченной  ответственностью «ТРЕЙД-Ек», затем к обществу с ограниченной  ответственностью «СтройКом», затем к владельцам инвестиционных паев  ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость».  

Дополнительные соглашения от 17.11.2008 № 2, от 20.03.2013 № 3  также зарегистрированы в установленном законом порядке, регистрационные  записи в Едином государственном реестре недвижимости от 02.06.2011  за № 66-66-01/337/2011-098, от 22.04.2013 за № 66-66-01/155/2013-422  соответственно.  

Строительство 10-тиэтажного здания административно-торгового  центра со встроенной 2-хуровневой подземной автостоянкой  и трансформаторной подстанцией на земельном участке  с кадастровым номером 66:41:0401030:0004 завершено в полном объеме  о чем выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2014   № RU66302000-2025.  

Помещения во вновь построенном здании по ул. Розы Люксембург, 22а  переданы третьим лицам, в том числе ответчику – предпринимателю  ФИО1 При этом последнему в период, заявленный  Администрацией как взысканию, на праве собственности принадлежали  следующие объекты недвижимости: используемые под паркинг помещение  гаража площадью 18,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:204;  помещение гаража площадью 20 кв. м, кадастровый номер  66:41:0401030:205; помещение гаража площадью 14,1 кв. м, кадастровый  номер 66:41:0401030:214, помещение гаража площадью 16,2 кв. м,  кадастровый номер 66:41:0401030:215, помещение гаража площадью  19,2 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:255, а также помещение  площадью 63,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:129; помещение  площадью 52,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:125; помещение  площадью 52,2 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:123; помещение  

площадью 49,1 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:127; помещение  площадью 46,2 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:140; помещение  площадью 63,7 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401030:138.  

Ссылаясь на то, что в договор аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307  предприниматель ФИО1 не вступил, вместе с тем на него  распространяются условия данного договора в силу положений пункта 3  статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, плату  за осуществленное землепользование за период с ноября 2020 года  по декабрь 2022 года в сумме 217 996 руб. 71 коп., начисленную в этой связи  неустойку не вносил, изложенные в выставленной претензии от 12.07.2023   № 4637 требования не удовлетворил, Администрация обратилась  в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

В связи с оплатой предпринимателем ФИО1 в ходе судебного  разбирательства спорной задолженности по арендной плате Администрация  уменьшила сумму исковых требований до 114 273 руб. 74 коп.,  составляющих начисленную неустойку за период с 11.12.2019 по 31.12.2021,  с 01.01.2023 по 11.08.2023.  

Удовлетворяя исковые требования о взыскании спорной неустойки  частично в сумме 55 000 руб. (из 114 273 руб. 74 коп. заявленных  ко взысканию), суд первой инстанции признал ответчика – предпринимателя  ФИО1 как собственника помещений в построенном здании  по ул. Розы Люксембург, 22а соарендатором земельного участка  с кадастровым номером 66:41:0401030:0004 по договору аренды  от 16.04.2004 № Т-123/0307, констатировал ненадлежащее исполнение  ответчиком условий договора о своевременном внесении арендных платежей  за землепользование, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 329,  330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора,  указал на обоснованность по праву начисления ответчику в связи  с допущенной просрочкой внесения арендных платежей договорной  неустойки, применив при этом по заявлению ответчика положения  Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности  (к требованиям о взыскании неустойки за период с 11.12.2019  по 05.08.2020) и положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации об уменьшении неустойки.  

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции об обоснованности  начисления ответчику неустойки в сумме 55 000 руб. поддержал, вместе  с тем, приняв во внимание обстоятельства, установленные решением  Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2022 по делу   № А60-2248/2022, а также проанализировав представленный ответчиком  и не оспоренный истцом расчет размера арендной платы  за землепользование, признал, что на стороне ответчика имеется переплата  в сумме 214 028 руб. 09 коп., в этой связи указал на погашение обозначенной  неустойки зачетом возникшей переплаты согласно положениям статьи 319  Гражданского кодекса Российской Федерации об очередности погашения  требований по денежному обязательству.  

