Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-23988/2023

29 мая 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 29 мая 2024 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 03.05.2011, ИНН 

<

***>, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 26.10.2011, ИНН 

<

***>, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) об обязании освободить нежилое помещение, взыскании 40 000 руб. 00 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмет спора, общество с ограниченной ответственностью «Городские электрические сети» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 14.01.2021, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> зд. 21),

при участии представителей:

-от общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» – Тазиев Р.Г. по доверенности от 10.01.2024 № 07,

-от общества с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» - ФИО1 по доверенности от 23.11.2022 № 02,

-от общества с ограниченной ответственностью «Городские электрические сети» – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (далее - ответчик) об обязании в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить переданное по договору аренды от 20.02.2012 № 1-Ш19/2011 нежилое помещение, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по улице Шевченко в городе Ханты-Мансийске, и передать его по акту приема-передачи, о взыскании 40 000 руб. 00 коп. задолженности за период с 01.02.2023 по 30.11.2023, взыскании арендных платежей из расчета 4 000 руб. 00 коп. ежемесячно, начиная с 01.12.2023 до момента фактического возврата объекта аренды.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от освобождения имущества по окончанию вышеуказанного договора аренды.

Определением от 05.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городские электрические сети».

Определением от 09.04.2024 судебное разбирательство по делу отложено на 15.05.2024 на 14 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился по доводам представленного отзыва.

От третьего лица поступили пояснения по существу заданных вопросов.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзывов на него, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Чистый дом» является управляющей организацией в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Ханты-Мансийск, ул. Шевченко, д. 19.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (арендатор), на основании протокола от 21.11.2011 № 2, подписан договор аренды нежилого помещения от 20.02.2012 № 1-Ш19/2021 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование подвальное помещение, имеющее статус нежилого, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по ул. Шевченко в г. Ханты-Мансийске.

В силу пункта 1.2. договора помещение используется арендатором для размещения в нем офиса.

Размер арендной платы и порядок расчетов определены в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за указанное помещение устанавливается в размере 4 000 руб. 00 коп. в месяц.

В силу пункта 3.2. договора арендатор оплачивает арендную плату арендодателю в течение пяти рабочих дней с момента получения от арендодателя счета-фактуры.

В силу пункта 1.5. договора он заключен на срок 11 месяцев, с дальнейшей пролонгацией в отсутствие возражений арендодателя.

31.07.2019 собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, проведено внеочередное общее собрание, по результатам которого составлен протокол № 01.

Пунктом 5 протокола № 01 предоставлено председателю совета дома или управляющей организации права на заключение (изменение/расторжение) (посредством выбора коммерческого предложения с наибольшей стоимостью) с арендатором договора аренды.

05.07.2022 проведено внеочередное общее собрание собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в форме очно-заочного голосования в период с 27.06.2022 по 05.07.2022.

По результатам собрания составлен протокол от 05.07.2022 № 01.

Согласно протоколу по вопросу 6 собственниками было принято решение о предоставлении права пользования общим имуществом собственников помещений (подвальное помещение – ВАШ ЮРИСТ) в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме для хранения колясок, санок, велосипедов.

Истец направил в адрес ответчика 04.04.2023 уведомление от 03.04.2023 исх.№ 207 о расторжении договора (л.д. 18).

05.07.2023 истец направил ответчику претензию от 30.06.2023 исх. № 588 об освобождении нежилого помещения в срок до 10.07.2023.

Поскольку ответчик не освободил нежилое помещение и не передал его по акту приема-передачи, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 36, частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, устанавливая режим использования общего имущества, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены, в том числе использование средств, полученных от сдачи общего имущества в аренду.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела индивидуальные признаки имущества определены в пункте 1.1. договора и приложении к нему. Кроме того, суд учитывает, что при приеме-передаче и использовании помещения у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно его индивидуальных признаков.

Размер арендной платы урегулирован в разделе 3 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договоров и размере арендных платежей.

Принимая во внимание, что договор заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не требовалась.

Обязательная письменная форма договора соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете, суд признает договор заключенным.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше, срок действия договора установлен на 11 месяцев, то есть по 20.01.2013.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как отмечено выше, 05.07.2022 собственниками было принято решение об изменении цели использования спорного имущества.

Доказательств признания решения собственников недействительным, суду не представлено.

Действительно, из решения не следует, что собственниками принято решение о расторжении договора.

Вместе с тем, принятие решения об изменении цели назначения спорного имущества, очевидно.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец, как управляющая компания, реализует правомочия по изменению и расторжению договора в соответствии с решением от 31.07.2019.

Также, суд учитывает, что за ответчиком образовалась задолженность за более чем два отчетных периода, что согласно подпункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Однако, учитывая, что договор возобновлен на неопределенный срок, у истца имеется право на односторонний немотивированный отказ от исполнения в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При наличии задолженности более, чем за два отчетных периода, несмотря на неоднократные требования о возврате имущества, суд не усматривает оснований для выводов о недобросовестном поведении истца.