В итоге решение суда первой инстанции апелляционным судом было  отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе Администрации  в удовлетворении иска.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа  приходит к выводу о наличии оснований для отмены постановления  апелляционного суда в силу следующего.  

По результатам исследования фактических обстоятельств дела суды  сделали верный вывод о том, что в связи с приобретением в собственность  объектов недвижимости – помещений, находящихся в возведенном  на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401030:0004 нежилом  здании, ответчик приобрел права и обязанности соарендатора по договору  аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307, отношения из которого регулируются  положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об  аренде во взаимосвязи с положениями действующего земельного  законодательства.  

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской  Федерации при переходе права собственности на здание, строение,  сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно  приобретает право на использование соответствующей части земельного  участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их  использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их  собственник.  

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или  другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для  ее использования.  

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,  не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям  пользования таким участком, установленным законом или договором.  

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право  пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что  и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).  

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте  14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения,  сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу  на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен  

ли в установленном порядке договор аренды между покупателем  недвижимости и собственником земельного участка.  

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» также разъяснено, что при продаже недвижимости,  находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной  регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на  земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также  связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в  договоре аренды).  

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого  имущества его покупатель приобретает право пользования земельным  участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же  объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона,  принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 27.10.2009 № 8611/09, от 05.07.2011 № 1721/11.  

Таким образом, приобретя недвижимое имущество (помещения  во вновь построенном здании), ответчик тем самым стал соарендатором  земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401030:0004 по договору  аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307, учитывая, что обозначенный земельный  участок в рамках данного договора предоставлялся под строительство этого  здания как культурно-эстетического и административного центра.  

О существовании обозначенного договора ответчику должно было  быть известно, поскольку данный договор был зарегистрирован  в публичном реестре в установленном законом порядке.  

Соответственно, на ответчика стали распространяться все условия  договора аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307, в том числе, и условие  о неустойке, включенное в договор (пункт 6.2), что согласуется  с положениями статьи 329, 330 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований –  в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми  требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или  иными правовыми актами.  

Как следует из материалов дела, при подаче иска Администрацией  первоначальное заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности  

по арендной плате в сумме 217 996 руб. 71 коп., образовавшейся за период  с ноября 2020 года по декабрь 2022 года.  

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик  представил платежное поручение от 11.08.2023 № 190 об оплате суммы  спорной задолженности. В этой связи Администрация в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявила  об уточнении иска, потребовав взыскания с ответчика неустойки по пункту  6.2 договора аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307, начисленной за периоды  с 11.12.2019 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 11.08.2023 в сумме  114 273 руб. 74 коп.  

С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2022 по делу   № А60-2248/2022, апелляционный суд выявил, что размер причитающихся  на долю ответчика как собственника ряда помещений в здании арендных  платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером  66:41:0401030:0004 Администрацией при расчете задолженности был  исчислен с применением в единой формуле расчета размера арендной платы  за землепользование неправильного значения одного из показателей,  а именно: совокупная площадь всех зданий, находящихся на земельном  участке, определена в расчете как 9590,3 кв. м, тогда как фактически  составляет 14055,6 кв. м.  

Изучив представленный предпринимателем подробный расчет  арендной платы по договору аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307 за период  с 24.12.2014 по 31.12.2022 и указав на пассивное процессуальное поведение  Администрации, не представившей суду правовую позицию по делу с учетом  доводов, приведенных в апелляционной жалобе предпринимателя  ФИО1 со ссылками на результаты судебного разбирательства  по делу № А60-2248/2022, апелляционный суд заключил, что сумма  оплаченных предпринимателем в счет оплаты землепользования денежных  средств составила 679 338 руб. 45 коп., а сумма, подлежащая к оплате, –  лишь 465 310 руб. 36 коп., соответственно, признал наличие на стороне  ответчика переплаты по договору аренды от 16.04.2004 № Т-123/0307  в сумме 214 028 руб. 09 коп.  

Выводы апелляционного суда в обозначенной части сторонами, в том  числе истцом – Администрацией, на стадии кассационного производства  по настоящему делу не оспариваются.  

Вместе с тем, поддерживая решение суда первой инстанции в части  присуждения ответчику неустойки по пункту 6.2 договора аренды  от 16.04.2004 № Т-123/0307 в сумме 55 000 руб. (с учетом применения  к требованиям Администрации о взыскании неустойки за период с 11.12.2019  по 05.08.2020 исковой давности, о которой было заявлено ответчиком  до принятия судом решения по существу спора, а также уменьшения  по заявлению ответчика начисленной ему неустойки в сумме  83 073 руб. 40 коп. за период в пределах срока исковой давности в связи с её  явной несоразмерностью последствия нарушения обязательства до суммы  

55 000 руб.), апелляционный суд не принял во внимание, что размер  неустойки исходя из условия пункта 6.2 договора поставлен в зависимость  от платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период  (0,1% от платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный  период, за каждый день допущенной просрочки).  

Следовательно, пересчет размера причитающихся на долю ответчика  как собственника ряда помещений в здании арендных платежей  за пользование земельным участком с кадастровым номером  66:41:0401030:0004 в сторону уменьшения, что имело место быть  в рассматриваемом случае, влечет пересчет и размера начисленной  неустойки.  

Однако пересчет размера начисленной неустойки с учетом пересчета  размера причитающихся на долю ответчика арендных платежей  землепользование в сторону уменьшения апелляционным судом не был  произведен, равно не дана оценка обоснованности представленного  Администрацией расчета начисленной ответчику неустойки в сумме  83 073 руб. 40 коп. за период в пределах срока исковой давности, в том числе  с учетом доводов ответчика о том, что исходя из верного расчета размера его  обязательств по оплате землепользования и произведенных им платежей,  оснований для начисления неустойки не имелось.  

Без надлежащей проверки представленных сторонами расчетов в части  неустойки суждение апелляционного суда о правильности вывода суда  первой инстанции о присуждении ответчику спорной неустойки в сумме  55 000 руб. нельзя признать обоснованным.  

В этой связи вывод апелляционного суда о погашении присужденной  ответчику неустойки (55 000 руб.) в сумме зачетом возникшей переплаты  (214 028 руб. 09 коп.) согласно положениям статьи 319 Гражданского  кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований  по денежному обязательству является преждевременным.  

Таким образом, суд округа приходит к убеждению, что апелляционный  суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение  по существу спора по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим  существенное значение для дела.  

Исходя из изложенного, принятое апелляционным судом  постановление нельзя признать законным, как этого требует статья 15  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  а, следовательно, оно подлежит отмене в соответствии с частями 1 и 3 статьи  288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело –  передаче на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пункт 3  части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).  

При новом рассмотрении дела апелляционному суду следует устранить  указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц,  участвующих в деле, установить все значимые для дела обстоятельства,  повторно исследовав представленные в дело доказательства в пределах  

предоставленных ему процессуальных полномочий, в том числе исследовать  вопрос о наличии или отсутствии оснований для начисления спорной  неустойки, при наличии оснований – о размере ответственности ответчика,  разрешить спор по существу с учетом заявленных требований  и в соответствии с нормами материального и процессуального права.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену  постановления апелляционного суда (части 3, 4 статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа  не установлено.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины  суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене  судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос  о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь  рассматривающим дело.  

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.03.2024 по делу № А60-48018/2023 Арбитражного суда Свердловской  области отменить.  

 Дело № А60-48018/2023 направить на новое рассмотрение  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Л.А. Суспицина  

Судьи А.С. Полуяктов  

 Ю.В. Скромова