При этом, суд учитывает, что отказ в требовании о расторжении договора решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.02.2023 по делу № А75-152662022, обусловлен иными обстоятельствами, которые преюдициальными (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) для рассмотрения настоящего дела не являются.

Истец направил в адрес ответчика 04.04.2023 уведомление от 03.04.2023 исх. № 207 о расторжении договора.

Таким образом, с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор между сторонами прекратил свое действие с 03.07.2023.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В период с 01.02.2023 по 30.11.2023 у ответчика возникла задолженность по внесению арендной платы в размере 40 000 руб. 00 коп.

Кроме того, исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата в указанном размере подлежит начислению взысканию до даты возврата имущества из аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Принимая во внимание, что ответчик не подтвердил факт погашения задолженности перед истцом, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании суммы задолженности в размере 40 000 руб. 00 коп., взыскании арендных платежей из расчета 4 000 руб. 00 коп. ежемесячно, начиная, с 01.12.2023 до момента фактического возврата объекта аренды (с учетом правовых позиций, изложенных в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2022 по делу № А03-4738/2020), как обоснованные и доказанные материалами дела

Наряду с этим, истцом заявлено требование об освобождении нежилого помещения, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по улице Шевченко в городе Ханты-Мансийске, и передаче его по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2.2.10 договора арендатор принял на себя обязательств возвратить имущество в трехдневный срок по окончанию действия или при расторжении договора.

Доказательств возврата имущества из аренды по окончанию срока действия договора, ответчик не представил.

Доводы ответчика судом отклоняются ввиду следующего.

Так, ответчик утверждает, что освободил помещение 01.01.2023, о чем истцу было известно.

Вместе с тем, на указанную дату договор не являлся расторгнутым, а, как отмечено выше, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.02.2023 по делу № А75-15266/2022 в его расторжении было отказано.

Таким образом, ответчик в рамках дела № А75-15266/2022 противостоял требованиям о расторжении договора, в то же время, в настоящем деле, утверждая об освобождении имущества в период, когда еще не было завершено рассмотрение вышеуказанного дела.

Данное поведение является непоследовательным.

Как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, суд принимает во внимание, что возврат имущества из аренды не является односторонним действием, поскольку обязанности арендатора возвратить имущества в нормальном состоянии, корреспондирует обязанность арендодателя принять имущество, при этом, последний вправе зафиксировать его состояние.

В обычных отношениях аренды, возврат имущество оформляется соответствующим передаточным актом.

В силу пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Вместе с тем, доказательств должного уведомления арендодателя арендатором о готовности возвратить имущество, при наличии которого можно было бы сделать вывод об уклонении уже истца от принятия имущества из аренды, в материалы дела не представлено.

Само по себе освобождение помещения в отсутствие активных действий по его возврату, по мнению суда не свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором обязанности возвратить имущество, а лишь создает правовую неопределенность между сторонами.

Кроме того, суд учитывает, что ответчик использовал помещение после 01.01.2023, о чем свидетельствует наличие спора с третьим лицом относительно причинения убытков, вследствие отключения электроэнергии.

Так, из отзыва третьего лица следует, что совместный осмотр проводился 26.06.2023.

Наряду с этим, суд отмечает, что стороны указывают на смену замков на входе в помещение.

Достоверно установить, кем и когда сменены замки в рамках судебного разбирательства не представляется возможным.

Данные обстоятельства стали возможны, ввиду создания ответчиком правовой неопределенности относительно наличия у него воли на исполнение обязанности возвратить имущество, что свидетельствует о его неосмотрительности.

При этом, письма ответчика от 02.06.2023 и от 25.12.2023 с требованием обеспечить доступ в помещение не являются уведомлением о готовности освободить имущества, напротив, свидетельствует о готовности ответчика и далее использовать помещение.

В этой связи, суд не усматривает оснований для вывода об отсутствии у ответчика обязанности возвратить имущество, в связи с чем иск в данной части также подлежит удовлетворению.

При этом, необходимость установления обстоятельств проведения капитального ремонта дома правового значения не имеет, в связи с чем оснований для истребования доказательств по ходатайству ответчика не усмотрено.

Суд считает разумным установить ответчику срок для добровольного исполнения судебного акта в течение 10 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 8 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит расходы по уплате государственной пошлине в указанном размере на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» основной долг в размере 40 000 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб. 00 коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Чистый дом» по акту приема-передачи подвальное нежилое помещение, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по ул. Шевченко в г. Ханты-Мансийске Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» основной долг, исходя из расчета 4 000 руб. 00 коп. в месяц, начиная с 01.12.2023 по день возврата обществу с ограниченной ответственностью «Чистый дом» нежилого помещения, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по ул. Шевченко в г. Ханты-Мансийске Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                       П.А. Сердюков